Une dette de réparations locatives peut apparaître au moment où un bailleur conserve tout ou partie du dépôt de garantie, adresse un décompte après la remise des clés ou réclame le coût de travaux à la suite d’un état des lieux de sortie. Lorsque le locataire prépare un dossier de surendettement, cette créance ne doit pas être ignorée sous prétexte qu’elle est discutée. Elle doit être déclarée avec son montant, son origine, sa date et, si nécessaire, la mention claire de sa contestation.
Le dossier de surendettement ne transforme toutefois pas une facture contestable en dette certaine. Deux questions doivent rester séparées : le bailleur peut-il établir l’existence et le montant de la créance de réparations locatives, puis cette créance doit-elle être traitée par un plan, des mesures imposées ou un rétablissement personnel ? La commission de surendettement intervient sur la seconde question et peut demander une vérification judiciaire lorsque le passif est contesté. Le juge des contentieux de la protection peut alors examiner la validité de la créance, son titre et le montant réellement dû.
Cette distinction protège le débiteur comme le bailleur. Elle évite de faire figurer dans le passif une somme forfaitaire, sans état des lieux ni justificatif, tout en évitant de dissimuler une dette qui pourrait être retenue. Le présent article détaille les pièces à réunir, la place de la vétusté, le rôle de la commission et les effets d’un plan ou d’un rétablissement personnel. Pour comprendre le recours plus général contre une décision de recevabilité, voir également la page consacrée au dossier de surendettement et à la contestation de la recevabilité.
I. Dossier de surendettement et réparations locatives : la dette du bailleur est-elle prise en compte ?
A. Une dette de réparations locatives peut-elle figurer dans le dossier de surendettement ?
La première étape consiste à qualifier correctement la somme réclamée. Une dette de réparations locatives est en principe une dette née du contrat de bail d’habitation. Elle peut comprendre des travaux de remise en état, un remplacement d’équipement, une facture de nettoyage, une retenue sur dépôt de garantie ou un solde réclamé après imputation de ce dépôt. Elle ne devient pas une dette pénale parce que le bailleur emploie des termes sévères, ni une dette alimentaire parce qu’elle est prioritaire dans le budget du foyer. Le formulaire de surendettement doit reprendre la réalité de la créance, sans la minorer ni la présenter comme définitivement établie lorsqu’elle est contestée.
L’article L. 711-1 du code de la consommation ouvre le dispositif aux personnes physiques de bonne foi et définit la situation de surendettement par « l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir ». Une dette locative d’un particulier entre donc normalement dans l’examen du passif, qu’elle soit déjà exigible, discutée, chiffrée par un décompte ou constatée par une décision judiciaire. Le caractère non professionnel du bailleur ou du locataire n’écarte pas la créance : il faut regarder son origine et sa date.
La deuxième chambre civile a récemment rappelé que l’accès au traitement du surendettement ne dépend pas d’une séparation mécanique entre certaines catégories de dettes. Dans son arrêt du 2 juillet 2026, pourvoi n° 23-21.550, elle énonce : « Il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes. » La décision peut être consultée sur Cour de cassation, deuxième chambre civile, 2 juillet 2026, n° 23-21.550. Une créance née d’un bail d’habitation ne doit donc pas être écartée uniquement parce qu’elle ne correspond pas à un crédit bancaire classique.
La déclaration doit néanmoins distinguer les postes. Le loyer impayé, les charges récupérables, les frais éventuellement justifiés et les réparations locatives ne reposent pas sur la même preuve. Un bailleur peut présenter une somme globale ; le débiteur a intérêt à demander un tableau séparé. Ce tableau peut contenir la date de remise des clés, le montant du dépôt de garantie, la date du décompte, chaque poste de travaux, la facture ou le devis, les sommes déjà payées et le solde effectivement réclamé. Si un jugement a fixé une partie de la dette, la référence de la décision et la date du jugement doivent apparaître, sans faire disparaître les contestations relatives aux postes non examinés.
