Depuis la loi n° 2026-798 du 18 août 2026, le maintien d’un client dans un meublé de tourisme après l’expiration de la réservation entre expressément dans le champ de la procédure administrative d’évacuation. Cette actualité change la façon de récupérer le logement, mais elle ne règle pas automatiquement la question financière. Le propriétaire qui retrouve son appartement après plusieurs jours doit encore déterminer ce qu’il peut réclamer : prix des nuits occupées, indemnité d’occupation, frais supplémentaires, réservation annulée ou perte de marge.
La difficulté est double. Le voyageur n’a plus de titre pour rester après la date et l’heure prévues, mais le loueur ne peut pas transformer chaque journée de retard en facture forfaitaire incontestable. La somme dépend du contrat, de la preuve de l’occupation, de la valeur locative du bien, des réservations réellement perdues et du lien entre le maintien dans les lieux et le dommage invoqué. Une demande trop élevée ou mal ventilée peut être réduite, alors qu’un dossier daté et chiffré permet de demander rapidement une provision puis une réparation complète.
La présente analyse porte donc sur l’argent et la preuve, sans confondre cette question avec la seule évacuation. La procédure accélérée prévue par l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 peut permettre de faire partir l’occupant. Une demande devant le juge des contentieux de la protection peut, en parallèle ou ensuite, tendre à l’expulsion et au paiement d’une indemnité. Le propriétaire doit agir sans se faire justice lui-même, préserver les éléments de preuve et distinguer les nuits occupées du chiffre d’affaires qu’une réservation ferme aurait généré.
I. Airbnb et meublé de tourisme : quelle indemnité quand le voyageur reste après le séjour ?
A. Le maintien après la réservation crée-t-il une occupation sans droit ni titre ?
Le point de départ est contractuel. Une réservation de meublé de tourisme identifie le logement, le prix, les dates d’arrivée et de départ, les conditions d’annulation et, parfois, l’heure limite de restitution des clés. Lorsque la période convenue prend fin, le client doit quitter les lieux et restituer les moyens d’accès. Un message lui accordant une nuit supplémentaire, une tolérance clairement établie ou un avenant payé peut prolonger le titre. À défaut, le maintien devient une occupation sans l’autorisation prévue par le contrat.
L’article 1103 du Code civil rappelle que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Dans un dossier de location courte durée, ce texte impose de lire le contrat réellement accepté : conditions de la plateforme, règlement intérieur communiqué au client, échange sur une modification de date et preuve du paiement. Une annonce seule ne suffit pas toujours à établir le contenu de l’accord si des conditions particulières ont ensuite été acceptées dans la messagerie.
La bonne foi reste exigée pendant l’exécution du contrat. L’article 1104 du Code civil prévoit que les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Cette règle joue dans les deux sens. Le client ne peut pas prolonger son séjour en se taisant ou en refusant de rendre les clés. Le loueur ne peut pas inventer après coup un tarif jamais communiqué, retenir sans justification tout le dépôt de garantie ou multiplier les pénalités prévues dans aucun document.
La loi n° 2026-798 a donné une qualification procédurale nouvelle à cette situation. Son article 14 a ajouté à l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 le maintien dans les lieux « à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme ». La page officielle de l’article 14 de la loi RIPOST permet de vérifier cette modification. Le changement vise l’évacuation administrative ; il ne fixe pas un barème national de l’indemnité due au propriétaire.
Le Conseil constitutionnel a validé cette extension administrative dans sa décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026. Il a retenu que les dispositions visant le maintien dans un meublé de tourisme ne méconnaissaient pas, en elles-mêmes, le droit au respect du domicile. La même décision a censuré d’autres dispositions pénales de l’article 14. Il faut donc éviter un raccourci fréquent : la validation de l’évacuation administrative ne signifie pas que toute contestation financière ou toute plainte aboutira automatiquement.
