I. La délimitation de la convention d’occupation précaire : la cause objective de précarité et l’exclusion du statut des baux commerciaux
A. La condition de la précarité : les circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties
La convention d’occupation précaire constitue une création jurisprudentielle consacrée par l’article L. 145-5-1 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, aux termes duquel « n’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » (article L. 145-5-1 du code de commerce). Ce texte déroge au champ d’application du statut, lequel régit les baux des immeubles dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un artisan immatriculé (article L. 145-1 du code de commerce). Or, la précarité ne procède pas de la seule dénomination du contrat, mais d’une condition substantielle que le juge contrôle avec rigueur.
La cause de précarité doit résider dans des circonstances extérieures à la volonté des parties, telles qu’un projet de démolition, une procédure d’expropriation ou l’attente de la réalisation d’une vente. La troisième chambre civile en donne une illustration topique dans une affaire où une venderesse avait cédé un immeuble sous condition résolutoire de l’exercice d’une faculté de rachat pendant douze mois, les parties ayant « conclu pour cette période, au profit de la venderesse, une convention d’occupation précaire du bien » (Cass. 3e civ., 30 janv. 2025, n° 23-16.707, https://www.courdecassation.fr/decision/679b2032b4b66853bd28e6c8). L’occupation était ainsi bornée par la perspective objective de l’expiration du délai de rachat, indépendante de la volonté de l’occupante.
La même logique gouverne l’occupation autorisée à titre gratuit dans l’attente de la réitération de la vente en la forme authentique. La Cour de cassation a ainsi jugé, au sujet d’acquéreurs ayant occupé une maison « à titre gratuit jusqu’à la signature de l’acte de vente », que cette occupation ne s’analysait pas en un bail, de sorte que les occupants n’étaient « pas soumis à la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil faute de contrepartie à l’occupation des lieux » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 23-18.152, https://www.courdecassation.fr/decision/697b02d3cdc6046d47110924 ; article 1733 du code civil). L’absence de contrepartie locative et la subordination de l’occupation à un événement prévisible, la réitération de la vente, caractérisent ici la précarité.
La jurisprudence admet également que la perspective d’une mutation urbanistique constitue une circonstance légitime de précarité. Dans une affaire relative à des conventions d’occupation précaire successives portant sur des terrains communaux destinés à être urbanisés, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir retenu « qu’il était entendu entre les parties, comme condition essentielle des conventions passées en application de l’article L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime, que le droit d’occupation conféré à M. [N] ne l’était qu’à titre précaire », dès lors que la destination des parcelles allait être changée (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-22.668, https://www.courdecassation.fr/decision/67f7692b346c8e4db43474f4). La condition essentielle exprimée par les parties et la perspective d’urbanisation, élément extérieur à leur volonté, justifiaient le refus de requalification en bail rural.
La durée de l’occupation est, en revanche, indifférente à la qualification, dès lors que la précarité demeure justifiée. La cour d’appel de Lyon l’a rappelé en refusant de requalifier en bail commercial une convention d’occupation précaire conclue pour l’exploitation d’une boucherie au sein d’un supermarché, en retenant que « la jurisprudence a reconnu que la convention d’occupation précaire pouvait être conclue pour une durée supérieure à 25 ans, voire être à durée indéterminée » et que « le fait que la redevance payée puisse éventuellement être comparable à des loyers commerciaux ne permet pas pour autant de requalifier une convention d’occupation précaire en bail commercial, la précarité n’étant pas synonyme de modicité du loyer » (CA Lyon, 3 avr. 2025, n° 21/00202, https://www.courdecassation.fr/decision/67ef6e1647c7caf29d4c4ef5). La redevance, fût-elle d’un montant proche du loyer de marché, ne constitue donc pas un critère décisif de qualification.
La même logique a présidé au rejet d’une action en requalification dirigée contre une convention d’occupation précaire renouvelée à onze reprises sur une durée de huit années, l’occupante exerçant une activité de soins esthétiques au sein d’un palace devant subir d’importants travaux de rénovation. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé, d’une part, que « la convention d’occupation précaire n’est pas limitée dans le temps et dure tant que le motif de précarité qui a justifié sa conclusion ne se réalise pas », la précarité résidant « dans sa fragilité » et la durée effective de l’occupation ne pouvant « constituer un critère déterminant pour apprécier le motif de précarité » (CA Aix-en-Provence, 12 févr. 2026, n° 22/01632, https://www.courdecassation.fr/decision/698ee0d9cdc6046d472c2872). Or, les projets successifs de restructuration, dont l’un d’un montant de trois cents millions d’euros, avaient été décidés dès 2008 et reportés à de multiples reprises pour des raisons étrangères à la volonté des parties, ce qui caractérisait la persistance de la cause objective de précarité.
