Le loyer binaire occupe une place centrale dans l’économie des baux commerciaux, singulièrement dans les centres commerciaux et dans les emplacements exploités par des enseignes nationales. Il associe une part fixe, le plus souvent dénommée minimum garanti, à une part variable calculée sur le chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux. Ce mécanisme, que le législateur n’a jamais défini, présente l’avantage de faire participer le bailleur à la prospérité de l’exploitation tout en assurant au preneur une assiette de loyer indépendante de ses résultats, et il irrigue désormais la pratique la plus courante de la location commerciale.
La fixation du prix lors du renouvellement demeure pourtant l’une des questions les plus contentieuses du statut des baux commerciaux. Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la révision de la partie fixe d’un loyer binaire, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). Cette décision précise la portée de l’arrêt de principe rendu le 30 mai 2024 (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport), qui avait redessiné l’office du juge des loyers commerciaux face à ce type de stipulation.
L’enjeu pratique est considérable. La présence d’une clause qualifiant le loyer de base de contrepartie de la valeur locative conduit-elle, par elle-même, à soumettre la fixation du loyer renouvelé au juge des loyers commerciaux ? La réponse de la Cour de cassation est négative, au terme d’une analyse de la volonté commune des parties dont la rigueur mérite d’être exposée. L’étude portera, en premier lieu, sur le principe selon lequel le loyer binaire échappe aux règles statutaires de fixation du prix (I), puis, en second lieu, sur la recherche de la volonté commune des parties, dont l’application récente révèle la méthode (II).
I. Le loyer binaire, un loyer contractuel soustrait aux règles statutaires de fixation du prix
A. La mécanique du loyer binaire et l’éviction du juge des loyers
Le code de commerce ne connaît pas le loyer binaire, dont la physionomie procède exclusivement de la pratique. La stipulation combine une part fixe, dénommée loyer de base ou minimum garanti, et une part variable, dont l’assiette est le chiffre d’affaires hors taxes du preneur dans les locaux loués. La part variable épouse ainsi la fortune de l’exploitation, quand la part fixe garantit au bailleur une recette indépendante de la conjoncture. Cette construction, fréquente dans les galeries marchandes et les concessions de grandes enseignes, répartit le risque commercial entre les contractants et décourage les surestimations de loyer lors de la conclusion du bail.
Le statut des baux commerciaux pose pourtant un principe général dont la lettre semble régir toutes les hypothèses de détermination du prix. Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » (article L. 145-33 du code de commerce), laquelle est déterminée, à défaut d’accord, d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. À défaut d’accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, la fixation judiciaire à la valeur locative constitue la voie de droit ordinaire ouverte par les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce.
Or, la jurisprudence a très tôt admis que la stipulation d’une part variable emportait la soustraction du loyer à ce régime de détermination judiciaire. La Cour de cassation a ainsi jugé « que lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord (3e Civ., 10 mars 1993, pourvoi n° 91-13.418, Bull. 1993, III, n° 30 ; 3e Civ., 27 janvier 1999, pourvoi n° 97-13.366, Bull. 1999, III, n° 22) » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, § 22). Le bailleur et le preneur sont alors renvoyés à la force obligatoire de leur convention, le juge ne pouvant substituer sa propre évaluation à leur accord sur un nouveau prix.
La solution a ensuite été précisée quant à l’office du juge saisi à tort d’une demande en fixation. La même chambre a retenu « que l’office du juge des loyers commerciaux ne pouvait être alors que de constater cet accord sur un nouveau prix, s’il existait, et en absence d’un tel accord, de rejeter les demandes en fixation du prix du bail renouvelé, le bail étant alors renouvelé à l’ancien prix (3e Civ., 7 mai 2002, pourvoi n° 00-18.153, Bull. 2002, III, n° 94), sauf la faculté pour le bailleur de refuser le renouvellement dans les conditions de l’article L. 145-57 du code de commerce (3e Civ., 12 juin 2003, pourvoi n° 02-11.493, Bull. 2003, III, n° 126) » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, § 22). En conséquence, le bail se renouvelle au prix antérieur à défaut d’accord, et le bailleur conserve la faculté de refuser le renouvellement dans les conditions de l’article L. 145-57 du code de commerce, ce qui préserve l’équilibre des positions contractuelles.
Cette jurisprudence initiale a toutefois été assouplie au bénéfice de la liberté contractuelle. La troisième chambre civile a admis que « lorsque les parties sont convenues d’un loyer comprenant un minimum garanti et une part variable, elles peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative (3e Civ., 3 novembre 2016, pourvoi n° 15-16.826, Bull. 2016, III, n° 145 ; 3e Civ., 29 novembre 2018, pourvoi n° 17-27.798, publié) » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, § 23). Dès lors, le juge des loyers commerciaux n’intervient que lorsque les parties en ont décidé ainsi, ce que confirme l’arrêt du 18 juin 2026, qui énonce que « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, § 5).
