La conclusion d’un bail commercial s’accompagne fréquemment du versement, par le preneur au bailleur, d’une somme forfaitaire désignée sous le terme de pas-de-porte ou de droit d’entrée. Ce versement initial, dont la licéité n’a jamais été contestée par la jurisprudence, revêt une importance considérable dans l’économie du contrat et suscite un contentieux abondant devant les juridictions civiles. Le cabinet d’avocats en droit des baux commerciaux à Paris Kohen Avocats accompagne bailleurs et preneurs dans la négociation et le contentieux de ces stipulations financières, dont la qualification emporte des conséquences décisives sur la fixation du loyer, la révision triennale et l’indemnité d’éviction.
La difficulté principale réside dans la dualité de nature que les parties peuvent conférer au pas-de-porte. En effet, la somme versée à l’entrée dans les lieux peut recevoir la qualification de supplément de loyer, intégré à la rémunération périodique de la jouissance, ou celle d’indemnité compensatrice des avantages conférés au preneur par le statut des baux commerciaux. Or, la qualification retenue détermine le régime fiscal applicable, l’incidence sur la valeur locative lors du renouvellement et le sort de la somme en cas de résiliation anticipée du bail. À cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation et les cours d’appel ont progressivement dégagé des critères de distinction que la pratique contractuelle ne peut ignorer.
Par ailleurs, le pas-de-porte se distingue du droit au bail, somme versée par le cessionnaire au cédant lors de la cession du bail commercial, qui constitue un élément du fonds de commerce. La confusion entre ces deux notions, fréquente dans la pratique, engendre des erreurs d’analyse tant dans la fixation du loyer renouvelé que dans l’évaluation de l’indemnité d’éviction. Dès lors, l’examen systématique de la qualification du pas-de-porte et de ses conséquences juridiques s’impose au praticien confronté au contentieux des baux commerciaux.
I. La qualification juridique du pas-de-porte et son incidence sur la fixation du loyer du bail commercial renouvelé
A. La dualité de qualification et les critères prétoriens de distinction entre supplément de loyer et indemnité
Le pas-de-porte ne fait l’objet d’aucune définition légale dans le code de commerce. Les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, qui fixent les critères de détermination de la valeur locative, ne mentionnent pas expressément cette somme. En conséquence, la qualification du pas-de-porte relève de l’interprétation de la volonté des parties, appréciée souverainement par les juges du fond au regard des stipulations contractuelles et des circonstances de l’espèce.
La jurisprudence distingue deux qualifications possibles. La première analyse le pas-de-porte comme un supplément de loyer, versé en une fois ou de manière échelonnée, qui constitue une fraction de la rémunération de la jouissance des locaux. En cette hypothèse, le pas-de-porte participe de la contrepartie financière du bail et doit être pris en considération dans l’appréciation du loyer effectivement acquitté par le preneur pendant la durée du bail expiré.
La seconde qualification analyse le pas-de-porte comme une indemnité versée au bailleur en contrepartie des avantages que le statut des baux commerciaux confère au preneur, et notamment du droit au renouvellement et de la propriété commerciale. En cette hypothèse, le pas-de-porte ne constitue pas un élément de la rémunération de la jouissance et demeure sans incidence sur la fixation du loyer.
La cour d’appel de Paris, pôle 5, chambre 3, dans un arrêt du 13 novembre 2025 (n° 22/12792), a formulé cette distinction avec une particulière netteté en énonçant que « le droit d’entrée ne constitue pas un supplément de loyer, mais une indemnisation du bailleur ou encore un avantage que le preneur lui concède pour bénéficier de la propriété commerciale » (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 13 nov. 2025, n° 22/12792). La cour a précisé, dans la même décision, qu’« une somme versée au bailleur à titre de pas de porte ne constitue pas un supplément de loyer » et que cette qualification emporte des conséquences directes sur la méthode de comparaison utilisée par l’expert judiciaire pour déterminer la valeur locative.
En conséquence, lorsque le bail qualifie expressément le pas-de-porte de supplément de loyer, la somme versée sera intégrée dans le calcul du loyer global acquitté par le preneur pendant la durée du bail. Des lors, le pas-de-porte qualifié de supplément de loyer fera l’objet d’une décapitalisation permettant de déterminer le loyer annuel réellement supporté par le preneur, ce montant servant de référence pour apprécier le plafonnement du loyer du bail renouvelé.