Une formule simple peut être utilisée dans les observations jointes au formulaire : « Créance de réparations locatives déclarée à titre conservatoire, contestée pour les postes suivants : absence de preuve de la dégradation, vétusté non déduite, montant non détaillé et/ou absence de facture. » Cette formulation ne vaut pas reconnaissance de dette. Elle montre que le débiteur joue la transparence tout en demandant que le montant soit vérifié. Il est préférable de joindre la lettre du bailleur et ses pièces, puis de répondre point par point, plutôt que d’indiquer seulement « dette contestée » sans explication.
Les exclusions prévues par la loi doivent être séparées de cette discussion. L’article L. 711-4 du code de la consommation prévoit notamment que sont exclues, sauf accord du créancier, « les dettes alimentaires » et « les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale ». Une demande de remise en état formulée par un bailleur n’est pas, par elle-même, une réparation pécuniaire allouée à une victime par une juridiction pénale. Elle relève normalement du rapport locatif et doit être étudiée comme une créance civile. Une amende pénale ou une indemnité fixée par une condamnation pénale suivent un autre régime ; il ne faut pas les mélanger dans le même poste.
La date de naissance de la créance compte autant que son montant. Une dégradation constatée avant la remise des clés, une retenue opérée après le départ ou une facture reçue plus tard peuvent renvoyer à un fait générateur antérieur. Dans un arrêt du 26 mars 2026, pourvoi n° 23-18.726, la deuxième chambre civile a vérifié cette distinction en retenant que « la dette objet de la condamnation était née antérieurement à cette date et était arrêtée au 10 mai 2019, indépendamment de la date à laquelle la juridiction avait rendu sa décision relativement à cette créance ». Le texte complet est disponible sur Cour de cassation, deuxième chambre civile, 26 mars 2026, n° 23-18.726. Il faut donc préciser dans le dossier quand les dégradations auraient été commises et non seulement quand le bailleur a envoyé son courrier.
Cette question de date devient décisive dans un rétablissement personnel. Une dette antérieure à la date de référence peut être appelée à être effacée selon la procédure retenue, sous réserve des exclusions légales et du respect des conditions de la mesure. Une dette née après la date pertinente n’est pas absorbée par le même effet. La Cour de cassation l’a rappelé le 6 juin 2013, pourvoi n° 12-19.155, en jugeant que « les dettes nées après le jugement d’ouverture ne sont pas effacées par la procédure de rétablissement personnel ». L’arrêt est consultable sur Cour de cassation, deuxième chambre civile, 6 juin 2013, n° 12-19.155. Une personne qui a quitté un logement avant l’ouverture de la procédure doit donc conserver tous les éléments permettant de rattacher la réclamation aux faits de cette période.
La bonne foi se mesure à la manière dont le dossier est présenté. Omettre volontairement une dette, déplacer une date ou produire une photographie qui ne correspond pas au logement peut fragiliser la demande. À l’inverse, contester un décompte en expliquant les raisons de la contestation ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi. Dans un arrêt du 2 février 2023, pourvoi n° 21-17.373, la deuxième chambre civile a censuré une décision rendue « par des motifs impropres à caractériser la mauvaise foi ». Cette référence est disponible sur Cour de cassation, deuxième chambre civile, 2 février 2023, n° 21-17.373. La démarche utile consiste à déclarer la somme et à produire les éléments qui expliquent pourquoi elle est discutée.
La présomption de bonne foi impose aussi de ne pas inverser la charge de la preuve. Dans un arrêt du 5 décembre 2013, pourvoi n° 12-20.517, la Cour de cassation a rappelé que « la bonne foi du débiteur est présumée, le juge de l’exécution, qui a inversé la charge de la preuve ». L’arrêt figure sur Cour de cassation, deuxième chambre civile, 5 décembre 2013, n° 12-20.517. Cette règle ne dispense pas le débiteur de répondre aux demandes d’information, mais elle signifie que la discussion doit rester centrée sur les éléments objectifs : travaux, état du logement, contrat, paiement, date et lien entre le dommage allégué et la somme demandée.
Le dossier est donc recevable sur le principe même si une partie du passif fait l’objet d’une contestation. La personne endettée doit indiquer la créance telle qu’elle est réclamée, préciser ce qu’elle reconnaît éventuellement et identifier le solde qu’elle refuse. Le bailleur doit, de son côté, communiquer les pièces qui permettent de vérifier la réalité de sa demande. Cette présentation à deux niveaux évite qu’une commission ou un juge ait à reconstituer une situation confuse à partir de courriers incomplets.