À cet égard, il importe de ne pas confondre la fixation du prix du bail renouvelé avec la révision du loyer en cours de bail. La révision triennale organisée par l’article L. 145-38 du code de commerce, qui « ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé » (article L. 145-38 du code de commerce), appartient au régime statutaire des loyers dont la détermination relève de la valeur locative. Lors du renouvellement d’un bail stipulant un loyer binaire, la Cour de cassation rattache en revanche l’évolution de la partie fixe à la convention des parties, le terme de révision désignant alors l’ajustement contractuel de cette composante du prix.
B. La qualification procédurale du moyen d’opposition à la fixation judiciaire
La question du loyer binaire se déploie également sur le terrain procédural, où la Cour de cassation a opéré une clarification décisive par son arrêt du 30 mai 2024. Selon l’article R. 145-23 du code de commerce, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace » (article R. 145-23 du code de commerce). La compétence du juge des loyers commerciaux est donc générale, et la présence d’une part variable ne saurait, par elle-même, faire obstacle à sa saisine.
La difficulté portait sur la qualification du moyen par lequel une partie oppose à la demande en fixation judiciaire l’existence d’un loyer comprenant une part variable. La troisième chambre civile a tranché : « l’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, § 18). Il en résulte que « le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, § 19).
Par ailleurs, la même décision a posé le double principe qui gouverne l’office du juge en présence d’un loyer à part variable. Elle énonce « d’une part, les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative, d’autre part, le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, § 24). La portée de ces deux branches mérite d’être mesurée : la première consacre le caractère supplétif des règles de fixation du prix, la seconde borne l’intervention du juge à la seule détermination d’une somme fixe.
Le contentieux se trouve ainsi déplacé du terrain de la recevabilité vers celui du fond. Le juge des loyers commerciaux, régulièrement saisi, ne peut plus se retrancher derrière une fin de non-recevoir, mais il ne peut pas davantage imposer la valeur locative à des parties qui ne l’ont pas voulu. La décision du litige suppose donc une recherche de la volonté commune des contractants, dont la conduite commande l’issue de la prétention en fixation du prix du bail renouvelé.
II. La recherche de la volonté commune, clé du contentieux du renouvellement
A. L’exigence d’une volonté commune contraire, appliquée à l’arrêt du 18 juin 2026
La présomption d’exclusion de la fixation judiciaire n’est pas irréfragable. La Cour de cassation a précisé que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond énoncé aux paragraphes 17 et 18, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, § 26). La stipulation d’une part variable fait donc présumer la volonté des parties d’exclure la fixation judiciaire à la valeur locative, mais cette présomption cède devant la preuve d’une volonté commune contraire, qui peut résider dans le contrat ou dans des éléments extérieurs à celui-ci.
L’affaire tranchée le 18 juin 2026 illustre la méthode avec une précision remarquable. Selon l’arrêt attaqué, la société locataire était titulaire, en vertu d’un bail du 29 septembre 2002, de locaux à usage commercial appartenant à la société bailleresse, moyennant un loyer annuel comportant une part fixe et une part variable calculée sur la base du chiffre d’affaires hors taxes du locataire. Après avoir demandé le renouvellement du bail, la locataire avait saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé, et la cour d’appel de Douai avait rejeté cette demande par un arrêt du 16 mai 2024.
Le bail stipulait une clause aux termes de laquelle le loyer de base constituait « un minimum garanti correspondant à la valeur locative », et il était « expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article L. 145-33 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, § 3). La locataire soutenait que cette clause, rapprochée de la soumission expresse du bail au statut des baux commerciaux, manifestait la volonté implicite des parties de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer la part fixe à la valeur locative.
La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que la révision de la partie fixe « n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, § 5). Elle a de surcroît relevé, « par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, de l’ensemble des clauses du contrat, que les parties ne s’étaient pas accordées pour que la détermination du loyer de bail soit soumise au juge des loyers » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045, § 6), et elle a déduit de cette constatation le rejet de la demande de la locataire en fixation du prix du bail renouvelé.
La portée de cette décision doit être mesurée avec précision. La simple référence contractuelle à la valeur locative, fût-elle érigée en condition essentielle et déterminante du bail, ne manifeste pas la volonté de confier au juge la détermination du prix du bail renouvelé. Or, la distinction entre une clause qui soumet expressément la fixation de la part fixe au juge des loyers, au sens des arrêts des 3 novembre 2016 et 29 novembre 2018, et une clause qui se borne à ériger la valeur locative en plancher du loyer de base, est désormais décisive pour la rédaction des baux commerciaux. La qualification de l’appréciation des juges du fond, souveraine et exclusive de dénaturation, rend d’ailleurs l’issue du contentieux largement dépendante de la rédaction initiale du contrat.
