La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 4 juin 2026, un arrêt de rejet destiné à la publication au Bulletin (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B courdecassation.fr) qui clarifie avec une netteté remarquable le régime de l’obligation de délivrance du bailleur et son articulation avec la prescription extinctive. Cette décision, en apparence technique, consacre en réalité une distinction fondamentale entre deux prérogatives du locataire confronté à un logement indécent : celle d’en exiger la mise en conformité, laquelle échappe à toute prescription tant que le manquement perdure, et celle d’en obtenir réparation pécuniaire, qui demeure enfermée dans le délai triennal de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
L’arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle que la troisième chambre civile construit méthodiquement depuis plusieurs mois. Il prolonge et précise les enseignements de l’arrêt du 4 décembre 2025 relatif au bail commercial, qui posait déjà le principe du caractère continu de l’obligation de délivrance. Il complète également, dans un sens favorable à la protection du locataire, l’arrêt rendu le même jour par la même formation de section sur l’impossibilité pour un bailleur de donner congé afin de réaliser les travaux de mise en conformité d’un logement dont il connaissait l’indécence lors de la conclusion du bail (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, FS-B courdecassation.fr). La cohérence de ce triptyque, dont l’arrêt du 2 avril 2026 (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181, F-D courdecassation.fr) constitue le quatrième jalon, dessine un régime protecteur qui mérite une analyse approfondie.
La présente étude se propose d’examiner la portée de cette construction jurisprudentielle en deux temps. La première partie sera consacrée à la consécration prétorienne du caractère continu de l’obligation de délivrance et à son corollaire, l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée. La seconde partie analysera l’articulation entre cette exécution forcée et l’action en réparation pécuniaire, dont le régime de prescription triennale est maintenu, avant d’en mesurer les conséquences pratiques pour le contentieux du logement indécent.
I. La consécration prétorienne d’une obligation continue du bailleur
A. La double nature de l’obligation de délivrance
Le louage de choses est défini par l’article 1709 du code civil comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix. Cette définition, inchangée depuis 1804, contient en germe le caractère continu de l’obligation du bailleur : faire jouir n’est pas seulement remettre la chose à une date donnée, mais assurer cette jouissance de manière ininterrompue pendant toute la durée du contrat. L’article 1719 du même code précise que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Le second alinéa du 1° de cet article ajoute une disposition protectrice d’importance : « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ».
L’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-11.437) énonce de manière explicite que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail ». Cette formulation, qui figure au paragraphe 7 de la motivation, n’est pas une innovation terminologique mais une consécration solennelle d’un principe qui irriguait déjà la jurisprudence antérieure. La Cour avait déjà employé des formules voisines dans l’arrêt du 4 décembre 2025 rendu en matière de bail commercial : « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B courdecassation.fr). L’arrêt du 2 avril 2026, moins solennel mais tout aussi significatif, affirmait déjà sur le visa des articles 1709 et 1719 du code civil que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations ».
La continuité de l’obligation emporte une conséquence procédurale majeure quant au point de départ du délai de prescription. Celui-ci ne saurait être fixé une fois pour toutes à la date de conclusion du contrat ou à celle de l’entrée dans les lieux. Chaque jour pendant lequel le logement demeure indécent constitue un fait nouveau permettant au locataire d’agir. La cour d’appel de Paris, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 4 juin 2026, avait méconnu ce principe en limitant l’indemnisation de la locataire à la période postérieure au 21 septembre 2013, alors que celle-ci occupait les lieux depuis le 1er octobre 2005 et subissait un préjudice continu depuis l’origine. La Cour de cassation approuve néanmoins la cour d’appel d’avoir cantonné l’indemnisation à la période triennale antérieure à la demande, tout en qualifiant expressément l’obligation de délivrance de continue.
L’affaire jugée le 4 juin 2026 concernait une locataire d’un local à usage d’habitation meublé appartenant à un bailleur domicilié en Italie. Celle-ci avait assigné le bailleur le 10 août 2015 aux fins d’obtenir la réalisation de travaux dans le logement, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 21 septembre 2013. Par conclusions déposées le 15 novembre 2018, la locataire avait étendu sa demande d’indemnisation à la période courant depuis le 1er octobre 2005, date de son entrée dans les lieux. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 13 avril 2023, avait limité l’indemnisation à la période postérieure au 21 septembre 2013 en se fondant sur la prescription triennale. Le pourvoi de la locataire, qui contestait cette limitation temporelle, a été rejeté par la troisième chambre civile.
B. L’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée
L’apport le plus remarquable de la construction jurisprudentielle initiée par l’arrêt du 4 décembre 2025 et confirmée par celui du 4 juin 2026 réside dans la distinction entre l’action en exécution forcée et l’action en réparation. La première échappe à la prescription extinctive tant que le manquement du bailleur persiste. La troisième chambre civile le dit en toutes lettres dans l’arrêt du 4 juin 2026 : « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ».
