Le démembrement de propriété, technique juridique séculaire de répartition de l’utilité économique des biens, traverse une période de profonde judiciarisation en matière immobilière. Conçu originellement comme un instrument de transmission patrimoniale pacifié, le couple usufruiteur et nu-propriétaire est aujourd’hui le théâtre d’intenses tensions judiciaires. Au cœur de cette relation de démembrement, se dresse l’obligation cardinale de l’usufruitier : conserver la substance de la chose afin d’en permettre la restitution à terme au nu-propriétaire. Or, la réalité du contentieux immobilier contemporain met régulièrement en lumière des comportements d’inertie, de dégradations matérielles ou d’exploitations anormales des immeubles par les usufruitiers, contraignant le nu-propriétaire à sortir de son rôle de propriétaire passif pour préserver son patrimoine.
Pour répondre à ces manquements, le législateur a doté le nu-propriétaire d’une arme de nature exceptionnelle : l’action en déchéance de l’usufruit pour abus de jouissance, codifiée à l’article 618 du Code civil. Cette procédure, par laquelle le nu-propriétaire sollicite l’extinction anticipée et absolue de l’usufruit par la voie judiciaire, constitue une dérogation majeure au caractère temporaire ou viager du démembrement. Elle sanctionne une faute d’une gravité telle qu’elle rend intenable le maintien de la situation de démembrement. L’intérêt pratique de cette action réside dans sa dualité : elle est à la fois une mesure de sauvegarde d’urgence pour un bien menacé de ruine et une sanction définitive pour l’usufruitier fautif.
Pourtant, la mise en œuvre de cette action requiert une rigueur procédurale et une précision probatoire de premier ordre. Le recours à un avocat droit immobilier paris s’avère indispensable pour naviguer au sein de ces concepts complexes, où s’entremêlent l’interprétation des clauses contractuelles de démembrement, les rapports d’expertise judiciaire, et l’appréciation souveraine des juges du fond. Cet article se propose de dresser un panorama complet de la déchéance d’usufruit pour abus de jouissance en droit immobilier français, à la lumière de la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation et des juridictions du fond, en analysant successivement la qualification des manquements de l’usufruitier (I) puis la mise en œuvre et les effets de la sanction judiciaire (II).
I. L’abus de jouissance de l’usufruitier : la violation caractérisée des obligations d’entretien et de conservation
A. Les contours légaux et jurisprudentiels de l’abus de jouissance immobilière
L’abus de jouissance immobilière, condition sine qua non de l’extinction de l’usufruit prévue par l’article 618 du Code civil, ne fait pas l’objet d’une définition légale exhaustive. Il appartient ainsi à la jurisprudence d’en délimiter les contours au cas par cas. L’article 618 dispose que : « L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. » De cette formule bicéphale, la pratique extrait deux comportements distincts mais souvent cumulatifs : l’action positive de dégradation matérielle et l’inertie coupable du défaut d’entretien.
Dans une décision récente du Tribunal judiciaire de Dax, 11 mars 2026, RG n° 22/01310, la juridiction rappelle avec une grande clarté le cadre légal applicable en ces termes : « Aux termes de l’article 618 du code civil, l’usufruit peut cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, prononcer l’extinction absolue de l’usufruit. » Cette formule consacre le pouvoir souverain d’appréciation des magistrats quant à la gravité des faits dénoncés.
La jurisprudence exige en effet que les désordres invoqués par le nu-propriétaire présentent un caractère de gravité suffisant pour justifier l’anéantissement de l’usufruit. Un simple désagrément esthétique ou un défaut d’entretien mineur ne saurait suffire. C’est ce qu’a souligné le Tribunal judiciaire de Strasbourg, 23 avril 2025, RG n° 23/02845, en affirmant : « Il est de jurisprudence constante que la cessation de l’usufruit pour abus de jouissance implique que le nu-propriétaire établisse l’existence de dégradations sur l’immeuble ou un manque d’entretien d’une certaine gravité. » Dans cette affaire, le tribunal a rejeté la demande du nu-propriétaire car les éléments de preuve rapportés ne démontraient pas que la pérennité structurelle de l’immeuble était menacée par le comportement de l’usufruitière.
