Le recouvrement des charges de copropriété vient d’être précisé par un arrêt publié au Bulletin. Le 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt n° 374 FS-B, pourvoi n° 24-19.950, a rappelé qu’une mise en demeure utilisée pour engager la procédure accélérée au fond doit identifier avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. Un simple relevé global, qui mélange les arriérés anciens, les appels du trimestre et les dépenses de travaux, fragilise donc la procédure engagée sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette décision répond à une question fréquente : un syndic peut-il demander le paiement de provisions du budget prévisionnel alors que les comptes annuels ne sont pas encore approuvés ? Oui, les provisions régulièrement votées et arrivées à échéance peuvent être réclamées avant l’approbation des comptes. En revanche, les sommes correspondant à des exercices antérieurs ne deviennent exigibles dans le mécanisme accéléré qu’après l’approbation des comptes concernés. La distinction entre ces deux catégories doit apparaître dans les documents adressés au copropriétaire.
La situation appelle une réaction rapide des deux côtés. Le copropriétaire doit reconstituer son compte lot par lot, vérifier le vote du budget, les dates d’exigibilité et le contenu de la mise en demeure. Le syndic doit pouvoir produire les procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de provisions, le décompte détaillé et la preuve de la réception de la mise en demeure. À Paris comme en Île-de-France, la règle est la même, mais le calendrier d’une audience et la qualité des pièces produites peuvent décider de l’issue du recouvrement.
Pour replacer cette question dans l’ensemble des litiges entre copropriétaires et syndic, consultez également la page consacrée au recouvrement et à la contestation des charges de copropriété à Paris.
I. Charges de copropriété : quelles sommes sont exigibles avant l’approbation des comptes ?
A. Les provisions du budget prévisionnel sont exigibles avant les comptes annuels
Le point de départ se trouve dans l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le texte dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges » correspondant aux services collectifs, aux équipements communs, à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. La répartition n’est pas libre : elle dépend de l’utilité objective pour certaines dépenses et des tantièmes ou valeurs relatives des parties privatives pour les charges générales. Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot et la méthode de calcul applicable.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ne subordonne pas le paiement de chaque appel trimestriel à l’approbation ultérieure des comptes. Il définit l’obligation de contribution et le mode de répartition. L’approbation des comptes sert ensuite à vérifier la réalité des dépenses engagées et à arrêter le solde de l’exercice. Elle ne transforme pas, à elle seule, les provisions régulièrement votées en une dette nouvelle.
Le régime des appels courants est organisé par l’article 14-1. Pour les dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs, le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale appelée à voter ce budget doit être réunie dans les six mois suivant le dernier jour de l’exercice comptable précédent. Le texte pose ensuite la règle pratique : « Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ». L’assemblée générale peut fixer une autre périodicité ou d’autres modalités, à condition que la décision soit valable et identifiable.
La même disposition précise que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période retenue par l’assemblée générale. Le syndic n’a donc pas à attendre l’assemblée qui approuvera les comptes de l’année pour réclamer une provision arrivée à échéance. Le copropriétaire qui reçoit un appel en janvier, avril, juillet ou octobre doit le rapprocher du budget voté et des modalités décidées, puis contrôler le montant imputé à son lot.
Cette règle suppose toutefois que le budget prévisionnel ait été adopté par l’assemblée générale et que l’appel corresponde bien à une dépense entrant dans ce budget. Les dépenses pour travaux qui ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel obéissent à des règles distinctes. L’article 14-1 les exclut expressément de son mécanisme : elles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. Une mise en demeure qui présente un appel de travaux comme une simple provision trimestrielle crée donc une difficulté de qualification qui ne se résout pas par la seule production d’un grand livre comptable.
Le syndic doit aussi séparer les appels courants des soldes issus des comptes précédents. Un budget prévisionnel voté peut justifier une provision à venir. Il ne suffit pas, en revanche, à justifier la totalité d’un solde ancien que l’assemblée générale n’a pas encore approuvé. Cette distinction devient déterminante lorsqu’une mise en demeure vise ensuite la procédure accélérée au fond de l’article 19-2.
