Le statut protecteur des baux commerciaux repose sur un équilibre fondamental entre la pérennité de l’exploitation économique et les prérogatives patrimoniales du propriétaire des murs. À cet égard, la protection conférée par le législateur ne bénéficie pas automatiquement à toute convention locative portant sur un local d’activité. L’application impérative du régime légal demeure expressément subordonnée au respect des conditions édictées par l’article L. 145-1 du code de commerce, au premier rang desquelles figure l’obligation pour le preneur d’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises pour les activités artisanales. Cette exigence d’ordre public d’application relative constitue la clé de voûte de l’accès à la propriété commerciale et au droit au renouvellement, comme le rappelle régulièrement le cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris dans le cadre du conseil aux bailleurs institutionnels et aux exploitants de réseaux commerciaux.
Or, la jurisprudence récente de la Cour de cassation et des juridictions du fond témoigne d’une rigueur accrue quant aux modalités pratiques de mise en œuvre de cette condition légale. Loin de constituer une simple formalité administrative dénuée de portée substantielle, l’immatriculation conditionne directement l’existence même du titre locatif protégé et l’exigibilité de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. Dès lors, le contentieux contemporain soulève des interrogations récurrentes relatives à la date précise à laquelle cette inscription doit être justifiée, à la stricte concordance entre l’objet social immatriculé et la destination contractuelle des lieux, ainsi qu’à la valeur probante des pièces produites lors des débats judiciaires. En conséquence, l’examen approfondi du régime de l’immatriculation permet de mesurer la portée exacte des droits des parties et d’identifier les risques procéduraux majeurs susceptibles de conduire à l’éviction sans contrepartie financière du locataire commercial.
I. L’immatriculation au registre du commerce comme condition de fond du droit au renouvellement du bail commercial
L’accès aux garanties statutaires prévues par le législateur implique la réunion cumulative de plusieurs critères stricts relatifs à la nature de l’immeuble, à l’existence d’un fonds de commerce et à la qualité juridique du locataire. À cet égard, l’obligation d’immatriculation prévue par les dispositions de l’article L. 145-1 du code de commerce s’impose avec une force particulière à l’égard de toute personne revendiquant le droit au renouvellement ou le versement d’une indemnité d’éviction compensatrice. Par ailleurs, cette condition de fond doit s’articuler avec les règles régissant l’exploitation effective du fonds dans les lieux loués conformément à l’article L. 145-8 du code de commerce, ce qui commande d’analyser la chronologie procédurale de l’immatriculation et la conformité matérielle des activités inscrites au greffe du tribunal compétent.
A. L’exigence impérative d’immatriculation et son appréciation temporelle au jour de la délivrance de l’acte
La règle fondamentale posée par le droit positif exige que le locataire soit régulièrement immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour l’activité effectivement déployée dans les locaux loués. En effet, selon les termes mêmes de l’article L. 145-1 du code de commerce, les dispositions statutaires s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou à un chef d’une entreprise artisanale immatriculée au registre national des entreprises. Dès lors, le défaut d’immatriculation personnelle du preneur prive immédiatement ce dernier de la faculté de se prévaloir du bénéfice du statut légal à l’encontre de son bailleur, quand bien même les parties auraient contractuellement qualifié leur convention de bail commercial.
Cette rigueur de principe trouve une illustration constante dans les décisions rendues par les juridictions suprêmes et d’appel. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a ainsi affirmé, dans un arrêt de principe rendu le 23 janvier 2020 (Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 19-11.215), que « le preneur à bail d’un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que confère le statut des baux commerciaux que s’il remplit les conditions exigées au premier alinéa de l’article L. 145-1-I du code de commerce tenant à son immatriculation et à l’exploitation d’un fonds ». La Haute juridiction a expressément validé la décision des juges du fond qui avaient « constaté que la société Clean Service Wolfidis n’était pas, au moment de la délivrance du congé, immatriculée pour l’établissement secondaire exploité dans les lieux, la cour d’appel en a exactement déduit que celle-ci n’avait pas droit à une indemnité d’éviction ». Dès lors, l’absence d’immatriculation pour les locaux considérés entraîne la perte irrémédiable du droit au renouvellement.