À cet égard, l’exclusion de la fixation judiciaire emporte des conséquences sur le régime du plafonnement. La variation du loyer lors de la prise d’effet du bail à renouveler n’est plafonnée, en l’absence de modification notable des éléments de la valeur locative, que selon les règles de l’article L. 145-34 du code de commerce (article L. 145-34 du code de commerce). Dès lors que les parties ont convenu d’un mode contractuel de détermination du prix excluant la fixation judiciaire à la valeur locative, les règles statutaires de fixation et de plafonnement s’effacent au profit de la convention, ce qui confère au loyer binaire une autonomie singulière dans l’architecture du statut. Cette matière intéresse directement la pratique du contentieux immobilier commercial (avocat en droit immobilier à Paris), tant la rédaction des clauses conditionne la physionomie du renouvellement.
B. Les issues alternatives et la protection des parties
Le rejet de la demande en fixation judiciaire n’ouvre pas une impasse contentieuse. La Cour de cassation a pris soin de relever que « le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, les parties pouvant toujours exercer leur droit d’option, ne méconnaît pas le droit d’accès au juge consacré par l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, § 27). Le maintien du loyer antérieur, à défaut d’accord sur un nouveau prix, demeure ainsi l’issue de principe du renouvellement d’un bail à part variable, sans que la conventionnalisation de la fixation du prix puisse être tenue pour un déni d’accès au juge.
En conséquence, le bailleur qui estime le prix insatisfaisant conserve la voie du refus de renouvellement. Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais » (article L. 145-57 du code de commerce). Le droit d’option du bailleur, ainsi rappelé par la Cour, débouche alors sur le paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce, en vertu duquel « le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (article L. 145-14 du code de commerce).
L’exercice du droit d’option ouvre, pour la période d’occupation des lieux, la substitution d’une indemnité d’occupation au loyer. La troisième chambre civile a jugé que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, publié au Bulletin, § 10). La valeur locative retrouve ainsi un empire lorsque le bail sort du champ contractuel, et sa détermination obéit aux critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, notamment aux obligations respectives des parties.
La détermination de cette valeur locative peut d’ailleurs être affectée par la répartition conventionnelle des charges. La Cour de cassation a précisé que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-17.227, publié au Bulletin, § 8). Par ailleurs, le statut protecteur du preneur demeure entier dans les situations voisines, puisque la cession du droit au bail dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, « emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849, publié au Bulletin, § 6).
Le congé lui-même demeure soumis à un formalisme exigeant, qui encadre la liberté de refuser le renouvellement. Aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux de locaux soumis au statut « ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement » (article L. 145-9 du code de commerce), et le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, en précisant les motifs, sous peine de nullité. Ces garde-fous procéduraux tempèrent la portée de l’autonomie contractuelle reconnue au loyer binaire, en réservant au preneur la protection de la propriété commerciale attachée au droit au renouvellement.
La rédaction du bail commande donc une vigilance particulière. Le bailleur qui entend pouvoir solliciter la fixation de la part fixe à la valeur locative lors du renouvellement doit stipuler une clause expresse attribuant compétence au juge des loyers commerciaux pour cette évaluation, à défaut de quoi le juge ne pourra que constater l’absence d’accord et rejeter la demande en fixation, le bail se renouvelant au prix antérieur. Le preneur, quant à lui, doit mesurer qu’une clause de valeur locative rédigée comme un simple plancher du loyer de base ne lui confère pas le droit de solliciter la fixation judiciaire du prix renouvelé. Dès lors, l’anticipation contractuelle demeure le meilleur rempart contre l’insécurité du renouvellement, et la précision des clauses d’évaluation devient un instrument de gestion du risque locatif.
Conclusion
L’arrêt du 18 juin 2026 confirme et affine la construction jurisprudentielle du loyer binaire. Le loyer à part fixe et part variable demeure un loyer contractuel, dont la fixation lors du renouvellement échappe en principe aux règles statutaires de détermination du prix, sans que le juge des loyers commerciaux puisse se déclarer irrecevable à en connaître. La volonté commune des parties, recherchée dans le contrat comme dans les éléments extrinsèques, constitue désormais la clé de voûte du contentieux du renouvellement.
La décision enseigne qu’une clause qualifiant le loyer de base de contrepartie de la valeur locative, même érigée en condition essentielle et déterminante, ne saisit pas le juge des loyers. Seule la stipulation expresse d’un recours à ce juge pour l’évaluation de la part fixe, au sens des arrêts des 3 novembre 2016 et 29 novembre 2018, produit cet effet. La rédaction des baux commerciaux s’en trouve directement gouvernée, et la pratique a tout intérêt à trancher dès la conclusion du contrat la question de l’évaluation future du loyer de base.
En toute hypothèse, la protection statutaire du preneur demeure : droit d’option du bailleur, indemnité d’éviction, indemnité d’occupation fixée à la valeur locative, formalisme du congé. La conventionnalisation du prix n’est donc pas une dérégulation, mais une expression de la liberté contractuelle que la Cour de cassation encadre par la recherche rigoureuse de la volonté commune. Cette matière relève du quotidien des praticiens du droit immobilier commercial (avocat en droit immobilier à Paris), où la précision de la rédaction demeure la première des garanties.
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