Le droit de préemption exercé par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) constitue l’une des prérogatives les plus contraignantes pour l’acquéreur d’un bien rural. La SAFER peut, dans les conditions prévues par le code rural et de la pêche maritime, se substituer à l’acquéreur initial et acquérir le bien à sa place, au prix déclaré dans la déclaration d’intention d’aliéner. Ce mécanisme, conçu pour préserver les terres agricoles et favoriser l’installation de jeunes exploitants, emporte des conséquences radicales pour l’acquéreur évincé, qui voit la vente lui échapper sans qu’aucune faute ne puisse lui être imputée.
La contrepartie de cette puissance unilatérale réside dans les garanties procédurales qui encadrent son exercice. La décision de préemption doit être motivée, notifiée et susceptible de recours. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 9 juillet 2026, franchi une étape supplémentaire dans la protection des droits de l’acquéreur évincé en consacrant une solution qui place l’effectivité du droit au recours au cœur du dispositif de préemption. Statuant en formation de section, elle a jugé que la lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constitue pas une notification régulière. Le délai de six mois imparti pour contester la décision de préemption ne peut, dans cette hypothèse, courir contre l’acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence de la décision par un autre moyen (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-15.423, publié au Bulletin).
Cette décision s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui tend à renforcer les exigences formelles pesant sur les SAFER. Elle complète un édifice construit en trois temps : l’arrêt du 30 octobre 2013, qui subordonnait déjà le déclenchement du délai de forclusion à une notification conforme aux dispositions réglementaires ; l’arrêt du 19 mars 2026, qui précisait que le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour notifier sa décision ne commence à courir qu’à compter de la réception d’une notification complète et exacte de la part du notaire ; et l’arrêt commenté, qui détermine désormais les conséquences d’une notification irrégulière sur le délai de recours de l’acquéreur. L’analyse de cette décision invite à examiner, d’une part, l’économie du formalisme protecteur érigé par le législateur et la jurisprudence (I) et, d’autre part, la portée contentieuse de la solution retenue au regard du droit au recours effectif (II).
I. Le formalisme de la notification à l’acquéreur évincé, condition de l’effectivité du droit de préemption
A. Les exigences légales et réglementaires de la notification
L’exercice du droit de préemption par une SAFER obéit à un formalisme rigoureux dont la méconnaissance est sanctionnée par la nullité de la décision. Aux termes de l’article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime, la SAFER doit, à peine de nullité, justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs définis à l’article L. 143-2 du même code, et la porter à la connaissance des intéressés (article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime). Cette obligation de motivation répond à une double finalité : permettre à l’acquéreur évincé de comprendre les raisons de la préemption et lui offrir la possibilité d’exercer un recours effectif contre celle-ci.
L’article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime précise les modalités de cette notification. Il dispose que la décision de préemption, signée par le président du conseil d’administration de la SAFER ou par toute personne régulièrement habilitée, doit indiquer l’identification cadastrale des biens concernés et leur prix d’acquisition, et préciser en quoi la préemption répond aux objectifs légaux. Cette décision ainsi motivée est notifiée à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire (article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime). Une analyse de cette décision est adressée dans le même délai au maire de la commune intéressée en vue de son affichage en mairie pendant quinze jours.
Ce dispositif législatif et réglementaire organise une information à deux niveaux : une information individuelle, destinée à l’acquéreur évincé, et une information collective, par voie d’affichage en mairie. La première est la seule qui garantisse une information personnelle de l’intéressé, condition indispensable à l’exercice effectif de son droit au recours. La jurisprudence avait déjà eu l’occasion de souligner l’importance de cette notification individuelle. Par un arrêt du 30 octobre 2013, la troisième chambre civile avait jugé que le délai de six mois à compter de l’affichage en mairie pour contester la décision de rétrocession d’une SAFER ne peut, sans porter atteinte au droit à un recours effectif, courir contre une personne à qui la décision qu’elle entend contester n’a pas été notifiée conformément aux dispositions réglementaires (Civ. 3e, 30 octobre 2013, n° 12-19.870, publié au Bulletin).