B. État des lieux, vétusté et justificatifs : comment contester le montant réclamé ?
La contestation du montant commence par une comparaison entre l’état du logement au début du bail et son état à la fin du bail. L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie doivent être lus poste par poste. Une trace sur un mur, un joint usé, un appareil qui ne fonctionne plus ou une porte détériorée ne se traitent pas de la même façon. Il faut également vérifier si le bailleur invoque une dégradation du locataire, une usure normale, un défaut ancien, une malfaçon, une intervention d’un tiers ou un sinistre.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire le fait de « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Le même article impose de prendre en charge l’entretien courant et les réparations locatives, « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». La règle ne permet pas de facturer automatiquement tout ce qui est visible lors de la sortie.
Le code civil complète cette analyse. Selon l’article 1730 du code civil, lorsque l’état des lieux existe, le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». L’article 1731 du code civil prévoit que, sans état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, « sauf la preuve contraire ». Cette présomption n’interdit pas de produire des photographies, des échanges de messages, un constat, un rapport d’entrée ou des attestations pour établir l’état initial.
L’article 1732 du code civil indique que le locataire répond des dégradations ou pertes survenues pendant sa jouissance, « à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». L’article 1755 du code civil ajoute : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Ces textes appellent une analyse concrète. La seule présence d’un défaut au départ ne suffit pas à déterminer qui doit payer ; il faut apprécier son évolution et la cause de la remise en état.
Un décompte utile doit permettre de répondre à cinq questions. Quel élément était dégradé ? Était-il déjà présent à l’entrée ? Quelle réparation est techniquement nécessaire ? Quel est son coût réel ? Quelle part doit être diminuée en raison de la vétusté ou d’une amélioration apportée au logement ? Si la réponse tient dans une facture globale sans métrage, sans photographie et sans détail, la contestation du montant est sérieuse. La demande doit alors porter sur la communication du devis, de la facture acquittée, du rapport d’intervention et du calcul de la retenue.
La jurisprudence de la deuxième chambre civile exige une évaluation concrète. Dans un arrêt du 13 octobre 2005, pourvoi n° 04-14.863, elle a jugé : « Qu’en statuant ainsi sans procéder à l’évaluation réelle du coût de la remise en état des peintures et sans s’expliquer sur le détail du compte des parties, le Tribunal a violé les textes susvisés ; » La décision est accessible sur Cour de cassation, deuxième chambre civile, 13 octobre 2005, n° 04-14.863. Le débiteur peut s’appuyer sur cette exigence pour demander le détail du compte, sans prétendre que toute réparation serait impossible à réclamer.
La vétusté doit apparaître dans le calcul. Une peinture ancienne, un revêtement qui a atteint sa durée normale, un équipement en fin de vie ou une usure liée à un usage normal ne peuvent pas être facturés comme s’ils étaient neufs. Dans un arrêt du 29 mars 2006, pourvoi n° 03-20.071, la Cour de cassation a approuvé le raisonnement selon lequel « il devait être tenu compte d’un coefficient de vétusté pour évaluer le montant du coût de la remise en état de l’appartement incombant à Mlle Y… ». Le lien officiel est Cour de cassation, deuxième chambre civile, 29 mars 2006, n° 03-20.071. Le coefficient applicable dépend de la situation et des documents disponibles, mais son absence totale doit être signalée lorsque l’état du bien ou la grille de vétusté le justifie.
Les pièces à réunir peuvent être classées en quatre dossiers. Le premier contient le bail, ses annexes, la grille de vétusté et les états des lieux. Le deuxième regroupe les photographies datées, les vidéos, les échanges avec le bailleur et les signalements effectués pendant la location. Le troisième comprend le décompte, les devis, les factures, les preuves de paiement et le calcul du dépôt de garantie. Le quatrième rassemble les courriers de contestation, les décisions de justice, les commandements éventuels et les lettres de la commission de surendettement. Cette organisation permet de relier chaque affirmation à une pièce précise.