L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 organise une demande fondée sur la propriété ou le droit d’occuper, une plainte, la preuve du contrat de meublé de tourisme et un constat de l’occupation illicite. Le préfet prend sa décision « dans un délai de quarante-huit heures » lorsque la demande complète peut être instruite. Si le logement ne constitue pas le domicile du demandeur, le délai fixé pour quitter les lieux est en principe de sept jours et un recours administratif contentieux peut suspendre l’exécution dans les conditions du texte.
Cette voie ne remplace pas la demande de paiement. Le propriétaire peut demander l’évacuation auprès du préfet tout en conservant une action civile contre le client. Les deux dossiers se nourrissent des mêmes preuves mais ne répondent pas à la même question. L’administration vérifie si les conditions de l’évacuation sont réunies. Le juge civil apprécie le droit à une indemnité, les dommages prouvés, les éventuelles fautes du loueur et les contestations du client.
La qualification du client doit être examinée avec soin. Le Service public indique désormais qu’une personne ayant réservé un meublé de tourisme et y restant malgré la fin de la location peut relever du régime présenté pour les squatteurs. Cette présentation ne dispense pas de vérifier les faits : une prolongation acceptée, une négociation en cours, un incident de santé ou une impossibilité matérielle de départ peuvent modifier l’analyse de la faute et du montant. Le loueur doit conserver les messages qui montrent la date à laquelle il a demandé le départ et la réponse reçue.
Le propriétaire ne doit jamais entrer de force, changer la serrure alors que les effets du client se trouvent encore dans le logement, couper l’eau ou l’électricité, déplacer les biens ou publier les données personnelles du voyageur. Une telle réaction peut dégrader le dossier, créer un dommage distinct et exposer le loueur à une responsabilité. La procédure administrative ou le juge doivent organiser l’évacuation. La demande financière doit ensuite porter sur les conséquences objectivement démontrées du maintien.
La date de fin de l’occupation doit être établie avec la même précision que la date de début. Une remise de clés, un procès-verbal de commissaire de justice, une intervention de la force publique, un échange indiquant le départ ou un relevé du dispositif d’accès peuvent fixer le terme. La simple fermeture de l’annonce ne prouve pas que le logement a été libéré. À l’inverse, une photographie ou une connexion à la serrure connectée ne doit pas être présentée comme une preuve isolée si elle n’identifie pas clairement l’événement et son auteur.
La jurisprudence consacrée à l’occupation sans droit ni titre rappelle l’importance de la jouissance effective. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-13.443, la Cour a été saisie d’un cas où l’occupante n’avait jamais eu les clés ni la possession du local ; le débat portait précisément sur la possibilité de lui réclamer une indemnité. Le principe pratique est transposable : il faut prouver un maintien réel, une période déterminée et un lien entre cette occupation et la somme demandée. Le seul fait que le nom d’un client figure dans une réservation ne suffit pas à calculer plusieurs journées supplémentaires.
La restitution des clés demeure un repère important. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 17 septembre 2020, n° 19-15.607, la Cour a examiné la date à laquelle un occupant avait perdu son titre et la question de la restitution des clés. Pour un meublé de tourisme, le loueur doit donc définir ce qu’il considère comme une restitution : remise physique, boîte sécurisée vidée, désactivation convenue d’un code ou constat par un tiers. Cette règle permet d’éviter de réclamer une indemnité jusqu’à une date qui ne correspond pas à la libération effective.
Enfin, la mention « squatteur » ne permet pas de réclamer automatiquement le double du prix Airbnb. Elle ouvre une procédure d’évacuation spécifique dans les conditions prévues par la loi. L’indemnité d’occupation reste évaluée à partir du préjudice et de la valeur de la jouissance perdue. Le contrat peut prévoir une pénalité, mais le juge pourra en contrôler la rédaction et le montant. Le propriétaire doit donc séparer le droit de récupérer les lieux, le paiement de la période d’occupation et la réparation de la réservation manquée.