A cet égard, la qualification de convention d’occupation précaire ne saurait procéder d’une décision unilatérale du propriétaire. La question a été posée dans une affaire où un établissement public avait informé son locataire de la « requalification du contrat en convention d’occupation précaire du domaine public et de la réévaluation de la somme mensuelle due au titre de cette occupation » ; la troisième chambre civile a rappelé, à cette occasion, que lorsque la solution du litige dépend d’une question soulevant « une difficulté sérieuse de délimitation du domaine public », le juge judiciaire saisi en référé « doit la transmettre à la juridiction administrative compétente et surseoir à statuer » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-13.874, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a4f390093c619cd1f95df2c). En conséquence, la qualification d’occupation précaire ne dépend pas de la volonté d’une partie, mais de la démonstration objective des circonstances qui la justifient.
B. Le régime contractuel de l’occupation précaire : l’absence d’obligation de délivrance et la liberté des conventions
La convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, l’occupant ne peut se prévaloir des obligations légales mises à la charge du bailleur par les articles 1719 et suivants du code civil. La troisième chambre civile l’a expressément jugé dans un arrêt publié au Bulletin, rendu à propos d’un local de stockage donné en occupation précaire et endommagé par un dégât des eaux : « une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, l’occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1719 du code civil, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-16.974, publié au Bulletin, formation de section, https://www.courdecassation.fr/decision/659f9e5f3328fa00087a283f ; article 1719 du code civil). Le propriétaire qui consent une telle convention n’est donc pas tenu de délivrer un local conforme ou d’en assurer la jouissance paisible, sauf stipulation expresse.
La Cour de cassation en a déduit, en cassant l’arrêt qui avait indemnisé l’occupant sur le fondement de l’obligation de délivrance, que « la convention d’occupation précaire n’est régie que par les prévisions contractuelles des parties » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-16.974, précité). L’occupant qui entend obtenir réparation doit dès lors rapporter la preuve d’un manquement aux obligations stipulées dans la convention, selon le droit commun de la responsabilité contractuelle (ancien article 1147 du code civil, cité au visa de l’arrêt). Cette exigence probatoire, plus lourde que la présomption qui pèse sur le bailleur, illustre l’économie du mécanisme : l’occupant précaire échange la stabilité du statut contre une flexibilité conventionnelle totale.
Le même principe d’exclusion vaut pour les règles protectrices du louage. D’une part, l’occupant à titre précaire ne bénéficie pas de la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil en cas d’incendie, ainsi que la Cour de cassation l’a jugé à propos d’occupants autorisés à titre gratuit en attente de la vente (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 23-18.152, précité). D’autre part, la liberté contractuelle permet d’organiser les conséquences pécuniaires du maintien dans les lieux, comme dans l’espèce où une venderesse, devenue occupante sans droit ni titre à l’expiration d’une convention d’occupation précaire de trente-six mois, était redevable, « dans les termes clairs du contrat », d’une indemnité d’occupation ainsi que d’une indemnité forfaitaire de cent euros par jour, le juge des référés ayant pu la condamner à ce titre sans trancher de contestation sérieuse (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-19.824, https://www.courdecassation.fr/decision/67c00ae61125355ef3efdc65 ; article 835 du code de procédure civile).
Par ailleurs, l’occupant précaire est privé des droits statutaires que la propriété commerciale confère au preneur. La Cour de cassation admet ainsi qu’un exploitant de centre équestre, « bénéficiant d’une convention d’occupation précaire sur ces terrains » consentis par une société d’aménagement foncier et d’établissement rural, ne peut se prévaloir du statut (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 21-21.303, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67481ef03f6707ecf31eac11). La distinction avec le bail commercial est nette : le titulaire d’un bail commercial bénéficie, à l’échéance, du droit au renouvellement et, à défaut, d’une indemnité d’éviction, tandis que l’occupant précaire, dépourvu de titre statutaire, ne peut prétendre qu’aux stipulations de sa convention.
