A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit par tacite prolongation au-delà de son terme, conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce, qui énonce que « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ». Cette survivance du contrat, conçue pour préserver la continuité de l’exploitation du fonds, laisse subsister une incertitude majeure sur le calendrier du renouvellement et sur le prix du loyer. La date à laquelle le nouveau bail prend effet conditionne en effet la durée du bail expiré, laquelle commande l’application de la règle du plafonnement énoncée à l’article L. 145-34 du même code.
Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile a été conduite à trancher cette question dans le litige opposant une société d’exercice libéral de pharmacie à sa bailleresse : le preneur, qui avait signifié sa demande de renouvellement avant que le bail ne franchisse le seuil de douze ans, soutenait que le plafonnement devait recevoir application ; la cour l’a débouté en retenant la date de prise d’effet du bail renouvelé pour apprécier la durée du bail expiré. Cet arrêt, rendu le 9 juillet 2026 et publié sous le numéro 25-11.167, s’inscrit dans une série de décisions rendues entre janvier 2023 et juillet 2026, dont la présente étude restitue la cohérence sur le fondement de neuf arrêts vérifiés en texte intégral.
Il convient d’abord de déterminer la portée de la demande de renouvellement au cours de la tacite prolongation et la date de prise d’effet du bail renouvelé (I). Il convient ensuite d’analyser l’incidence de la durée ainsi computée sur le plafonnement du loyer et sur le régime de l’étalement de la hausse (II).
I. La détermination de la date d’effet du bail renouvelé au cours de la tacite prolongation
A. La demande de renouvellement, expression d’une volonté de renouveler sans effet immédiat sur le bail en cours
Le législateur a conféré au preneur la faculté de solliciter le renouvellement de son bail à tout moment au cours de la tacite prolongation. Selon l’article L. 145-10 du code de commerce, « à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation ». La demande de renouvellement constitue ainsi le pendant de la tacite prolongation : là où le silence des parties fait perdurer le bail au-delà de son terme, la notification du preneur manifeste sa volonté de conclure un nouveau contrat aux mêmes clauses et conditions.
Or, cette demande ne produit aucun effet extinctif sur le bail en cours. La troisième chambre civile l’a expressément rappelé dans l’arrêt du 9 juillet 2026, en jugeant, par référence à la lettre de l’article L. 145-10 du code de commerce, que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). La signification de la demande ne vaut ni congé, ni dénonciation : elle ne fait qu’exprimer l’intention du preneur de voir son bail renouvelé, sans emporter la cessation du contrat qui se poursuit.
La portée de la tacite prolongation elle-même a été rappelée par un arrêt du 19 juin 2025, rendu dans une affaire où la cour d’appel de Fort-de-France avait jugé qu’un bail écrit de neuf ans conclu le 29 juin 2009 était expiré depuis le 26 juin 2018, faute de congé et de demande de renouvellement. La Cour de cassation a cassé cette décision au visa de l’article L. 145-9, alinéas 1er et 2, du code de commerce, en relevant « qu’elle constatait que le bail du 29 juin 2009 était un bail écrit soumis au statut des baux commerciaux, ce dont il résultait qu’il s’était poursuivi par tacite prolongation à son terme » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.744). En conséquence, la tacite prolongation joue de plein droit au profit du preneur qui se maintient dans les lieux, sans que celui-ci ait à accomplir la moindre formalité.
La prolongation tacitement acquise soumet le bail à un régime spécifique de dénonciation. Aux termes du troisième alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, « au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ». Or, cette exigence révèle que le législateur a entendu maintenir le bailleur et le preneur dans un cadre temporel prévisible, la fin du contrat ne pouvant intervenir qu’à des échéances trimestrielles et moyennant un préavis allongé. A cet égard, la demande de renouvellement du preneur, qui ouvre le processus de renouvellement sans dissoudre la relation, s’analyse comme l’acte fondateur d’une nouvelle période contractuelle dont la date de prise d’effet demeure à déterminer.
B. La prise d’effet du bail renouvelé au premier jour du trimestre civil suivant la demande
La date de naissance du bail renouvelé est fixée par l’article L. 145-12 du code de commerce, dont le troisième alinéa dispose que « le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ». Le texte ne retient donc pas la date de notification de la demande, mais lui substitue une date de référence objective, le premier jour du trimestre civil suivant, sauf accord contraire des parties.