B. Comment calculer l’indemnité d’occupation, la réservation perdue et les frais ?
Trois postes doivent être distingués dans le tableau de demande. Le premier correspond à la jouissance du logement pendant la période où le client n’avait plus de droit de rester. Le deuxième concerne les frais directement provoqués par le retard : déplacement supplémentaire, serrurier, nettoyage renforcé, stockage, relogement d’un autre client ou pénalité de plateforme. Le troisième vise une réservation précise que le propriétaire n’a pas pu honorer, ou un autre revenu suffisamment certain perdu en raison de l’occupation. Additionner les mêmes nuits dans les trois postes conduirait à une double indemnisation.
L’article 1217 du Code civil énumère les remèdes ouverts à la partie qui subit une inexécution et permet notamment de « demander réparation des conséquences de l’inexécution ». Pour un séjour prolongé, le manquement peut être le refus de quitter le logement, le défaut de restitution des clés ou le non-paiement de la prolongation. Le propriétaire peut combiner une demande d’exécution, une demande de résolution ou d’expulsion et des dommages-intérêts lorsqu’elles ne se contredisent pas.
La somme principale peut être évaluée à partir du prix accepté pour une nuit supplémentaire lorsque le contrat prévoit un tarif de late check-out ou une facturation au-delà de l’heure de départ. Ce prix constitue un indice utile, pas une garantie absolue. Le juge peut regarder si le tarif était clairement porté à la connaissance du client, s’il correspondait à une prestation proposée et s’il reste proportionné à la valeur de la jouissance. Un tarif punitif caché dans une condition difficilement accessible sera plus contestable qu’une clause lisible acceptée au moment de la réservation.
Lorsque le contrat ne donne aucun prix de prolongation, le loueur peut produire des réservations comparables, les tarifs affichés pour le même logement à la même période, les prix des logements équivalents dans le quartier et les conditions de la saison. La valeur doit être ramenée au nombre exact de nuits et, si nécessaire, diminuée pour tenir compte des charges incluses, des commissions de plateforme et de la précarité de l’occupation. Le chiffre d’affaires brut affiché sur une annonce n’est pas toujours le montant que le propriétaire aurait réellement conservé.
Les articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil encadrent la réparation contractuelle. Le premier prévoit le paiement de dommages-intérêts en cas d’inexécution ou de retard, sauf force majeure. Le second dispose que les dommages-intérêts sont en général constitués « de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ». Une réservation annulée peut donc être prise en considération, mais la perte doit être certaine ou suffisamment probable, son montant doit être établi et elle doit résulter du maintien dans les lieux plutôt que d’un autre événement.
La réservation perdue doit être identifiée. Le dossier doit comporter le nom ou la référence de la réservation, les dates, le prix, le nombre de voyageurs, la date de confirmation, la preuve de l’annulation et le motif communiqué au client suivant. Si aucune réservation ferme n’existait, le propriétaire peut parfois invoquer une perte de chance de louer, mais la demande sera plus incertaine. Il devra produire l’historique de remplissage, les demandes reçues, les tarifs de la période et les réservations réalisées pour des dates proches. Une estimation fondée sur une seule annonce ne démontre pas un gain manqué.
La Cour de cassation a déjà distingué l’occupation illicite de la perte économique qui en découle. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 3 décembre 2015, n° 13-22.503, le débat portait sur la perte de jouissance et sur la perte de chance de tirer des revenus d’un immeuble. Cette décision montre la nécessité de caractériser concrètement la probabilité d’une location et non de présenter une perte de chiffre d’affaires théorique. Pour un meublé de tourisme, les relevés de calendrier et les confirmations de réservation sont plus convaincants que des captures isolées de prix.
Les frais directement causés par le maintien doivent être documentés séparément. Une intervention de serrurier, un nettoyage supplémentaire, le remplacement d’un badge, une nuit d’hôtel payée au client suivant ou des frais de stockage peuvent être demandés si leur nécessité découle du retard et si leur montant est justifié. Les factures doivent correspondre aux dates litigieuses. Une facture générale de ménage mensuel ou un devis non exécuté ne permet pas toujours d’obtenir une condamnation.
