La question du désenclavement des parcelles de terre constitue l’une des problématiques les plus aiguës et les plus récurrentes du droit immobilier contemporain. À l’heure de la densification urbaine et de la raréfaction du foncier disponible, l’accès à la voie publique s’impose comme une condition élémentaire de l’exploitation économique, commerciale ou résidentielle de toute propriété privée. Le Code civil français organise, depuis sa rédaction d’origine en 1804, un équilibre subtil et rigoureux entre la protection absolue du droit de propriété, garanti par l’article 544, et les nécessités impérieuses de l’aménagement du territoire, qui interdisent de laisser un terrain sans usage faute de desserte suffisante.
Le fondement de ce mécanisme réside dans l’institution d’une servitude légale de passage, régie principalement par les articles 682 à 685-1 du Code civil. Cette servitude, qui grève le fonds voisin (fonds servant) au bénéfice de la parcelle privée d’accès (fonds dominant), n’est pas une simple commodité de voisinage, mais une restriction légale d’intérêt public. Son établissement et son exercice obéissent à des critères objectifs stricts que la jurisprudence récente de la Cour de cassation et des tribunaux judiciaires est venue préciser de manière particulièrement rigoureuse au cours des années 2024 à 2026. Entre la définition de l’insuffisance du passage, la répartition des charges d’entretien, le calcul délicat de l’indemnité due au propriétaire voisin, et les causes d’extinction de ce droit, les praticiens du droit doivent naviguer au sein d’un cadre procédural complexe où chaque étape requiert une rigueur absolue.
I. L’établissement de la servitude de passage pour cause d’enclave : conditions de fond et tracé
L’existence d’une servitude de passage de plein droit repose sur la réunion de conditions de fond objectives relatives à la configuration physique et juridique du terrain, ainsi que sur le choix d’un tracé d’assiette répondant aux impératifs légaux de brièveté et de moindre dommage.
A. La caractérisation objective de l’état d’enclave et l’insuffisance du passage
L’article 682 du Code civil dispose de manière explicite que le propriétaire dont les fonds sont enclavés, et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds. L’appréciation de l’état d’enclave revêt un caractère strictement objectif et réaliste. Elle s’effectue indépendamment des préférences personnelles ou des convenances du propriétaire du fonds prétendument enclavé. C’est l’usage normal de la parcelle, au regard de sa destination économique ou d’habitation, qui commande la reconnaissance de l’enclave.
La jurisprudence rappelle constamment que l’accès par un véhicule automobile correspond à l’utilisation normale d’un fonds de terre destiné à l’habitation ou à une exploitation commerciale moderne. Une simple issue piétonne, si elle ne permet pas le passage de véhicules, caractérise une issue insuffisante et, par conséquent, un état d’enclave. Cette analyse est particulièrement marquante lorsque le propriétaire envisage de réaliser un projet de construction ou un lotissement sur sa parcelle. Dans ce contexte, l’accès doit être dimensionné non seulement pour les futurs occupants, mais également pour permettre le passage des engins de chantier et des véhicules de sécurité incendie.
Un arrêt particulièrement significatif de la Cour d’appel de Paris, rendu le 7 mars 2025 (CA Paris, Pôle 4 – Chambre 1, 7 mars 2025, n° 22/09017), illustre avec une clarté remarquable cette distinction entre passage piétonnier existant et desserte complète requise pour un projet immobilier. Dans cette affaire, le propriétaire d’un terrain enclavé, la SARL Legende, avait acquis des parcelles situées au pied du mur de soutènement d’une ligne de chemin de fer. Le voisin, la SCPI Primovie, prétendait que le terrain n’était pas enclavé au motif qu’un passage piétonnier d’une largeur de 1,40 mètre avait été aménagé et que les clés du portail d’accès avaient été remises à l’acquéreur. Le tribunal de première instance avait accueilli cet argument et rejeté la demande de servitude. Cependant, la Cour d’appel de Paris a infirmé cette décision en relevant que la SARL Legende projetait de réaliser une opération de construction immobilière, ce qui constitue une utilisation normale du fonds expressément prévue par l’article 682 du Code civil. La cour a jugé qu’un simple passage piétonnier, entravé par des emmarchements inclinés, ne permettait pas d’assurer la desserte complète du fonds pour cette destination. Elle a ainsi ordonné l’établissement d’une servitude de passage d’une largeur totale de 3,90 mètres, intégrant une voie de circulation de 2,50 mètres pour les véhicules légers et les engins de chantier, et une bande piétonne de 1,40 mètre. Cet arrêt démontre que l’état d’enclave s’apprécie dynamiquement en fonction de l’évolution légitime des besoins du fonds dominant, sans que le demandeur ait à produire préalablement un permis de construire ou un certificat d’urbanisme opérationnel, formalités administratives qui ne conditionnent pas l’action civile en désenclavement.
