I. Le mémoire préalable, condition de recevabilité de l’action en fixation du loyer
A. L’exigence d’une notification antérieure à la saisine du juge et la sanction de l’irrecevabilité
Le contentieux de la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé obéit à une procédure spécifique que la troisième chambre civile de la Cour de cassation n’a cessé de préciser depuis 2023. Aux termes de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, lequel statue sur mémoire. La singularité de ce mécanisme réside dans la place centrale conférée au mémoire, pièce de procédure dont le contenu est strictement encadré par les articles R. 145-24 et R. 145-25 du même code, en ce qu’il doit comporter une copie de la demande en fixation de prix, l’indication des autres prétentions et les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de son auteur.
L’article R. 145-27 du code de commerce subordonne la saisine du juge à l’écoulement d’un délai déterminé, le juge ne pouvant, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. Cette règle de délai commande l’ordonnancement de toute la phase amiable de la procédure, puisque la partie la plus diligente ne peut remettre au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience qu’après avoir laissé à l’autre partie la faculté de répliquer. Or, la troisième chambre civile a donné à cette exigence une portée particulièrement rigoureuse en jugeant qu’elle constitue une condition de recevabilité de l’action elle-même.
L’arrêt Civ. 3e, 8 février 2024, n° 22-22.301, FS-B, en offre l’illustration la plus nette. En l’espèce, la bailleresse avait assigné la locataire en fixation du prix du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux sans avoir notifié de mémoire préalable, puis avait régularisé la situation en notifiant deux mémoires par lettres recommandées avec demande d’avis de réception, cinq mois avant le jugement. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant que « le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir » et que « cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation ». Elle a ainsi consacré une solution de rigueur, l’irrecevabilité frappant l’action ne pouvant être couverte par une régularisation tardive, et ce alors même que l’article 126 du code de procédure civile offre, dans d’autres hypothèses, la possibilité d’écarter l’irrecevabilité lorsque sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Cette jurisprudence s’inscrit dans la continuité de la solution dégagée par la même chambre selon laquelle « une action introduite devant le juge des loyers commerciaux par assignation sans mémoire préalable était irrecevable ». La logique du système est donc celle d’un préalable obligatoire dont la violation emporte extinction de l’action, sans que l’intéressé puisse se prévaloir d’une quelconque régularisation. Par ailleurs, l’arrêt Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 21-25.309 démontre que la rigueur du régime s’étend aux mémoires échangés après l’exécution d’une mesure d’instruction, la cour d’appel ayant pu retenir, sans encourir la censure, que « les mémoires avaient été échangés postérieurement à l’ordonnance de clôture, qui n’avait jamais été révoquée, de sorte que, étant irrecevables, ils ne pouvaient permettre une régularisation de la procédure ». Dès lors, la chronologie de l’échange des mémoires, en première instance comme en cause d’appel, conditionne la survie de l’instance en fixation du loyer.
B. La notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et l’effet interruptif du mémoire
La phase préalable à la saisine du juge repose sur un mode de transmission bien déterminé. L’article R. 145-26 du code de commerce, dans sa rédaction applicable jusqu’au 1er octobre 2026, dispose que « les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception », la notification étant valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble. La lettre recommandée avec demande d’avis de réception constitue ainsi la modalité légale de la notification des mémoires, dont l’observance conditionne le point de départ du délai d’un mois institué par l’article R. 145-27 précité. L’arrêt Civ. 3e, 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B illustre la pratique de cette notification, la bailleresse ayant adressé par lettre recommandée du 17 janvier 2018 un mémoire en fixation du prix du bail renouvelé, avant que le preneur ne refuse le nouveau prix proposé le 12 mars suivant.
Au-delà de la technique de transmission, la question de l’effet du mémoire sur le cours de la prescription biennale a donné lieu à une clarification majeure. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif aux baux commerciaux se prescrivent par deux ans. L’arrêt Civ. 3e, 25 janvier 2023, n° 21-20.009, FS-B a précisé les rapports entre la notification du mémoire et ce délai biennal. En l’espèce, la bailleresse avait notifié un mémoire à sa locataire puis l’avait assignée devant le tribunal de grande instance, juridiction de droit commun, en validation du congé et, accessoirement, en fixation du loyer, plus de deux années après la date d’effet du renouvellement. La Cour de cassation a jugé que « le mémoire préalable, qui ne constitue pas une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil, n’est une cause interruptive de la prescription qu’en vertu de l’article 33, alinéa 1er, du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, selon lequel la notification du mémoire institué par l’article R. 145-23 du code de commerce interrompt la prescription ». En conséquence, l’effet interruptif du mémoire n’opère que lorsque la contestation est portée devant le juge des loyers commerciaux, et non lorsque l’action est introduite, même accessoirement, devant la juridiction de droit commun.