Le rôle du syndic explique l’importance de cette traçabilité. Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic administre l’immeuble et est chargé notamment « de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ». Il peut donc faire délivrer les actes nécessaires au recouvrement, mais il doit agir pour le compte du syndicat et sur la base d’une créance vérifiable. Son mandat ne dispense pas de produire les décisions collectives et le détail du compte du copropriétaire poursuivi.
Avant toute contestation, il faut reconstituer quatre éléments : le budget prévisionnel voté, la date d’exigibilité de l’appel, la quote-part du lot et le paiement effectivement reçu. Une différence de quelques jours peut modifier la date à laquelle une provision est devenue exigible. Une erreur de lot, de tantièmes ou de période peut transformer un décompte apparemment crédible en document insuffisant pour la voie de recouvrement choisie.
L’approbation des comptes possède une fonction différente. Elle permet à l’assemblée générale de se prononcer sur les dépenses réalisées, les recettes, les appels effectués et le solde de l’exercice. Elle ne doit pas être confondue avec le vote du budget de l’exercice suivant. Un procès-verbal peut ainsi approuver les comptes de 2025 tout en votant le budget prévisionnel de 2027. Chacune de ces décisions produit des effets différents sur les sommes réclamées.
Le copropriétaire qui conteste la régularité du budget doit conserver la convocation, les résolutions, les annexes comptables, les appels de fonds et les courriers du syndic. La contestation du principe ou de la répartition d’une décision d’assemblée générale n’est pas identique à la contestation du décompte individuel. Ces deux débats peuvent se rejoindre, mais ils ne suivent pas nécessairement le même délai ni la même procédure.
B. L’arrêt du 18 juin 2026 impose une mise en demeure chiffrée
L’article 19-2 organise un mécanisme d’exigibilité anticipée. Lorsqu’une provision due au titre de l’article 14-1 n’est pas payée à sa date d’exigibilité, le syndic doit adresser une mise en demeure. Si celle-ci reste infructueuse pendant trente jours, les autres provisions du même budget qui ne sont pas encore échues, ainsi que certaines sommes d’exercices antérieurs, deviennent immédiatement exigibles. Le texte vise les sommes appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Il ne permet donc pas de transformer indistinctement toutes les écritures comptables en créance exigible.
La formule de l’article 19-2 est claire sur le délai : la créance complémentaire n’est activée qu’« après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours ». Il faut pouvoir identifier la date de réception ou de présentation de la mise en demeure, le montant restant impayé et le lien entre cet impayé et la provision arrivée à échéance. Un échange informel avec le syndic ne remplace pas nécessairement l’acte qui déclenche ce délai.
Le 18 juin 2026, la Cour de cassation a publié au Bulletin l’arrêt n° 374 FS-B, pourvoi n° 24-19.950, accessible sur la décision officielle de la Cour de cassation. La troisième chambre civile rappelle que la mise en demeure visée par l’article 19-2 « doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées ». Elle reproche à la juridiction d’appel de ne pas avoir recherché si le document détaillait les provisions dues au titre de l’article 14-1 et si le copropriétaire avait effectivement manqué à leur règlement dans le délai suivant la mise en demeure.
La portée pratique de cette décision est importante. Un état de compte qui mentionne seulement « charges de copropriété : 70 269,78 euros » peut ne pas suffire lorsque le syndic entend obtenir l’exigibilité de provisions futures. Le montant total peut être exact tout en restant juridiquement inexploitable pour la procédure accélérée si le destinataire ne peut pas déterminer quelle provision du budget courant n’a pas été payée, quelle somme relève d’un exercice approuvé et quelle ligne correspond à des travaux.