L’exclusion du régime du bail emporte également des conséquences sur l’existence même du fonds de commerce et sur sa cessibilité. Dans l’affaire de la boucherie exploitée au sein d’un supermarché, la cour d’appel de Lyon a relevé que l’occupante « ne disposait pas d’un bail commercial, d’une clientèle propre, et n’était pas non plus propriétaire de ses matériels », de sorte qu’elle ne pouvait se prévaloir de l’existence d’un fonds de commerce ni en solliciter la cession, la convention stipulant en outre son caractère incessible (CA Lyon, 3 avr. 2025, n° 21/00202, précité). L’occupant précaire qui ne réunit ni clientèle propre ni éléments matériels indépendants ne peut donc ni céder un fonds inexistant ni prétendre à une indemnité de cessation, la convention d’occupation précaire ne générant aucun droit assimilable au droit au bail.
II. Les effets du terme de la convention et le contentieux de la requalification
A. La cessation de l’occupation précaire : la restitution des lieux et le sort de l’indemnité d’occupation
À l’expiration de la convention d’occupation précaire, l’occupant qui se maintient dans les lieux devient un occupant sans droit ni titre, susceptible d’être expulsé. La troisième chambre civile l’a rappelé dans une affaire où la convention était « arrivée à terme le 6 décembre 2017 », la venderesse occupant dès lors l’immeuble « sans droit ni titre depuis le 7 décembre 2017 » (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-19.824, précité). Dès lors, le propriétaire peut solliciter en référé l’expulsion de l’occupant et le paiement d’une provision, sans que la stipulation d’une indemnité forfaitaire conventionnelle fasse obstacle à son exercice (article 835 du code de procédure civile, précité).
Le sort de l’indemnité d’occupation obéit, en l’absence de stipulation, aux règles de la valeur locative. La Cour de cassation a ainsi approuvé une cour d’appel d’avoir « pratiqué un abattement de précarité jusqu’en février 2014 et a, au vu de la valeur locative du logement proposée par une expertise judiciaire, souverainement fixé le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [I] était redevable » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-11.404, https://www.courdecassation.fr/decision/690c48dd1f8a20b910eb2756). L’abattement de précarité, traditionnellement pratiqué, tempère la charge pesant sur l’occupant qui demeure dans les lieux sans titre.
La fixation de l’indemnité d’occupation doit en outre respecter le principe de la réparation intégrale, y compris lorsqu’elle est due pour une période partielle. Dans une affaire où une convention qualifiée de « bail de courte durée non soumis au statut des baux commerciaux – convention d’occupation précaire » avait été résiliée en cours de mois, la Cour de cassation, statuant au fond, a fixé au prorata l’indemnité due pour la période du 26 au 31 décembre 2015, « soit 310 000 x 6/31 », cassant l’arrêt qui avait retenu un calcul aboutissant à une indemnité supérieure au montant mensuel (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-19.112, https://www.courdecassation.fr/decision/67d283dcf79d05e49e360a92). Le prorata temporis s’impose comme une application élémentaire de la réparation intégrale du préjudice.
Les modalités de la sortie des lieux méritent enfin une attention particulière, l’occupant précaire pouvant être contraint de libérer les locaux dès la réalisation de la cause de précarité. La troisième chambre civile a ainsi eu à connaître d’une résiliation anticipée notifiée « en raison d’un projet de démolition et de reconstruction du site », les locaux ayant été « restitués le 4 mars 2019 et un état des lieux de sortie » établi contradictoirement, avant que l’occupante ne conteste la qualification des conventions successives et ne sollicite une indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-13.422, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f54cdc6046d47942065). La restitution rapide des lieux et l’établissement d’un état des lieux contradictoire, en ce qu’ils privent l’occupant de toute contestation ultérieure de la remise en état, constituent des précautions décisives pour le propriétaire.
A cet égard, le contraste avec le régime du bail commercial éclaire la situation de l’occupant précaire. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt publié au Bulletin, qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/659f9e603328fa00087a2841). Or, l’occupant précaire ne dispose ni du droit au renouvellement ni de l’indemnité d’éviction, lesquels supposent l’existence d’un bail commercial soumis au statut ; sa protection se limite aux termes de la convention et, le cas échéant, à la restitution de ce qu’il a indûment versé.
B. L’action en requalification en bail commercial : la prescription biennale et la renonciation du preneur
L’occupant qui conteste la qualification de sa convention dispose d’une action en requalification en bail commercial, soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (article L. 145-60 du code de commerce). La troisième chambre civile a précisé le point de départ de ce délai dans un arrêt publié au Bulletin, rendu dans une affaire où sept conventions successives qualifiées de « convention d’occupation précaire » avaient été conclues entre une commune et une société exploitant un commerce : « le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946, publié au Bulletin, formation de section, https://www.courdecassation.fr/decision/646efdd63fdabad0f888e660).