A cet égard, la Haute juridiction a expressément retenu que « le mémoire préalable n’est institué que pour la procédure devant le juge des loyers commerciaux de sorte que sa notification n’interrompt la prescription que lorsque la contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé est portée devant ce juge ». La portée pratique de cette solution est considérable : le bailleur qui notifie un mémoire sans suivre la voie du juge des loyers commerciaux expose son action en fixation du loyer à la prescription biennale. Or, pendant le cours de l’instance en fixation, l’article L. 145-57 du code de commerce organise le régime du paiement du loyer, le locataire étant tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou au prix fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre les parties après fixation définitive du prix. L’arrêt Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-19.707, FS-B a déduit de ce dispositif que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code », le délai ne courant qu’à compter du jour où le bailleur est informé de l’exercice du droit d’option par le locataire.
Il résulte de l’ensemble de ces décisions que la notification du mémoire, par sa forme comme par sa fonction, constitue le socle procédural de l’action en fixation du loyer. Sa régularité formelle, assurée par la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conditionne la recevabilité de l’action, tandis que son effectivité conditionne le sort de la prescription biennale. Or, ce régime, fondé sur un formalisme épistolaire hérité du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, vient d’être profondément réformé par le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, dont les dispositions modifient les règles de notification des mémoires à compter du 1er octobre 2026.
II. La réforme du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 : la notification entre avocats à compter du 1er octobre 2026
A. La portée de la modification de l’article R. 145-26 du code de commerce
Publié au Journal officiel du 29 juillet 2026, le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale procède, en son article 9, à la modification de l’article R. 145-26 du code de commerce. Ce texte dispose désormais qu’« une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat ». La règle de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qui régissait la notification des mémoires depuis l’origine de la procédure sur mémoires, est ainsi abandonnée au profit du droit commun de la notification entre avocats, tel qu’il résulte des articles 672 et suivants du code de procédure civile et des usages de la profession.
La portée de cette réforme doit être mesurée avec précision. L’article 9 du décret ne modifie ni les conditions de recevabilité de l’action, ni le délai d’un mois institué par l’article R. 145-27, ni le contenu des mémoires défini aux articles R. 145-24 et R. 145-25. Il ne touche que la modalité de transmission des mémoires, qui intervient désormais selon les règles des notifications entre avocats, c’est-à-dire par tout moyen offrant des garanties équivalentes à celles de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception quant à la remise et à la date de réception de l’acte. Par ailleurs, l’alinéa ajouté ménage une hypothèse résiduelle de formalisme : à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat, la notification doit être faite par voie de signification, c’est-à-dire par acte de commissaire de justice. Le décret conserve donc un formalisme renforcé pour la partie qui n’est pas représentée, seule la transmission entre avocats bénéficiant de la simplification.
L’article 21 du décret fixe le régime d’entrée en vigueur de la réforme : le décret entre en vigueur le 1er octobre 2026 et est applicable aux instances en cours à cette date. Cette applicabilité immédiate aux instances en cours confère à la réforme une portée pratique immédiate, les procédures de fixation du loyer en cours devant le juge des loyers commerciaux devant, à compter du 1er octobre 2026, notifier leurs mémoires selon les règles des notifications entre avocats. Or, l’article 20 du décret actualise corrélativement le tableau de l’article R. 950-1 du code de commerce relatif à l’application de la partie réglementaire du code en Nouvelle-Calédonie et dans les territoires d’outre-mer, ce qui atteste de la volonté du pouvoir réglementaire d’assurer l’application uniforme de la nouvelle modalité de notification.
La réforme s’inscrit dans le mouvement plus général de dématérialisation de la procédure civile que traduit le décret, dont l’article 3 favorise l’établissement numérique des jugements et l’article 4 adapte les règles de numérisation des pièces du dossier. En conséquence, la suppression de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans la procédure sur mémoires apparaît comme une étape de l’alignement de cette procédure spécifique sur le droit commun de la communication électronique entre avocats, déjà largement répandu dans les contentieux soumis à la représentation obligatoire. Dès lors, la question se pose de savoir quelles seront les incidences concrètes de cette bascule sur le déroulement des instances en fixation du loyer.
B. Les incidences de la réforme sur le déroulement du contentieux de la fixation du loyer
La première incidence de la réforme tient à la sécurisation de la preuve de la notification. La lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dont la perte ou l’absence de distribution pouvait susciter des contestations, est remplacée par la notification entre avocats, qui laisse une trace probatoire équivalente lorsqu’elle est réalisée par un procédé électronique reconnu. Or, la jurisprudence rappelle que la preuve de la notification conditionne le point de départ des délais de procédure et, partant, la recevabilité de l’action en fixation du loyer. A cet égard, la solution de l’arrêt Civ. 3e, 8 février 2024, n° 22-22.301 conserve toute sa vigueur, le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge demeurant sanctionné par une fin de non-recevoir non susceptible de régularisation.
