Le refus de renouvellement du bail commercial ouvre au preneur évincé le droit à une indemnité qui, aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, est « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » et « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». Cette disposition, héritée du décret du 30 septembre 1953, fait de l’indemnité d’éviction la contrepartie économique du droit au renouvellement dont le législateur a entendu protéger le titulaire du fonds.
Le droit à indemnité souffre certes des exclusions strictement énumérées à l’article L. 145-17 du code de commerce, au premier rang desquelles figurent les motifs graves et légitimes invoqués à l’encontre du locataire sortant. Or, le contentieux porte le plus souvent, non sur le principe, mais sur le montant de la réparation, dont les critères légaux laissent une large place à l’appréciation des juges du fond et à la méthode de l’expert. La troisième chambre civile a, de janvier 2023 à juillet 2026, affiné les règles de fixation du quantum au travers d’une série d’arrêts dont la présente étude restitue la cohérence, en s’appuyant sur douze décisions vérifiées en texte intégral.
Dès lors, deux questions structurent l’analyse. Il convient d’abord de déterminer comment le juge fixe l’indemnité principale, entre valeur du fonds et indemnité de transfert, et quelle charge de la preuve pèse sur chacune des parties (I). Il convient ensuite de délimiter les éléments complémentaires de l’évaluation, de la valeur du droit au bail aux clauses conventionnelles de calcul, ainsi que l’assiette temporelle du préjudice, marquée par le maintien dans les lieux et l’indemnité d’occupation (II).
I. La détermination de l’indemnité principale d’éviction
A. L’indemnité de remplacement : la valeur marchande du fonds de commerce et les usages de la profession
La valeur marchande du fonds de commerce constitue le poste central de l’indemnité principale, celle que le preneur pourrait obtenir s’il cédait son fonds, avec ses éléments incorporels et corporels. Le renvoi opéré par le législateur aux « usages de la profession » commande de rapprocher la méthode d’évaluation des pratiques des experts et des données de cessions comparables, sans que le juge soit enfermé dans une formule unique. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 15 juin 2023 rendu à propos d’un fonds de vente de matériel photographique, approuvé la cour d’appel d’avoir adopté le mode de calcul proposé par l’expert pour évaluer la valeur du fonds au regard du chiffre d’affaires, en retenant que « le bailleur ne rapportait pas la preuve, qui lui incombe, que le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, était moindre » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-16.076, lien).
La charge de la preuve du préjudice moindre pèse ainsi exclusivement sur le bailleur, qui ne peut se borner à contester les évaluations du preneur sans démontrer que le préjudice réel est inférieur à la valeur marchande du fonds. En conséquence, le juge du fond conserve un pouvoir souverain d’appréciation du montant, dès lors que la décision repose sur des constatations concrètes relatives à la consistance du fonds, à son chiffre d’affaires et à son environnement commercial. La solution s’inscrit dans la logique de l’article L. 145-14, lequel énonce le principe de la valeur marchande comme assiette de référence et n’autorise le bailleur qu’à rapporter la preuve contraire d’un préjudice moindre.
Par ailleurs, la méthode d’évaluation de l’article L. 145-14 déborde le seul contentieux du refus de renouvellement et peut être mobilisée pour chiffrer la perte du fonds de commerce lorsqu’elle résulte de manquements du bailleur. Dans un arrêt du 3 juillet 2025, la Cour de cassation a jugé que le liquidateur judiciaire du preneur, qui réclamait la réparation du préjudice résultant de la perte du fonds, pouvait obtenir « le paiement du montant d’une indemnité d’éviction » en tant que cette somme « correspondait à la valeur du fonds de commerce perdu, calculée suivant les critères définis à l’article L. 145-14 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-19.274, lien). La cour d’appel, qui avait qualifié la demande d’indemnité d’éviction pour la rejeter en dehors des cas de refus de renouvellement, avait modifié l’objet du litige, en méconnaissance de l’article 4 du code de procédure civile aux termes duquel « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ».