Cette solution, qui a censuré la cour d’appel pour avoir fait courir le délai à compter de la première convention de 2009, alors que la locataire demandait la requalification du dernier contrat conclu le 1er novembre 2014, présente une portée pratique considérable. La succession de conventions d’occupation précaire, dont la répétition peut révéler une fraude aux droits du preneur, n’affecte pas la computation du délai propre à chaque contrat. En conséquence, le preneur qui entend obtenir le bénéfice du statut doit agir dans les deux ans de la conclusion du contrat qu’il conteste, sous peine d’irrecevabilité.
La jurisprudence récente encadre par ailleurs les modes d’extinction de l’action en requalification. Dans une affaire où une société exploitant un bar éphémère avait conclu successivement un bail commercial de courte durée puis deux conventions d’occupation précaire, le propriétaire opposait à l’action en requalification l’existence d’une transaction intervenue lors du départ des lieux. La Cour de cassation a rappelé, sur le fondement de l’article 2044 du code civil, que « la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître » (article 2044 du code civil), et a cassé l’arrêt qui avait déclaré l’action irrecevable « sans caractériser une concession de la part de la société Donibane Berri » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-13.422, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94f54cdc6046d47942065). La renonciation du preneur à son action en requalification, qu’elle résulte d’une transaction ou d’un accord de sortie, ne se présume pas et suppose des concessions réciproques démontrées.
Par ailleurs, cette exigence s’inscrit dans un mouvement plus large de contrôle de la réalité de la précarité : les conventions d’occupation précaire successives conclues entre les mêmes parties, sur les mêmes locaux, sont scrutées par les juges, qui vérifient que la cause objective de précarité subsiste à chaque renouvellement. Or, la requalification emporte des conséquences majeures pour le bailleur, qui devient tenu des obligations de l’article 1719 du code civil, expose au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction, et peut être contraint de restituer les sommes perçues au-delà du loyer statutaire. La charge de la preuve de la précarité pèse ainsi sur celui qui s’en prévaut, et la jurisprudence de la troisième chambre civile, nourrie par les arrêts de 2023 à 2026, dessine un équilibre entre la liberté contractuelle et la protection du fonds de commerce.
Le contentieux de la requalification met enfin en jeu la notion de fraude, dont la démonstration peut neutraliser la prescription biennale. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé, dans l’affaire de la convention renouvelée pendant huit années, que la fraude « existe lorsque la volonté d’échapper au statut des baux commerciaux n’est justifiée par aucune circonstance de nature à caractériser une précarité d’occupation exclusive de ce statut », sa caractérisation reposant « sur la réunion concomitante d’un élément moral et d’un élément matériel » (CA Aix-en-Provence, 12 févr. 2026, n° 22/01632, précité). En l’espèce, la réalité des projets de travaux, leur ampleur et l’incertitude entourant leur réalisation ont fait échec à la démonstration d’une intention d’éluder le statut, de sorte que l’action en requalification a été déclarée prescrite. Dès lors, la preuve de la fraude, qui incombe à l’occupant, suppose de rapporter l’absence de toute circonstance extérieure justifiant la précarité, élément matériel auquel s’ajoute l’intention du bailleur d’échapper aux règles impératives du statut.
Conclusion
La convention d’occupation précaire constitue un instrument de souplesse dont la validité demeure conditionnée à une cause objective de précarité, appréciée par le juge au regard des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, conformément à l’article L. 145-5-1 du code de commerce. La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, en a précisé les contours : l’occupant précaire, privé des obligations légales du bailleur et des droits statutaires du preneur, n’est régi que par les prévisions contractuelles des parties, tandis que l’action en requalification demeure enfermée dans le délai biennal de l’article L. 145-60 du code de commerce et ne peut être éteinte que par une renonciation démontrée. La rédaction de la convention, la réalité de la cause de précarité et la gestion de la fin de l’occupation appellent une vigilance particulière, tant pour le propriétaire qui souhaite conserver la maîtrise de son bien que pour l’occupant qui entend préserver ses droits ; les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris (avocat-bail-commercial-paris), accompagnent les parties dans la sécurisation de ces conventions et dans le contentieux de leur requalification.
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