I. La formation du bail commercial verbal et la preuve de son existence
A. Le consensualisme et l’exigence d’un commencement d’exécution
Le contrat de bail, défini par l’article 1709 du code civil comme le louage par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps moyennant un certain prix, se forme, en application de l’article 1101 du code civil, par la seule rencontre des volontés des parties. Le consensualisme qui gouverne le droit français des contrats n’impose aucune exigence d’écrit pour la validité de la convention de location, si bien que le bail commercial verbal est, en principe, parfaitement valable. La troisième chambre civile rappelle constamment ce principe, en ce compris dans la période récente, comme l’illustre l’affaire du four solaire de Mont-Louis jugée le 6 novembre 2025, dans laquelle la locataire soutenait l’existence d’un bail commercial né du maintien en possession après l’échéance contractuelle (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-16.780, lien courdecassation.fr). Or, la Cour a rappelé, dans le moyen reproduit, que « conformément au principe du consensualisme, le contrat de bail de droit commun se forme par la seule rencontre des volontés des parties, peu important que l’une d’elle, après la formation du contrat, manque à son obligation d’exécuter le contrat », ce qui interdit de confondre la formation et l’exécution de la convention.
La validité du bail verbal étant acquise, la difficulté se déplace vers la preuve de son existence, que la jurisprudence subordonne à la démonstration d’un commencement d’exécution. L’article 1715 du code civil dispose que si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix. Par un arrêt du 20 avril 2023, la Cour a eu à connaître d’un litige dans lequel une société civile immobilière assignait un occupant en reconnaissance d’un bail verbal et en paiement d’un arriéré de loyers et de charges, l’occupant se prévalant d’une jouissance à titre gratuit (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 22-14.391, lien courdecassation.fr). Le demandeur au pourvoi soutenait que « la preuve d’un bail verbal ayant reçu un commencement d’exécution peut être rapportée par témoins », de sorte que la cour d’appel ne pouvait dénier toute valeur probante aux attestations produites au seul motif de leur provenance familiale. La Cour de cassation a toutefois validé l’appréciation souveraine des juges du fond, lesquels avaient retenu le caractère non onéreux de la mise à disposition en interprétant une déclaration de revenus locatifs, sans être tenus de s’expliquer sur les éléments qu’ils décidaient d’écarter.
La preuve du bail verbal obéit ainsi au régime de la preuve libre, tel que le confirme la jurisprudence relative aux baux conclus de longue date. Dans une affaire jugée le 15 juin 2023, la Cour a rappelé que la preuve de l’existence d’un bail peut être apportée par tous moyens, la société d’exploitation invoquant la conclusion d’un nouveau bail verbal faisant suite à un bail initial consenti entre ascendants (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 19-20.500, lien courdecassation.fr). En l’espèce, la demanderesse soutenait que la modification de la période de facturation des fermages démontrait la volonté des bailleurs de conclure un nouveau bail à son profit, mais la Cour a approuvé les juges du fond d’avoir écarté cette preuve au motif que la modification ne concernait qu’une des modalités du bail initial, sans opérer aucun transfert de la qualité de preneur à la personne morale. A cet égard, la preuve par tous moyens ne dispense pas celui qui s’en prévaut d’établir la volonté des parties de conclure une convention nouvelle et distincte, et non la simple modification d’une modalité d’exécution.