Le document doit donc, au minimum, permettre de répondre à plusieurs questions : quel lot est concerné, quel budget a été voté, quelle provision est échue, à quelle date elle devait être réglée, quel montant est imputé, quelles sommes ont déjà été payées et quelle partie du solde correspond à des comptes approuvés ? Lorsque plusieurs exercices sont regroupés, chaque exercice doit rester identifiable. Pour les travaux, la résolution de l’assemblée générale et la date d’exigibilité prévue par cette résolution doivent être distinguées des appels courants.
La décision ne signifie pas qu’une dette disparaît dès qu’une mise en demeure est trop générale. Elle signifie que la demande fondée sur l’article 19-2 peut être déclarée irrecevable ou rejetée si le préalable et les conditions de ce mécanisme ne sont pas démontrés. Le syndicat peut parfois devoir reprendre son décompte, délivrer une nouvelle mise en demeure ou agir sur un autre fondement lorsque la créance est certaine mais que la voie accélérée n’est pas utilisable. Le choix procédural ne doit pas masquer la question de fond : une somme non approuvée, non votée ou non exigible ne devient pas due par la seule addition de lignes comptables.
Les frais de recouvrement doivent également être traités avec précision. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Les frais nécessaires exposés par le syndicat » pour recouvrer une créance justifiée peuvent être imputés au seul copropriétaire concerné, notamment à compter de la mise en demeure. Cette règle ne rend pas automatiquement récupérables tous les frais administratifs, relances ou honoraires internes inscrits au compte. Le syndic doit rattacher les frais à une créance justifiée et à une dépense nécessaire au recouvrement.
La décision du 18 juin 2026 doit être lue avec le texte actuel de l’article 19-2, mais aussi avec son contexte. L’arrêt appliquait la rédaction antérieure de la loi du 10 juillet 1965, tandis que l’économie du mécanisme demeure centrée sur trois éléments : une provision exigible, une mise en demeure restée sans effet et un décompte permettant de vérifier exactement ce qui est demandé. Le syndic qui prépare une procédure en 2026 a intérêt à appliquer cette exigence de précision à l’ensemble de ses pièces, même lorsque son dossier est fondé sur des appels postérieurs à la réforme.
II. Que faire après une mise en demeure de charges de copropriété ?
A. Copropriétaire : quels contrôles et recours avant la procédure accélérée ?
La réception d’une mise en demeure ne doit pas être traitée comme une simple relance. Il faut d’abord identifier sa nature. Un courrier peut réclamer une somme sans annoncer de procédure particulière ; un acte peut viser expressément l’article 19-2 et annoncer une demande devant le président du tribunal judiciaire ; une assignation peut déjà fixer une date d’audience et contenir une demande de condamnation. Les délais et les documents à réunir ne sont pas les mêmes.
Le premier contrôle porte sur le compte du lot. Il faut demander ou rassembler le relevé complet depuis le début de l’exercice concerné, les appels de fonds, les justificatifs de virements, les quittances ou reçus, les éventuels avoirs et les échanges avec le syndic. Les paiements doivent être rapprochés des références utilisées par la copropriété. Un virement global peut avoir été affecté à une mauvaise période. Une somme portée comme impayée peut aussi correspondre à un prélèvement rejeté puis régularisé.
Le deuxième contrôle porte sur le budget. Le copropriétaire doit retrouver la résolution qui a voté le budget prévisionnel, son montant total, la clé de répartition et la période d’application. Le montant demandé pour le lot doit être calculable à partir de ces éléments. Si le syndic réclame des provisions futures sur le fondement de l’article 19-2, il faut vérifier qu’une provision antérieure était réellement exigible et demeurée impayée après la mise en demeure. Le texte ne permet pas de réclamer les quatre trimestres futurs sans respecter ce préalable.