Or, la détermination de la date à laquelle cette exigence doit être satisfaite présente une importance pratique déterminante dans la conduite du procès civil. La jurisprudence unanime retient que l’immatriculation doit être effective à la date précise de notification de l’acte marquant l’ouverture de la phase de renouvellement, qu’il s’agisse d’un congé délivré par le bailleur selon les modalités de l’article L. 145-9 du code de commerce ou d’une demande de renouvellement formulée par le preneur en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce. En conséquence, le locataire qui n’est pas immatriculé au jour où le congé lui est signifié ne peut pas utilement régulariser sa situation ultérieurement pour tenter de recouvrer le bénéfice de la propriété commerciale.
Cette règle temporelle stricte a été rappelée avec force par le Tribunal judiciaire de Paris dans un jugement du 7 mars 2024 (TJ Paris, 18e ch. 1re sect., 7 mars 2024, n° 19/15119). La juridiction parisienne a énoncé que « l’immatriculation du locataire au registre du commerce ou au registre national des entreprises, puis l’inscription des locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce ou une entreprise artisanale, est une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux ». Le tribunal a souligné que « l’immatriculation doit porter sur l’ensemble des locaux où s’exerce l’activité » et que « le locataire doit donc être immatriculé à la date de délivrance du congé, sans pouvoir prétendre à un quelconque délai pour régulariser sa situation ». Par ailleurs, les juges ont constaté que le Kbis produit étant postérieur à la date du congé, le preneur ne pouvait prétendre à aucune indemnité.
À cet égard, l’obligation d’immatriculation s’étend non seulement à l’établissement principal de l’entreprise, mais également à chaque établissement secondaire exploité dans des locaux distincts. En application des dispositions réglementaires du code de commerce, l’établissement secondaire s’entend de tout établissement permanent, distinct du siège social ou de l’établissement principal, et dirigé par la personne tenue à l’immatriculation ou un préposé doté du pouvoir d’engager des rapports juridiques avec les tiers. Dès lors, si une société dispose d’une immatriculation régulière pour son siège social mais omet de procéder à l’inscription modificative de son établissement secondaire dans le ressort des lieux loués, elle encourt la déchéance totale de son droit au statut pour ce local particulier, sans pouvoir se prévaloir de la validité de son inscription principale.
En outre, la Cour d’appel de Nîmes a réaffirmé ces exigences dans une décision du 24 janvier 2025 (CA Nîmes, 4e ch. com., 24 janv. 2025, n° 22/04140), en jugeant qu’une simple demande d’immatriculation en cours d’instruction ne saurait équivaloir à une inscription définitive. La cour a relevé que « le récépissé de dépôt de dossier de création d’entreprise du 16 septembre 2009 comporte la mention ‘en attente d’immatriculation’ et précise qu’il ne saurait remplacer l’extrait d’immatriculation au répertoire des métiers et/ou au registre du commerce et des sociétés ». Constatant que le commerçant n’établissait pas que sa démarche administrative avait abouti avant la délivrance du congé, la juridiction d’appel l’a purement et simplement débouté de sa demande d’indemnité d’éviction, consacrant l’inefficacité probatoire des formalités non finalisées.
Par ailleurs, la question de l’existence juridique de la personne morale preneuse au moment de la signature du bail ou de l’exercice des droits statutaires obéit à la même rigueur temporelle. Conformément à l’article L. 210-6 du code de commerce, les sociétés commerciales ne jouissent de la personnalité morale qu’à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, par un arrêt du 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-18.696), que la société « n’avait existé juridiquement qu’à compter du 29 mars 2021, date de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés », validant ainsi les délais d’information administrative calculés à compter de cette naissance juridique effective de la structure exploitante.
Dès lors, les fondateurs qui souscrivent un bail commercial avant l’immatriculation de la personne morale doivent impérativement veiller à la reprise régulière des engagements contractuels par la société une fois celle-ci valablement immatriculée. À défaut de reprise expresse ou de clause prévoyant expressément l’effet rétroactif de la constitution sociale, les signataires initiaux demeurent personnellement et solidairement tenus des obligations du bail en vertu de l’article 1103 du code civil. La Cour d’appel de Paris a ainsi jugé le 4 avril 2024 (CA Paris, Pôle 5 Ch. 3, 4 avr. 2024, n° 21/14780) que des personnes physiques ayant souscrit un bail pour une société en formation en qualité de copreneurs restent tenues in solidum des loyers impayés en l’absence de reprise régulière conforme aux prévisions légales et statutaires.
