Le statut du fermage est d’ordre public. Il n’offre au bailleur qu’un catalogue limité de motifs de résiliation du bail rural. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime (Code rural et de la pêche maritime, art. L. 411-31) en fixe le socle. Sont ainsi visés deux défauts de paiement de fermage persistants trois mois après mise en demeure. Sont également visés les agissements du preneur compromettant la bonne exploitation du fonds. Le non-respect des clauses environnementales conventionnelles complète ce dispositif. La troisième chambre civile a, de 2023 à 2026, précisé les contours de chacun de ces motifs.
Or, cette jurisprudence récente présente une double physionomie. D’un côté, la Cour de cassation fait de la mise en demeure un acte de nature contentieuse. Son irrégularité prive dès lors le bailleur de toute action en résiliation. De l’autre, elle refuse de déduire la résiliation de simples manquements contractuels. Encore faut-il que la nocivité pour le fonds soit établie. La faute du preneur peut toutefois être poursuivie au-delà du renouvellement du bail. L’arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-14.780) illustre la persistance de ces questions. Il concerne l’assèchement d’un étang par l’action de ragondins.
I. La résiliation pour défaut de paiement des fermages : la mise en demeure et l’appréciation du manquement
A. Le formalisme de la mise en demeure, acte préalable de nature contentieuse
Le premier motif de résiliation est prévu au 1° du I de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Il suppose la réunion de conditions strictes. Doivent ainsi être constatés deux défauts de paiement ayant persisté trois mois après une mise en demeure. Cette mise en demeure doit rappeler, à peine de nullité, les termes du texte. Par un arrêt du 14 décembre 2023, la troisième chambre civile a conféré à cette formalité une portée décisive. L’arrêt, rendu en formation de section, est publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-16.751, FS-B). La Cour y a jugé que « cette mise en demeure, qui constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages, a une nature contentieuse ».
La nature contentieuse de la mise en demeure commande l’application des règles de notification du code de procédure civile. Dans l’espèce soumise à la Cour, la bailleresse avait adressé au preneur une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce courrier contenait une mise en demeure de payer plusieurs termes de fermage sous peine de résiliation. Le pli avait toutefois été retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé ». La cour d’appel ayant écarté l’existence d’une mise en demeure, la bailleresse contestait cette appréciation. Elle soutenait que le destinataire, régulièrement avisé, devait supporter les conséquences de son abstention. La Cour de cassation a rejeté ce raisonnement. Elle a énoncé que « les articles 668 et 669 du code de procédure civile trouvaient application et que la lettre ne valait pas mise en demeure ».
En conséquence, le bailleur dont la mise en demeure n’est pas retirée ne peut se prévaloir d’aucun acte préalable. Peu importe, à cet égard, la persistance de la défaillance du preneur. Le contenu de la mise en demeure est également contrôlé avec une exigence particulière. L’article L. 411-31, I, 1°, du code rural et de la pêche maritime impose que l’acte rappelle les termes de la disposition. Par un arrêt du 13 juin 2024 (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 21-25.438), la Cour de cassation a censuré une cour d’appel. Celle-ci avait adopté les motifs des premiers juges. Selon ces motifs, « les courriers des 28 septembre 2015, 22 mars 2016, 1er avril 2016 et 22 mai 2016 visant à obtenir le paiement de fermages ne rappellent pas les termes de l’article L. 411-31 ».
La cour d’appel censurée n’avait pas examiné la mise en demeure délivrée le 20 mai 2018. Or, la bailleresse s’en prévalait expressément à hauteur d’appel. L’arrêt a donc été cassé au visa de l’article 455 du code de procédure civile. Le juge du fond doit vérifier chacun des actes invoqués par le bailleur. Par ailleurs, l’article R. 411-10 du code rural et de la pêche maritime (Code rural et de la pêche maritime, art. R. 411-10) précise la forme de la mise en demeure. Elle est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La preuve de la délivrance effective de l’acte incombe au bailleur. Le défaut de remise du pli, quelle qu’en soit la cause, fait obstacle à la résiliation.
