Le décès d’un propriétaire immobilier place fréquemment ses héritiers dans une situation d’indivision, chacun détenant une quote-part abstraite du bien sans pouvoir en disposer seul. L’article 815 du Code civil énonce à cet égard un principe fondamental, rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt récent du 1er juillet 2026 : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention » (Cass. 1re civ., 1er juill. 2026, n° 21-23.100). Or ce principe se heurte, en pratique, à l’inertie ou à l’opposition d’un indivisaire qui refuse toute aliénation du bien commun.
Le législateur a organisé plusieurs mécanismes permettant de surmonter ce blocage. Les articles 815-5, 815-5-1 et 815-6 du Code civil offrent aux indivisaires diligents la possibilité de solliciter une autorisation judiciaire de vente ou de recourir à une aliénation à la majorité qualifiée. Par ailleurs, la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes (loi n° 2026-248 du 7 avril 2026), a renforcé ces instruments en assouplissant les conditions de la vente d’un bien indivis sans l’accord unanime des héritiers. Cette réforme, dont certaines dispositions entreront en vigueur le 1er janvier 2027, redessine profondément l’équilibre entre le droit de propriété de chaque indivisaire et l’intérêt collectif de l’indivision successorale.
L’analyse du droit positif, enrichie par la jurisprudence récente de la Cour de cassation et des juridictions du fond, permet de dresser un tableau complet des voies de sortie offertes aux héritiers d’un bien immobilier indivis (I), avant d’examiner les apports substantiels de la réforme législative du 7 avril 2026 (II).
I. Les voies judiciaires de sortie de l’indivision successorale immobilière
A. L’autorisation judiciaire de vendre au visa des articles 815-5 et 815-6 du Code civil
L’article 815-5 du Code civil constitue le premier instrument de déblocage des indivisions successorales. Ce texte dispose qu’« un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun » (TJ Lille, réf., 28 janv. 2025, n° 24/01920). En conséquence, l’indivisaire qui souhaite aliéner le bien indivis doit démontrer que le refus du coïndivisaire défaillant compromet l’intérêt de l’ensemble des membres de l’indivision.
L’article 815-6 du même code complète ce dispositif en permettant au président du tribunal judiciaire de « prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun ». Ces deux textes sont fréquemment invoqués de manière conjointe par les indivisaires demandeurs, dans le cadre de la procédure accélérée au fond.
La jurisprudence récente illustre la manière dont les juridictions apprécient la double condition de péril et d’urgence. Dans une ordonnance du 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Lille a autorisé la vente d’un immeuble situé dans les Ardennes au prix de 150 000 euros, en retenant que « l’inertie de M. [Y] n’est pas justifiée et contraire à l’intérêt commun » et que « l’urgence est caractérisée, compte tenu de l’expiration prochaine du délai pour régulariser l’acte authentique de vente » (TJ Lille, réf., 28 janv. 2025, n° 24/01920). Le juge a considéré que le mauvais état de l’immeuble et les charges qu’il générait justifiaient une vente rapide dans l’intérêt de tous les indivisaires.
À cet égard, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a statué dans le même sens le 4 août 2026, en énonçant qu’« il est manifestement de l’intérêt commun de l’indivision successorale de vendre dans les meilleurs délais et au meilleur prix le bien immobilier indivis pour désintéresser les créanciers et partager le reliquat du produit de la vente » (TJ Saint-Nazaire, réf., 4 août 2026, n° 26/00015). Cette décision a autorisé la vente de gré à gré au prix minimum de 170 000 euros, en l’absence de toute instance en partage judiciaire engagée par les coïndivisaires.
Le tribunal judiciaire de Toulouse a, pour sa part, admis que des motifs « probablement d’ordre irrationnel » pouvaient suffire à caractériser le péril de l’intérêt commun. Par une ordonnance du 8 juillet 2025, le juge a retenu que « la persistance d’un désaccord par le coindivisaire minoritaire dans sa position et son refus qu’il est difficile de bien cerner, met en péril l’intérêt commun au sens de l’article 815-5 » (TJ Toulouse, réf., 8 juill. 2025, n° 24/00879). Dès lors, la vente immobilière a été ordonnée afin d’éviter toute tergiversation ultérieure dictée par des considérations étrangères à l’intérêt collectif de l’indivision.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé les contours de la notion d’indivision forcée, qui échappe à l’application de l’article 815. Dans son arrêt du 1er juillet 2026, la première chambre civile a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait retenu l’existence d’une indivision forcée et perpétuelle sur une cour commune « en se déterminant ainsi, sans établir que la cour commune constituait l’accessoire indispensable des fonds divis dont elle dépendait » (Cass. 1re civ., 1er juill. 2026, n° 21-23.100). Cette décision rappelle que l’indivision forcée demeure une exception restrictive au principe de liberté de sortie de l’indivision.