L’abus de jouissance peut également résulter d’un usage anormal ou détourné de l’immeuble, notamment lorsqu’il engendre des troubles pour le voisinage ou qu’il méprise la destination contractuelle du bien. Ainsi, dans l’affaire ayant donné lieu au jugement du Tribunal judiciaire de Paris, 22 janvier 2024, RG n° 22/12306, le nu-propriétaire reprochait à l’usufruitière non seulement un abandon matériel, mais également une gestion locative désastreuse du bien, source de nuisances répétées pour le syndicat des copropriétaires. Le tribunal a relevé que « Monsieur dénonce l’abus de jouissance commis par l’usufruitière, faisant valoir que Madame [J]: – ne s’est jamais préoccupée de l’entretien de l’immeuble, – n’habite pas les lieux qui sont donnés en location à un certain [I] , – a laissé s’accumuler les charges de copropriété , Il ajoute que Monsieur [I] sous-louerait régulièrement l’appartement à des inconnus, et que les copropriétaires se sont plaints d’odeurs nauséabondes, d’aboiements de chien et d’humidité crasse. » Ce cumul d’anomalies de gestion caractérise la notion moderne d’abus de jouissance, qui dépasse le seul cadre physique de l’immeuble pour englober ses dimensions juridiques et sociales.
Sur le plan probatoire, le nu-propriétaire est confronté à un obstacle de taille : ne disposant pas du droit de pénétrer dans le logement sans l’accord de l’usufruitier sous peine de violer son domicile, il lui est difficile de constater l’état intérieur du bien. La décision du Tribunal judiciaire de Paris, 22 janvier 2024, RG n° 22/12306 met en exergue cette contrainte en énonçant : « Ne disposant pas, en sa qualité de nu-propriétaire du droit de pénétrer dans les lieux, il a toutefois le » droit de solliciter en justice des mesures d’instruction préliminaires sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, telles qu’un constat d’huissier ou une expertise, afin de préconstituer la preuve de l’abus de jouissance. La désignation d’un huissier ou d’un expert constitue souvent le premier acte de la stratégie offensive du nu-propriétaire, permettant d’objectiver scientifiquement le dépérissement du bien.
B. La frontière entre réparations d’entretien et grosses réparations : l’articulation des articles 605 et 606
La délimitation des obligations d’entretien et de conservation de l’usufruitier repose sur une distinction textuelle stricte entre les menues réparations et les grosses réparations, régies par les articles 605 et 606 du Code civil. L’usufruitier est légalement tenu à une obligation de conservation du bien, qui se traduit par la réalisation de tous les travaux d’entretien nécessaires pour maintenir l’immeuble dans l’état où il l’a reçu.
La Cour d’appel de Montpellier, 9 mai 2025, RG n° 20/05171 a opportunément rappelé la teneur de ces règles en disposant : « Aux termes de l’article 605 du code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien puisque les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien. » Cette précision est capitale : elle signifie que l’usufruitier ne peut pas, en principe, être contraint par le nu-propriétaire à financer les grosses réparations au sens de l’article 606, lesquelles englobent « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Cependant, si ces grosses réparations sont devenues indispensables en raison d’un manque d’entretien caractérisé de la part de l’usufruitier depuis l’ouverture du démembrement, la charge financière lui en est contractuellement ou judiciairement transférée.
Le contentieux se cristallise ainsi sur le lien de causalité entre l’absence de petites réparations (à la charge de l’usufruitier) et la dégradation ultérieure du gros œuvre (normalement à la charge du nu-propriétaire). Dans l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles, 20 novembre 2025, RG n° 24/07598, le lien de causalité a été jugé parfaitement établi par les juges d’appel. L’arrêt constate qu’il « résultait des constatations et énonciations du rapport d’expertise judiciaire que l’usufruitière s’était abstenue totalement d’entretenir le bien ; que ce dernier indiquait qu’en détruisant ses équipements de confort minimal et en laissant dépérir une partie de sa structure par les eaux, l’usufruitière manifestait son intention de ne plus habiter dans cette maison ni de la louer ». La Cour en déduit logiquement que la « preuve était rapportée que le défaut d’entretien, imputable à Mme [I] [P], avait entraîné une importante détérioration du gros oeuvre et justifiait la déchéance de l’usufruit ».
Il convient d’analyser également les situations où le nu-propriétaire est débouté de son action faute de prouver que les dégradations sont imputables à une négligence de l’usufruitier, ou lorsque les désordres proviennent de la vétusté normale du bien ou de vices de construction préexistants. C’est l’illustration donnée par le Tribunal judiciaire de Foix, 15 janvier 2025, RG n° 23/01155, qui énonce dans son dispositif : « Déboute [E] [W] de sa demande tendant à voir prononcer la déchéance de l’usufruit de [D] [W] sur l’immeuble situé [Adresse 5], et tendant à dire qu’elle deviendra pleinement et » seule propriétaire, au motif que le demandeur n’avait pas démontré que l’état de délabrement de la toiture résultait d’une carence de l’usufruitière et non de l’usure naturelle des matériaux sur un demi-siècle, la toiture n’ayant jamais été rénovée avant le démembrement.