Les commissions et pénalités de plateforme méritent une vérification particulière. Si la plateforme a annulé une réservation future et prélevé une somme sur le compte du loueur, il faut produire son relevé et ses conditions. Si elle a seulement diminué la visibilité de l’annonce sans facturer de montant, le préjudice doit être établi autrement. Le juge peut refuser de réparer une conséquence trop éloignée, surtout si l’annonce a été maintenue en ligne, si le calendrier n’était pas ouvert ou si le propriétaire aurait pu relouer le bien après le départ.
Le préjudice moral ou l’atteinte à la réputation commerciale n’est pas automatique. Un propriétaire professionnel peut expliquer une dégradation de la note, une résiliation d’un service de gestion ou une perte de confiance d’un partenaire. Il doit cependant apporter des éléments précis : évolution des évaluations, courriers de la plateforme, résiliation, réservations refusées pour ce motif. Le caractère désagréable de la situation, à lui seul, ne remplace pas la preuve d’un dommage indemnisable.
Le contrat peut contenir une clause pénale. L’article 1231-5 du Code civil prévoit que le juge peut modérer ou augmenter la pénalité lorsque son montant est manifestement excessif ou dérisoire. La clause doit donc identifier le manquement, la somme ou la méthode de calcul et le moment où elle devient exigible. Une clause de 500 euros par heure, jamais expliquée au client, peut être contestée. Une clause de late check-out correspondant au prix réellement communiqué pour une nuit supplémentaire sera plus facile à rattacher à l’économie du contrat.
La mise en demeure joue aussi sur les dommages. L’article 1231 du Code civil subordonne en principe les dommages-intérêts à une mise en demeure lorsque l’inexécution n’est pas définitive. Le loueur doit envoyer un message ou un acte formel indiquant la fin du séjour, l’obligation de quitter, le montant provisoire réclamé et le délai pour s’exécuter. La mise en demeure doit rester exploitable : date, adresse, identité du signataire, pièces et moyen de paiement. Elle ne doit pas menacer d’une expulsion privée.
Le préjudice doit rester une suite directe. L’article 1231-4 du Code civil limite les dommages aux conséquences qui constituent une « suite immédiate et directe de l’inexécution ». Il faut donc relier chaque ligne du tableau à un fait précis : le client reste du 12 au 15 août, le client suivant devait entrer le 13, la réservation est annulée, le relogement coûte 460 euros et la commission non remboursée s’élève à 48 euros. Cette présentation permet au juge de distinguer la perte réelle d’un montant global gonflé.
Le propriétaire doit également éviter de réclamer à la fois le prix complet de la réservation perdue et la valeur locative des mêmes nuits sans expliquer la différence. L’indemnité d’occupation répare la privation de jouissance ou la valeur d’usage pendant le maintien. Le gain manqué vise la marge d’une réservation tierce qui aurait dû se réaliser. Si la réservation annulée comprenait exactement les mêmes nuits, le montant de la jouissance déjà compensé doit être déduit ou présenté comme un poste subsidiaire. Un tableau à deux colonnes, avec une demande principale et une demande subsidiaire, réduit ce risque.
Les intérêts légaux et les frais de recouvrement forment des postes distincts. L’article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages liés au retard de paiement d’une somme d’argent courent à compter de la mise en demeure, sans que le créancier doive justifier d’une perte pour obtenir ces intérêts. La demande doit préciser la date de mise en demeure et éviter de confondre l’intérêt moratoire avec les dommages causés par le séjour prolongé.
La preuve du montant incombe au demandeur. L’article 1353 du Code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Le propriétaire doit donc conserver le contrat, la réservation initiale, les messages, le constat, les relevés de plateforme, les tarifs comparables, les factures et le détail du calcul. Le client qui prétend avoir payé ou obtenu une autorisation doit, de son côté, produire le reçu, le message d’accord ou la preuve du départ.