Le dépôt de garantie doit être isolé du reste. Le bailleur peut déduire des sommes restant dues ou des sommes dont il pourrait être tenu à la place du locataire, sous réserve qu’elles soient justifiées. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit ainsi que le dépôt est restitué « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Un bailleur ne peut donc pas présenter le dépôt retenu comme une preuve autonome du coût des travaux. Il doit expliquer la différence entre le dépôt conservé, les sommes imputées et le solde encore demandé.
Le locataire doit aussi vérifier la cause juridique de la dépense. Une remise en peinture complète peut correspondre à une dégradation localisée, à une usure générale ou à un choix d’embellissement du bailleur. Le remplacement d’un équipement peut être nécessaire, mais son prix peut inclure une amélioration ou un modèle plus récent que celui installé. Une facture d’entreprise peut démontrer qu’une dépense a été engagée ; elle ne prouve pas toujours, à elle seule, que l’intégralité de cette dépense est imputable au locataire. La réponse doit demander la ventilation entre réparation nécessaire, vétusté et amélioration.
La prescription doit être examinée sans se substituer à l’étude des preuves. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » La date du départ, de l’état des lieux, du décompte et des relances doit être conservée. Une prescription peut être interrompue ou discutée selon les actes accomplis ; elle ne se déduit pas simplement de l’ancienneté d’une lettre.
Lorsque l’état des lieux de sortie mentionne une réserve, la personne endettée doit répondre précisément. Elle peut reconnaître la présence du défaut tout en contestant son coût, ou contester la réalité du défaut lorsque les photographies ne correspondent pas à l’état initial. Elle peut également demander une expertise amiable, un constat ou un devis contradictoire si l’enjeu le justifie. Un courrier utile comporte la référence de chaque poste, la pièce opposée, le montant contesté et la demande formulée : retrait, réduction pour vétusté, production d’une facture ou vérification par le juge.
Cette méthode est préférable à une contestation générale qui ne distingue pas les éléments. Elle permet aussi à la commission de comprendre la partie du passif qui est certaine et celle qui doit faire l’objet d’une vérification. L’objectif n’est pas de retarder la procédure, mais d’empêcher qu’une créance locative non établie augmente artificiellement la dette globale et influence la capacité de remboursement.
II. Après la recevabilité, quel recours et quel effet sur le bail ?
A. Que faire si la commission ou le bailleur retient une dette de réparations locatives contestée ?
La recevabilité du dossier produit un effet important sur les procédures d’exécution. L’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » L’article L. 722-3 du même code encadre la période de suspension et indique qu’elle ne peut excéder deux ans dans les cas prévus par le texte. Le bailleur ne peut donc pas poursuivre une saisie comme si la recevabilité n’existait pas, lorsque la mesure relève de ce champ.
La recevabilité ne tranche pas automatiquement la responsabilité locative. Elle ne signifie pas que le montant indiqué par le bailleur est reconnu, et elle ne transforme pas non plus la contestation en effacement immédiat. Elle suspend ou interdit certaines voies d’exécution ; elle organise ensuite l’examen du passif et les mesures de traitement. Le loyer courant, les charges qui deviennent exigibles après la période de référence et les obligations nées d’une nouvelle occupation doivent continuer à être examinés séparément. Cesser de payer toutes les sommes après la recevabilité peut créer une dette nouvelle et mettre en difficulté l’exécution d’un plan.
Si la dette de réparations locatives figure dans l’état du passif avec un montant contesté, le débiteur doit utiliser la voie indiquée dans le courrier de la commission. L’article L. 723-3 du code de la consommation prévoit que le débiteur peut contester l’état du passif et demander à la commission de saisir le juge des contentieux de la protection « aux fins de vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et du montant des sommes réclamées ». La commission est tenue de faire droit à cette demande lorsque les conditions du texte sont réunies. Le courrier de contestation doit respecter le délai et le canal mentionnés dans la notification reçue.