B. L’appréciation du manquement au jour de la demande en justice et les raisons sérieuses et légitimes
Au-delà du formalisme de l’acte préalable, la jurisprudence du 30 mai 2024 a rappelé une règle essentielle. Les motifs de résiliation s’apprécient à la date de l’introduction de l’instance (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 20-11.871). La Cour y a énoncé que « les motifs de résiliation judiciaire d’un bail rural s’appréciant au jour de la demande en justice, le règlement de l’arriéré postérieurement au délai de trois mois précité mais antérieurement à l’introduction de l’instance en prononcé de la résiliation ne peut fonder celle-ci ». En l’espèce, les preneurs avaient soldé les arriérés litigieux dès le 24 décembre 2004. La saisine du tribunal paritaire était intervenue le 27 janvier 2005. Le motif tiré du défaut de paiement ne pouvait donc plus être invoqué.
Cette solution confère au paiement intervenu avant l’assignation un effet réparateur. Or, le texte réserve par ailleurs l’hypothèse des raisons sérieuses et légitimes. Celles-ci sont expressément visées par l’article L. 411-31, I, dernier alinéa. Par un arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-14.202), la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel. Celle-ci avait retenu « l’existence de raisons sérieuses et légitimes de non-paiement des fermages ». Aucune quittance ni facture n’avait été délivrée à la preneuse. Les commandements de payer ne détaillaient pas le mode de calcul du fermage.
Dès lors, la contestation légitime du montant des fermages peut neutraliser le motif de résiliation. Encore faut-il qu’elle soit étayée par des éléments concrets. La Cour a, dans le même arrêt, rejeté le moyen de la bailleresse. Celle-ci soutenait que la seule contestation du montant du fermage ne saurait constituer une raison sérieuse et légitime. Le juge du fond, se plaçant à la date de la demande de résiliation, avait souverainement apprécié les circonstances de l’espèce. En conséquence, le preneur qui justifie d’un doute légitime sur le quantum peut échapper à la sanction. Il n’a pas à préalablement engager une action en contestation du prix du bail.
La rigueur de ce régime n’est toutefois pas sans limite. Par un arrêt du 9 mars 2023 (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 18-23.036), la Cour de cassation a censuré un cumul d’indemnisation. La cour d’appel avait confirmé la résiliation des baux avec effet au 28 novembre 2016. Elle avait ensuite alloué au bailleur une indemnité d’occupation à compter de cette date. Elle l’avait enfin condamné au paiement des fermages des années 2016 et 2017. La Cour a rappelé que « la réparation du préjudice doit être intégrale, sans perte ni profit pour la victime ». La cour d’appel « a réparé deux fois le même préjudice ». La période postérieure à la résiliation n’ouvre droit qu’à l’indemnité d’occupation. Tout cumul avec les fermages échus est exclu.
II. La résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation du fonds : preuve, durée et extension
A. La charge de la preuve de la compromission et la conciliation avec les pratiques environnementales
Le 2° du I de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime fonde la résiliation pour agissements du preneur. Sont visés les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. L’hypothèse du preneur dépourvu de la main-d’œuvre nécessaire est expressément citée. La jurisprudence récente a précisé la charge de la preuve de cette compromission. Par un arrêt du 29 février 2024, la Cour de cassation a rappelé le principe. L’arrêt, rendu en formation de section, est publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 29 février 2024, n° 22-17.362, FS-B). La Cour y a jugé que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ».
Dans cette espèce, la cour d’appel avait prononcé la résiliation du bail. Elle avait retenu que le preneur n’avait pas assuré sa récolte contre le risque de grêle. Une clause du bail lui en faisait pourtant obligation. Elle avait également relevé un défaut de surveillance du dispositif de protection contre le gel. La récolte avait été quasi inexistante à la suite d’un épisode de gel en mai 2019. La troisième chambre civile a censuré ce raisonnement. Les motifs retenus étaient « impropres à caractériser la compromission de la bonne exploitation du fonds ». En conséquence, ni l’absence d’assurance, ni un défaut de vigilance ponctuel ne suffisent. La nocivité pour le fonds lui-même doit être démontrée.