À l’inverse, lorsque le pas-de-porte est qualifié d’indemnité, il ne peut être intégré dans le calcul du loyer effectivement acquitté ni dans la détermination des prix couramment pratiqués dans le voisinage. La cour d’appel de Paris a ainsi jugé, dans le même arrêt, qu’« aucun des textes du code de commerce, et notamment l’article R145-7 de ce code, ne fait référence, dans la notion de prix couramment pratiqués, aux sommes versées à titre de pas de porte, droit d’entrée ou de droit au bail » (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 13 nov. 2025, n° 22/12792). Cette analyse interdit de recourir aux loyers décapitalisés, intégrant un pas-de-porte qualifié d’indemnité, comme éléments de comparaison pour fixer la valeur locative.
La cour d’appel de Toulouse, deuxième chambre, dans un arrêt du 4 février 2025 (n° 23/00164), a confirmé cette approche en écartant le déplafonnement du loyer sollicité par le bailleur, faute pour celui-ci de rapporter la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l’activité du preneur (CA Toulouse, 2e ch., 4 févr. 2025, n° 23/00164). En l’absence de déplafonnement, la question de l’intégration du pas-de-porte dans la valeur locative ne se posait pas, le loyer renouvelé étant fixé par application de la variation indiciaire.
B. L’exclusion du pas-de-porte de la comparaison et la méthode de fixation de la valeur locative par l’expert judiciaire
La fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, prévue par l’article L. 145-33 du code de commerce, repose sur l’analyse de cinq critères limitativement énumérés : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (art. L. 145-33 c. com.). L’article R. 145-7 du même code précise que les prix couramment pratiqués s’entendent des loyers effectivement demandés aux locataires occupant des locaux équivalents.
Or, la qualification du pas-de-porte influe directement sur la méthode de comparaison mise en œuvre par l’expert judiciaire. La cour d’appel de Paris a posé, dans l’arrêt précité du 13 novembre 2025, le principe selon lequel « il convient d’écarter de la comparaison les loyers décapitalisés qui ne permettent pas de comparaisons utiles et de prendre en considération le seul loyer facial comme l’a fait l’expert judiciaire » (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 13 nov. 2025, n° 22/12792). Cette solution signifie que l’expert ne doit pas reconstituer un loyer théorique en ajoutant au loyer contractuel la fraction annualisée du pas-de-porte, dès lors que celui-ci est qualifié d’indemnité et non de supplément de loyer.
La même cour a ajouté que « la valeur locative ne peut intégrer des sommes payées par le locataire à un tiers, comme l’est le droit au bail, versé au précédent locataire » (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 13 nov. 2025, n° 22/12792). Cette distinction entre le pas-de-porte, versé au bailleur, et le droit au bail, versé au cédant, emporte une conséquence méthodologique essentielle : les éléments de comparaison retenus par l’expert doivent mentionner le seul loyer facial des baux de référence, sans intégration des sommes versées à titre de droit au bail ou de pas-de-porte qualifié d’indemnité.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a conforté cette approche en jugeant, dans un arrêt du 13 octobre 2021 (pourvoi n° 20-12.901), que la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité dont « l’évolution notable au cours du bail expiré permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative » (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-12.901). La Cour de cassation n’a jamais admis que le versement d’un pas-de-porte constitue, en soi, un facteur de modification de la valeur locative ni un motif de déplafonnement du loyer.
En conséquence, le bailleur qui invoque le versement d’un pas-de-porte initial pour justifier un loyer de renouvellement supérieur au plafond indiciaire ne peut prospérer que s’il démontre, parallèlement, l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce. Le seul fait qu’un pas-de-porte ait été versé lors de la conclusion du bail ne dispense pas le bailleur de cette charge probatoire, ainsi que l’a rappelé la cour d’appel de Pau, deuxième chambre, section 1, dans un arrêt du 30 juin 2026 (n° 24/03484), en déboutant le bailleur de sa demande de déplafonnement faute de preuve de modifications notables des facteurs locaux de commercialité (CA Pau, 2e ch., sect. 1, 30 juin 2026, n° 24/03484).