A cet égard, l’assiette de l’indemnité n’est pas limitée aux seuls éléments incorporels du fonds, et peut comprendre la valeur d’éléments d’actif dont le preneur est propriétaire. Dans un arrêt du 23 novembre 2023, publié au Bulletin, rendu dans le cadre d’une éviction consécutive à une préemption immobilière, la Cour de cassation a jugé que les preneurs évincés « étaient fondés à solliciter une indemnisation comprenant, outre la valeur du droit au bail, celle des constructions édifiées sur le bien préempté », la clause de nivellement applicable en fin de bail ne trouvant pas à s’appliquer lorsque l’éviction anticipée résulte de travaux d’aménagement (Cass. 3e civ., 23 novembre 2023, n° 22-20.866, lien). L’indemnité d’éviction tend ainsi à reconstituer, pour le preneur, la situation patrimoniale qui aurait été la sienne si le bail s’était poursuivi.
Le droit à indemnité, et partant l’évaluation qui s’ensuit, demeurent toutefois subordonnés à l’absence de déchéance fondée sur les motifs graves et légitimes de l’article L. 145-17 du code de commerce. L’inexécution par le preneur d’une de ses obligations ne peut être invoquée, aux termes de ce texte, que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur. Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a précisé que le juge, saisi d’une demande de déchéance, « ne relève aucun moyen d’office lorsqu’il vérifie l’existence de la mise en demeure prévue par ce texte, laquelle peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement », et qu’il appartient au bailleur de démontrer la réalité et la gravité des infractions reprochées (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 17-31.538, lien).
B. L’indemnité de transfert : la transférabilité du fonds, la perte partielle de clientèle et la charge de la preuve
La distinction entre l’indemnité de remplacement et l’indemnité de transfert conditionne le chiffrage du préjudice, selon que le fonds de commerce est appelé à disparaître ou qu’il est susceptible d’être déplacé. Lorsque l’éviction n’entraîne pas la perte du fonds, le préjudice du preneur ne saurait être évalué à la valeur entière du fonds, mais correspond à la perte partielle de clientèle et de chiffre d’affaires, augmentée des frais de déplacement et de réinstallation. L’arrêt du 15 juin 2023 précité en offre une illustration topique, la cour d’appel ayant relevé que « l’éviction n’avait pas entraîné la perte du fonds de commerce, transféré, mais seulement une perte partielle de clientèle et de chiffre d’affaires » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-16.076, lien).
La Cour de cassation a néanmoins rejeté le pourvoi du bailleur qui contestait l’allocation d’une indemnité de remplacement, en relevant que le nouveau local présentait une attractivité, une accessibilité et une visibilité moindres, et qu’il n’était pas établi que la clientèle se déplace entre les deux secteurs géographiques. Il en résulte que la qualification de la perte ou du transfert du fonds procède d’une appréciation concrète et globale de la situation du preneur, au regard de la nature de sa clientèle, de la notoriété de son exploitation et des possibilités de réinstallation. Or, cette appréciation ne peut reposer sur des affirmations générales de l’expropriant ou du bailleur, comme le révèle la jurisprudence de la chambre des expropriations de la Cour de cassation, qui exige une vérification concrète de la compatibilité des sites de remplacement avec l’activité évincée.
Dans un arrêt du 9 octobre 2025, la Cour de cassation a ainsi censuré l’arrêt qui avait retenu le caractère transférable d’une activité de récupération de déchets soumise au régime des installations classées pour la protection de l’environnement, sans « rechercher, comme il le lui était demandé, si la société évincée ne rapportait pas la preuve que les sites proposés par l’EPF n’étaient pas adaptés à son activité au regard des contraintes juridiques résultant de son classement en ICPE et du PLU applicable à chacun de ces sites », privant sa décision de base légale au regard de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 24-18.168, lien). En transposant ces exigences au statut des baux commerciaux, on retiendra que le bailleur qui soutient que le fonds est transférable doit produire des éléments sérieux, tandis que le preneur qui invoque la perte de son fonds doit justifier de l’impossibilité d’une réinstallation équivalente.