B. La stricte concordance entre l’activité immatriculée, l’objet contractuel et les modes probatoires recevables
L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ne constitue pas une simple obligation formelle abstraite : elle doit refléter avec exactitude l’activité commerciale ou artisanale réellement exercée dans les locaux loués conformément à la clause de destination du bail. En effet, l’article L. 145-8 du code de commerce dispose expressément que « le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ». Or, si l’activité autorisée par la convention locative n’est pas mentionnée dans l’extrait d’immatriculation, le preneur est réputé ne pas exploiter régulièrement le fonds au regard du statut, ce qui autorise le bailleur à lui opposer un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
Cette corrélation indispensable entre l’objet statutaire du bail et les mentions de l’immatriculation a donné lieu à une décision majeure rendue par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 2 avril 2026 (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-15.435). Dans cette affaire, la bailleresse entendait dénier au locataire le bénéfice du statut des baux commerciaux en soutenant qu’il n’était pas immatriculé pour l’activité contractuelle exclusive autorisée par le bail, à savoir le commerce de parapluies et cannes. La cour d’appel avait accueilli l’argumentation du propriétaire en se fondant sur une fiche d’information issue du site Infogreffe mentionnant un code de la nomenclature d’activités française relatif à la maroquinerie, pour en déduire que le commerçant échouait à rapporter la preuve d’une immatriculation conforme à la date de délivrance du congé.
La Cour de cassation a censuré avec la plus grande fermeté cette analyse pour dénaturation d’écrit, énonçant dans ses motifs : « Pour dénier aux locataires le statut des baux commerciaux, l’arrêt, après avoir relevé que l’activité autorisée par le bail est celle de « commerce de parapluies, cannes, ombrelles et cannes de défense, à l’exclusion de toute autre destination et vente correspondante » et que Mme [I] justifie, par la production d’un extrait Kbis du 10 mars 2014 de son inscription au registre du commerce et des sociétés pour une activité de commerce et réparation de parapluie et cannes, retient que la bailleresse produit en pièce n° 4 un extrait Kbis du 19 décembre 2013 qui indique que Mme [I] est immatriculée pour l’exercice d’un commerce de détail de maroquinerie et d’articles de voyage et un extrait de situation au répertoire Sirene de 2021 qui vise cette même activité, laquelle n’est pas prévue par le bail, que Mme [I] n’apporte aucun élément d’explication quant à l’évolution de la désignation de son activité commerciale au registre du commerce et des sociétés, et en déduit qu’elle échoue à établir qu’elle était immatriculée au titre d’une activité conforme à la date de la délivrance du congé. En statuant ainsi, alors que la pièce n° 4 produite par la bailleresse n’était pas un extrait Kbis mais une fiche d’information du site internet Infogreffe indiquant seulement le code de rattachement de la nomenclature d’activités française, la cour d’appel a violé le principe susvisé » (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-15.435).
Cet arrêt fondamental met en lumière deux enseignements probatoires capitaux pour les praticiens du droit immobilier commercial. D’une part, seul le véritable extrait Kbis délivré par le greffe du tribunal de commerce fait foi de la consistance exacte des activités pour lesquelles l’entreprise est immatriculée, primant toute information dérivée. D’autre part, le code NAF ou APE attribué par l’INSEE à des fins purement statistiques, ainsi que les extraits issus du répertoire Sirene, ne sauraient valablement prévaloir sur l’énonciation textuelle de l’activité commerciale inscrite au registre officiel du commerce et des sociétés.
En conséquence, les juridictions du fond ne peuvent pas déduire un défaut d’immatriculation d’une simple divergence entre le libellé du code d’activité économique et la désignation contractuelle du bail si l’extrait Kbis mentionne expressément la branche d’activité litigieuse. La Cour d’appel de Nîmes a également consacré cette distinction probatoire dans son arrêt du 24 janvier 2025 (CA Nîmes, 4e ch. com., 24 janv. 2025, n° 22/04140), en rappelant que « l’inscription de Monsieur [U] [M] à compter du 1er octobre 2009 au répertoire national des entreprises et des établissements (SIRENE) tenu par l’INSEE qui lui a attribué un numéro d’identification ne saurait être confondue avec l’inscription au répertoire des métiers auquel le registre national des entreprises s’est substitué ».