B. L’aliénation à la majorité des deux tiers sur le fondement de l’article 815-5-1 du Code civil
L’article 815-5-1 du Code civil, issu de la loi du 12 mai 2009, offre une voie de sortie distincte. Ce texte permet l’aliénation d’un bien indivis sur autorisation du tribunal judiciaire, à la demande des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, lorsque l’un des coïndivisaires s’oppose à la vente ou ne se manifeste pas dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’intention de vendre. Le tribunal judiciaire de Lisieux a reproduit intégralement le texte de l’article 815-5-1 dans sa décision du 26 juin 2026, en rappelant que « le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires » (TJ Lisieux, 26 juin 2026, n° 26/00033).
La procédure suppose le respect d’un formalisme rigoureux. Les indivisaires majoritaires doivent exprimer leur intention de vendre devant un notaire, qui signifie cette intention aux autres indivisaires dans le délai d’un mois. Or le tribunal judiciaire de Lisieux a apporté une précision notable sur la portée de ce délai. Le juge a estimé que « le dépassement du délai d’un mois prévu par l’article 815-5-1, alinéa 3, du code civil, pour signifier l’acte est indifférent, dès lors que ce délai n’est assorti d’aucune sanction, que la signification a été effective et que l’indivisaire a disposé de trois mois pour manifester son opposition » (TJ Lisieux, 26 juin 2026, n° 26/00033). Cette solution pragmatique sécurise les procédures de vente dans lesquelles le notaire n’a pas pu respecter strictement le délai mensuel de signification.
La question de la charge de la preuve de l’atteinte excessive aux droits de l’indivisaire récalcitrant a donné lieu à un arrêt remarquable de la cour d’appel de Paris du 1er juillet 2026. La cour a infirmé un jugement qui avait rejeté la demande de vente au motif que les demanderesses n’indiquaient pas le prix net vendeur minimum. La cour a jugé que « reprocher aux demanderesses de ne pas justifier que la vente sollicitée ne porterait pas une atteinte quelconque aux droits de l’intimé, revient à renverser la charge de la preuve et méconnaître le texte » et a précisé que « c’est en effet à l’indivisaire récalcitrant qu’il appartient de démontrer premièrement que l’aliénation du bien indivis porterait atteinte à ses droits, et que cette atteinte à ses droits est excessive » (CA Paris, pôle 3, ch. 1, 1er juill. 2026, n° 25/04061).
En conséquence, la licitation a été ordonnée sur une mise à prix de 512 000 euros, la cour ayant relevé qu’il « ne peut s’agir en l’espèce que d’une vente par licitation, dont le prix de vente final est par nature aléatoire ». Cette décision clarifie utilement la répartition de la charge probatoire dans le contentieux de l’article 815-5-1 du Code civil.
Le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a également ordonné la licitation d’un immeuble indivis le 19 décembre 2025, sur le fondement de l’article 815-5-1, en relevant que « le maintien de l’indivision relative à cet immeuble ne peut qu’engendrer du travail et frais supplémentaires pour tous les héritiers ainsi qu’un risque significatif de moins-value en cas de mauvais entretien, ou pire en cas de squat » (TJ Charleville-Mézières, 19 déc. 2025, n° 25/00519). Le juge a fixé la mise à prix à 95 000 euros avec faculté de baisse du quart puis de la moitié en cas de défaut d’enchères, rappelant qu’une vente aux enchères publiques nécessite une mise à prix inférieure à la valeur vénale pour attirer les enchérisseurs. Cette décision met en lumière les difficultés pratiques de la vente aux enchères immobilières dans le contexte de l’indivision successorale.
II. La réforme législative de la sortie de l’indivision : la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026
A. Les nouveaux mécanismes de déblocage des successions immobilières
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes (loi n° 2026-248 du 7 avril 2026), constitue la réforme la plus significative du droit de l’indivision depuis la loi du 12 mai 2009. Adoptée définitivement par l’Assemblée nationale le 26 mars 2026, elle a été promulguée le 7 avril 2026 après un parcours parlementaire rapide, porté par la proposition de loi de Mme Louise Morel et M. Nicolas Turquois.