Le seuil de l’article 1359 du code civil, qui exige en principe un écrit pour les actes juridiques portant sur une somme excédant un montant fixé par décret, ne fait pas obstacle à la preuve du bail verbal dès lors que le contrat a reçu un commencement d’exécution. La jurisprudence déduit de l’article 1715 du code civil que la prohibition de la preuve testimoniale cesse lorsque le bail a commencé à être exécuté, la remise des clés, la prise de possession des lieux et le paiement des loyers constituant les indices classiques de ce commencement d’exécution. Or, la Cour de cassation se montre exigeante sur la qualité des éléments de preuve produits, comme en témoigne l’arrêt du 6 novembre 2025 précité, dans lequel la société locataire ne pouvait se prévaloir ni de la tacite reconduction du bail conclu en 1993 ni de l’existence d’un nouveau contrat de bail verbal liant les parties à compter du 1er janvier 2011, nonobstant l’occupation des lieux au-delà de l’échéance et la notification du montant du loyer révisé (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-16.780, lien courdecassation.fr). La Cour a ainsi jugé que « nonobstant l’occupation des lieux par la société au-delà du 31 décembre 2010 et la notification à elle faite par la commune du montant du loyer révisé par lettres des 26 janvier 2011, 31 janvier 2012 et 27 janvier 2016, la société ne pouvait invoquer ni la tacite reconduction du bail conclu en 1993 ni l’existence d’un nouveau contrat de bail verbal liant les parties à compter du 1er janvier 2011 ».
B. La preuve du bail verbal et la soumission au statut des baux commerciaux
L’application du statut des baux commerciaux au bail verbal suppose la réunion des conditions posées par l’article L. 145-1 du code de commerce, qui vise les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou à un chef d’entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat. Le statut s’étend, aux termes du 1° du I de ce texte, aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds, et, aux termes du 2°, aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial avec le consentement exprès du propriétaire. La question de la soumission du bail verbal à ce statut d’ordre public ne dépend donc pas de l’existence d’un écrit, mais de la réalité de l’exploitation d’un fonds dans les lieux, ce qui explique que la jurisprudence admette que le bail verbal puisse produire les effets du statut.
La condition d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne le droit au renouvellement, a donné lieu à une précision importante de la jurisprudence. Par un arrêt rendu en formation de section le 20 avril 2023, la Cour a jugé que le défaut d’immatriculation, s’appréciant à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement, peut être invoqué par le bailleur, même s’il en était informé à la date du congé, pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 22-12.937, lien courdecassation.fr). La Cour a cassé l’arrêt qui avait déclaré prescrite, sur le fondement de l’article L. 145-60 du code de commerce, l’action en dénégation du droit au statut engagée par la bailleresse, en énonçant que « le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, s’appréciant à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement, qui conditionne le droit du preneur au renouvellement du bail, peut être invoqué par le bailleur, même s’il en était informé à la date du congé, pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction ». Cette solution, qui intéresse directement les baux verbaux dont les conditions d’immatriculation sont souvent demeurées informelles, confère au bailleur un droit d’invocation tardive du défaut d’immatriculation, borné par l’issue de la procédure de fixation du loyer ou de l’indemnité.
La soumission volontaire au statut des baux commerciaux constitue un second mécanisme d’accès au régime protecteur, dont la jurisprudence admet qu’il permet d’écarter l’exigence d’immatriculation. Dans une affaire jugée le 16 mars 2023, la société preneuse d’un local accessoire à l’exploitation d’une discothèque invoquait la soumission conventionnelle du bail au statut, en soutenant que « la soumission conventionnelle du bail au statut des baux commerciaux a pour objet de permettre son application lorsque l’intégralité des conditions légales qui l’imposeraient ne sont pas remplies » et que, « en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l’immatriculation du preneur au Rcs n’est pas une condition impérative de son droit au renouvellement » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.830, lien courdecassation.fr). Le pourvoi, dirigé contre un arrêt ayant écarté la qualification de local accessoire faute de démonstration d’une influence de sa disparition sur l’exploitation, a été rejeté, la Cour confirmant que la privation du local accessoire doit être de nature à compromettre l’exploitation du fonds pour entraîner l’application du statut.