Par ailleurs, la charge de la preuve de l’immatriculation pèse traditionnellement sur le preneur qui revendique le bénéfice du statut des baux commerciaux et le droit au renouvellement. Dès lors que le bailleur conteste la régularité de l’inscription au RCS dans ses écritures judiciaires, il incombe au locataire de verser aux débats un extrait Kbis récent attestant de sa situation au jour du congé ou de la demande de renouvellement. À cet égard, la production d’un extrait non certifié, obsolète ou comportant des mentions imprécises expose le preneur à une dénégation immédiate du statut par le juge du fond, justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction.
Or, les juges apprécient souverainement si l’activité effectivement exercée dans les lieux entre dans le champ de la définition portée sur l’extrait d’immatriculation. La Cour d’appel de Paris a ainsi jugé le 22 mai 2025 (CA Paris, Pôle 5 Ch. 3, 22 mai 2025, n° 22/08280) que l’adjonction d’activités complémentaires non mentionnées à l’immatriculation et non autorisées par le bailleur par la voie d’une déspécialisation régulière prive le preneur de la protection statutaire pour les activités non déclarées. Dès lors, la vigilance des preneurs doit porter tant sur la mise à jour constante de leur extrait Kbis que sur le respect scrupuleux des clauses de destination souscrites dans leur contrat originel.
II. Les tempéraments prétoriens à l’exigence d’immatriculation et la sanction du refus de renouvellement
Si le principe de l’immatriculation obligatoire du preneur s’applique avec une grande fermeté, la jurisprudence de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement dégagé des tempéraments significatifs destinés à adapter la règle aux réalités économiques complexes. À cet égard, la notion d’unité d’exploitation indivisible permet d’exonérer certains locaux annexes d’une immatriculation autonome, tandis que la soumission contractuelle volontaire au statut offre aux parties la faculté d’écarter conventionnellement cette condition légale. Or, lorsque ces tempéraments font défaut et que le preneur demeure en situation d’irrégularité, le bailleur dispose de prérogatives procédurales considérables lui permettant de recouvrer la libre disposition de son bien sans verser la moindre indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce.
A. La dispense d’immatriculation distincte en cas d’unité d’exploitation et les aménagements conventionnels
L’une des innovations jurisprudentielles les plus remarquables concerne l’assouplissement de l’exigence d’immatriculation lorsque le preneur exploite son activité commerciale au sein de plusieurs lots ou locaux formant un ensemble fonctionnel et matériel indissociable. Dans un arrêt de principe remarqué rendu le 19 mars 2026 (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581), la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré la dispense d’immatriculation distincte pour un local constituant une unité d’exploitation avec le local principal déjà régulièrement inscrit au registre du commerce.
La Cour de cassation a énoncé une formule doctrinale très claire dans cette décision : « Ayant retenu, à bon droit, que le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux, la cour d’appel, qui a constaté que le locataire était immatriculé pour l’exercice d’une activité, au [Adresse 2], de « parfumerie et articles de Paris et tous produits non réglementés en sédentaire et ambulant » et relevé que cette activité incluait celle de textiles, lingerie et tous accessoires de mode, que même si les deux locaux loués disposaient chacun d’une entrée, aucune barrière physique ne séparait les deux lots et que la clientèle circulait d’un lot à l’autre, que le droit d’étalage s’étendait devant les deux locaux sous un store-banne unique, que les conditions matérielles d’exploitation des deux locaux étaient identiques, avec des présentoirs, rayonnages et produits avec prix affichés accessibles à la clientèle, et qu’aucune comptabilité analytique distincte pour chacun des lots n’était dressée, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que les deux locaux formaient une unité d’exploitation unique et indivisible et que le locataire bénéficiait ainsi du statut des baux commerciaux pour le bail portant sur le lot n° 156357 » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581).
Cette décision offre une grille d’analyse pratique particulièrement féconde pour caractériser l’indivisibilité matérielle et économique d’une exploitation commerciale. Les critères retenus par la juridiction suprême s’articulent autour de plusieurs éléments factuels convergents : l’absence de cloisonnement physique séparant les lots loués, la libre circulation de la clientèle d’un espace à l’autre, l’unicité de l’enseigne et du store-banne extérieur, l’homogénéité des aménagements de vente et l’absence de comptabilité analytique séparée. Dès lors que ces indices démontrent l’existence d’une unité d’exploitation indivisible, le preneur est dispensé de requérir une inscription secondaire autonome pour le lot adjacent, conservant ainsi la plénitude de ses droits statutaires.