Lorsque le juge est saisi dans le cadre de la contestation des mesures, il dispose d’un pouvoir de vérification. L’article L. 733-12 du code de la consommation prévoit qu’il peut vérifier, même d’office, la validité des créances, des titres et le montant des sommes réclamées. Le juge ne se limite donc pas à recopier le chiffre inscrit dans le dossier. Il peut demander le bail, les états des lieux, les factures, les justificatifs du dépôt et les échanges entre les parties. Cette vérification suppose que la personne endettée expose les points précis qui appellent une décision.
Le droit locatif contient également un mécanisme de contrôle de la dette. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut vérifier d’office « tout élément constitutif de la dette locative ». Cette disposition est particulièrement utile lorsque le bailleur demande une somme globale incluant des réparations, des frais ou un solde de dépôt de garantie. Elle ne remplace pas les conclusions et les pièces du débiteur, mais elle confirme que le montant doit être contrôlable.
Une réponse complète à la commission ou au juge peut suivre une séquence simple :
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identifier la date de remise des clés et la date de chaque état des lieux ;
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séparer le loyer, les charges, le dépôt de garantie, les réparations et les frais ;
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indiquer le montant réclamé, le montant éventuellement reconnu et le montant contesté ;
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produire l’état des lieux d’entrée et de sortie, les photographies et les échanges relatifs aux défauts ;
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demander une facture ou un devis détaillé, avec les surfaces, les équipements et les travaux effectivement réalisés ;
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appliquer la grille de vétusté lorsqu’elle existe et expliquer chaque réduction demandée ;
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signaler l’existence d’un jugement, d’un commandement ou d’une saisie, en joignant l’acte complet ;
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respecter le délai de contestation indiqué par la commission et conserver la preuve de l’envoi.
Il ne faut pas adresser un simple message disant que la facture est « abusive ». Les mots doivent être remplacés par des faits : le mur était déjà marqué à l’entrée, la facture porte sur la totalité du logement alors que l’état de sortie vise une seule pièce, la grille de vétusté n’a pas été appliquée, aucun justificatif ne confirme le paiement de la facture, ou le montant du dépôt n’est pas déduit. Cette présentation donne au juge une base pour réduire la créance, l’écarter ou ordonner la vérification nécessaire.
Une dette contestée peut aussi être liée à une procédure d’expulsion ou à une décision déjà rendue. Dans ce cas, il faut distinguer le recouvrement de la somme, le maintien dans les lieux, la clause résolutoire et les conséquences d’un manquement au bail. La recevabilité peut suspendre certaines poursuites patrimoniales, mais elle ne rend pas sans objet tous les actes relatifs au contrat de location. La personne concernée doit signaler au juge et à la commission la situation exacte du logement : logement quitté, bail résilié, procédure en cours ou nouveau bail.
Le bailleur doit recevoir la même information que la commission lorsqu’une somme est discutée. Une lettre recommandée peut rappeler le numéro du dossier, le montant contesté et la demande de production des justificatifs. Elle peut aussi proposer de reconnaître la partie non discutée afin de limiter le débat. Un accord écrit sur le montant ne doit pas être signé sans vérifier son incidence sur le dossier de surendettement, le plan envisagé et les éventuelles autres procédures.
Si la créance est finalement réduite par le juge, le débiteur doit transmettre la décision à la commission. Si elle est confirmée, le même document permet de connaître le montant exact à intégrer. Dans les deux hypothèses, la décision ne remplace pas le plan : elle sert à fixer le passif qui sera ensuite traité. La personne endettée doit vérifier que le tableau transmis par la commission reprend le montant actualisé et la date correcte.
La suspension des saisies ne doit pas être utilisée pour conserver des sommes qui ne sont pas dues. Si le bailleur a retenu le dépôt de garantie, le montant retenu peut être imputé sur une dette réellement justifiée, mais le surplus doit être restitué ou comptabilisé. Une retenue partielle ne fait pas disparaître la nécessité d’un décompte. Cette vérification peut modifier le montant déclaré sans affecter la sincérité du dossier, à condition que chaque correction soit expliquée.
B. La dette est-elle effacée après un plan ou un rétablissement personnel ?
Après la vérification du passif, la commission peut proposer ou imposer des mesures adaptées. L’article L. 733-1 du code de la consommation permet notamment de rééchelonner le paiement des dettes, de réduire le taux d’intérêt ou de suspendre l’exigibilité de certaines créances dans les conditions prévues par le texte. Une dette de réparations locatives peut ainsi être intégrée à un plan avec les autres dettes, pour autant que son montant soit déterminé et que le plan soit compatible avec les ressources du foyer.