II. Le sort du pas-de-porte en cas d’inexécution contractuelle et l’articulation avec le régime de l’indemnité d’éviction
A. L’exigibilité du pas-de-porte et les conséquences de son défaut de paiement sur le maintien du bail
Le pas-de-porte, quelle que soit sa qualification, constitue une obligation contractuelle dont le preneur est tenu de s’acquitter selon les modalités prévues au bail. Le défaut de paiement du pas-de-porte peut ainsi justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, dans les mêmes conditions que le défaut de paiement du loyer ou des charges.
Le tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé par ordonnance du 18 décembre 2025 (n° 25/02277), a illustré cette solution avec une particulière rigueur. En l’espèce, le bail commercial du 5 janvier 2012 stipulait un pas-de-porte d’un montant de 250 000 euros, ultérieurement réduit à 150 000 euros par avenant du 5 mai 2019. Le preneur ne s’était jamais acquitté de cette somme. Le juge des référés a constaté que « le pas de porte fixé à l’article 5 du bail commercial du 05 janvier 2012 d’un montant de 250 000€ modifié et réduit à la somme de 150 000€ par avenant du 05 mai 2019 n’a pas été payé par le preneur » (TJ Toulon, réf., 18 déc. 2025, n° 25/02277).
Le juge a écarté la contestation tirée du droit au renouvellement invoqué par le preneur, en jugeant que « cette question est indépendante de la demande principale à savoir la résiliation de plein droit du bail commercial dans les conditions prévues au contrat » (TJ Toulon, réf., 18 déc. 2025, n° 25/02277). En conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement demeuré infructueux, et le preneur a été condamné au paiement provisionnel de la somme de 150 000 euros correspondant au pas-de-porte impayé, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 3 050 euros et l’expulsion sous astreinte de 200 euros par jour de retard.
Cette décision confirme que le pas-de-porte constitue une dette certaine, liquide et exigible, dont le non-paiement caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail en application de la clause résolutoire. Le preneur ne peut opposer au bailleur la circonstance qu’il bénéficierait d’un droit au renouvellement du bail pour paralyser la mise en œuvre de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement du pas-de-porte.
De même, la cour d’appel de Rouen, chambre civile et commerciale, dans un arrêt du 30 avril 2026 (n° 25/00317), a examiné le contentieux d’un bail commercial dont l’article 5 stipulait le paiement d’un pas-de-porte échelonné. La cour a relevé que « le solde de TVA sur loyer » correspondait « à la TVA due, proportionnellement à l’augmentation annuelle des loyers » et a inclus dans la créance du bailleur « le solde du pas de porte » figurant au commandement de payer. La cour a précisé que « les sommes dues au titre du commandement de payer soit 4065,50 euros (une échéance du solde du pas de porte, la taxe foncière, les provisions sur charges) comprises dans la somme de 15 015,15 € porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer » (CA Rouen, ch. civ. et com., 30 avr. 2026, n° 25/00317).
À cet égard, le défaut de paiement d’une échéance du pas-de-porte échelonné produit les mêmes effets que le défaut de paiement d’un terme de loyer : il justifie la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, l’acquisition de la résiliation de plein droit à l’expiration du délai contractuel et, le cas échéant, l’expulsion du preneur après constatation de la résiliation par le juge.
B. La distinction entre le pas-de-porte et le droit au bail dans l’évaluation de l’indemnité d’éviction et le calcul de la valeur du fonds de commerce
L’indemnité d’éviction, prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce, doit être « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » et comprend « notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur » (art. L. 145-14 c. com.).
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 13 octobre 2021 (pourvoi n° 20-19.340), que « l’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce » (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-19.340). En l’espèce, la cour d’appel avait retenu une valeur du droit au bail nulle au motif que le locataire s’était réinstallé dans un local équivalent sans différentiel de loyer positif et « sans avoir eu à régler un droit d’entrée ». La Cour de cassation a censuré cette analyse en énonçant qu’« en statuant ainsi, sans tenir compte de la valeur du droit au bail portant sur le local dont le preneur a été évincé, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-19.340).
Cet arrêt établit que la valeur du droit au bail constitue un élément autonome de l’indemnité d’éviction, indépendant du différentiel de loyer entre l’ancien et le nouveau local. En conséquence, le fait qu’un pas-de-porte ait été versé lors de la conclusion du bail initial ne vient pas en déduction de l’indemnité d’éviction due au preneur, dès lors que ce pas-de-porte est qualifié d’indemnité compensatrice de la propriété commerciale et non de supplément de loyer.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt de la même troisième chambre civile du 25 janvier 2023 (pourvoi n° 21-21.943), que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943). Cette décision confirme la nécessité de distinguer la fixation de la valeur locative, dans laquelle le pas-de-porte qualifié d’indemnité n’intervient pas, et le mécanisme de lissage du déplafonnement, qui relève d’une compétence distincte.
La Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 7 mai 2025 (pourvoi n° 23-15.394), le régime des sommes versées par avance par le preneur au bailleur. La troisième chambre civile a jugé que « dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.394). Cette solution, rendue à propos d’un dépôt de garantie, éclaire par analogie le sort du pas-de-porte : les sommes versées par avance au bailleur ne constituent pas nécessairement un facteur de diminution de la valeur locative, dès lors qu’elles trouvent leur contrepartie dans le mécanisme légal de l’article L. 145-40 du code de commerce (art. L. 145-40 c. com.).
En revanche, le tribunal judiciaire de Paris, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, a jugé, par décision du 21 mai 2025 (n° 24/08478), que l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré interdisait le déplafonnement du loyer, quelle que fût la somme versée à titre de pas-de-porte lors de la conclusion du bail initial (TJ Paris, juge des loyers com., 21 mai 2025, n° 24/08478). Le bailleur ne peut ainsi instrumentaliser le versement d’un pas-de-porte pour contourner le mécanisme protecteur du plafonnement légal du loyer renouvelé.
De même, le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 12 mai 2026 (n° 21/15202), a procédé à la fixation du loyer révisé en application de l’article L. 145-38 du code de commerce en retenant la valeur locative déterminée par l’expert judiciaire, sans intégrer le pas-de-porte dans le calcul de la valeur locative, et en appliquant les abattements pour charges exorbitantes prévus à l’article R. 145-8 du même code (TJ Paris, juge des loyers com., 12 mai 2026, n° 21/15202). Le tribunal a retenu un abattement forfaitaire de 5 % au titre du transfert de charges des travaux de mise en conformité, de 1 % au titre de l’assurance de l’immeuble et de 3 % au titre de la taxe foncière, conformément à l’article R. 145-8 du code de commerce (art. R. 145-8 c. com.).
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 3-4, dans un arrêt du 30 janvier 2025 (n° 21/02637), a également examiné la question du pas-de-porte dans le contexte d’un bail commercial soumis à la clause résolutoire, en confirmant l’analyse selon laquelle le pas-de-porte constitue une obligation contractuelle autonome dont le non-respect peut justifier la résiliation du bail (CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 30 janv. 2025, n° 21/02637). La cour a rappelé que « l’indemnité d’immobilisation » prévue au bail ne pouvait être assimilée automatiquement à un pas-de-porte en l’absence de rédaction claire et non équivoque de la clause.
En définitive, la distinction entre le pas-de-porte et le droit au bail emporte des conséquences majeures dans l’évaluation de l’indemnité d’éviction. Le droit au bail, élément incorporel du fonds de commerce, est valorisé par la méthode du différentiel entre le loyer contractuel et la valeur locative de marché. Le pas-de-porte qualifié d’indemnité, en revanche, ne constitue pas un élément du fonds de commerce cessible et n’entre pas dans le calcul de la valeur du droit au bail au sens de l’article L. 145-14 du code de commerce. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 13 octobre 2021 précité, a ainsi imposé aux juges du fond de prendre en considération la valeur intrinsèque du droit au bail, indépendamment du versement initial d’un pas-de-porte.
Conclusion
Le pas-de-porte dans le bail commercial demeure une figure contractuelle dont la qualification détermine l’ensemble du régime juridique applicable. La jurisprudence récente de la cour d’appel de Paris a clarifié la distinction entre le pas-de-porte qualifié d’indemnité, exclu de la comparaison des prix couramment pratiqués et sans incidence sur la valeur locative, et le pas-de-porte qualifié de supplément de loyer, intégré dans le calcul du loyer global acquitté par le preneur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a parallèlement renforcé l’autonomie de la valeur du droit au bail comme élément de l’indemnité d’éviction, indépendamment du versement d’un droit d’entrée. Le praticien devra veiller, dans la rédaction du bail, à qualifier expressément le pas-de-porte afin de prévenir les incertitudes contentieuses lors du renouvellement ou de la résiliation du bail commercial.
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