La troisième chambre civile a appliqué cette règle dans l’affaire de la pharmacie, où le bail avait été conclu pour neuf ans à compter du 30 juin 2000 et où le preneur avait sollicité son renouvellement le 14 mai 2012. La cour a jugé « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Le premier jour du trimestre civil suivant la demande du 14 mai 2012 étant le 1er juillet 2012, le bail renouvelé a pris effet à cette date, l’ancien bail expirant le 30 juin 2012.
La durée du bail renouvelé ainsi né est, par ailleurs, rigoureusement encadrée. L’article L. 145-12 du code de commerce dispose que « la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue ». La troisième chambre civile a souligné le caractère d’ordre public de cette disposition dans un arrêt du 7 septembre 2023, en rappelant « que, selon l’article L. 145-12 du code de commerce, également d’ordre public, sauf accord des parties pour une durée plus longue, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, et les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 du même code, relatives au droit de résiliation du locataire et du bailleur, sont applicables au cours du bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 21-14.279). Il en résulte que la faculté de résiliation triennale du preneur renaît à chaque période du bail renouvelé, ce qui conditionne la liberté de gestion du fonds.
Enfin, la date d’expiration du bail, telle que déterminée par le mécanisme de l’article L. 145-12, sert de point de départ aux obligations pécuniaires qui succèdent au loyer. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt de principe du 27 février 2025, que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-18.219). Des lors, la computation exacte de la date d’effet du bail renouvelé conditionne également le quantum des sommes réclamées au preneur évincé, qu’il s’agisse de loyers ou d’indemnités d’occupation.
II. La durée du bail expiré, clef du plafonnement du loyer renouvelé
A. Le franchissement du seuil de douze ans et la fixation du loyer à la valeur locative
Le plafonnement du loyer renouvelé constitue la garantie cardinale du preneur, dont la portée est circonscrite par l’article L. 145-34 du code de commerce. Selon ce texte, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux lorsque la durée du bail n’est pas supérieure à neuf ans. Or, cette règle cède lorsque la tacite prolongation a fait durer le bail au-delà de douze ans, l’alinéa trois de l’article L. 145-34 disposant que « les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ».
L’arrêt du 9 juillet 2026 illustre la rigueur de cette solution. Le preneur soutenait que le plafonnement demeurait applicable dès lors que la demande de renouvellement avait été signifiée avant que la durée du bail n’atteigne douze années, peu important la date de prise d’effet du bail renouvelé. La Cour de cassation a écarté cette argumentation en retenant « que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). La date de signification de la demande de renouvellement, fût-elle antérieure au seuil légal, est ainsi indifférente au regard de l’appréciation de la durée du bail expiré, seule la date de prise d’effet du nouveau bail faisant courir la computation.
Le déplafonnement peut également procéder d’une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative, dont la liste est fixée à l’article L. 145-33 du code de commerce. Dans un arrêt du 15 février 2023, la troisième chambre civile a jugé que « la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré » (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849). La même décision écarte toute atteinte à la propriété commerciale protégée par l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, dès lors que « l’atteinte alléguée, qui ne concerne que le prix du loyer du bail renouvelé, n’entre pas dans le champ de cette protection ».
La preuve de la modification notable pèse sur le bailleur, ainsi que la troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 4 juillet 2024, aux termes duquel « il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.515). Le cadre temporel de cette preuve a été précisé par un arrêt du 25 janvier 2024, qui énonce que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006). La date d’effet du nouveau bail, déterminée conformément à l’article L. 145-12 du code de commerce, borne ainsi la période au cours de laquelle la modification des facteurs de commercialité doit être démontrée.
B. Le régime de l’étalement de la hausse du loyer déplafonné
Lorsque le déplafonnement est acquis, la hausse du loyer peut être étalée dans le temps. Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que, « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce plafond annuel tempère le coût du déplafonnement pour le preneur, en étalant la charge sur plusieurs exercices.