Le troisième contrôle concerne les comptes annuels. Une ligne « solde antérieur » ne prouve pas, à elle seule, que les comptes correspondants ont été approuvés. Il faut rechercher le procès-verbal d’assemblée générale, la date de la résolution, le résultat du vote et le montant arrêté. Les sommes correspondant à des dépenses d’un exercice non approuvé ne doivent pas être présentées comme des sommes antérieures immédiatement exigibles dans le mécanisme accéléré de l’article 19-2.
Le quatrième contrôle concerne les travaux. Une rénovation de toiture, un ravalement, un remplacement d’ascenseur ou des travaux d’urgence peuvent relever d’un régime distinct du budget courant. La résolution doit préciser le montant, le calendrier et les appels décidés. Une contestation sur la décision d’assemblée générale ne se règle pas de la même manière qu’une erreur de décompte. Les pièces de la copropriété doivent permettre de séparer le débat sur la validité de la décision collective du débat sur le paiement d’une somme déjà exigible.
Lorsque le désaccord porte sur une décision d’assemblée générale, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose, pour l’action en contestation, une initiative des copropriétaires opposants ou défaillants « dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée ». Ce délai ne doit pas être confondu avec le délai de trente jours suivant la mise en demeure prévue par l’article 19-2. Une action contre une résolution et une défense contre un décompte peuvent exister ensemble, mais leur point de départ n’est pas identique.
Si seule une partie de la dette est contestée, le copropriétaire doit isoler cette partie et expliquer précisément le calcul retenu. Le paiement de la partie non discutée peut réduire le risque financier, mais il ne règle pas automatiquement la contestation du solde ni les frais déjà imputés. Avant tout versement, il faut conserver la preuve du montant payé et indiquer la période concernée. Un paiement accompagné d’une réserve peut être utile dans certains dossiers, mais sa portée dépend de la rédaction et de la situation comptable.
La procédure accélérée au fond n’est pas une simple audience de recouvrement administratif. L’article 839 du code de procédure civile prévoit que, lorsqu’un texte impose cette procédure, « le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire » dans les conditions prévues par le code. Le juge examine les conditions de l’article 19-2, les pièces de la copropriété, le décompte et les contestations utiles. Le caractère rapide de la procédure ne dispense pas le syndicat de démontrer l’exigibilité de chaque catégorie de somme.
Après réception d’une assignation, le copropriétaire doit vérifier le tribunal saisi, la date d’audience, les demandes exactes et les pièces communiquées. Il faut préparer une chronologie : vote du budget, date de chaque appel, paiements, mise en demeure, expiration des trente jours, éventuelle assignation et comptes approuvés. Le dossier doit présenter les chiffres sous la même forme que le décompte adverse afin que le juge puisse comparer ligne par ligne.
Les arguments fréquemment utiles sont les suivants : provision non votée, appel envoyé avant la date d’exigibilité, montant calculé avec une mauvaise clé, paiement non imputé, confusion entre travaux et budget, comptes anciens non approuvés, mise en demeure ne distinguant pas les provisions de l’article 14-1, absence de preuve de réception ou frais sans justificatif. Aucun de ces arguments ne doit être invoqué de manière abstraite. Il faut joindre la résolution, l’appel, le relevé bancaire ou la demande de communication qui le démontre.
Le copropriétaire ne doit pas suspendre toutes ses charges uniquement parce qu’une autre ligne est contestée. Le non-paiement total peut aggraver la situation et fournir au syndicat une nouvelle provision impayée. La stratégie dépend du montant reconnu, de la validité du budget et de la solidité des justificatifs. Une lettre structurée au syndic, adressée avant l’audience, peut demander la rectification du compte, un échéancier ou la communication des pièces, sans remplacer les conclusions et les délais de procédure lorsqu’une assignation a été délivrée.
À Paris et en Île-de-France, la juridiction compétente est en principe le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, avec la compétence du président lorsque l’article 19-2 est invoqué selon la procédure accélérée au fond. Le dossier doit donc intégrer l’adresse exacte de la copropriété, le numéro de lot, les procès-verbaux disponibles et les coordonnées du syndic. Une demande de délai ou de négociation doit être documentée par les ressources, les charges courantes, les paiements déjà effectués et la capacité réelle de régularisation.