La mesure phare de cette réforme réside dans la possibilité pour le juge d’autoriser l’aliénation d’un bien indivis même en cas d’opposition d’un ou de plusieurs indivisaires, dès lors que cette aliénation ne porte pas atteinte aux droits des autres indivisaires. Le texte consacre en outre la présomption de consentement de l’héritier silencieux : le silence d’un indivisaire dûment informé de l’intention de vendre ne paralyse plus la procédure de vente. Ce mécanisme répond directement à la difficulté identifiée par les praticiens, à savoir le blocage des successions par un héritier absent, injoignable ou simplement récalcitrant.
La loi renforce également les pouvoirs du juge en cas de succession vacante. Les biens immobiliers laissés sans gestion pendant des années, faute d’héritier actif ou d’accord entre les coïndivisaires, pourront désormais faire l’objet de mesures d’administration ou de vente ordonnées par le juge dans l’intérêt de la conservation du patrimoine successoral. Cette disposition vise à prévenir la dégradation des immeubles indivis, source récurrente de contentieux devant les juridictions civiles.
À cet égard, la jurisprudence antérieure à la réforme avait déjà posé les fondements de cette évolution. La Cour de cassation avait rappelé, par un arrêt du 10 février 2021, que « les charges afférentes à ce bien, dont l’indivisaire avait joui privativement, devaient être supportées par les coïndivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision » (Cass. 1re civ., 10 févr. 2021, n° 19-20.957). Le droit de l’indivision articule ainsi la jouissance privative du bien et la répartition des charges entre les indivisaires, questions que la réforme législative n’a pas modifiées mais dont elle a facilité le règlement par le renforcement des pouvoirs du juge.
La Cour de cassation avait par ailleurs posé un principe essentiel en matière de partage en nature, par un arrêt du 15 septembre 2021 : « à défaut d’entente entre les indivisaires, les lots faits en vue d’un partage doivent obligatoirement être tirés au sort, et qu’en dehors des cas limitativement énumérés par la loi, il ne peut être procédé au moyen d’attributions » (Cass. 1re civ., 15 sept. 2021, n° 19-24.014). Ce principe du tirage au sort, combiné à la priorité donnée au partage en nature, encadre strictement les modalités de sortie de l’indivision lorsque les coïndivisaires ne parviennent pas à un accord amiable.
Dès lors, la réforme du 7 avril 2026 vient compléter l’arsenal juridique existant sans remettre en cause les principes fondamentaux du droit de l’indivision. Elle facilite la mise en œuvre pratique des mécanismes de sortie en réduisant les possibilités de blocage par un héritier isolé, tout en préservant le contrôle du juge sur la proportionnalité de l’atteinte portée aux droits de l’indivisaire minoritaire. Le praticien en droit patrimonial et successions dispose désormais d’un instrument législatif plus souple pour accompagner ses clients dans le déblocage des situations successorales les plus complexes.
B. Le renforcement du rôle du juge dans la liquidation et le partage judiciaire
La loi du 7 avril 2026 a également procédé à une réforme substantielle de la procédure de partage judiciaire. L’article 840 du Code civil a été réécrit pour élargir le champ de la demande en justice aux hypothèses où « l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable, s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas mentionnés aux articles 836 et 837 » (art. 3, loi n° 2026-248 du 7 avril 2026).
Par ailleurs, le nouvel alinéa ajouté à l’article 841 du Code civil confère au juge commis aux opérations de partage une compétence étendue : « le juge commis aux opérations de partage est également compétent pour connaître des contestations qui s’élèvent au cours de celles-ci et pour ordonner les licitations » (art. 3, loi n° 2026-248 du 7 avril 2026). Cette concentration des compétences entre les mains du juge commis vise à accélérer les opérations de partage en évitant les renvois successifs entre juridictions. L’abrogation de l’article 841-1 du Code civil parachève cette simplification procédurale.
La jurisprudence antérieure illustrait les difficultés nées de l’éclatement des compétences. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 9 juillet 2025, avait été amenée à distinguer les demandes relevant de la compétence du président du tribunal judiciaire au titre de l’article 815-9 du Code civil et celles relevant des opérations de partage. Elle avait rappelé que « la fixation de l’indemnité d’occupation résultant de l’article 815-9 du code civil repose sur une appréciation souveraine des juges du fond » (CA Paris, pôle 3, ch. 1, 9 juill. 2025, n° 23/02907), tout en relevant que les demandes de condamnation pour des périodes d’occupation privative révolues relevaient des opérations de comptes de l’indivision et non de la compétence du juge des référés.
