La pluralité de preneurs et les cotitulaires du bail commercial : indivision, clause de solidarité, délivrance du congé et exercice du droit au renouvellement
La conclusion d’un bail commercial au profit de plusieurs preneurs soulève des difficultés pratiques et contentieuses majeures au sein de la pratique notariale et judiciaire. Cette pluralité contractuelle résulte d’une souscription conjointe originelle par des associés, des époux ou encore de la survenance d’une indivision successorale ou post-communautaire. Les relations entre les parties s’organisent autour d’un équilibre délicat entre les exigences protectrices du statut commercial et les règles générales du droit commun des obligations. À cet égard, l’intervention d’un cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris permet de sécuriser la rédaction contractuelle et d’anticiper les contentieux statutaires. Or, la coexistence de plusieurs preneurs impose une analyse rigoureuse des conditions d’immatriculation, de l’opposabilité des actes statutaires et de l’étendue des clauses de solidarité.
Le statut des baux commerciaux organise une protection spécifique du fonds de commerce en subordonnant l’exercice du droit au renouvellement à des conditions impératives. Dès lors, lorsque plusieurs locataires exploitent conjointement les lieux, la titularité des droits statutaires et la propriété commerciale doivent être examinées avec la plus grande précision. Par ailleurs, l’existence d’une indivision entre les preneurs engendre une superposition complexe entre le droit spécial des baux commerciaux et le régime des biens indivis. En conséquence, les actes accomplis par un copreneur isolé risquent d’être privés d’efficacité juridique si les pouvoirs nécessaires n’ont pas été régulièrement conférés.
La pratique contractuelle tente fréquemment de pallier ces difficultés par l’insertion de clauses de solidarité et d’indivisibilité au profit exclusif du bailleur. Toutefois, la portée de ces stipulations conventionnelles se heurte aux limites fixées par la jurisprudence, notamment lors de la résiliation du contrat ou du départ d’un preneur. De surcroît, la notification des congés, la validité des commandements de payer et la fixation des indemnités d’occupation obéissent à des règles procédurales d’ordre public. En conséquence, il convient d’analyser le régime des droits statutaires et l’exercice des prérogatives par les copreneurs, avant d’aborder l’exécution des obligations et les sanctions résolutoires.
I. Le régime des droits statutaires et l’exercice des prérogatives par les copreneurs
A. La condition d’exploitation du fonds et l’inapplicabilité de la cotitularité légale aux locaux commerciaux
L’application du statut protecteur des baux commerciaux suppose le respect des conditions posées par l’article L. 145-1 du Code de commerce. Ce texte subordonne le bénéfice de la propriété commerciale à l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises. En présence de plusieurs preneurs, la question de l’immatriculation personnelle de chaque cotitulaire constitue un enjeu déterminant pour la revendication du droit au renouvellement. À cet égard, la jurisprudence administrative et judiciaire exige que chaque copreneur exploitant personnellement une activité commerciale réponde aux conditions légales de l’immatriculation régulière. Or, lorsqu’un seul des cotitulaires exploite effectivement le fonds de commerce dans les locaux loués, le sort des droits statutaires nécessite une qualification contractuelle précise.
Selon l’article L. 145-8 du Code de commerce, le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité. Cette disposition exclut du bénéfice du renouvellement les copreneurs qui ne justifient pas d’une qualité de propriétaire ou de coexploitant effectif du fonds de commerce. Par ailleurs, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec constance la stricte étanchéité entre les régimes locatifs civils et commerciaux. Dans un arrêt fondamental, la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 31 mai 2006, n° 04-16.920) a précisé la portée exacte de la cotitularité légale. La Haute juridiction a jugé au visa de l’article 1751 du Code civil que le droit au bail du local sans caractère professionnel ou commercial appartient aux époux. Dès lors, la cotitularité de plein droit réservée aux locaux d’habitation ne s’applique pas aux baux commerciaux, même souscrits par des époux mariés sous un régime de communauté.