De surcroît, le régime spécifique des locaux accessoires prévu par le 1° du paragraphe I de l’article L. 145-1 du code de commerce participe d’une logique similaire d’extension statutaire. Le texte dispose en effet que le statut s’applique « aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal ». Lorsque les locaux accessoires et principaux appartiennent à des propriétaires distincts, la loi exige que les locaux accessoires aient été « loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ». Dès lors, les locaux purement accessoires qui n’accueillent aucune clientèle propre échappent à la nécessité d’une immatriculation spécifique au RCS.
Toutefois, la qualification de local accessoire suppose que le preneur rapporte la preuve rigoureuse du caractère indispensable du local à l’exploitation du fonds principal. Le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé ces exigences dans un jugement du 13 mai 2026 (TJ Paris, 18e ch. 2e sect., 13 mai 2026, n° 24/00317), en énonçant qu’au « sens de l’article L145-1 1° du code de commerce, un local est accessoire lorsqu’il n’accueille aucune exploitation autonome mais qu’il est indispensable à l’exploitation du fonds de commerce relevant de l’établissement principal ». Constatant que la société locataire n’établissait ni le caractère indispensable des locaux pour son activité de marchand de biens ni la connaissance par la bailleresse de l’utilisation jointe lors de la conclusion du bail, le tribunal a rejeté la qualification d’accessoire et sanctionné l’absence d’immatriculation par la dénégation du statut.
Par ailleurs, la liberté contractuelle reconnue aux parties permet d’aménager conventionnellement les conditions d’application du statut des baux commerciaux en vertu de l’article 1103 du code civil. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a solennellement jugé, dans son arrêt du 28 mai 2020 (Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-15.001), que « la condition tenant à l’immatriculation du preneur pour bénéficier du statut des baux commerciaux n’est pas exigée en cas de soumission volontaire des parties à ce statut, même si le preneur est commerçant ». La Haute juridiction a censuré les juges d’appel qui avaient rejeté une demande d’indemnité d’éviction au motif de l’absence d’immatriculation, alors que le contrat stipulait expressément l’extension conventionnelle du statut « même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie ».
Or, une telle renonciation du bailleur à l’exigence d’immatriculation ne se présume jamais et doit résulter de stipulations conventionnelles dépourvues de toute ambiguïté. La Cour d’appel de Nîmes a ainsi rappelé le 24 janvier 2025 (CA Nîmes, 4e ch. com., 24 janv. 2025, n° 22/04140) que « si les conditions requises pour que le preneur bénéficie de la propriété commerciale ne sont pas réunies, les parties au contrat peuvent convenir volontairement de soumettre le bail au statut des baux commerciaux. Cependant, la seule connaissance du bailleur du défaut d’immatriculation du preneur ne suffit pas à établir sa volonté de renoncer aux conditions du statut ». En conséquence, en l’absence de clause claire d’extension statutaire, le bailleur conserve intact son droit d’opposer l’absence d’immatriculation.
Enfin, le législateur a également prévu des dérogations expresses en faveur de situations particulières au sein du paragraphe III de l’article L. 145-1 du code de commerce. En cas de pluralité de preneurs ou d’indivisaires, l’exploitant effectif du fonds bénéficie de la protection statutaire « même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds ». De même, en cas de décès du preneur, les héritiers qui n’exploitent pas personnellement le fonds peuvent bénéficier du statut s’ils demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de la succession, préservant ainsi la valeur patrimoniale du droit au bail.
B. La dénégation du droit au statut, la déchéance de l’indemnité d’éviction et l’expulsion sans indemnité
Le défaut d’immatriculation du preneur à la date de référence produit des effets juridiques dévastateurs sur le sort du contrat de location commerciale. Lorsque le bailleur délivre un congé portant refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce, il dispose de la faculté discrétionnaire de rétracter ultérieurement son offre financière s’il découvre que le locataire ne remplissait pas les conditions légales d’immatriculation au jour de la notification de l’acte.
Cette prérogative procédurale, qualifiée de dénégation du droit au statut, a été validée avec éclat par le Tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 13 mai 2026 (TJ Paris, 18e ch. 2e sect., 13 mai 2026, n° 24/00317). La juridiction a jugé que « la bailleresse était donc fondée à se prévaloir du défaut d’immatriculation des lieux loués au registre du commerce et des sociétés, cause objective de dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux, pour rétracter l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction formulée initialement dans le congé portant refus de renouvellement signifié le 17 janvier 2023 à la société ACAZOIR. Par conséquent, il convient de valider le congé avec refus de renouvellement délivré par la SCI LES 3 VALLEES à la société ACAZOIR à effet du 30 septembre 2023 à minuit sans indemnité d’éviction » (TJ Paris, 18e ch. 2e sect., 13 mai 2026, n° 24/00317).