La reconnaissance du bail commercial verbal soulève enfin la question de la recevabilité de l’action, singulièrement lorsque le bailleur n’est pas propriétaire du bien loué. Par un arrêt du 8 février 2024, la Cour a eu à connaître d’une action en reconnaissance d’un bail statutaire de neuf ans fondée sur un bail commercial verbal portant sur un entrepôt et un local annexe, assignation dirigée contre une bailleresse exposant n’être pas propriétaire du bien appartenant à une société civile immobilière dont son mari était le gérant (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-21.219, lien courdecassation.fr). La société preneuse soutenait, dans son moyen, que « le bail de la chose d’autrui produit ses effets entre bailleur et preneur tant que celui-ci en a la jouissance paisible de la part du propriétaire à qui il est inopposable », de sorte que l’action demeurait recevable à l’encontre du bailleur non-propriétaire. En l’espèce, la cour d’appel avait déclaré irrecevables les demandes au motif qu’une action en reconnaissance d’un droit au bail sur des immeubles ne pouvait être engagée qu’à l’encontre du propriétaire desdits immeubles, mais la Cour de cassation a cassé cette décision au visa des articles 455 et 458 du code de procédure civile, la cour d’appel ayant laissé sans réponse les conclusions de la société qui soutenait la validité du bail de la chose d’autrui dans les rapports entre le locataire et le bailleur non-propriétaire. Des lors, le preneur d’un bail verbal dont le bailleur n’est pas propriétaire peut poursuivre la reconnaissance de son droit au bail, la nullité de la convention ne pouvant être opposée qu’au regard de l’inopposabilité au propriétaire, et non dans les rapports internes entre les parties.
II. Le régime juridique du bail commercial verbal : la durée, la fin de la convention et la résiliation
A. La durée du bail verbal et la distinction de la tacite prolongation du bail écrit
La durée du bail commercial est gouvernée par l’article L. 145-4 du code de commerce, qui dispose que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans, tout en reconnaissant au preneur la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale. La question se pose de savoir comment ces règles de durée s’articulent avec l’absence d’écrit, dès lors que le bail verbal ne comporte, par hypothèse, aucun terme expressément stipulé. La jurisprudence résout cette difficulté en appliquant au bail verbal les règles du statut, sans assimiler pour autant sa fin à celle du bail écrit, la distinction opérée par l’article L. 145-9 du code de commerce étant, à cet égard, décisive.
L’article L. 145-9 du code de commerce prévoit en effet que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, et que, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Par un arrêt du 19 juin 2025, la Cour a précisé la portée de cette distinction en cassant l’arrêt qui avait constaté l’expiration d’un bail commercial écrit et ordonné l’expulsion de la locataire, alors qu’il résultait de ses propres constatations que le bail était soumis au statut des baux commerciaux et s’était poursuivi par tacite prolongation à son terme (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.744, lien courdecassation.fr). La Cour a énoncé que, « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement », et qu’« à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ».
La référence expresse au « bail fait par écrit » dans le second alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce commande de distinguer le sort du bail écrit, qui se prolonge tacitement faute de congé, et celui du bail verbal, qui n’étant assorti d’aucun terme contractuel ne saurait se prolonger, mais demeure soumis à la règle impérative selon laquelle il ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance. L’article 1737 du code civil, qui prévoit que le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé lorsqu’il a été fait par écrit, confirme a contrario que le bail verbal, dépourvu de terme, ne cesse que par l’effet d’un congé, l’article 1736 du code civil renvoyant pour le bail sans écrit aux délais fixés par l’usage des lieux. Or, en matière de bail commercial, ces délais d’usage sont supplées par la règle spéciale du congé de six mois posée par l’article L. 145-9, qui déroge au droit commun des articles 1736 et 1737 du code civil, de sorte que le bail verbal commercial ne peut être dénoncé que moyennant un préavis de six mois, formalisé par acte extrajudiciaire.