De même, le Tribunal judiciaire de Thionville, par un jugement du 5 mai 2025 (TJ Thionville, Chambre 1 Cabinet 0, 5 mai 2025, n° 22/00330), a admis l’état d’enclave de parcelles appartenant à une commune qui souhaitait y ériger un lotissement. Le tribunal a constaté que les parcelles étaient dépourvues d’accès direct à la voie publique et que le projet de lotissement nécessitait la création d’une servitude de passage pour permettre la circulation des véhicules terrestres à moteur, le cheminement des piétons, ainsi que la pose souterraine de l’ensemble des réseaux de viabilisation (eau potable, électricité, télécommunications, assainissement), éléments indispensables à l’obtention future d’un permis de construire. Ces décisions récentes mettent en lumière le fait que l’insuffisance du passage s’apprécie au regard des contraintes techniques contemporaines et des règles de sécurité publique, de sorte qu’un accès qui ne permet pas le croisement ou l’évolution des véhicules de secours justifie pleinement la mise en œuvre de la servitude légale de l’article 682 du Code civil.
B. La détermination de l’assiette du passage et l’exception de l’enclave par division
Une fois l’état d’enclave judiciairement constaté ou amiablement reconnu, la fixation de l’assiette de la servitude, c’est-à-dire le tracé physique du passage, doit s’effectuer en stricte conformité avec les dispositions de l’article 683 du Code civil. Ce texte pose une règle de double proportionnalité : le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, mais il doit également être fixé dans l’endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds qui le subit. En cas de conflit entre le critère de la brièveté du tracé et celui de la préservation du fonds servant, la jurisprudence donne la priorité au tracé le moins dommageable. Les tribunaux rejettent ainsi les tracés les plus courts s’ils impliquent la démolition d’un bâtiment existant, l’abattage d’arbres remarquables ou s’ils perturbent de manière excessive l’exploitation commerciale ou industrielle du voisin.
Cette recherche de l’endroit le moins dommageable s’appuie généralement sur les constatations matérielles et les propositions de tracé d’un expert judiciaire, dont le rôle est d’analyser la configuration topographique des parcelles environnantes. C’est ce qu’illustre le jugement rendu le 10 février 2026 par le Tribunal judiciaire de Nice (TJ Nice, 2ème Chambre civile, 10 février 2026, n° 24/01673), dans lequel le tribunal a désigné un expert géomètre pour concevoir un projet de passage préservant la tranquillité résidentielle du fonds servant tout en assurant un accès sécurisé pour les véhicules du fonds dominant. L’expert doit ainsi proposer un tracé rationnel, respectueux de l’économie générale des lieux, conformément aux critères de l’article 683 du Code civil, comme l’a rappelé également la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 19 juin 2025 (CA Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 19 juin 2025, n° 21/14473) en validant un tracé sinueux mais préservant des aménagements paysagers coûteux.
Il existe toutefois une exception majeure au libre choix de l’assiette du passage, prévue par l’article 684, alinéa 1er, du Code civil. Ce texte dispose que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Cette disposition d’ordre public écarte l’application de la règle du trajet le plus court de l’article 683. Elle interdit au propriétaire de la parcelle devenue enclavée suite à une division parcellaire de réclamer un droit de passage sur les terres d’un voisin tiers qui est totalement étranger à l’opération de division. La charge du passage doit être intégralement supportée par les parcelles issues du fonds initialement unique dont la division a généré l’enclave.
La Cour de cassation a réaffirmé la rigueur absolue de cette règle dans un arrêt publié au Bulletin rendu par la troisième chambre civile le 20 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-17.240). Dans cette affaire, un propriétaire avait vendu en 2013 une partie de ses parcelles qui lui permettaient d’accéder à la voie publique, conservant ainsi un fonds enclavé. Quelques années plus tard, en 2017, ce fonds enclavé a été vendu à une société civile immobilière. Cette dernière prétendait pouvoir réclamer un passage sur les terres de voisins tiers en se fondant sur l’article 682, au motif que le tracé sur les parcelles issues de la division initiale était extrêmement onéreux et techniquement difficile à réaliser. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation en posant pour principe que : Lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique.