La jurisprudence confirme cette exclusion en refusant d’étendre la cotitularité légale matrimoniale aux baux commerciaux ne comportant aucun usage exclusif ou principal d’habitation familiale. La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 23 mars 2005, n° 03-20.457) a souligné que l’obligation personnelle contractée par un époux copreneur subsiste de manière autonome. En conséquence, les époux qui prennent conjointement à bail un local commercial ne bénéficient pas d’une présomption de représentation mutuelle pour les actes statutaires. À cet égard, la qualité de copreneur doit découler expressément des stipulations de l’acte de bail ou d’une adhésion formelle acceptée par le bailleur. Or, l’absence de cotitularité légale impose aux bailleurs et aux preneurs de définir contractuellement les pouvoirs de chaque signataire pour la gestion des locaux.
La situation des fondateurs d’une société commerciale en cours d’immatriculation illustre fréquemment la complexité de la pluralité de preneurs lors de la souscription du contrat. La cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 5 – Ch. 3, 22 mai 2025, n° 22/08280) a examiné la responsabilité conjointe des associés fondateurs. Dans cette espèce, les personnes physiques avaient souscrit le bail tant en leur nom personnel qu’au nom de la société en cours de constitution. Les magistrats parisiens ont retenu que les engagements personnels des associés demeuraient valables et contraignants malgré l’immatriculation ultérieure de la personne morale au registre commercial. Dès lors, les fondateurs étaient tenus comme copreneurs solidaires avec la société, en l’absence de reprise contractuelle expresse et exclusive libérant formellement les signataires d’origine. Par ailleurs, cette pluralité d’obligés garantit au bailleur un gage financier élargi tout en maintenant l’assujettissement des personnes physiques aux sanctions contractuelles du bail.
Lorsque les locaux commerciaux font l’objet d’une exploitation mixte intégrant une partie habitation accessoire, la qualification globale du bail commercial demeure prépondérante. La jurisprudence refuse de scinder artificiellement le contrat de location lorsque le local d’habitation constitue l’accessoire indispensable de l’outil économique commercial exploité. Dès lors, le conjoint non signataire ne peut pas invoquer les dispositions protectrices du bail d’habitation pour neutraliser les effets d’un congé commercial régulièrement délivré. À cet égard, l’unité de régime du bail commercial prévaut sur les règles du statut matrimonial de protection du logement familial. En conséquence, la pluralité de locataires doit s’apprécier exclusivement au regard de la qualité de signataire contractuel du bail commercial litigieux.
Les différends patrimoniaux survenant entre copreneurs, tels qu’un divorce ou une rupture d’association, n’affectent pas la validité du bail commercial à l’égard du bailleur. Le bailleur demeure un tiers aux conventions privées conclues entre les cotitulaires relatives à la répartition interne des droits d’exploitation ou du passif locatif. Or, toute cession de droits indivis ou transmission du droit au bail entre copreneurs doit respecter les formalités contractuelles et légales prescrites. Par ailleurs, le non-respect des clauses d’agrément ou des notifications obligatoires expose le preneur cessionnaire à la résiliation du bail pour manquement statutaire. Dès lors, la gestion de la pluralité de preneurs requiert une analyse préalable des équilibres patrimoniaux et sociétaires présidant à l’exploitation commerciale.
B. La mise en œuvre du droit au renouvellement sous le régime de l’indivision
Lorsque les droits issus du bail commercial dépendent d’une indivision successorale ou conventionnelle, la mise en œuvre du droit au renouvellement obéit à des règles strictes. Selon l’article 815-3 du Code civil, les actes d’administration peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis. Toutefois, ce même texte réserve expressément la conclusion et le renouvellement des baux commerciaux à la règle de l’unanimité de l’ensemble des coïndivisaires. Le tribunal judiciaire de Bordeaux (TJ Bordeaux, 5e ch. civ., 22 mai 2025, n° 22/00849) a réaffirmé ce principe fondamental de gouvernance. Les juges bordelais ont jugé que selon l’article 815-3 du Code civil, la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial relève de l’unanimité des indivisaires. En conséquence, une demande de renouvellement formulée par un indivisaire isolé sans mandat exprès des autres cotitulaires encourt l’inopposabilité ou la nullité procédurale.