La nature de ce dispositif a été précisée par un arrêt de principe du 25 janvier 2023, qui retient que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943). Il appartient donc aux parties d’établir l’échéancier de la hausse, le juge des loyers commerciaux étant cantonné à la fixation du prix, à défaut d’accord entre bailleur et preneur.
Or, le bénéfice de l’étalement est strictement réservé aux deux hypothèses que le texte énumère, à l’exclusion du déplafonnement résultant de la seule durée du bail. La troisième chambre civile l’a jugé dans un arrêt du 16 octobre 2025, en approuvant la cour d’appel d’avoir retenu « que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834). L’espèce opposait la société Monoprix exploitation à la société civile immobilière Foch : le prix du bail renouvelé ayant été déplafonné en raison d’une durée du bail expiré supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation, la locataire ne pouvait se prévaloir de la limitation à 10 % de la hausse annuelle.
En conséquence, le preneur dont le bail s’est tacitement prolongé au-delà de douze ans est exposé à une hausse immédiate et non lissée, quand bien même il n’aurait aucune responsabilité dans le dépassement du seuil. La combinaison des arrêts des 16 octobre 2025 et 9 juillet 2026 révèle ainsi une double rigueur : la durée du bail expiré se compute jusqu’à la date d’effet du bail renouvelé, qui est le premier jour du trimestre civil suivant la demande, et le franchissement du seuil de douze ans, même d’un seul jour, prive le preneur du plafonnement comme de l’étalement. A cet égard, seule une clause contractuelle relative à la durée du bail, ou une modification notable des éléments de la valeur locative, ouvre droit à l’étalement de la hausse. La fixation judiciaire du loyer renouvelé, consacrée par l’article L. 145-57 du code de commerce, qui prévoit que « dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement », s’opère dès lors dans un cadre dont les parties doivent anticiper les effets économiques dès la signification de la demande de renouvellement.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de l’arrêt du 25 janvier 2023 à celui du 9 juillet 2026, a conféré à la tacite prolongation du bail commercial un régime d’une parfaite cohérence, articulé autour de deux axes. Le premier concerne le calendrier : la demande de renouvellement, qui peut être signifiée à tout moment au cours de la prolongation, ne met pas fin au bail en cours et le nouveau bail ne prend effet qu’au premier jour du trimestre civil suivant, conformément à l’article L. 145-12 du code de commerce. Le second concerne le prix : la durée du bail expiré, computée jusqu’à cette date d’effet, commande l’application du plafonnement, écarté dès lors que le seuil de douze ans est franchi, fût-ce d’un seul jour, sans que le preneur puisse alors bénéficier de l’étalement de la hausse réservé aux autres hypothèses de déplafonnement.
Cette architecture normative appelle une vigilance particulière des praticiens, tant pour le bailleur que pour le preneur. Le preneur qui souhaite renouveler son bail dans des conditions maîtrisées a intérêt à formuler sa demande dans les six mois précédant l’expiration du bail, afin de ne pas laisser la tacite prolongation porter la durée du bail au-delà du seuil fatidique, et à négocier, le cas échéant, une clause contractuelle relative à la durée du bail ou un échéancier conventionnel de la hausse. Le bailleur, pour sa part, doit veiller à la date exacte de prise d’effet du bail renouvelé, qui détermine tant la durée du bail expiré que le point de départ de l’indemnité d’occupation en cas d’exercice de son droit d’option. La consultation d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris s’avère, dès lors, déterminante pour sécuriser le calendrier du renouvellement et les clauses relatives au loyer.
Dès lors, la tacite prolongation ne saurait être réduite à une simple survivance du contrat : elle constitue un mécanisme autonome dont le dénouement, la date d’effet du bail renouvelé, emporte des conséquences pécuniaires considérables. La fixation du loyer à la valeur locative, le refus de l’étalement et l’indemnité d’occupation rétroactive forment un ensemble cohérent qui sanctionne l’inaction des parties face à l’échéance du bail. Il appartient aux opérateurs économiques, assistés d’un avocat en droit immobilier des baux commerciaux à Paris, d’intégrer cette jurisprudence récente dans la gestion quotidienne de leurs baux, afin d’éviter que le silence de quelques semaines ne transforme un loyer indexé en loyer de marché.
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