B. Syndic : quelle procédure pour recouvrer les provisions sans fragiliser la demande ?
Le syndic doit commencer par qualifier la créance avant d’envoyer la mise en demeure. La fiche de compte doit séparer au moins les provisions du budget prévisionnel de l’exercice courant, les provisions de travaux, les sommes résultant d’exercices antérieurs approuvés et les frais de recouvrement. Cette présentation évite qu’un montant global donne l’impression que toutes les écritures bénéficient du même régime juridique.
Pour les provisions du budget prévisionnel, le dossier doit contenir la résolution qui a voté le budget, le montant global, la clé appliquée au lot, la période de l’appel, la date d’exigibilité et le calcul de la somme. Le syndic doit rapprocher chaque appel du paiement reçu. Si plusieurs provisions sont impayées, il doit les distinguer par trimestre ou par période. Une ligne globale peut être ajoutée pour faciliter la lecture, mais elle ne devrait pas remplacer le détail des provisions exigées.
Pour les dépenses de travaux non comprises dans le budget, le syndic doit joindre la décision d’assemblée générale, la résolution fixant l’appel, le calendrier et, si nécessaire, les pièces justifiant l’urgence ou la réalisation. Le fondement de l’exigibilité n’est pas le même que celui de l’article 14-1. Une assignation qui mélange ces catégories sans explication ouvre un débat sur la base juridique et sur le montant réellement exigible.
Pour les exercices antérieurs, l’approbation des comptes doit être identifiable. Le procès-verbal doit être produit avec la résolution concernée, et le décompte doit indiquer le solde arrêté. Un solde comptable provisoire ne doit pas être présenté comme un solde définitivement approuvé. Lorsque le copropriétaire conteste la décision d’approbation, le syndic doit vérifier l’existence d’une action, sa date et sa portée avant de soutenir que les sommes sont immédiatement exigibles.
La mise en demeure doit reprendre les éléments essentiels : identité du syndicat, identité du copropriétaire, référence du lot, montant de la provision échue, date de son exigibilité, détail des paiements et solde restant dû. Elle doit aussi expliquer que le non-paiement pendant trente jours peut permettre de demander l’exigibilité des autres provisions non échues et des sommes anciennes qui remplissent les conditions de l’article 19-2. Le document doit distinguer ce qui est déjà dû de ce qui pourrait le devenir après expiration du délai.
Il est prudent de joindre un tableau daté, lisible et vérifiable. Chaque ligne devrait indiquer l’exercice, le type de dépense, la résolution ou le budget de rattachement, la période, le montant appelé, le montant payé et le solde. Les frais de mise en demeure doivent être séparés du principal. Lorsque des intérêts sont réclamés, leur point de départ et leur taux doivent être indiqués. Une présentation claire réduit le risque qu’une erreur de ventilation contamine l’ensemble de la demande.
La preuve de notification est aussi importante que le contenu. Le syndic doit conserver la copie exacte du document envoyé, la preuve de son envoi et la preuve de sa réception ou de sa présentation. Une nouvelle mise en demeure peut être préférable lorsque le premier courrier était trop général, lorsque le décompte a été corrigé ou lorsque le syndic a découvert une erreur de période. Il faut alors recalculer le délai de trente jours à partir du nouvel acte et éviter de poursuivre sur la base d’un calendrier devenu incohérent.
Au terme du délai, l’article 19-2 permet de demander au président du tribunal judiciaire de condamner le copropriétaire au paiement des provisions et sommes devenues exigibles, à condition que le budget, les travaux ou les comptes aient été approuvés selon le cas et que la défaillance soit démontrée. Le syndic doit produire une chaîne de pièces continue : décision collective, appel, mise en demeure, délai expiré, compte actualisé et mandat pour agir. Une seule pièce manquante peut conduire le juge à écarter la procédure accélérée, même si un impayé existe.