La charge de la preuve obéit, à cet égard, à un principe simple. Elle incombe au bailleur. Par un arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-14.202), la Cour de cassation a approuvé les juges du fond. Ceux-ci avaient énoncé que « le bailleur, qui demande la résiliation du bail au motif que le preneur a procédé à un retournement de parcelles de terres en herbe en méconnaissance des dispositions de l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime, doit prouver que ce manquement est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds au sens de l’article L. 411-31, I, 2°, du même code ». Le retournement des terres en herbe est librement opéré par le preneur. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime (Code rural et de la pêche maritime, art. L. 411-29) n’exige qu’une information préalable du bailleur. Ce manquement ne constitue donc pas en lui-même un motif de résiliation.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé l’articulation de ce motif avec les clauses environnementales. L’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime (Code rural et de la pêche maritime, art. L. 411-27) en fixe le régime. Des clauses peuvent imposer au preneur des pratiques préservant la ressource en eau, la biodiversité, les paysages et les sols. Le 3° du I de l’article L. 411-31 en sanctionne le non-respect. Par un arrêt du 30 novembre 2023 (Cass. 3e civ., 30 novembre 2023, n° 22-19.016), la Cour de cassation a jugé que « le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie du non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27, sauf cas de force majeure ou raisons sérieuses et légitimes ».
En l’espèce, la preneuse était tenue par des clauses environnementales. Elle devait ouvrir les parcelles embroussaillées sans écobuage ni brûlage dirigé. Elle avait procédé à un gyrobroyage destructeur d’habitats protégés. Le constat du conservatoire des espaces naturels faisait état d’un gyrobroyage destructeur d’espèces. Le rapport de la direction régionale de l’environnement relevait un déboisement. Les travaux réalisés portaient atteinte à l’habitat de la tortue d’Hermann. La résiliation du bail a été validée. À cet égard, la tension entre environnement et exploitation a aussi été examinée. Par un arrêt du 11 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-23.451), la Cour de cassation a rappelé qu’« il résulte de la combinaison des articles L. 411-53 et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime que le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail s’il justifie que le preneur a commis des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ».
En l’espèce, le preneur avait créé des mares, un petit étang et des merlons de rétention d’eau. Il se prévalait de pratiques de préservation de la biodiversité. Les parcelles étaient déjà classées en zone humide. La cour d’appel avait souverainement retenu que les bailleurs n’établissaient pas la compromission. Les aménagements portaient sur trois hectares sur vingt. Le pourvoi des bailleurs a été rejeté.
B. La durée du manquement, le changement de destination et l’indemnisation du bailleur
La jurisprudence récente a étendu la possibilité de poursuivre la résiliation. Le renouvellement du bail ne purge pas les manquements antérieurs. Par un arrêt du 14 décembre 2023, rendu en formation de section, la Cour de cassation a tranché la question. L’arrêt est publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-20.257, FS-B). L’espèce concernait l’arrachage de haies sans l’accord du bailleur. La Cour a jugé que « le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé ».
L’article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime (Code rural et de la pêche maritime, art. L. 411-50) prévoit le renouvellement du bail pour neuf ans. Ce renouvellement intervient à défaut de congé. Il s’opère aux clauses et conditions du bail précédent. Le même arrêt a précisé l’office du juge face aux travaux irréguliers. L’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime (Code rural et de la pêche maritime, art. L. 411-28) autorise la disparition des talus, haies, rigoles et arbres. Cette disparition suppose l’accord du bailleur. En cas de travaux réalisés en violation de ces dispositions, le bailleur ne peut exiger la remise en état en cours de bail. Il peut seulement demander, à l’expiration du bail, l’indemnité prévue par l’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime (Code rural et de la pêche maritime, art. L. 411-72). Cette indemnité est égale au montant du préjudice subi. Tout cumul entre remise en état et indemnité est ainsi exclu.