La durée des mesures doit être contrôlée. L’article L. 733-3 du code de la consommation encadre la durée maximale des mesures imposées et du plan conventionnel, sous les exceptions prévues par la loi. Le plan ne transforme pas une dette contestée en créance incontestable : il traite le montant retenu à ce stade. Si la décision de la commission ou les mesures imposées comportent une erreur sur le montant des réparations, une contestation est possible dans les conditions de notification.
L’article L. 733-4 du code de la consommation prévoit notamment « l’effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l’article L. 733-1 ». Cet effacement est différent d’un effacement total dans un rétablissement personnel. La décision doit être lue avec son tableau de passif, les dettes exclues et les éventuelles obligations qui restent à payer. Les sommes dues au titre du loyer courant ou d’un nouveau fait générateur ne sont pas automatiquement absorbées par un effacement portant sur une période antérieure.
Les mesures imposées peuvent être contestées. L’article L. 733-10 du code de la consommation dispose qu’une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans le délai fixé par décret, les mesures imposées en application des articles visés par le texte. La contestation doit exposer l’erreur : montant des travaux, déduction du dépôt, vétusté, date de naissance, paiement déjà effectué, créance incluse à tort ou absence de titre. Elle doit être accompagnée des pièces déjà produites et de toute pièce nouvelle utile.
Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire obéit à un régime plus radical. L’article L. 741-1 du code de la consommation prévoit que, lorsque la situation est irrémédiablement compromise et que le débiteur ne possède que certains biens, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. L’article L. 741-2 du même code dispose qu’en l’absence de contestation le rétablissement entraîne « l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission », sous les exceptions prévues par les articles L. 711-4 et L. 711-5 et pour les dettes payées par une caution ou un coobligé personne physique.
Une dette de réparations locatives civile, née avant la date de la décision et correctement intégrée au passif, peut donc être concernée par cet effacement. Il faut toutefois contrôler trois points : la date de naissance de la dette, le caractère définitif du montant retenu et les exclusions légales. Une somme née après la date de référence demeure en dehors de cet effet. Dans son arrêt du 26 mars 2026, pourvoi n° 23-18.726, la deuxième chambre civile a également énoncé que « le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission entraîne, sauf exceptions légales, l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur nées à la date de la décision de la commission sur la mesure imposée de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ». Le texte est publié sur Cour de cassation, deuxième chambre civile, 26 mars 2026, n° 23-18.726.
Le rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a un autre déroulement. Lorsque la liquidation est ouverte et clôturée, l’article L. 742-22 du code de la consommation prévoit que la clôture entraîne « l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date du jugement d’ouverture », avec les exceptions légales. Là encore, la date d’arrêté du passif est essentielle. Le montant des réparations doit être rattaché au bon événement et ne peut pas être augmenté après coup par des travaux étrangers à la période traitée.
L’effacement ne doit pas être présenté comme un paiement. Dans un arrêt du 10 janvier 2019, pourvoi n° 17-21.774, la deuxième chambre civile a jugé que « l’effacement de la dette locative qui n’équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer ». La décision est disponible sur Cour de cassation, deuxième chambre civile, 10 janvier 2019, n° 17-21.774. Cette solution impose de distinguer le droit du bailleur de recouvrer une somme effacée et les conséquences qui peuvent être attachées au comportement contractuel, notamment lorsque le bail a déjà été résilié ou qu’une procédure était engagée.
Concrètement, une personne dont la dette de réparations locatives est effacée ne doit pas conclure que toutes ses obligations de locataire disparaissent pour l’avenir. Elle doit payer le loyer du nouveau logement, les charges courantes et toute dette née après la date d’arrêté. Elle doit aussi respecter les obligations d’entretien et informer son bailleur des sinistres. L’effacement concerne le passif traité ; il ne constitue pas une autorisation de créer de nouvelles dettes.