La preuve numérique peut être utile. L’article 1358 du Code civil prévoit que, hors règle contraire, « la preuve peut être apportée par tout moyen ». Les courriels, historiques de messagerie, notifications de la plateforme, relevés bancaires et journaux d’accès peuvent donc être versés aux débats. Leur origine et leur intégrité doivent être expliquées. Une capture recadrée sans date, ou un export dont on ne peut pas identifier le compte, sera moins convaincant qu’un téléchargement complet accompagné d’une attestation et d’un constat.
II. Comment faire payer et libérer le logement à Paris et en Île-de-France ?
A. Quelle procédure choisir entre préfet, référé et demande au fond ?
Le propriétaire doit commencer par une mise en sécurité juridique du dossier. Il faut fermer les nouvelles réservations pour les dates réellement indisponibles, signaler la situation à la plateforme sans demander une présentation inexacte des faits, conserver la confirmation du séjour initial et adresser au client une demande de départ. Cette étape ne remplace aucune procédure, mais elle fixe l’heure à laquelle le client a été informé du terme du contrat et du montant provisoire réclamé.
Le constat doit être pensé pour deux objectifs : démontrer que le client se maintient et documenter l’état du logement. Un commissaire de justice peut relever la présence de biens, la non-restitution des clés, les échanges visibles, la serrure, les éventuelles dégradations et les dates des réservations futures. Il ne doit pas entrer sans droit dans le logement. Si l’accès est refusé, le refus lui-même peut être relaté. Le loueur doit apporter son titre de propriété ou son mandat de gestion, le contrat de tourisme et la preuve de l’expiration.
La procédure administrative de l’article 38 est adaptée à l’urgence d’une évacuation lorsqu’un client reste dans un meublé de tourisme après la fin du contrat. La plainte, la preuve du droit sur le logement, la réservation et le constat doivent être préparés ensemble. Le préfet peut demander des éléments complémentaires. Une demande incomplète ne bénéficie pas du délai de quarante-huit heures calculé sur un dossier réellement exploitable. Le loueur doit répondre rapidement aux demandes de l’administration et conserver les accusés de réception.
La décision préfectorale ne fixe pas nécessairement l’indemnité d’occupation. Le propriétaire doit chiffrer sa créance dans une mise en demeure puis saisir la juridiction civile si le client ne paie pas. La page officielle Que faire quand des squatteurs occupent un logement ? précise que le propriétaire peut aussi saisir le juge pour demander l’expulsion et condamner l’occupant à payer une indemnité d’occupation. La procédure accélérée et l’action en paiement peuvent donc être articulées sans les confondre.
Le juge des contentieux de la protection peut être saisi en référé lorsqu’une mesure rapide est nécessaire. L’article 835 du Code de procédure civile permet de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour « faire cesser un trouble manifestement illicite ». Lorsque l’obligation de payer n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut aussi accorder une provision. Le propriétaire doit cependant présenter un calcul suffisamment lisible et ne pas demander au juge de trancher en urgence une comptabilité entièrement incertaine.
La demande en référé peut porter sur la libération des lieux, la remise des clés, l’interdiction de nouvelles entrées, une provision sur la valeur d’occupation et le remboursement des frais déjà établis. La perte d’une réservation future, surtout si elle dépend d’un taux d’occupation estimé, pourra être réservée au juge du fond. Une stratégie prudente consiste à distinguer ce qui est immédiatement prouvable de ce qui nécessite une expertise comptable ou une discussion contradictoire plus longue.
La résolution ou la fin du contrat doit également être formulée. L’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution peut résulter d’une clause résolutoire, d’une notification en cas d’inexécution suffisamment grave ou d’une décision de justice. L’article 1225 précise que la clause résolutoire doit identifier les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution et que la mise en demeure doit la mentionner lorsqu’elle est nécessaire. Pour un séjour arrivé à son terme, la question principale est souvent la restitution des lieux plutôt que la résiliation d’un bail, mais ces textes aident à qualifier une clause de départ ou de pénalité.