La Haute juridiction précise en outre que la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues à un tiers acquéreur de bonne foi, sans qu’ait été préalablement aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du Code civil. L’acquéreur successif subit ainsi les conséquences de l’enclave volontaire créée par son auteur, et ne dispose d’aucun recours contre les tiers. Cette décision rappelle l’importance de procéder à un audit minutieux de l’historique cadastral avant la signature de tout compromis de vente afin de s’assurer de la régularité des titres et d’anticiper d’éventuels contentieux sur le fondement de l’article 684 du Code civil, comme l’illustre également le contentieux tranché par le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 12 mars 2026 (TJ Saint-Nazaire, 1ére chambre civile, 12 mars 2026, n° 23/00416) qui a ordonné le désenclavement en limitant strictement l’assiette aux parcelles issues du partage successoral d’origine.
II. L’exercice, l’indemnisation et l’extinction de la servitude de passage
L’exercice de la servitude de passage pour cause d’enclave donne lieu à des règles d’indemnisation financière précises destinées à compenser le préjudice subi par le propriétaire du fonds servant, tout en garantissant que les droits d’usage réciproques des parcelles soient respectés jusqu’à l’extinction éventuelle de la servitude.
A. L’évaluation de l’indemnité proportionnée au dommage et les droits du propriétaire du fonds servant
L’établissement d’un droit de passage n’est pas gratuit. L’article 682 du Code civil prévoit expressément que le passage est accordé à charge d’une indemnité proportionnée au dommage
que le propriétaire du fonds dominant peut occasionner au fonds servant. Cette formulation légale est essentielle : l’indemnité n’est pas le prix d’achat de la bande de terrain sur laquelle s’exerce le passage, mais une compensation financière pour le trouble de jouissance, la perte de valeur vénale ou les dégradations matérielles subies par le voisin. Par conséquent, le montant de l’indemnité ne peut en aucun cas correspondre à la valeur vénale de la propriété de la bande de terrain constituant l’assiette du passage, puisque le propriétaire du fonds servant conserve la propriété du sol.
L’évaluation du préjudice réel donne lieu à des décisions contrastées selon l’impact concret du passage sur le fonds servant, ce qui requiert une analyse au cas par cas. Ainsi, dans l’affaire précitée tranchée par le Tribunal judiciaire de Thionville le 5 mai 2025 (TJ Thionville, Chambre 1 Cabinet 0, 5 mai 2025, n° 22/00330), le tribunal a fixé l’indemnité due par la commune à la somme de 5 000 euros. L’emprise de la servitude s’exerçait sur une étroite bande herbeuse inexploitée de 17 mètres carrés, de sorte que le dommage réel subi par le propriétaire était minime. À l’inverse, dans l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 7 mars 2025 (CA Paris, Pôle 4 – Chambre 1, 7 mars 2025, n° 22/09017), l’indemnité a été évaluée à la somme de 78 540 euros. L’assiette de la servitude, d’une largeur de 3,90 mètres, traversait un terrain commercial et entraînait pour le fonds servant une perte de constructibilité de 92,4 mètres carrés de surface de plancher commercialisable (évaluée à 73 920 euros) ainsi que la perte de 23,1 mètres carrés d’espace de stationnement collectif (évaluée à 4 620 euros). Cet écart d’indemnisation démontre que la compensation financière dépend strictement des constatations de l’expert judiciaire quant à la perte d’utilité ou de constructibilité du fonds servant.
L’exercice de la servitude impose également des obligations de comportement réciproques. Le propriétaire du fonds servant, débiteur de la servitude, conserve le droit de clore son terrain conformément à l’article 647 du Code civil. Cependant, l’article 701 du même Code lui interdit de faire quoi que ce soit qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Si le propriétaire du fonds servant installe un portail, une barrière ou un mur, il doit obligatoirement fournir au propriétaire du fonds dominant les moyens d’accès nécessaires, tels que des clés, des télécommandes ou des codes numériques, et veiller à ce que l’ouverture du passage soit suffisante pour l’utilisation normale de la servitude.