Cette solution s’inscrit dans la droite ligne du dispositif légal de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Le texte confère au juge le pouvoir de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, de réduire le montant du loyer ou d’en suspendre le paiement, et de suspendre la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux. L’arrêt du 4 décembre 2025 avait d’ores et déjà posé le principe en censurant l’arrêt de la cour d’appel de Riom qui avait déclaré prescrite l’action d’un preneur à bail commercial fondée sur la vétusté des locaux, au motif que la bailleresse connaissait l’état des lieux dès la signature du contrat.
L’arrêt du 2 avril 2026 apporte une illustration éloquente de cette imprescriptibilité. Des locataires d’appartements dont la vue et la luminosité avaient été compromises par la construction d’un immeuble en vis-à-vis agissaient pour obtenir la création d’une porte-fenêtre et la réfection de l’étanchéité des balcons. La cour d’appel de Lyon avait jugé leur action prescrite, retenant que les logements avaient été délivrés conformément lors de la conclusion des baux et que le fait générateur résidait dans la construction de 2006. La Cour de cassation casse l’arrêt au motif que l’obligation de délivrance perdure tout au long du contrat et que la cour d’appel aurait dû rechercher si un manquement persistait au jour de l’assignation. Cette solution illustre le glissement opéré par la troisième chambre civile : le juge du fond ne peut se contenter de constater que le logement était conforme au jour de la conclusion du bail ; il doit vérifier si, à la date de la demande, le manquement à l’obligation de délivrance persistait.
L’article 2224 du code civil, qui fixe le délai de prescription de droit commun à cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, se trouve ainsi écarté au profit d’une analyse fondée sur la nature même de l’obligation. Une obligation continue, par essence, ne saurait se prescrire dans son entièreté tant que son inexécution perdure. La troisième chambre civile transpose ici un raisonnement déjà éprouvé dans la théorie générale des obligations, où l’on distingue classiquement les obligations instantanées, dont l’inexécution fait courir un délai de prescription unique, et les obligations continues, dont chaque jour d’inexécution constitue un fait générateur nouveau.
II. L’articulation entre exécution forcée et réparation pécuniaire
A. La prescription triennale de l’action indemnitaire
Si l’action en exécution forcée est imprescriptible, l’action en réparation du préjudice de jouissance demeure, quant à elle, enfermée dans le délai de prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». L’arrêt du 4 juin 2026 en fait une application rigoureuse : si le locataire peut toujours exiger la mise en conformité du logement, il ne peut prétendre à des dommages et intérêts que pour les trois années ayant précédé sa demande en justice.
Cette solution, qui peut paraître sévère pour le locataire ayant subi un préjudice sur une longue période, procède d’une logique rigoureuse. L’obligation de délivrance est continue, certes, mais le préjudice qui en résulte se renouvelle chaque jour. Le locataire qui s’abstient d’agir pendant plusieurs années ne saurait imputer au bailleur les conséquences de sa propre inertie au-delà du délai de prescription. La Cour de cassation maintient ainsi un équilibre entre la protection du locataire, qui conserve la possibilité d’exiger la mise en conformité du logement sans limitation temporelle, et la sécurité juridique du bailleur, qui n’est exposé à une condamnation pécuniaire que pour les trois dernières années. La solution est d’autant plus remarquable qu’elle distingue, au sein d’une même instance, deux chefs de demande aux régimes de prescription radicalement différents.
Cette distinction entre exécution forcée et réparation pécuniaire n’est pas propre au droit du bail d’habitation. Elle trouve un écho dans la jurisprudence relative aux troubles anormaux du voisinage, désormais codifiée à l’article 1253 du code civil, où la Cour de cassation admet que l’action en cessation du trouble, qui tend à faire cesser un dommage continu, échappe à la prescription extinctive, tandis que l’action en réparation du préjudice déjà subi est soumise au délai de droit commun. La troisième chambre civile transpose ici un raisonnement éprouvé dans le contentieux de la propriété immobilière au domaine spécifique du bail d’habitation, manifestant ainsi une cohérence d’ensemble de sa politique jurisprudentielle.
Il convient de souligner que l’arrêt du 4 juin 2026 a été rendu en formation de section, ce qui lui confère une autorité particulière au sein de la troisième chambre civile. La décision est publiée au Bulletin, ce qui atteste de la volonté de la Cour de lui donner une portée normative dépassant le seul cas d’espèce. Le visa de l’arrêt, qui combine les articles 1709 du code civil, 6 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, révèle la méthodologie adoptée : la Cour ne se contente pas d’appliquer mécaniquement le délai de prescription de l’article 7-1 ; elle l’articule avec les dispositions de fond qui définissent l’obligation de délivrance et son caractère continu.