B. La sanction de l’irrégularité de la notification
L’arrêt du 9 juillet 2026 s’inscrit dans le prolongement direct de cette jurisprudence et en précise la portée. Dans l’affaire soumise à la Cour, les acquéreurs évincés avaient vu la notification de la décision de préemption leur être adressée à une adresse incomplète, de sorte que les plis étaient revenus à l’expéditrice revêtus de la mention « défaut d’accès ou d’adressage ». La SAFER avait ensuite procédé à l’affichage en mairie de l’avis d’acquisition par préemption le 25 septembre 2020. Les acquéreurs, informés par d’autres canaux de l’existence de la décision de préemption au plus tard en novembre 2020, n’avaient exercé leur action en annulation que le 18 août 2022, soit près de deux ans après l’affichage.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré leur action irrecevable comme forclose, en retenant que la SAFER avait respecté son obligation de notification en adressant les courriers à l’adresse officielle des acquéreurs telle que transmise par le notaire et mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner, le caractère incomplet de cette adresse ne lui étant pas imputable. Elle avait en outre considéré que les acquéreurs, informés au moins en novembre 2020 de l’existence de la décision de préemption, disposaient de toute latitude pour exercer un recours effectif à compter de cette date.
La Cour de cassation censure cette analyse au double visa de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et des articles L. 143-3, L. 143-13 et R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime. La solution est énoncée dans les termes suivants : « La lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constituant pas une notification régulière au sens de l’article R. 143-6 précité, le délai de six mois, prévu par l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, pour contester la décision de préemption, ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence d’une décision de préemption par un autre moyen. »
La portée de cette motivation est double. En premier lieu, la Cour refuse de faire peser sur la SAFER une obligation de résultat quant à la délivrance effective du pli, mais elle sanctionne l’irrégularité de la notification lorsque l’inexactitude ou l’incomplétude des informations utilisées a empêché sa présentation au destinataire. En second lieu, elle écarte expressément l’argument selon lequel la connaissance acquise par d’autres voies de l’existence de la décision de préemption pourrait suppléer l’absence de notification régulière. La notification individuelle est, en elle-même, la condition du déclenchement du délai de forclusion. Aucun autre mode d’information, si certain soit-il, ne peut s’y substituer.
Cette solution s’articule avec celle dégagée par un arrêt antérieur du 19 mars 2026, aux termes duquel le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé, à peine de nullité de plein droit de la décision de préemption, ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire, en application de l’article R. 141-2-1 du code rural et de la pêche maritime, une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-22.301, publié au Bulletin). Ainsi, l’obligation d’information qui pèse sur le notaire, premier maillon de la chaîne, conditionne la régularité de la notification faite par la SAFER, laquelle détermine à son tour le déclenchement du délai de recours de l’acquéreur.
II. La portée contentieuse de la solution et la consolidation du droit au recours effectif
A. L’articulation du délai de forclusion et du droit d’accès au juge
Le délai de six mois institué par l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime répond à un impératif de sécurité juridique. Il permet aux opérations de préemption et de rétrocession de se dérouler dans un cadre temporel stable, sans que la menace d’une contestation ne pèse indéfiniment sur les parties. Aux termes de ce texte, à moins que ne soit mis en cause le respect des objectifs définis à l’article L. 143-2, sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les SAFER, intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques (article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime).
La fixation d’un délai de forclusion n’est pas, en elle-même, contraire au droit d’accès au juge. La Cour européenne des droits de l’homme admet que les États puissent réglementer les conditions de recevabilité des recours, pourvu que ces limitations ne restreignent pas l’accès ouvert à l’individu d’une manière ou à un point tel que le droit s’en trouve atteint dans sa substance même. Encore faut-il que les intéressés aient pu avoir effectivement connaissance de la décision qu’ils entendent contester, et que le délai qui leur est imparti pour agir soit raisonnable. L’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales garantit à toute personne le droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil (article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales).