Dès lors que la dénégation du statut est judiciairement constatée, le locataire se trouve rétroactivement privé de tout droit au renouvellement ainsi que de tout droit à indemnité d’éviction. En conséquence, les dispositions protectrices de l’article L. 145-28 du code de commerce, qui garantissent au preneur évincé un droit au maintien dans les lieux jusqu’au versement effectif de son indemnité, deviennent inapplicables. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé dans son arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089) que le droit au maintien dans les lieux aux conditions contractuelles est strictement réservé au « locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial ».
À cet égard, le preneur non immatriculé dont le bail a pris fin par l’effet du congé devient un occupant sans droit ni titre dès la date d’effet de l’acte unilatéral. Le Tribunal judiciaire de Paris a souligné dans la décision précitée du 13 mai 2026 (TJ Paris, 18e ch. 2e sect., 13 mai 2026, n° 24/00317) que « celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation » sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Le tribunal ordonne dès lors l’expulsion du locataire avec le concours de la force publique à défaut de libération volontaire dans le délai imparti.
Par ailleurs, la qualification de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans titre soulève des enjeux financiers substantiels pour les parties. Alors que le preneur bénéficiant du maintien dans les lieux en application de l’article L. 145-28 du code de commerce verse une indemnité d’occupation statutaire fixée à la valeur locative pondérée d’un abattement de précarité, l’occupant sans droit ni titre ne peut pas prétendre à une telle minoration. Les juridictions condamnent ainsi le preneur déchu à verser une indemnité d’occupation de droit commun correspondant au montant du dernier loyer majoré des charges, voire assortie d’une majoration contractuelle de pénalité en application de l’article 1103 du code civil.
De surcroît, le défaut d’immatriculation paralyse également les autres mécanismes de protection institués au profit du locataire commercial, tels que le droit de préemption légal prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce en cas de vente des murs. La Cour de cassation a rappelé dans son arrêt du 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442) que les prérogatives attachées à la propriété commerciale supposent une exploitation régulière conforme aux prescriptions statutaires. Dès lors, le commerçant privé du statut en raison d’une carence d’immatriculation ne peut faire valoir aucun droit de priorité lors de l’aliénation de l’immeuble.
Enfin, les exigences formelles entourant la cession du bail commercial renforcent l’impératif de régularité des inscriptions administratives. Par un arrêt rendu le 13 mars 2025 (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372), la Troisième chambre civile a rappelé « qu’était valable la clause qui imposait au locataire d’établir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique, le bailleur dûment appelé », sanctionnant l’inobservation de ce formalisme par l’inopposabilité de la cession au bailleur. Le cessionnaire qui omettrait de s’immatriculer régulièrement dans les lieux cédés s’expose à une déchéance identique de tout droit au renouvellement, illustrant la portée transversale du contrôle de l’immatriculation à chaque stade de la vie du bail.
Conclusion
L’obligation d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises constitue une condition de fond incontournable pour prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux et au versement d’une indemnité d’éviction. Les évolutions jurisprudentielles les plus récentes de la Cour de cassation, illustrées par les arrêts majeurs du 19 mars 2026 (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581) et du 2 avril 2026 (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-15.435), confirment à la fois la rigueur des exigences probatoires entourant l’extrait Kbis et la reconnaissance pragmatique d’une dispense d’immatriculation distincte en présence d’une unité d’exploitation indivisible.
Or, face à la gravité des sanctions encourues en cas d’omission ou d’irrégularité administrative — se traduisant par la perte immédiate de la propriété commerciale, l’expulsion sans indemnité et la condamnation au paiement d’indemnités d’occupation de droit commun —, bailleurs et preneurs doivent faire preuve d’une vigilance juridique constante. En conséquence, la vérification systématique de la concordance entre les mentions de l’immatriculation, la destination contractuelle et la consistance matérielle des locaux constitue un impératif stratégique absolu lors de la conclusion, de la cession et du renouvellement de tout bail commercial.
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