La violation de cette obligation cardinalice de non-obstruction est sévèrement sanctionnée par les tribunaux. Par exemple, le Tribunal judiciaire de Montluçon, dans un jugement du 6 février 2026 (TJ Montluçon, Contentieux, 6 février 2026, n° 22/00552), a condamné l’exploitant d’un fonds servant qui avait édifié un mur en limite de propriété et modifié unilatéralement la serrure du portail d’accès, empêchant ainsi son voisin d’utiliser le passage pour les livraisons de son commerce de bar-restaurant. Le tribunal a condamné la propriétaire du fonds servant à pratiquer, à ses frais, une ouverture d’au moins deux mètres de largeur dans le mur et à fournir au propriétaire du fonds dominant les clés du portail arrière, le tout sous une astreinte définitive de 180 euros par jour de retard, outre la condamnation au paiement de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi pendant près de six ans. Cette rigueur se retrouve également dans le jugement du Tribunal judiciaire de Valence du 11 septembre 2025 (TJ Valence, CH1 Contentieux Général, 11 septembre 2025, n° 24/01924) qui a ordonné le retrait immédiat d’un portillon obstruant un passage, ou encore devant le Tribunal judiciaire de Vannes le 18 juin 2026 (TJ Vannes, Chambre des Référés, 18 juin 2026, n° 26/00101), où le juge des référés a ordonné le démontage sous astreinte d’un grillage posé unilatéralement par un copropriétaire sur l’assiette d’un droit de passage, caractérisant ainsi un trouble manifestement illicite auquel il devait être mis fin en urgence.
B. La cessation de l’état d’enclave et l’action en extinction de la servitude
Bien que les servitudes de passage conventionnelles soient en principe perpétuelles lorsqu’elles sont attachées à la configuration des lieux, la servitude légale pour cause d’enclave présente un caractère éminemment précaire et provisoire. L’article 685-1 du Code civil dispose qu’en cas de cessation de l’enclave, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682. Cette disparition de l’enclave peut résulter de la création d’une nouvelle voie publique limitrophe, de l’élargissement d’un chemin communal existant, ou encore de l’acquisition par le propriétaire du fonds dominant d’une parcelle contiguë disposant déjà d’un accès suffisant au réseau routier public.
L’extinction de la servitude ne s’opère pas de plein droit. À défaut d’accord amiable formalisé par un acte notarié destiné à la publicité foncière, la disparition de l’état d’enclave et l’extinction de la servitude de passage doivent être judiciairement constatées par le Tribunal judiciaire. Le propriétaire du fonds servant doit démontrer que le fonds dominant bénéficie désormais d’un accès direct, permanent et juridiquement sécurisé à la voie publique, permettant une exploitation normale de sa propriété conformément à sa destination objective.
La Cour de cassation veille au respect strict du caractère purement objective de cette appréciation de la cessation de l’enclave. Par un arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-22.441), la troisième chambre civile a cassé un arrêt de cour d’appel qui avait rejeté la demande d’extinction d’une servitude de passage formulée par le propriétaire du fonds servant. Pour refuser de constater la cessation de l’enclave, la cour d’appel d’Orléans avait retenu que la maison d’habitation située sur le fonds dominant comportait un garage en sous-sol dont la rampe d’accès donnait directement sur la parcelle du voisin, et que le propriétaire devait pouvoir conserver cet accès spécifique pour jouir pleinement de son bien. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles 682 et 685-1 du Code civil, en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché, comme il le leur était demandé, si la création d’une nouvelle rue publique située à l’arrière de la parcelle assurait un accès suffisant au fonds dominant depuis la voie publique par un véhicule automobile. La configuration intérieure des constructions privées, comme l’implantation d’un garage ou d’une rampe d’accès sur le terrain dominant, est sans incidence sur l’appréciation objective de la cessation de l’état d’enclave. Si l’accès à la parcelle elle-ci est matériellement possible depuis la nouvelle voie publique, la servitude légale de passage sur le terrain d’autrui n’a plus de cause d’être et doit être éteinte. Cette extinction a également été prononcée par le Tribunal judiciaire de Draguignan le 30 avril 2026 (TJ Draguignan, Chambre 3 – CONSTRUCTION, 30 avril 2026, n° 19/07001) suite à l’aménagement d’une voirie communale desservant directement la propriété dominante, confirmant que le droit de passage imposé au voisin cesse dès que l’utilité publique du désenclavement est satisfaite par la collectivité.
Conclusion
La servitude de passage pour cause d’enclave demeure un outil indispensable à la valorisation des biens immobiliers et à la sécurité juridique des transactions foncières. L’évolution jurisprudentielle récente des années 2024 à 2026 confirme un encadrement extrêmement rigoureux de ses conditions de création et d’extinction. Les tribunaux font prévaloir une analyse technique et objective, qu’il s’agisse de calibrer l’assiette du passage au regard des projets réels de construction ou de sanctionner sans faiblesse les obstructions fautives commises par les propriétaires des fonds servants. La jurisprudence maintient également avec fermeté les garde-fous légaux, en imposant l’exception d’enclave par division de l’article 684 du Code civil pour protéger les voisins tiers, et en ordonnant l’extinction de la servitude dès lors que l’enclave prend fin objectivement, préservant ainsi la plénitude du droit de propriété foncière.