La troisième chambre civile, en visant expressément l’article 6, § 1, de la Convention, inscrit sa décision dans le cadre du contrôle de conventionnalité. Elle fait application d’une méthode d’interprétation qui subordonne l’opposabilité des délais de forclusion à l’accomplissement effectif des formalités destinées à garantir l’information de l’intéressé. Ce raisonnement n’est pas isolé dans la jurisprudence de la Cour de cassation. La première chambre civile, par un arrêt du 13 octobre 1998, avait déjà jugé que la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls (Civ. 1re, 13 octobre 1998, n° 96-21.485, publié au Bulletin), consacrant ainsi la possibilité pour le juge de moduler l’application des règles formelles au regard des circonstances de l’espèce.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a récemment rappelé, dans un avis du 12 décembre 2024, que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande (Civ. 3e, 12 décembre 2024, avis n° 24-70.007, publié). Cette exigence de précision dans l’acte qui conditionne l’exercice d’une voie de droit trouve un écho direct dans l’arrêt commenté du 9 juillet 2026 : dans les deux cas, la Cour subordonne l’opposabilité d’un mécanisme procédural à la régularité substantielle de l’acte qui le déclenche.
B. La consolidation prétorienne des garanties procédurales
L’arrêt du 9 juillet 2026 ne se borne pas à sanctionner l’irrégularité formelle d’une notification. Il énonce une règle de principe qui s’applique indépendamment de l’absence de faute de la SAFER dans l’irrégularité constatée. La cour d’appel avait pourtant relevé que le caractère incomplet de l’adresse des acquéreurs n’était pas imputable à la SAFER, qui ne pouvait pas disposer de cette information par nature déclarative. Ce motif est tenu en échec par la Cour de cassation : l’absence de faute de l’expéditeur est indifférente. Seule compte l’effectivité de l’information délivrée au destinataire.
Cette approche, centrée sur le destinataire de l’acte plutôt que sur l’auteur de la notification, est conforme à la logique protectrice qui inspire le droit de la préemption. L’acquéreur évincé, qui subit l’éviction sans avoir commis de faute, doit pouvoir bénéficier d’une information personnelle effective avant que ne commence à courir contre lui le délai de forclusion de six mois. L’article L. 143-13 du code rural organise un délai préfix particulièrement bref, eu égard à la complexité des questions soulevées par une décision de préemption. La rigueur de ce délai n’est acceptable, au regard du droit au recours effectif, qu’à la condition que l’acquéreur évincé ait été mis en mesure d’en connaître le point de départ avec certitude.
L’espèce soumise à la troisième chambre civile illustre la complexité des situations que peut engendrer une notification irrégulière. En l’occurrence, les acquéreurs, après avoir été évincés par la préemption partielle de la SAFER, avaient accepté d’acquérir une partie du bien divisé, puis s’étaient portés candidats à l’attribution de la seconde parcelle. Ce n’est qu’en apprenant que cette seconde parcelle avait été attribuée à un autre candidat qu’ils avaient engagé leur action en annulation. Cette chronologie, qui explique le délai écoulé entre l’affichage en mairie et l’introduction de l’instance, témoigne de la nécessité de ne pas faire courir la forclusion aussi longtemps que l’acquéreur évincé n’a pas été personnellement et régulièrement informé de la décision qu’il entend contester. La connaissance indirecte ou partielle de l’existence d’une préemption ne saurait se substituer à la notification individuelle, seule à même de garantir que l’intéressé dispose de tous les éléments nécessaires à l’exercice éclairé de ses droits.