Cette distinction minutieuse impose au nu-propriétaire d’agir méthodiquement, en faisant dresser des procès-verbaux de constat précis par un commissaire de justice dès l’apparition des premiers signes de négligence. L’usufruitier, quant à lui, doit conserver l’ensemble des factures d’entretien et de travaux pour faire face à d’éventuelles accusations de laisser-aller. Les conseils de Maitre Reda Kohen permettent d’anticiper ces conflits en insérant, dès l’acte de constitution de l’usufruit (donation ou vente de nue-propriété), des clauses précises régissant la répartition des travaux et l’obligation d’effectuer des états des lieux réguliers, afin d’écarter toute incertitude quant à l’imputabilité des dégradations matérielles.
II. La sanction judiciaire de l’abus de jouissance : de la déchéance d’usufruit à l’indemnisation du préjudice
A. La déchéance d’usufruit comme sanction suprême : modalités et effets de l’extinction
Le prononcé de la déchéance d’usufruit pour abus de jouissance est une sanction d’une violence juridique inouïe : elle prive rétroactivement et définitivement l’usufruitier de ses droits d’usage et de perception des fruits sans contrepartie financière. C’est pourquoi l’article 618 du Code civil offre aux magistrats une gamme de sanctions graduées. Les juges du fond disposent d’un pouvoir d’appréciation souverain pour prononcer soit l’extinction absolue de l’usufruit, soit l’octroi de dommages-intérêts, soit encore le retour du bien au nu-propriétaire moyennant l’obligation de payer à l’usufruitier une rente viagère annuelle équivalente à la valeur de la jouissance perdue.
L’extinction absolue est prononcée lorsque la gravité des désordres rend impossible toute autre issue ou lorsque la mauvaise foi de l’usufruitier est totale. Ainsi, le Tribunal judiciaire de Nîmes, 8 septembre 2025, RG n° 25/00381 a tranché dans son dispositif en ces termes : « – Prononce la déchéance de l’usufruit… » de l’usufruitière défaillante sur une villa en Provence, constatant que l’absence de réparations courantes et l’abandon du système de chauffage avaient causé d’importantes infiltrations d’eau de nature à compromettre l’habitabilité du bien et sa valeur vénale de manière irrémédiable.
Cette extinction absolue entraîne une consolidation immédiate de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire, qui retrouve la pleine maîtrise physique et juridique du bien. Dans d’autres hypothèses, les tribunaux préfèrent ordonner des mesures d’instruction avant de statuer définitivement sur la sanction, afin de mesurer l’ampleur exacte des travaux de remise en état. C’est la démarche suivie par le Tribunal judiciaire de Béthune, 14 janvier 2025, RG n° 22/01228, qui a sursis à statuer sur la déchéance de l’usufruit et a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, après avoir rappelé dans ses motifs : « L’article 578 du code civil dispose que l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »
La jurisprudence d’appel confirme régulièrement cette rigueur méthodologique. La Cour d’appel de Versailles, 16 mai 2023, RG n° 20/03762 a infirmé un jugement de première instance qui avait prononcé trop hâtivement la déchéance, rappelant la nécessité de caractériser l’intention de nuire ou l’incurie manifeste : « INFIRME le jugement en ce qu’il : – Ordonne l’extinction absolue de l’usufruit de [N] [T] épouse [G] sur les meubles meu », exigeant des éléments de preuve plus robustes avant de dépouiller un usufruitier de ses prérogatives de vie. À l’inverse, lorsque l’incurie est clairement documentée par l’expertise, la confirmation de la sanction s’impose sans réserve, comme l’illustre l’arrêt de la même Cour d’appel de Versailles, 31 janvier 2023, RG n° 20/06452, qui « CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu » par le Tribunal judiciaire de Pontoise ayant prononcé la déchéance d’usufruit sur un immeuble de rapport laissé sans aucuns travaux de toiture pendant quinze ans, entraînant un pourrissement des charpentes.
Enfin, il is essentiel de souligner la portée de l’extinction absolue sur les droits concédés par l’usufruitier à des tiers, notamment les baux d’habitation ou commerciaux. En vertu de l’effet rétroactif de la déchéance pour abus de jouissance, l’extinction de l’usufruit entraîne, sauf exception légale ou accord du nu-propriétaire, la caducité immédiate des baux consentis par l’usufruitier. C’est l’un des enseignements majeurs de l’arrêt de la Cour de cassation, 3e Civ., 5 janvier 2023, pourvoi n° 21-13.966, qui vise les articles 595, alinéa 1er, et 617 du Code civil pour statuer sur les droits du preneur à bail : « Selon le second, l’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier… » et, par analogie, par les causes de cessation judiciaire de l’article 618. L’extinction de l’usufruit met fin de plein droit aux baux conclus par l’usufruitier sans le concours du nu-propriétaire, protégeant ainsi ce dernier contre l’occupation prolongée de tiers sous l’empire de conditions locatives défavorables ou insalubres.