Le changement de destination du fonds constitue un autre terrain d’application du motif de résiliation. La Cour de cassation en a strictement circonscrit la caractérisation. Par un arrêt du 16 mai 2024 (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-17.715), elle a rejeté le pourvoi de bailleurs. Ceux-ci invoquaient l’installation d’un tunnel destiné à abriter des ULM sur une parcelle louée. La Cour a relevé que « seule une bande herbeuse de la parcelle louée n’avait pas été labourée afin de permettre les manoeuvres des ULM ». Le preneur n’avait pas cessé toute activité agricole sur la parcelle. Celle-ci était en jachère afin de se conformer aux obligations de la politique agricole commune. En conséquence, la simple mise à disposition d’une bande de terre ne caractérise pas un changement de destination.
La Cour de cassation a, par ailleurs, précisé la durée de l’action en résiliation. Par un arrêt du 12 décembre 2024, rendu en formation de section, elle a fixé le point de départ de la prescription. L’arrêt est publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 23-20.354, FS-B). La Cour y a rappelé que « le point de départ de la prescription de l’action en résiliation du bail rural pour cession ou sous-location prohibées se situe au jour où ces infractions ont cessé ». L’apport du droit au bail à une société sans l’agrément du bailleur s’analyse en une cession prohibée. La prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil (Code civil, art. 2224) ne court qu’à compter de la cessation de l’infraction. Elle ne court donc pas tant que le groupement exploite les parcelles.
Enfin, l’arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-14.780) illustre la répartition des charges d’entretien. Cette répartition est le préalable de toute appréciation d’un manquement du preneur. Les bailleurs reprochaient au preneur d’avoir laissé des ragondins endommager la digue d’un étang. L’étang s’était asséché, et les bailleurs demandaient la résiliation du bail pour défaut d’entretien. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel. Celle-ci avait rappelé que « le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire et que seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par la force majeure, sont à la charge du preneur ». L’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime (Code rural et de la pêche maritime, art. L. 415-3) fonde cette répartition. La remise en eau de l’étang nécessitait des grosses réparations. Celles-ci incombaient aux bailleurs. Ceux-ci avaient d’ailleurs commis une faute en s’abstenant de réparer la digue. Aucun agissement imputable au preneur ne pouvait donc fonder la résiliation.
Dès lors, la résiliation pour agissements suppose toujours un lien entre la faute et la compromission. Les conséquences des charges incombant au bailleur sont exclues. La jurisprudence des années 2023 à 2026 confirme le caractère subsidiaire de cette sanction. Le juge du fond ne peut la prononcer qu’en caractérisant la dégradation du potentiel agricole des biens loués.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile témoigne d’un équilibre délicat. Elle concilie la protection du bailleur et la sauvegarde de la position du preneur. Le bailleur est créancier de fermages et propriétaire du fonds. Le preneur bénéficie d’un statut d’ordre public. La mise en demeure préalable a été élevée au rang d’acte contentieux. L’arrêt du 14 décembre 2023 en fait un verrou procédural. Sa méconnaissance interdit toute action en résiliation pour défaut de paiement. Les motifs de résiliation s’apprécient strictement à la date de l’introduction de l’instance.
Or, la compromission de la bonne exploitation du fonds n’est que rarement déduite des seuls manquements contractuels. La preuve en incombe au bailleur. La Cour de cassation exige une démonstration concrète de la nocivité des agissements. En conséquence, la résiliation du bail rural demeure une sanction exceptionnelle. Ses conditions doivent être appréhendées avec précision par les parties et leurs conseils. Le formalisme de la mise en demeure, la date d’appréciation des manquements et la caractérisation de la compromission commandent souvent l’issue du litige. Les praticiens confrontés à ces difficultés peuvent consulter un avocat en résiliation de bail à Paris pour sécuriser la procédure et la stratégie contentieuse.
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