Par ailleurs, l’appréciation de la déchéance du droit à indemnité et l’évaluation du préjudice se heurtent à la cession du bail intervenue au cours de la procédure. Dans un arrêt du 14 décembre 2023, la Cour de cassation a jugé que le bailleur ne pouvait opposer au cessionnaire du bail que les manquements personnellement imputables à ce dernier, et non ceux commis par le cédant, peu important que le congé avec refus de renouvellement ait été délivré avant la cession du fonds de commerce (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-13.661, lien). La cession du fonds de commerce et du droit au bail, assurée par les avocats du cabinet Kohen Avocats en droit des affaires, emporte ainsi transfert du droit à indemnité au cessionnaire, dès lors que celui-ci n’a pas lui-même commis de manquements graves.
II. Les éléments complémentaires et l’assiette temporelle du préjudice d’éviction
A. La valeur du droit au bail et les clauses conventionnelles de calcul
La valeur du droit au bail constitue un élément déterminant de l’évaluation, en ce qu’elle représente la valeur locative du droit de rester dans les lieux au prix du loyer contractuel, et qu’elle se trouve comprise dans la valeur du fonds de commerce. Dans un arrêt du 18 janvier 2023, la Cour de cassation a jugé qu’en cas de sous-location totale des locaux, le preneur principal « subit un préjudice direct et personnel du fait de l’éviction qui est limité en principe à la valeur du droit au bail », l’indemnité n’ayant pas pour objet de réparer le préjudice du sous-locataire, lequel dispose de ses propres recours contre le locataire principal (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-22.209, lien). Le droit au bail apparaît dès lors comme l’assiette minimale de l’indemnité, dont le quantum peut le dépasser lorsque le preneur exploite lui-même un fonds dont la clientèle est attachée aux locaux.
En conséquence, les clauses du bail qui aménagent les modalités de calcul de l’indemnité demeurent licites, sous réserve qu’elles ne vident pas le droit à indemnité de sa substance. La Cour de cassation a ainsi admis, dans le même arrêt, que « les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction, lorsqu’elles n’ont pas pour effet de priver la locataire évincée de son indemnisation en cas de non renouvellement du bail ou de limiter forfaitairement par avance son indemnisation et, par voie de conséquence, de limiter directement ou indirectement le droit au renouvellement, ne sont pas contraires à l’ordre public » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-22.209, lien). La clause litigieuse, qui renvoyait aux caractéristiques d’exploitation du sous-locataire, a été jugée valable dès lors qu’elle ne fixait pas une indemnisation forfaitaire et n’excluait pas la réparation du préjudice réel.
A cet égard, les conditions du droit à indemnité s’apprécient à la date du congé, conformément à la règle rappelée par la jurisprudence, tandis que le montant de l’indemnité est évalué au plus près de la décision, compte tenu des éléments d’exploitation produits par les parties. Cette dualité des références temporelles explique la fréquence des expertises ordonnées avant dire droit, le juge ne disposant pas toujours des éléments suffisants pour chiffrer la valeur du fonds et celle du droit au bail. Or, l’évaluation ne saurait dépendre de la seule diligence du preneur, comme en témoigne l’arrêt du 3 juillet 2025 précité, qui condamne la cour d’appel ayant rejeté, au motif d’une qualification inappropriée, une demande d’expertise « afin d’apprécier la valeur du fonds et celle de l’indemnité devant revenir au preneur en se référant aux critères énoncés à l’article L. 145-14 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-19.274, lien).
B. Le maintien dans les lieux, l’indemnité d’occupation et la rigueur procédurale du chiffrage
L’assiette temporelle du préjudice est dominée par le maintien dans les lieux, qui constitue la garantie procédurale du preneur évincé. L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue », et que jusqu’au paiement de cette indemnité, il « a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». En contrepartie, le bailleur peut prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation, dont la fixation a été précisée par un arrêt du 15 juin 2023, la Cour de cassation ayant jugé que le bailleur « peut prétendre dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376, lien).