La jurisprudence de la période se montre par ailleurs attentive à la frontière entre la tacite prolongation du bail écrit et la conclusion d’un nouveau bail verbal à l’expiration de la convention initiale. L’arrêt du 6 novembre 2025 précité illustre cette articulation, la Cour ayant écarté tant la tacite reconduction du bail conclu en 1993 que l’existence d’un nouveau contrat de bail verbal à compter du 1er janvier 2011, nonobstant l’occupation paisible des lieux et le paiement des loyers révisés (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-16.780, lien courdecassation.fr). En l’espèce, l’action en reconnaissance du bail tacitement renouvelé avait été déclarée prescrite par un arrêt irrévocable du 26 septembre 2019, et la Cour a considéré que la nature juridique de la convention conditionnant le droit au renouvellement n’avait été définitivement tranchée qu’à cette date, ce qui faisait obstacle à toute qualification nouvelle. La sécurité juridique des relations locatives commande ainsi de ne pas laisser indéfiniment ouverte la question de la qualification, la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce s’appliquant aux actions exercées en vertu du statut, y compris l’action tendant à la reconnaissance du bail verbal.
B. La résiliation du bail verbal et le sort de l’occupant sans droit ni titre
Le bail verbal, comme tout bail commercial, peut être résilié judiciairement pour manquement grave de l’une des parties, la preuve de la convention et de ses clauses étant alors déterminante pour apprécier la réalité des manquements invoqués. Par une décision du 9 mars 2023, la Cour a rejeté le pourvoi dirigé contre un arrêt ayant prononcé la résiliation judiciaire d’un contrat de bail verbal conclu sur un terrain, ordonné l’expulsion des preneurs et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, outre la démolition des constructions édifiées (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-21.464, lien courdecassation.fr). Les preneurs contestaient notamment la régularité de l’action en invoquant l’absence de titre de propriété des bailleurs, mais la Cour a validé l’appréciation des juges du fond qui s’étaient fondés sur un acte de notoriété acquisitive pour reconnaître leur intérêt à agir. Cet arrêt confirme que la résiliation du bail verbal obéit au droit commun de la résiliation judiciaire, sans que l’absence d’écrit fasse obstacle au prononcé de la sanction.
Le sort des constructions édifiées par le preneur dans le cadre d’un bail verbal a également retenu l’attention de la jurisprudence, l’autorisation du bailleur pouvant être donnée verbalement lors de la conclusion de la convention. Dans l’affaire précitée du 9 mars 2023, les preneurs soutenaient que les constructions avaient été édifiées en 1990 avec l’autorisation verbale du bailleur dès la prise à bail verbal du terrain, en invoquant l’article 555 du code civil selon lequel le bailleur qui n’exige pas la destruction des ouvrages doit rembourser leur valeur, mais la cour d’appel avait écarté cette argumentation au motif que les preneurs ne démontraient pas avoir obtenu l’autorisation d’édifier une maison en dur (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-21.464, lien courdecassation.fr). Or, la charge de la preuve de l’autorisation de construire pèse sur le preneur, qui ne peut se prévaloir d’une autorisation verbale qu’à la condition de l’établir, le consentement du bailleur s’appréciant à la date de la construction. La preuve du bail verbal et celle de ses stipulations obéissent ainsi aux mêmes exigences probatoires, l’absence d’écrit reportant sur celui qui invoque une clause particulière la démonstration de son existence.
La fin du bail verbal, qu’elle résulte de la résiliation ou de l’expiration de la convention, place le preneur qui demeure dans les lieux dans la situation d’un occupant sans droit ni titre, tenu au paiement d’une indemnité d’occupation. La jurisprudence rappelle que l’occupant sans droit ni titre doit indemniser le propriétaire de la jouissance des lieux, l’arrêt du 6 novembre 2025 ayant confirmé cette qualification pour la société qui occupait le four solaire au-delà de l’échéance contractuelle sans pouvoir se prévaloir d’aucun titre (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-16.780, lien courdecassation.fr). En l’espèce, la commune avait vainement saisi le juge des référés du tribunal administratif puis le juge des référés du tribunal judiciaire afin d’obtenir la libération des lieux postérieurement au congé donné pour le 1er janvier 2011, et la Cour a retenu que, nonobstant l’occupation et la notification des loyers révisés, la société ne pouvait invoquer ni la tacite reconduction ni un nouveau bail verbal. A cet égard, la qualification d’occupant sans droit ni titre ne dépend pas de l’absence de contestation de la propriété, mais de l’absence de titre d’occupation opposable, le paiement de sommes au titre de l’occupation ne valant pas reconnaissance d’un bail.