Une action au fond est préférable lorsque le propriétaire réclame plusieurs postes : indemnité d’occupation sur une longue période, réservations annulées, frais de relogement, commissions, travaux et préjudice commercial. L’assignation doit présenter un tableau chronologique, les pièces par catégorie et le lien de causalité. Une demande de condamnation globale sans méthode donne au client plusieurs occasions de contester le dossier. Une demande structurée permet au juge de retenir un poste même s’il écarte une partie du gain manqué.
La plateforme ne doit pas être traitée comme le juge du litige. Elle peut suspendre un compte, conserver un paiement, communiquer une réservation ou appliquer ses conditions. Le propriétaire doit lui signaler l’occupation avec des faits vérifiables et demander la conservation des données utiles. Il ne doit pas lui demander de déclarer une violation de domicile si le dossier ne le permet pas. Les décisions de la plateforme peuvent constituer des pièces, mais elles ne remplacent ni le constat ni une décision de justice.
Le propriétaire doit aussi vérifier son assurance. Une garantie protection juridique, une assurance du meublé ou une couverture liée à une activité professionnelle peut prendre en charge certains frais. Le sinistre doit être déclaré dans les délais et avec des faits exacts. L’assurance ne transforme pas une perte probable en perte certaine et ne couvre pas nécessairement les pénalités commerciales. Le contrat d’assurance, les exclusions et le statut du loueur doivent être lus avant d’engager une dépense importante.
Le client peut contester la procédure sur plusieurs terrains : il soutient qu’une prolongation a été acceptée, qu’un incident a rendu le départ impossible, que le contrat n’était pas expiré, que le logement n’était pas celui décrit ou que la somme réclamée comporte des frais non prévus. Le loueur doit répondre à chaque point par une pièce. Un échange téléphonique non confirmé par écrit est difficile à exploiter. Après tout appel important, un courriel récapitulatif daté permet de fixer ce qui a été demandé et accepté.
Le propriétaire doit enfin respecter les règles relatives aux données personnelles. Les copies de pièce d’identité, données de voyage, coordonnées bancaires et échanges avec une plateforme doivent être conservés pour la durée utile au litige, transmis aux seuls interlocuteurs nécessaires et occultés lorsqu’une pièce n’a pas besoin de révéler toute l’information. La recherche de preuve ne justifie pas la publication d’une photographie du client ou de son nom sur un réseau social.
B. À Paris et en Île-de-France, comment documenter la perte de réservation et le montant demandé ?
À Paris et en Île-de-France, la première question locale est celle de la valeur réelle de la nuit perdue. Les tarifs varient selon l’arrondissement, la commune, la surface, la saison, les événements, les restrictions d’usage et le statut du logement. Le loueur doit conserver l’historique de son propre calendrier, les confirmations de réservation et les conditions de prix appliquées avant le conflit. Des annonces concurrentes peuvent compléter le dossier, mais elles ne remplacent pas la preuve du tarif que ce logement pouvait raisonnablement obtenir.
Le calcul peut être présenté avec une formule simple : valeur d’occupation pour chaque nuit sans titre, plus frais directs justifiés, plus marge nette de la réservation ferme annulée, moins les sommes déjà reçues ou récupérées. Il faut ensuite signaler les périodes qui se recouvrent. Exemple : le voyageur reste trois nuits après le séjour, une réservation ferme devait commencer la deuxième nuit et la plateforme rembourse 900 euros au client suivant. Le propriétaire ne peut pas réclamer trois nuits au tarif maximal et ajouter 900 euros sans expliquer ce qui correspond à la valeur de jouissance et ce qui correspond au coût supplémentaire du relogement.