Le syndic ne doit pas demander au juge de valider par anticipation des sommes qui ne sont pas encore couvertes par le texte. Les provisions futures deviennent exigibles seulement après le défaut d’une provision échue et la mise en demeure restée sans effet. Les comptes antérieurs doivent être approuvés. Les travaux suivent leurs propres décisions. Cette chronologie doit apparaître dans l’assignation, et non être reconstruite à l’audience à partir d’un historique de compte difficile à lire.
La vente du lot ouvre une autre voie de protection du syndicat. L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 encadre l’opposition du syndic au versement du prix. L’opposition doit notamment, « à peine de nullité, énonce[r] le montant et les causes de la créance ». Cette procédure ne remplace pas automatiquement l’action fondée sur l’article 19-2. Elle intervient dans le calendrier de la mutation, avec ses propres délais, ses limites et le contrôle du notaire.
Une opposition au prix de vente doit donc être calculée avec autant de rigueur qu’une assignation. Le syndic doit distinguer les charges dues par le vendeur, les sommes qui relèvent de l’acquéreur selon la date de transfert, les provisions exigibles et les frais justifiés. Une créance vague ou surévaluée peut être contestée et retarder la libération des fonds. Le notaire, le vendeur et l’acquéreur doivent disposer d’un état clair des sommes réclamées.
Le syndic doit enfin mesurer l’intérêt d’un accord. Lorsque le copropriétaire reconnaît une partie de la dette mais ne peut pas la payer immédiatement, un échéancier écrit peut préserver la trésorerie de la copropriété et éviter des frais supplémentaires. L’accord doit préciser le principal, les frais, les dates de versement, le traitement des appels courants et la conséquence d’un nouvel impayé. Il ne doit pas priver le syndicat d’une garantie nécessaire ni créer une ambiguïté sur les sommes déjà exigibles.
La décision du 18 juin 2026 ne réduit pas la légitimité du recouvrement des charges. Elle rappelle que la procédure accélérée repose sur un formalisme probatoire concret. Le syndicat qui détaille ses appels, vérifie ses résolutions et prouve la défaillance renforce son dossier. Le copropriétaire qui reçoit un décompte global doit, de son côté, demander les ventilations utiles et soulever rapidement les erreurs précises. Dans les deux cas, la qualité du tableau comptable devient une pièce juridique à part entière.
Conclusion
Les provisions du budget prévisionnel peuvent être réclamées avant l’approbation des comptes annuels lorsqu’elles ont été valablement votées et qu’elles sont arrivées à échéance. L’article 19-2 permet ensuite, sous conditions, de rendre exigibles d’autres provisions et les sommes d’exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés. Il ne permet pas de confondre une provision courante, un solde ancien non approuvé et un appel de travaux.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 18 juin 2026, n° 24-19.950, impose une vigilance renforcée sur la mise en demeure : la nature et le montant des provisions doivent être identifiables. Le copropriétaire doit contrôler le budget, les dates, les paiements, les comptes approuvés et les frais. Le syndic doit conserver les résolutions, établir un décompte ventilé et respecter la chronologie du délai de trente jours avant de saisir le tribunal judiciaire.
Les règles relatives aux charges, au budget prévisionnel, à la mise en demeure, aux frais de recouvrement, à la vente du lot et à la procédure accélérée sont exposées dans les articles 10, 14-1, 19-2, 10-1, 18, 20 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que dans l’article 839 du code de procédure civile et l’arrêt du 18 juin 2026, pourvoi n° 24-19.950.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Une mise en demeure de charges de copropriété, une assignation en procédure accélérée au fond ou une opposition sur le prix de vente exige une vérification rapide du décompte, des résolutions et des délais.
Le cabinet propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour analyser les pièces, identifier les sommes réellement exigibles et préparer la réponse adaptée.
Pour un dossier à Paris ou en Île-de-France, appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.