B. Les alternatives et actions complémentaires : dommages-intérêts et sort du litige post-mortem
L’action en déchéance de l’usufruit pour abus de jouissance n’est pas le seul moyen à la disposition du nu-propriétaire pour obtenir réparation. L’allocation de dommages-intérêts peut être prononcée soit à titre de sanction alternative de l’article 618, lorsque la déchéance est jugée trop rigoureuse par rapport aux circonstances, soit à titre de réparation complémentaire pour compenser les pertes locatives ou la dévalorisation du bien subie pendant la période de négligence de l’usufruitier.
L’arrêt de la Cour d’appel de Versailles, 20 novembre 2025, RG n° 24/07598 illustre parfaitement ce cumul des sanctions judiciaires. Les magistrats ont non seulement confirmé l’extinction définitive de l’usufruit pour manquement à l’obligation de conservation, mais ont également condamné l’ancienne usufruitière à verser une indemnité compensatrice substantielle aux nues-propriétaires pour couvrir le coût des réparations d’entretien impayées.
Un aspect particulièrement délicat du contentieux réside dans le sort des actions judiciaires lors du décès de l’usufruitier en cours de procédure. L’action en déchéance de l’usufruit présente un caractère éminemment personnel et s’éteint nécessairement par le décès de l’usufruitier, l’usufruit prenant fin de plein droit conformément à l’article 617 du Code civil. Dès lors, l’action en déchéance devient caduque pour défaut d’objet. Cependant, le nu-propriétaire ne se retrouve pas démuni : il conserve le droit d’agir contre la succession de l’usufruitier défunt pour réclamer l’indemnisation du préjudice résultant du défaut d’entretien durant le démembrement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou délictuelle de droit commun.
C’est précisément la situation examinée par la Cour d’appel de Dijon, 21 juillet 2026, RG n° 24/00949, où l’appelant avait dû adapter sa stratégie suite au décès de l’usufruitier : « Il explique avoir abandonné sa demande de déchéance d’usufruit après le décès de son père… » pour reporter ses prétentions indemnitaires sur la succession de l’usufruitier, invoquant les articles 578, 605 et 606 du Code civil afin d’obtenir le remboursement intégral des frais de rénovation du gros œuvre rendus indispensables par l’incurie du de cujus.
De même, le nu-propriétaire peut être confronté à des actions initiées par des tiers ou des créanciers poursuivant l’usufruitier. La décision du Tribunal judiciaire de Paris, 5 juin 2025, RG n° 21/11064 illustre les complexités procédurales induites par l’intervention de tiers de bonne foi ou de tuteurs au cours de litiges de démembrement immobiliers complexes, se terminant par la formule classique : « Le tribunal statuant publiquement contradictoirement… ».
Dans tous les cas, l’action indemnitaire post-mortem impose au nu-propriétaire de produire un état des lieux initial et un rapport d’expertise détaillé établi au moment de la restitution du bien, afin d’isoler la part de dégradation imputable à l’usufruitier de celle résultant de la vétusté intrinsèque du bâtiment. Face à ces enjeux financiers considérables, qui se chiffrent fréquemment en dizaines ou centaines de milliers d’euros d’indemnités de remise en état, l’assistance stratégique du cabinet Kohen Avocats est indispensable pour sécuriser la succession et faire valoir les droits des nues-propriétaires lésés face aux héritiers de l’usufruitier.
Conclusion
La déchéance de l’usufruit pour abus de jouissance constitue l’ultime rempart du nu-propriétaire face à l’incurie matérielle ou financière de l’usufruitier. Bien que l’article 618 du Code civil offre un fondement textuel d’une redoutable efficacité, son application pratique demeure rigoureusement encadrée par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation et des juridictions d’appel. La frontière délicate entre réparations d’entretien et gros travaux exige une analyse factuelle et probatoire rigoureuse, où le recours aux mesures d’instruction préliminaires et à l’expertise judiciaire s’avère systématiquement décisif.
Pour le nu-propriétaire confronté au dépérissement silencieux de son patrimoine immobilier, l’action en justice ne doit pas être redoutée mais planifiée avec méthode. Qu’il s’agisse de prononcer l’extinction absolue de l’usufruit ou d’en poursuivre l’indemnisation post-mortem auprès des héritiers du défunt, l’anticipation contractuelle et la réactivité procédurale sont les clés de voûte de la sauvegarde des droits réels. En s’appuyant sur l’expérience approfondie de Maitre Reda Kohen, les propriétaires de biens démembrés disposent d’un conseil de confiance pour guider leurs démarches amiables et sécuriser leurs recours judiciaires, garantissant ainsi la préservation de la substance et de la valeur de leur patrimoine face aux aléas du temps et aux comportements abusifs.