Le rétablissement personnel sans liquidation peut être contesté. L’article L. 741-4 du code de la consommation prévoit qu’une partie peut contester devant le juge le rétablissement personnel imposé par la commission dans le délai fixé par décret. Le débiteur peut avoir intérêt à contester lorsque la dette de réparations a été gonflée, lorsqu’une dette postérieure a été mêlée au passif ou lorsqu’une somme exclue a été mal classée. Le bailleur peut aussi agir s’il estime que la créance a été écartée à tort, selon la voie indiquée dans la notification.
Une difficulté fréquente concerne la mauvaise foi alléguée à partir de l’augmentation de la dette. Une dette locative importante, même composée de loyers et de réparations, ne suffit pas mécaniquement à démontrer une mauvaise foi. Le juge doit examiner les circonstances : ressources, démarches réalisées, déclarations, paiements, dissimulation éventuelle et comportement après la recevabilité. La décision du 2 février 2023 citée plus haut rappelle qu’une motivation impropre ne peut pas suffire. Le dossier doit donc raconter les démarches concrètes : demande d’échelonnement, contestation documentée, réponse aux courriers, paiement des charges prioritaires et coopération avec la commission.
La qualification de la dette peut aussi évoluer lorsque le bailleur obtient une décision après la commission. La date du jugement ne suffit pas à rendre la créance postérieure. Il faut rechercher la date du fait générateur et la période concernée, comme l’illustre l’arrêt du 26 mars 2026. À l’inverse, une nouvelle dégradation commise après la date d’arrêté, ou une facture correspondant à une intervention ultérieure sans lien avec la période ancienne, doit être déclarée comme une dette nouvelle et ne peut pas être ajoutée à l’effacement déjà prononcé.
Les cautions et coobligés doivent enfin être identifiés. Les articles relatifs à l’effacement préservent certaines créances lorsque leur montant a été payé à la place du débiteur par une caution ou un coobligé personne physique. Le débiteur doit donc signaler l’existence d’une caution, d’une assurance, d’un paiement par un proche ou d’une subrogation. L’effacement de sa dette ne signifie pas nécessairement que toute personne ayant payé à sa place perd son recours. Cette information est importante pour éviter une présentation incomplète du passif.
Le bon réflexe après la décision consiste à demander un état actualisé. Il faut vérifier le numéro de la dette, le créancier, la date, le montant retenu, la mesure appliquée et les exclusions. En cas de réclamation postérieure du bailleur, la réponse doit rappeler la date de la décision, joindre le document d’effacement ou le plan et distinguer la créance ancienne d’une dépense nouvelle. Si le bailleur conteste l’effacement, il ne faut pas ignorer son courrier : la date de notification peut faire courir un délai de recours.
Le dossier de surendettement reste ainsi une procédure de traitement global. Il ne remplace ni l’état des lieux ni l’examen du contrat de bail. Une dette de réparations locatives peut être déclarée, vérifiée, réduite, rééchelonnée ou effacée selon sa réalité, sa date et la mesure adoptée. Une contestation précise protège les droits du débiteur sans empêcher la commission de disposer d’une vision complète de la situation.
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Conclusion
Une réclamation de réparations locatives doit apparaître dans le dossier de surendettement même lorsqu’elle est contestée. La transparence consiste à déclarer la somme réclamée, à séparer le dépôt de garantie et les différents postes, puis à expliquer les raisons de la contestation. La preuve repose sur les états des lieux, les photographies, la cause de la dégradation, la vétusté et le coût réellement justifié. Une facture globale ne suffit pas toujours à établir le montant imputable au locataire.
Après la recevabilité, certaines voies d’exécution sont suspendues, mais la dette n’est pas automatiquement reconnue ou effacée. Le débiteur doit contester l’état du passif ou les mesures dans le délai indiqué, en demandant la vérification de la validité, du titre et du montant. Un plan peut rééchelonner ou réduire la dette. Un rétablissement personnel peut l’effacer lorsqu’elle est antérieure à la date pertinente et qu’aucune exception ne s’applique. L’effacement ne dispense pas de payer les dettes nouvelles et ne transforme pas un manquement ancien en paiement. Un dossier daté, documenté et cohérent permet de protéger à la fois la procédure de surendettement et les droits liés au bail.
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