La seconde incidence concerne le déroulement des instances en cours à la date du 1er octobre 2026. L’article 21 du décret, en déclarant la réforme applicable aux instances en cours, impose aux parties de s’adapter immédiatement aux nouvelles modalités de notification, sous peine de voir leurs mémoires frappés d’irrecevabilité. Or, la troisième chambre civile a récemment rappelé, dans l’arrêt Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-11.167, que la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative est subordonnée à la durée effective du bail expiré, le nouveau bail prenant effet, en cas de tacite prolongation et de demande de renouvellement, « à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code ». Les instances engagées à l’approche de l’entrée en vigueur du décret devront donc veiller, pour chaque échange de mémoires postérieur au 1er octobre 2026, à l’emploi des règles de notification entre avocats, la date de réception déterminant toujours le respect du délai d’un mois préalable à la saisine.
La troisième incidence tient à la préservation de l’effet interruptif de prescription attaché au mémoire. La modification de l’article R. 145-26 ne remet pas en cause l’article 33, alinéa 1er, du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, dont l’arrêt Civ. 3e, 25 janvier 2023, n° 21-20.009 a rappelé qu’il fonde exclusivement l’effet interruptif du mémoire préalable. Le mémoire notifié selon les nouvelles modalités continuera donc d’interrompre la prescription biennale de l’article L. 145-60, dès lors qu’il sera suivi d’une saisine du juge des loyers commerciaux. En revanche, les praticiens devront demeurer attentifs à la preuve de la date de réception du mémoire, laquelle conditionne à la fois le point de départ du délai d’un mois et le calcul du délai biennal, la solution de l’arrêt Civ. 3e, 27 mars 2025, n° 23-20.030 démontrant que la chronologie des notifications commande l’exercice du droit d’option du bailleur.
La réforme appelle également une attention particulière sur le rôle du greffe et le calendrier procédural. L’article R. 145-27 du code de commerce continue en effet de prévoir que la partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience, en y annexant les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande, un plan des locaux, ainsi que le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie. La dématérialisation de la notification des mémoires entre avocats ne dispense donc pas les parties de la remise matérielle ou électronique des mémoires au greffe, laquelle demeure le fait générateur de la fixation de l’audience. Par ailleurs, la possibilité offerte au juge, en application de l’article R. 145-27, de ne pouvoir être saisi avant l’expiration du délai d’un mois suivant la réception du premier mémoire conserve tout son sens, la date de réception du mémoire devant être appréciée au regard des règles de notification entre avocats, dont les procédés électroniques offrent une datation fiable et opposable. En conséquence, les parties devront s’attacher à conserver la preuve de la notification et de sa date, la charge de cette preuve pesant sur celui qui se prévaut de la régularité de la procédure, conformément à l’article 1353 du code civil.
Il faut enfin souligner que la réforme ne modifie pas le fond du droit de la fixation du loyer, lequel demeure gouverné par l’article L. 145-33 du code de commerce, aux termes duquel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L. 145-34 du même code continue de borner la variation du loyer au plafond indiciaire, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, l’article R. 145-6 précisant la consistance des facteurs locaux de commercialité. La jurisprudence de la troisième chambre civile, qui a défini les conditions du déplafonnement, demeure pleinement applicable : l’arrêt Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 24-13.288, FS-B a ainsi jugé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Par ailleurs, l’arrêt Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 23-13.515 rappelle qu’« il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative », tandis que l’arrêt Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-14.887, FS-B a retenu que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial ». La réforme du décret n° 2026-683, purement procédurale, laisse intact cet édifice jurisprudentiel.
Conclusion
Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 marque une étape décisive dans la modernisation de la procédure sur mémoires devant le juge des loyers commerciaux, en substituant, à compter du 1er octobre 2026, la notification entre avocats à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette réforme, applicable aux instances en cours, allège le formalisme de la transmission des mémoires sans rien retrancher aux exigences de recevabilité que la troisième chambre civile a énoncées depuis 2023 : le mémoire préalable demeure une condition de la saisine, son défaut de notification reste sanctionné par une fin de non-recevoir non régularisable, et son effet interruptif de prescription demeure subordonné à la saisine effective du juge des loyers commerciaux. Les bailleurs et les preneurs, engagés dans un contentieux de fixation du loyer, devront dès le 1er octobre 2026 adapter leurs pratiques de notification, tout en conservant à l’esprit que la preuve de la date de réception du mémoire commande toujours le respect des délais de procédure et de prescription. Dans ce contexte, l’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux à Paris apparaît déterminante pour sécuriser chaque étape de la procédure sur mémoires, de la notification du premier mémoire à la fixation définitive du loyer.
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