Le raisonnement doit intégrer les recettes qui n’auraient pas été conservées. Sur une réservation de 900 euros, les commissions, le ménage normalement facturé, la taxe de séjour et les charges variables ne constituent pas tous une perte du propriétaire. Le tableau doit indiquer le prix payé, les sommes reversées, les commissions, les frais d’exploitation et la marge réellement manquée. Le juge peut retenir une valeur locative ou une marge, mais il doit disposer des éléments permettant de comprendre le montant demandé.
Une réservation future non encore confirmée relève d’une analyse différente. Le propriétaire peut démontrer une chance sérieuse par un calendrier presque complet, un échange de pré-réservation, un acompte ou des statistiques précises pour la même période. Il doit présenter cette demande comme une perte de chance lorsqu’il ne peut pas établir que le contrat était définitivement formé. La perte de chance ne doit pas être chiffrée comme si le résultat était certain. Le pourcentage retenu doit être expliqué par les données disponibles et rester distinct de l’indemnité d’occupation.
Les règles locales de location touristique peuvent aussi influencer la preuve du préjudice. L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme encadre le meublé de tourisme et la location à une clientèle de passage. Dans sa décision Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-22.809, la Cour de cassation a rappelé que le dépassement du plafond applicable à une résidence principale ne pouvait pas être justifié par un cursus d’enseignement ou un stage comme une obligation professionnelle. Cette décision ne porte pas sur l’indemnité due par un voyageur resté après son séjour, mais elle montre pourquoi le loueur doit vérifier le statut de l’activité avant de réclamer un chiffre d’affaires théorique.
Un logement soumis à une autorisation de changement d’usage, un logement déclaré résidence principale, un logement exploité par une société et un logement situé dans une commune appliquant un enregistrement ne présentent pas le même risque. La perte d’une réservation ne peut pas être présentée comme un revenu licite si la réservation elle-même aurait contrevenu aux règles locales. Le client ne peut pas nécessairement invoquer cette irrégularité pour justifier son maintien, mais le propriétaire doit rester cohérent lorsqu’il demande réparation.
Le dossier parisien doit comporter l’adresse complète du logement, le régime d’usage déclaré, le numéro d’enregistrement lorsqu’il existe, le mandat de gestion, les échanges avec la mairie et le règlement de copropriété si une clause de destination est invoquée. Ces pièces ne servent pas toutes à calculer l’indemnité. Elles permettent de répondre à une contestation sur la qualité du loueur, l’objet du contrat ou la licéité de l’exploitation. Une demande qui mêle occupation illégale par le client et exploitation irrégulière par le propriétaire doit être clarifiée plutôt que présentée comme un argument unique.
La copropriété peut également produire des preuves. Un gardien, un voisin ou le syndic peut attester de passages, de nuisances ou de la date de libération, à condition que l’attestation relate des faits personnellement constatés. Le règlement de copropriété peut encadrer l’activité et les parties communes. Il ne permet pas au syndic de récupérer lui-même le logement, mais une violation documentée peut constituer un poste de dommage distinct ou une difficulté à traiter avec le propriétaire bailleur. Les attestations doivent éviter les rumeurs et les appréciations générales sur le client.
Les arrêts relatifs à l’occupation sans titre fournissent une méthode de preuve utile. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 31 mai 2012, n° 10-23.678, le débat portait sur une indemnité calculée jusqu’à la restitution des clés. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-13.443, l’enjeu était l’existence même d’une occupation effective. Ces décisions ne fixent pas un tarif Airbnb, mais elles incitent à dater le maintien, la remise des clés et la jouissance réelle plutôt qu’à raisonner uniquement à partir d’un contrat initial.
Le loueur doit distinguer le contrat de séjour et le dommage causé au client suivant. Si le client suivant a été relogé dans un hôtel, le prix de la chambre peut être demandé au responsable du maintien lorsqu’il est nécessaire, raisonnable et prouvé. Si le loueur a obtenu un remboursement de la plateforme ou une indemnisation d’assurance, il doit le déduire. Si le client suivant a seulement reçu un geste commercial volontaire, le juge examinera son caractère nécessaire et son lien avec l’occupation. L’objectif reste de réparer le dommage, non de créer un bénéfice cumulatif.