L’articulation entre le droit commun de l’indivision et le formalisme statutaire de l’article L. 145-10 du Code de commerce suscite d’importantes difficultés. Le texte statutaire prévoit que si le bailleur comprend plusieurs propriétaires, la demande de renouvellement adressée à l’un d’eux vaut valablement à l’égard de tous. Or, cette règle de faveur édictée au profit du locataire ne trouve pas d’équivalent lorsque la pluralité de parties concerne les preneurs à bail. À cet égard, la demande de renouvellement émanant du preneur doit être formée conjointement par tous les cotitulaires ou par un mandataire expressément habilité. Dès lors, le bailleur qui reçoit une demande unilatérale émanant d’un seul copreneur est fondé à lui opposer un défaut de pouvoir substantiel.
La rigueur de cette exigence procédurale a été confirmée par le tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, Loyers commerciaux, 11 déc. 2025, n° 24/08951). Dans cette décision remarquable, la juridiction a sanctionné l’irrégularité affectant la notification d’un mémoire préalable délivré sans le concours de tous les coïndivisaires. Le tribunal a jugé que la fixation du prix du bail renouvelé constitue un acte déterminant requérant le consentement unanime de l’ensemble des membres de l’indivision. Les juges parisiens ont prononcé la nullité du mémoire et de l’assignation subséquente pour irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir d’ester en justice. Par ailleurs, la cour d’appel de Versailles (CA Versailles, Ch. com. 3-1, 29 févr. 2024, n° 21/07493) sanctionne tout acte unilatéral par l’inopposabilité. En conséquence, la gestion contentieuse du renouvellement requiert une vigilance absolue pour associer l’ensemble des cotitulaires preneurs à chaque étape de la procédure.
L’exigence d’unanimité s’impose avec une égale rigueur lors de l’exercice des actions judiciaires relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé. La notification du mémoire préalable prévu par les dispositions réglementaires du Code de commerce engage l’ensemble des indivisaires dans le lien d’instance. Or, l’omission d’un seul copreneur dans la délivrance du mémoire préalable vicie irrémédiablement la saisine ultérieure du juge des loyers commerciaux. Dès lors, le défendeur à l’action en révision ou en fixation de loyer peut soulever une exception de nullité de fond insusceptible de régularisation tardive. À cet égard, le respect scrupuleux de la chaîne des pouvoirs entre coïndivisaires constitue le préalable obligatoire à toute initiative procédurale statutaire.
En cas de désaccord persistant entre copreneurs indivisaires bloquant l’exercice du droit au renouvellement, des solutions judiciaires d’urgence peuvent être recherchées. Les dispositions de l’article 815-5 du Code civil permettent à un indivisaire de solliciter du tribunal judiciaire l’autorisation de passer seul un acte statutaire. Toutefois, le demandeur doit impérativement établir que le refus manifesté par les autres cotitulaires met en péril l’intérêt commun de l’exploitation indivise. Par ailleurs, l’obtention d’une telle autorisation judiciaire nécessite d’initier la procédure avant l’expiration du délai légal de forclusion de la demande statutaire. En conséquence, la gestion d’une crise entre copreneurs impose une réactivité juridique immédiate afin d’éviter la perte pure et simple du titre locatif.