Par ailleurs, le preneur dont le bail verbal est dénié conserve la faculté de poursuivre en justice la reconnaissance de sa convention, la prescription de l’action ne courant qu’à compter du fait générateur. L’arrêt du 8 février 2024 relatif au bail de la chose d’autrui illustre la vigueur de cette voie, la société preneuse ayant assigné le bailleur non-propriétaire en reconnaissance de l’existence d’un bail statutaire de neuf ans, la Cour rappelant que l’action est recevable dès lors que le bail produit ses effets entre bailleur et preneur tant que celui-ci a la jouissance paisible (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-21.219, lien courdecassation.fr). Or, la reconnaissance judiciaire du bail verbal ouvre au preneur l’ensemble des droits du statut, au premier rang desquels le droit au renouvellement et le droit à indemnité d’éviction en cas de refus, tandis que l’échec de la démonstration le laisse exposé à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que l’ont rappelé les arrêts du 15 juin 2023 et du 9 mars 2023 précités, qui ont chacun confirmé la condamnation d’occupants dont le titre n’avait pu être établi (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 19-20.500, lien courdecassation.fr ; Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-21.464, lien courdecassation.fr).
En conséquence, la position de l’occupant qui se prévaut d’un bail commercial verbal est éminemment dépendante de sa capacité à rapporter la preuve de la convention, de son contenu et de son commencement d’exécution, la jurisprudence de la période 2023-2026 ayant précisé les contours de cette preuve tant dans le cadre de l’action en reconnaissance que dans celui des procédures d’expulsion. L’absence d’écrit n’entraîne pas la nullité du bail, mais elle déplace le risque juridique sur le terrain probatoire, les juges du fond disposant d’un pouvoir souverain d’appréciation des indices d’existence de la convention, comme l’a rappelé l’arrêt du 20 avril 2023 relatif à la preuve du caractère onéreux de l’occupation (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 22-14.391, lien courdecassation.fr). La dénégation du bailleur ou du preneur quant à l’existence même de la convention conduit le juge à rechercher la réalité de la volonté des parties au regard de l’ensemble des circonstances, sans que la production d’un document unilatéral suffise à établir la conclusion du contrat.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de 2023 à 2026, dessine un régime du bail commercial verbal fondé sur le consensualisme, dont la reconnaissance judiciaire demeure subordonnée à la preuve d’un commencement d’exécution et à la réunion des conditions d’application du statut des baux commerciaux. Les arrêts rendus sur la période précisent que le bail verbal est valable et produit ses effets entre les parties, y compris lorsque le bailleur n’est pas propriétaire du bien loué, mais que la charge de la preuve de la convention et de ses clauses pèse sur celui qui s’en prévaut. La distinction du bail écrit et du bail verbal commande, en outre, des régimes différenciés de la fin de la convention, la tacite prolongation étant réservée au premier tandis que le second ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance. Les praticiens du droit des baux commerciaux à Paris qui accompagnent bailleurs et preneurs dans ces contentieux doivent donc être particulièrement attentifs à la constitution d’un dossier probatoire solide, la reconnaissance judiciaire du bail verbal étant la condition de l’accès du preneur aux protections du statut, au premier rang desquelles le droit au renouvellement et le droit à indemnité d’éviction. La sécurisation des relations locatives suppose, en définitive, soit la régularisation d’un écrit, soit la conservation rigoureuse des éléments de preuve du bail et de son exécution, l’absence d’écrit ne constituant pas une fatalité mais un facteur de risque dont la maîtrise conditionne l’issue des procédures.
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