Le contenu de la mise en demeure doit refléter ces distinctions. Elle peut demander la libération immédiate, la remise des clés, le paiement d’une somme provisoire correspondant aux nuits déjà occupées, le remboursement des frais connus et la conservation des droits sur la réservation future. Elle doit expliquer que le montant du gain manqué sera actualisé lorsque la plateforme aura confirmé l’annulation ou le remboursement. Une demande évolutive et documentée est plus défendable qu’un montant définitif annoncé avant même que la réservation suivante ait été annulée.
À Paris, le délai d’intervention est souvent déterminant parce que les réservations se succèdent rapidement et que les périodes de forte demande peuvent rendre le relogement coûteux. En Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne, les Yvelines ou les autres départements franciliens, les mêmes principes s’appliquent, mais la juridiction compétente dépend de la commune du logement. Il faut indiquer cette adresse dans toute demande adressée à un avocat, à un commissaire de justice, au préfet ou au juge. La localisation ne crée pas une indemnité automatique ; elle permet de choisir le bon interlocuteur et les comparables pertinents.
Le propriétaire peut compléter son dossier avec une expertise amiable ou un rapport comptable lorsque la réservation perdue représente une somme importante. L’expert doit expliquer la méthode : comparaison des nuits voisines, taux d’occupation historique, marge habituelle, commissions, charges et possibilités de relocation. Un rapport qui reprend le chiffre d’affaires annoncé sans vérifier la réalité des réservations ne répond pas à la question juridique. Le client doit pouvoir discuter les hypothèses et proposer ses propres pièces.
La demande de paiement peut enfin inclure une reconnaissance de dette ou un accord de départ, mais cet accord doit être clair. Un message du client proposant de payer 100 euros pour une nuit de retard peut constituer un indice, sans régler nécessairement les frais futurs. Le propriétaire doit écrire ce qui est accepté : libération à telle heure, paiement de telle somme, sort du dépôt de garantie, absence de renonciation aux autres dommages ou règlement complet. Une transaction mal rédigée peut empêcher de réclamer ensuite une réservation annulée que les parties pensaient incluse.
Le meilleur dossier est chronologique et vérifiable : contrat, heure de départ, relance, refus ou silence, constat, demande au préfet, départ, facture, réservation perdue, remboursement, calcul final. Il doit utiliser le droit nouveau issu de la loi RIPOST pour récupérer le logement, puis mobiliser le droit des contrats et de la responsabilité pour réclamer l’argent. Le lien vers notre analyse consacrée au recours contre un refus préfectoral après la décision RIPOST peut aider à traiter la voie administrative ; le présent article se concentre sur la créance financière et ses justificatifs. Pour un dossier francilien, la page dédiée au droit immobilier à Paris complète cette orientation.
Conclusion
Un voyageur qui reste dans un meublé de tourisme après la fin de sa réservation peut devoir une indemnité d’occupation et réparer les conséquences prouvées de son maintien. La loi n° 2026-798 du 18 août 2026 facilite désormais la demande d’évacuation administrative, mais elle ne transforme pas le tarif affiché en condamnation automatique. Le propriétaire doit identifier la fin du titre, établir la libération effective, calculer la valeur des nuits occupées, puis distinguer les frais directs et la réservation réellement perdue.
La priorité est de préserver le logement et les preuves sans agir par la force. Contrat, messages, constat, historiques de plateforme, réservations annulées, factures et tableau de calcul doivent être réunis avant la demande au préfet ou au juge. À Paris et en Île-de-France, le statut de l’exploitation, les règles locales et la marge réellement perdue doivent aussi être vérifiés. Une demande modérée, ventilée et juridiquement fondée offre de meilleures chances qu’une facture punitive cumulant plusieurs fois les mêmes nuits.
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