En pratique, la solution retenue impose aux SAFER une vigilance accrue dans la vérification des adresses communiquées par les notaires, et aux notaires une rigueur renforcée dans l’établissement des déclarations d’intention d’aliéner. L’information relative au domicile de l’acquéreur évincé, qui pouvait apparaître comme une formalité secondaire, devient un élément déterminant de la régularité de la procédure de préemption. La moindre inexactitude dans l’adresse de notification, si elle empêche la présentation du pli, peut avoir pour conséquence de rendre la forclusion inopposable à l’acquéreur évincé, et ce pour une durée indéterminée. Cette perspective, qui peut sembler sévère pour les SAFER, est le corollaire nécessaire de la puissance qui leur est conférée par le droit de préemption.
La Cour de cassation consolide ainsi un édifice prétorien protecteur qui s’est construit par étapes. En 2013, elle posait le principe selon lequel le délai de forclusion ne peut courir sans notification individuelle régulière. En mars 2026, elle précisait que le délai imparti à la SAFER elle-même pour notifier sa décision ne commence à courir qu’à réception d’informations complètes et exactes de la part du notaire. En juillet 2026, elle détermine les conséquences d’une notification irrégulière sur le délai de recours de l’acquéreur : le délai ne court pas, et la connaissance acquise par d’autres moyens est sans incidence.
Cette construction jurisprudentielle invite à une réflexion plus large sur la répartition des risques entre les acteurs de la chaîne de notification. Le notaire, tenu de transmettre des informations complètes et exactes à la SAFER, voit sa responsabilité potentiellement engagée si l’inexactitude ou l’incomplétude de ses déclarations conduit à l’irrégularité de la notification et, partant, à l’inopposabilité de la forclusion. La SAFER, qui supporte le risque de l’irrégularité quant à l’opposabilité du délai de recours, dispose d’un intérêt évident à vérifier l’exactitude des informations transmises par le notaire avant de procéder à la notification. L’acquéreur évincé, enfin, bénéficie d’une protection renforcée qui, sans lui conférer un droit à l’absence de préemption, lui garantit un accès effectif au juge pour en contester la régularité.
Le droit de l’immobilier, dans sa dimension rurale et agricole, se trouve ainsi enrichi d’une solution qui concilie les impératifs de sécurité juridique et les exigences du procès équitable. La troisième chambre civile, sans remettre en cause le mécanisme de la préemption, en améliore la légitimité procédurale en subordonnant son opposabilité définitive au respect effectif des droits de la défense. L’arrêt du 9 juillet 2026 constitue, à cet égard, une pierre angulaire du contentieux de la préemption.
Par ailleurs, la solution retenue invite à un réexamen des pratiques notariales en matière de déclaration d’intention d’aliéner. La mention du domicile exact de l’acquéreur, loin de constituer une simple formalité administrative, conditionne désormais l’opposabilité de la forclusion. Une déclaration incomplète ou erronée quant à l’adresse du candidat acquéreur expose le notaire à un risque de mise en cause, et la SAFER à l’inopposabilité du délai de six mois. Cette responsabilisation en cascade des intervenants à l’acte de vente, si elle alourdit les obligations de chacun, renforce en définitive la sécurité juridique de l’ensemble du processus de préemption.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 apporte une clarification essentielle aux règles qui gouvernent le contentieux de la préemption. Il énonce que la notification irrégulière de la décision de préemption à l’acquéreur évincé — parce que fondée sur des informations inexactes ou incomplètes n’ayant pas permis la présentation du pli — fait obstacle au déclenchement du délai de forclusion de six mois, sans que la connaissance acquise par d’autres canaux puisse y suppléer. La solution s’impose avec la force du visa de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, dont la Cour fait une application directe et combinée avec les dispositions du code rural. La portée pratique de l’arrêt est considérable, tant pour les acquéreurs évincés, désormais mieux protégés, que pour les notaires et les SAFER, dont les obligations d’information et de vérification s’en trouvent renforcées. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en consolidant par touches successives les garanties procédurales de l’acquéreur évincé, contribue à l’équilibre du droit de la préemption, entre puissance unilatérale de l’opérateur foncier et effectivité des droits de la défense.
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