Le même arrêt précise que « l’indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail, n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur, qui, sauf condition expresse figurant dans le bail, n’est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376, lien). Le preneur qui quitte les lieux avant le paiement de l’indemnité ne perd donc pas son droit à réparation, la cour d’appel ayant été censurée pour avoir privé la locataire de toute indemnité au motif qu’elle avait pris la décision de libérer les locaux avant toute décision d’indemnisation.
Par ailleurs, l’appréciation des motifs graves et légitimes, qui conditionne la déchéance du droit à indemnité, est soumise à des exigences procédurales rigoureuses, dont la méconnaissance entraîne la cassation. Dans le cadre du litige opposant la société Celio France à ses bailleresses au sujet de désordres affectant la structure de l’immeuble, la Cour de cassation a, par un arrêt du 30 mai 2024, rappelé qu’« à défaut de précision le dispositif d’un arrêt d’appel infirmatif se substitue à celui de la décision de première instance exécutoire par provision, avec effet à compter de la date de la décision infirmée », de sorte que l’appréciation des motifs du congé devait tenir compte de l’arrêt d’infirmation intervenu postérieurement (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-13.044, lien). L’arrêt rappelle au surplus que le preneur « dispose du droit de se maintenir dans les lieux aux clauses et conditions des baux expirés jusqu’à ce qu’elle reçoive les indemnités d’éviction auxquelles elle a droit », avant dire droit sur la fixation desquelles une expertise doit être ordonnée.
La saga s’est poursuivie devant la cour d’appel de renvoi, puis par un arrêt du 2 juillet 2026 par lequel la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier pour avoir statué au visa des écritures notifiées le 7 août 2024, alors que le bailleur avait déposé des conclusions postérieures, en violation de la règle selon laquelle « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340, lien). Cette exigence, rappelée également par l’arrêt du 4 juin 2026 rendu dans le litige opposant la société Carigil à ses bailleurs, s’impose avec une particulière acuité lorsque se pose la question de la recevabilité de la demande en indemnisation de la perte du fonds de commerce (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120, lien).
Enfin, la demande en paiement de l’indemnité d’éviction est enfermée dans le délai biennal de l’article L. 145-60 du code de commerce, sans préjudice des règles propres au congé. L’article L. 145-9 du code de commerce impose en effet au congé donné par le bailleur de préciser les motifs et d’indiquer que le locataire qui entend le contester ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal « avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Dans un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation a jugé que la cour d’appel, qui avait déclaré prescrite la demande d’indemnité formée par le cessionnaire du fonds, aurait dû rechercher « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573, lien). La contestation régulière du congé conserve ainsi au preneur la faculté de réclamer l’indemnité à toute hauteur de la procédure.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de 2023 à 2026 dessine un régime cohérent de l’évaluation de l’indemnité d’éviction, articulé autour de la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, de la distinction entre perte et transfert du fonds, et de la valeur du droit au bail comme assiette minimale. La charge de la preuve du préjudice moindre pèse sur le bailleur, tandis que le preneur qui invoque la perte de son fonds doit établir l’impossibilité d’une réinstallation équivalente, au besoin par l’expertise ordonnée avant dire droit. Les clauses conventionnelles de calcul demeurent valables si elles ne privent ni ne limitent forfaitairement l’indemnisation, et le maintien dans les lieux garantit au preneur la perception effective de l’indemnité, moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative.
Or, ce cadre substantiel est doublé d’exigences procédurales dont la rigueur conditionne, en pratique, le sort du litige : visa des dernières conclusions, effet rétroactif des arrêts d’infirmation, interruption du délai biennal par la contestation du congé. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent tant les bailleurs que les preneurs dans l’ensemble de ces contentieux, de la délivrance du congé à la fixation définitive de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, en veillant à la sécurisation des évaluations et au respect des délais de prescription.
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