L’indivisibilité du droit au renouvellement protège également le bailleur contre le risque d’un morcellement subjectif de la relation contractuelle commerciale. Le propriétaire des murs ne peut être contraint d’accepter le renouvellement du bail commercial au profit d’une partie seulement des preneurs signataires. Dès lors, si l’un des copreneurs refuse de signer le nouveau contrat ou cesse toute exploitation, le statut n’impose aucun renouvellement partiel forcé. Or, cette règle préserve la cohérence de l’exploitation économique et garantit au bailleur le maintien de l’intégralité de ses garanties contractuelles d’origine. À cet égard, la concertation préalable entre les cotitulaires preneurs constitue le seul moyen d’assurer la pérennité de l’exploitation commerciale.
II. L’exécution des obligations contractuelles, les sanctions résolutoires et la délivrance des congés
A. L’efficacité des clauses de solidarité et la portée des commandements de payer
L’exécution des obligations pécuniaires du bail commercial par une pluralité de preneurs dépend de la présence d’une clause de solidarité et d’indivisibilité. En vertu de l’article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume point et doit être expressément stipulée au contrat. À défaut de clause expresse, les copreneurs ne sont tenus des loyers et des charges locatives que de manière conjointe et proportionnelle à leur part. Or, la quasi-totalité des baux commerciaux modernes insère une clause de solidarité intégrale liant l’ensemble des preneurs pour l’exécution des engagements contractuels. La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14.365) a fixé les limites impératives de cette solidarité conventionnelle.
Dans cet arrêt d’importance majeure, la Troisième chambre civile a approuvé les juges du fond ayant retenu la responsabilité intégrale d’un copreneur sortant. La Cour a jugé que le copreneur qui a donné seul congé reste tenu de la totalité des loyers impayés jusqu’à la résiliation du bail. Dès lors, le départ volontaire des lieux d’un cotitulaire ne le libère aucunement de son obligation solidaire de payer le loyer contractuel au bailleur. Toutefois, la Haute juridiction a censuré la condamnation solidaire au paiement de l’indemnité d’occupation née postérieurement à la résiliation judiciaire du contrat de bail. La Cour de cassation a énoncé que la solidarité du copreneur qui a quitté les lieux ne s’étend pas au paiement de l’indemnité d’occupation sans clause expresse. À cet égard, la cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 4 – Ch. 4, 11 févr. 2025, n° 22/15746) a confirmé l’exigence d’une stipulation expresse.
La mise en œuvre des sanctions résolutoires contre des copreneurs solidaires obéit aux prescriptions strictes de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Ce texte subordonne le jeu de la clause résolutoire à la délivrance préalable d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant le délai d’un mois. Le tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 16 juil. 2026, n° 24/02981) a tranché la portée du commandement. La juridiction a jugé que le commandement signifié à un copreneur solidaire emporte tous les effets de la clause résolutoire sur le bail entier. Par ailleurs, la cour d’appel de Dijon (CA Dijon, 2e ch. civ., 27 nov. 2025, n° 25/00518) a prononcé la condamnation solidaire des preneurs. Les magistrats dijonnais ont néanmoins suspendu la clause résolutoire en accordant des délais de paiement rétroactifs justifiés par des perspectives financières sérieuses.
Le contrôle de la régularité du commandement de payer implique également l’examen de la bonne foi du bailleur lors de la délivrance de l’acte extrajudiciaire. La cour d’appel de Paris (CA Paris, 8 janv. 2026, n° 25/04913) rappelle que la bonne foi s’apprécie à la date de l’acte. Dans le même sens, le tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 18e ch. 2e sect., 8 janv. 2025, n° 22/05250) suspend la clause après régularisation. De surcroît, la cour d’appel de Bordeaux (CA Bordeaux, 4e ch. com., 24 sept. 2025, n° 22/03104) précise l’articulation entre solidarité et garanties. Enfin, la cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 1 – Ch. 3, 26 sept. 2023, n° 22/14754) rejette la contestation non étayée du preneur. En conséquence, les cotitulaires disposent de voies de droit pour contester les décomptes locatifs ou solliciter la suspension judiciaire de la clause résolutoire.