En conséquence, cette même cour avait fait application de la prescription quinquennale de l’article 815-10 du Code civil, en rappelant qu’« aucune recherche relative aux fruits et revenus ne sera, toutefois, recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être » (CA Paris, pôle 3, ch. 1, 9 juill. 2025, n° 23/02907). La réforme du 7 avril 2026, en unifiant la compétence du juge commis, devrait réduire ces difficultés procédurales en permettant au même magistrat de statuer sur l’ensemble des contestations relatives à la liquidation et au partage.
La Cour de cassation avait, en outre, encadré les conditions du recours à la licitation dans un arrêt du 5 février 2025. La première chambre civile a cassé un arrêt d’appel qui avait ordonné la licitation de plusieurs immeubles indivis sans vérifier leur aptitude au partage en nature, en énonçant que « la licitation des immeubles indivis ne doit être ordonnée que s’ils ne peuvent être facilement partagés en nature » et en censurant la cour d’appel qui s’était déterminée « sans rechercher, comme il lui incombait, si les biens indivis étaient ou non commodément partageables en nature » (Cass. 1re civ., 5 févr. 2025, n° 21-15.932). Ce principe de subsidiarité de la licitation par rapport au partage en nature, issu de l’article 1377 du Code de procédure civile, demeure pleinement applicable sous l’empire de la réforme. Le juge commis devra continuer à vérifier cette condition avant d’ordonner toute vente par adjudication.
La même cour a rappelé, dans son arrêt du 15 septembre 2021, que « l’activité personnelle déployée par un indivisaire ayant contribué à conserver ou à améliorer le bien ne peut être assimilée à une dépense dont le remboursement donnerait lieu à application de l’article 815-13 » (Cass. 1re civ., 15 sept. 2021, n° 19-24.014). La distinction entre rémunération de l’activité de l’indivisaire gestionnaire (art. 815-12 du Code civil) et indemnisation des dépenses de conservation (art. 815-13 du Code civil) conserve toute sa pertinence dans le cadre des opérations de liquidation que le juge commis aura désormais à connaître.
La cour d’appel de Paris a, quant à elle, confirmé une licitation judiciaire dans une affaire où les coïndivisaires demandaient l’attribution préférentielle d’une maison d’habitation. La cour a rejeté cette demande en relevant qu’« au regard des aléas importants entourant le projet de paiement de la soulte, il convient de débouter les demandeurs de leur demande » (CA Paris, pôle 3, ch. 1, 9 juill. 2025, n° 23/02907). Le juge a vérifié la solvabilité des demandeurs et l’absence d’actualisation de l’estimation du bien avant de refuser l’attribution préférentielle, rappelant que celle-ci, en dehors du cas du conjoint survivant, est soumise à l’appréciation souveraine du juge. Ces questions de contentieux de la vente immobilière conservent toute leur acuité dans le cadre du partage judiciaire réformé.
Conclusion
Le droit de l’indivision successorale immobilière dispose désormais d’un arsenal complet permettant de surmonter l’opposition d’un héritier récalcitrant. Les articles 815-5 et 815-6 du Code civil autorisent le juge à prescrire la vente d’un bien indivis lorsque le refus d’un coïndivisaire met en péril l’intérêt commun. L’article 815-5-1 du Code civil offre une voie procédurale fondée sur la majorité qualifiée des deux tiers. La jurisprudence récente de la Cour de cassation et des juridictions du fond a précisé les conditions d’application de ces mécanismes, en clarifiant notamment la répartition de la charge de la preuve et le caractère non sanctionné du délai de signification.
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 complète cet édifice en introduisant la présomption de consentement de l’héritier silencieux, en renforçant les pouvoirs du juge en matière de succession vacante et en concentrant entre les mains du juge commis l’ensemble des contestations relatives aux opérations de partage. Ces innovations législatives, combinées aux principes jurisprudentiels établis par la Cour de cassation, dessinent un régime qui, sans supprimer les garanties de l’indivisaire minoritaire, favorise le déblocage rapide des successions immobilières au bénéfice de l’ensemble des héritiers.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.