B. La portée pratique pour le contentieux du logement indécent
La construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile, dont l’arrêt du 4 juin 2026 constitue la pièce maîtresse, redessine l’équilibre du contentieux du logement indécent. Elle offre au locataire une double garantie : une garantie à long terme, celle de pouvoir toujours exiger la mise en conformité du logement, et une garantie à court terme, celle d’être indemnisé pour les trois dernières années de préjudice. Cette architecture est cohérente avec les objectifs poursuivis par le législateur depuis la loi ALUR de 2014, qui a fait de la décence du logement une condition essentielle du contrat de bail.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 définit désormais le logement décent par référence à un niveau de performance énergétique minimal, dont le calendrier de mise en œuvre est échelonné : la classe F est exclue depuis le 1er janvier 2025, la classe E le sera à compter du 1er janvier 2028, et la classe D à compter du 1er janvier 2034. Ces échéances successives renforcent l’importance pratique de l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée : un locataire pourra toujours exiger du bailleur qu’il réalise les travaux nécessaires pour atteindre le niveau de performance requis, quelle que soit l’ancienneté du bail. La distinction opérée par la Cour de cassation entre exécution forcée et réparation pécuniaire prend ainsi une dimension nouvelle avec la montée en puissance des exigences de performance énergétique, qui étendent la notion de décence bien au-delà de la simple salubrité.
Par ailleurs, l’arrêt rendu le même 4 juin 2026 par la même formation de section sur le congé pour motif légitime et sérieux (n° 24-16.993, précité) vient renforcer la protection du locataire en interdisant au bailleur de se prévaloir de l’indécence qu’il a lui-même créée pour justifier l’expulsion. La Cour y énonce que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». Cette solution, combinée à l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée, prive le bailleur de toute échappatoire : il ne peut ni expulser le locataire pour faire les travaux, ni attendre que l’action en exécution soit prescrite.
L’articulation entre ces deux arrêts du 4 juin 2026 révèle une politique jurisprudentielle cohérente. D’un côté, le bailleur ne peut opposer la prescription à l’action en exécution forcée de son obligation de délivrance. De l’autre, il ne peut contourner cette obligation en donnant congé pour réaliser les travaux de mise en conformité. Le cumul de ces deux verrous dessine un régime dans lequel le bailleur qui a manqué à son obligation de délivrer un logement décent se trouve contraint de s’exécuter en nature, sans pouvoir opposer l’écoulement du temps ni reprendre la libre disposition du bien pour se soustraire à ses obligations. Cette double contrainte, qui peut apparaître sévère pour le bailleur, est justifiée par l’objectif de police du logement poursuivi par le législateur et relayé par la Cour de cassation.
Les praticiens du droit immobilier tireront de cette jurisprudence des enseignements pratiques immédiats. Pour le locataire, la leçon est claire : s’il subit un préjudice de jouissance, il doit agir sans délai pour préserver ses droits à indemnisation, même s’il peut différer l’action en exécution forcée. Pour le bailleur, la vigilance s’impose dès la conclusion du contrat : louer un logement indécent expose désormais à une obligation de mise en conformité perpétuelle, doublée d’une interdiction de reprendre le bien pour réaliser les travaux par la voie du congé. Pour le juge du fond, l’arrêt fournit une grille de lecture claire : il doit vérifier si le manquement persiste au jour où il statue, et appliquer la prescription triennale à la seule action indemnitaire. La tâche est d’autant plus délicate que le même arrêt l’invite à opérer, au sein d’une même instance, une distinction qui n’est pas toujours aisée en pratique entre le chef de demande tendant à l’exécution forcée, qui échappe à toute prescription, et le chef de demande tendant à la réparation du préjudice de jouissance, qui reste enfermé dans le délai triennal.
En définitive, l’arrêt du 4 juin 2026 opère une clarification bienvenue dans un contentieux qui alimente un abondant arriéré judiciaire. En consacrant solennellement le caractère continu de l’obligation de délivrance et en distinguant nettement l’exécution forcée de la réparation pécuniaire, la troisième chambre civile fournit aux praticiens une grille de lecture désormais stabilisée. Le locataire confronté à un logement indécent dispose d’une arme pérenne pour en exiger la mise en conformité ; il doit en revanche faire preuve de diligence pour obtenir réparation du préjudice déjà subi. Cet équilibre, qui concilie la protection du logement et la sécurité juridique, s’inscrit dans la continuité d’une œuvre prétorienne que la troisième chambre civile édifie avec une constance remarquable depuis l’arrêt fondateur du 4 décembre 2025.
Conclusion
L’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-11.437, FS-B) consacre une distinction fondamentale dans le contentieux du logement indécent : l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance est imprescriptible tant que le manquement perdure, tandis que l’action en réparation du préjudice de jouissance est limitée aux trois années précédant la demande en justice. Cette solution, qui s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle amorcée par l’arrêt du 4 décembre 2025 en matière de bail commercial et confortée par les arrêts des 2 avril et 4 juin 2026, offre au locataire une protection duale que le bailleur ne peut contourner ni par l’écoulement du temps ni par la délivrance d’un congé pour travaux. La montée en puissance des exigences de performance énergétique, avec l’exclusion progressive des logements des classes F, E et D du parc locatif, confère à cette construction jurisprudentielle une portée pratique considérable pour les années à venir.
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