L’étendue temporelle de l’obligation de garantie pesant sur les copreneurs solidaires constitue une source récurrente de litiges lors des cessions successives du bail. La stipulation d’une solidarité passive entre preneurs lie ces derniers pour l’ensemble des termes échus jusqu’au terme de la période contractuelle convenue. Or, la réforme des baux commerciaux a encadré la durée des clauses de garantie solidaire du cédant sans modifier la solidarité directe entre copreneurs initiaux. Dès lors, le copreneur qui cède ses droits indivis demeure tenu des dettes nées de l’exécution du contrat tant que le bailleur ne l’a pas déchargé. À cet égard, la rédaction méticuleuse de l’acte de cession et la quittance subrogatoire constituent des précautions juridiques indispensables pour le sortant.
La mise en cause contentieuse des garants et des cautions personnelles des copreneurs obéit également aux règles de la solidarité passive stipulée au contrat. Le bailleur qui poursuit le recouvrement de loyers impayés peut assigner indifféremment l’un quelconque des copreneurs solidaires pour le paiement de l’entier passif. Toutefois, le copreneur qui a acquitté l’intégralité de la dette dispose d’une action récursoire contre ses coobligés pour leur part et portion respective. Par ailleurs, ce recours en contribution se heurte souvent à l’insolvabilité de fait de l’un des coexploitants défaillants dans l’exploitation du fonds. En conséquence, le risque financier inhérent à la solidarité impose une vigilance constante dans le choix et le suivi des partenaires commerciaux associés.
B. La délivrance du congé par le bailleur et le contentieux de l’éviction en présence de cotitulaires
La délivrance d’un congé par le bailleur à une pluralité de preneurs répond à des règles formelles d’opposabilité particulièrement rigoureuses et contraignantes. En l’absence de clause expresse de représentation mutuelle, le bailleur est tenu de notifier le congé avec ou sans offre de renouvellement à chaque copreneur. Le congé notifié à un seul cotitulaire est inopposable aux autres copreneurs et ne met pas fin au contrat de bail à leur égard. Dès lors, le bail commercial se poursuit en tacite prolongation au profit des cotitulaires n’ayant pas reçu personnellement la notification de l’acte extrajudiciaire. À cet égard, le tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 18e ch. 2e sect., 23 janv. 2025, n° 21/07208) a statué sur la validité du congé.
Lorsque le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction est fondé sur des manquements contractuels, la faute d’un seul preneur peut impacter l’ensemble des cotitulaires. Le tribunal de Paris a validé le congé refusant le renouvellement sans indemnité en raison de manquements persistants aux obligations d’entretien et d’assurance. Or, lorsque le congé ouvre droit à l’éviction, les copreneurs bénéficient du droit au maintien dans les lieux régi par l’article L. 145-28 du Code de commerce. Le tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 15 févr. 2024, n° 19/08272) a protégé ce maintien statutaire. Les juges parisiens ont débouté le bailleur de sa demande de déchéance en retenant que des retards partiels ne justifiaient pas la résiliation du droit au maintien.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction due aux cotitulaires évincés s’opère selon les critères impératifs fixés par l’article L. 145-14 du Code de commerce. La cour d’appel d’Aix-en-Provence (CA Aix-en-Provence, Ch. 3-4, 4 sept. 2025, n° 21/11357) rappelle que l’indemnité compense la disparition du fonds de commerce. Dans cette affaire, les juges aixois ont souligné que l’indemnité de remplacement doit correspondre à la valeur marchande intégrale du fonds exploité. Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 18e ch. 3e sect., 12 nov. 2025, n° 23/01108) rappelle la sanction de la délivrance défaillante. Le tribunal a jugé que le bailleur qui prive le preneur de la jouissance des locaux engage sa responsabilité et doit rembourser les sommes indûment perçues. De surcroît, le tribunal judiciaire de Nice (TJ Nice, 3e ch. civ., 30 juin 2025, n° 23/00225) applique la prescription quinquennale aux arriérés réclamés. En conséquence, la fixation de l’indemnité d’éviction et des comptes de sortie exige une instruction contradictoire associant obligatoirement tous les cotitulaires preneurs.
La répartition de l’indemnité d’éviction entre les cotitulaires constitue une question purement interne régie par les conventions des parties ou le régime de l’indivision. Le bailleur se libère valablement de son obligation de paiement en versant les fonds entre les mains du séquestre désigné ou de l’ensemble des copreneurs. Or, les copreneurs qui ont participé conjointement à l’exploitation commerciale se partagent l’indemnité principale au prorata de leurs droits sociaux ou indivis. Dès lors, les contestations portant sur la ventilation des indemnités accessoires de réinstallation ou de déménagement ne peuvent suspendre la libération matérielle des locaux loués. À cet égard, le respect de la date de départ fixée judiciairement conditionne la conservation intégrale de l’indemnité allouée par la juridiction des baux commerciaux.
Le contentieux de l’indemnité d’occupation post-éviction illustre l’impérieuse nécessité de clarifier le statut de chaque occupant demeurant dans les lieux après congé. Les copreneurs qui se maintiennent dans le local commercial demeurent redevables d’une indemnité statutaire fixée à la valeur locative pondérée du bien. Toutefois, le copreneur qui a définitivement quitté les lieux avant l’expiration du congé ne peut être poursuivi pour les indemnités d’occupation postérieures. Par ailleurs, cette exonération suppose d’avoir formellement notifié son départ au bailleur et d’avoir remis les clés pour acter la perte de détention matérielle. En conséquence, la traçabilité des actes matériels de libération des locaux protège efficacement les cotitulaires contre toute prolongation injustifiée de leur passif.
La gestion des sûretés réelles ou personnelles garantissant les engagements des copreneurs s’éteint avec la restitution effective et contradictoire des locaux au bailleur. Le dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail doit être restitué aux cotitulaires sous déduction des seules sommes légitimement dues au bailleur. Or, en présence d’une indivision, la restitution du dépôt s’opère entre les mains des copreneurs ou du mandataire commun désigné par la collectivité des preneurs. Dès lors, le bailleur ne saurait opposer la division des créances pour refuser de restituer l’intégralité du dépôt de garantie régulièrement réclamé. À cet égard, l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire scelle définitivement l’apurement des comptes entre les parties au bail commercial.
Conclusion
La pluralité de preneurs et les cotitulaires du bail commercial constituent une matière technique au carrefour du droit civil et du statut commercial. La jurisprudence contemporaine confirme que la propriété commerciale demeure attachée à l’exploitation effective et personnelle du fonds de commerce par chaque cotitulaire. Dès lors, l’absence de cotitularité légale impose une rédaction rigoureuse des clauses relatives aux pouvoirs de gestion et à la solidarité des preneurs. Par ailleurs, le respect de la règle de l’unanimité pour les actes de renouvellement et la délivrance individuelle des congés garantissent la sécurité des parties. En conséquence, l’anticipation contractuelle et la maîtrise du contentieux permettent aux bailleurs comme aux copreneurs de sécuriser durablement leurs relations locatives statutaires.
L’évolution des pratiques d’entreprise et la multiplication des structures de co-working renforcent l’actualité des règles relatives à la pluralité des locataires commerciaux. La rigueur procédurale imposée par la Cour de cassation protège les droits fondamentaux de chaque partie tout en assurant la stabilité des exploitations. Or, la coordination harmonieuse entre les régimes d’indivision, de communauté et de baux commerciaux exige une expertise juridique constante et avertie. Dès lors, la sécurisation des actes de la vie du bail demeure la condition essentielle d’une valorisation pérenne des actifs commerciaux et immobiliers.