I. Le contrôle de proportionnalité de la saisie immobilière au cœur de l’office du juge de l’exécution
A. Le fondement textuel et conventionnel du contrôle
La saisie immobilière constitue la mesure d’exécution forcée la plus radicale dont dispose un créancier, puisqu’elle tend à la vente de l’immeuble de son débiteur. Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut y procéder dans les conditions fixées par le livre III de ce code. Ce pouvoir ne saurait toutefois être exercé sans limite, ainsi qu’en témoigne la lettre de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, lequel énonce que « le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation ». La proportionnalité apparaît ainsi comme un principe matriciel du droit des voies d’exécution, qui irrigue l’ensemble des mesures, conservatoires ou d’exécution forcée, sans distinction de nature.
Cette exigence de proportionnalité se double d’un pouvoir de sanction reconnu au juge de l’exécution par l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel « le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie ». Ce texte confère au juge un double pouvoir, d’une part curatif, par la mainlevée de la mesure irrégulière, d’autre part indemnitaire, par l’allocation de dommages-intérêts au profit du débiteur victime d’un abus. Or, la deuxième chambre civile a rattaché ce dispositif interne au droit au respect des biens garanti par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Dans son arrêt du 21 mai 2026 (n° 23-10.643, arrêt n° 510 FS-B, publié au Bulletin), la Cour de cassation rappelle que la Cour européenne des droits de l’homme juge que ce texte contient trois règles distinctes, dont « la première, d’ordre général, énonce le principe du respect de la propriété » (Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-10.643, citant CEDH, 23 septembre 1982, Sporrong et Lönnroth c. Suède, n° 7151/75, § 61).
La jurisprudence de la Cour européenne soumet en outre la privation de propriété à un rapport de proportionnalité raisonnable, au sens où « il doit exister un rapport de proportionnalité raisonnable entre les moyens employés et le but recherché » (CEDH, 25 juillet 2013, Rousk c. Suède, n° 27183/04, § 109, 112 et 113, cité par Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-10.643). L’arrêt Rousk, auquel la Cour de cassation se réfère expressément, enseigne en outre que l’équilibre requis ne sera pas atteint « si la personne concernée a dû supporter une charge individuelle et excessive », ce qui fait de la charge pesant sur le débiteur le critère ultime du contrôle. La haute juridiction n’a pas attendu cette dernière décision pour tirer les conséquences de ces principes dans le contentieux de la saisie immobilière. Dans un arrêt du 17 mai 2023 (n° 21-16.167, publié au Bulletin), la deuxième chambre civile a en effet jugé que « si la vente aux enchères de la propriété d’un débiteur, qui constitue une ingérence dans le droit au respect des biens de celui-ci, poursuit un but légitime d’utilité publique, à savoir la satisfaction des créances pécuniaires de son créancier, cette ingérence doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu » (Civ. 2e, 17 mai 2023, n° 21-16.167).
La même décision rappelle que « toute mesure privant une personne de sa propriété » doit respecter un « rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé » (CEDH, 5 novembre 2009, K. Axte c. Grèce, n° 44769/07, § 34 et 35, cité par Civ. 2e, 17 mai 2023, n° 21-16.167). Le contrôle du juge de l’exécution se trouve ainsi placé à la confluence du droit interne des voies d’exécution et de la protection conventionnelle de la propriété, laquelle englobe également, selon l’article 8 de la Convention, le droit au respect du domicile du débiteur lorsque le bien saisi constitue son logement. A cet égard, l’article L. 111-1 du code des procédures civiles d’exécution rappelle le principe selon lequel « tout créancier peut, dans les conditions prévues par la loi, contraindre son débiteur défaillant à exécuter ses obligations à son égard », principe dont l’effectivité suppose que la mesure choisie demeure proportionnée au montant de la créance poursuivie, sans jamais méconnaître les garanties procédurales propres à la matière.
B. L’arrêt du 21 mai 2026 : le dépassement de la seule comparaison des valeurs
L’arrêt rendu par la deuxième chambre civile le 21 mai 2026 (n° 23-10.643, arrêt n° 510 FS-B, publié au Bulletin) apporte une clarification décisive sur l’étendue du contrôle de proportionnalité. En l’espèce, une banque avait consenti, par acte authentique du 26 mars 2008, deux prêts destinés à l’acquisition d’un bien immobilier, puis avait fait délivrer aux emprunteurs, les 3 et 4 avril 2019, des commandements de payer valant saisie immobilière sur le fondement de l’acte notarié, valant titre exécutoire au sens de l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution. Les emprunteurs avaient au préalable bénéficié de deux suspensions du paiement des échéances, ordonnées par deux jugements d’un tribunal d’instance les 9 septembre 2014 et 20 juin 2016, circonstance qui illustre la fragilité de leur situation financière. Par jugement du 8 juillet 2021, le juge de l’exécution avait fixé la créance de la banque à la somme de 166 342,09 euros et autorisé la vente amiable du bien, tandis que la cour d’appel de Nancy, par arrêt du 27 janvier 2022, avait prononcé la mainlevée de la mesure de saisie pour disproportion (cf. Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-10.643).
La cour d’appel s’était fondée sur la seule comparaison entre le montant des échéances impayées, évalué à 2 463,21 euros selon le décompte de la banque arrêté au 22 février 2019 et à 11 723,76 euros selon le débiteur à la date de l’assignation, et la valeur de l’immeuble, déterminée à hauteur de 180 000 euros. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et des articles L. 111-1, L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution. Elle énonce que « le juge de l’exécution, pour apprécier le caractère disproportionné et partant abusif de la saisie immobilière, ne peut se borner à comparer la valeur de la créance poursuivie et celle du bien objet de la mesure d’exécution, mais doit s’assurer, en prenant notamment en compte l’ensemble des éléments propres à la situation du débiteur et en envisageant les autres possibilités de recouvrement plus appropriées et moins intrusives à la disposition du créancier, que cette mesure d’exécution ménage un juste équilibre entre les différents intérêts en jeu » (Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-10.643).
La censure est d’autant plus nette que la cour d’appel s’était prononcée « par des motifs impropres à établir la disproportion de la saisie, tirés de la seule comparaison de la valeur du bien saisi et de celle de la créance » (n° 21 du même arrêt). En conséquence, la simple proportion entre le montant de la créance et la valeur du bien ne suffit ni à justifier la mainlevée, ni à l’exclure : le juge doit procéder à une appréciation concrète et globale de la situation du débiteur. Cette exigence trouve son inspiration dans la jurisprudence européenne, singulièrement dans l’arrêt Vaskrsić c. Slovénie du 25 avril 2017 (n° 31371/12, § 82 et 83), cité par la haute juridiction, selon lequel, « compte tenu de l’importance primordiale de la mesure d’exécution prise à l’encontre du bien du requérant, qui était également son domicile, et de la disproportion manifeste entre cette mesure et le montant de la dette qu’elle visait à recouvrer, les autorités étaient tenues de tenir compte avec soin et de manière explicite d’autres solutions appropriées mais moins intrusives » (Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-10.643).
La technique de cassation retenue par la haute juridiction précise enfin le périmètre du contrôle. La Cour de cassation n’annule en effet l’arrêt d’appel qu’en ce qu’il prononce la mainlevée de la mesure de saisie pour disproportion, tout en renvoyant l’affaire devant la cour d’appel de Nancy autrement composée, ce qui laisse à la juridiction de renvoi le soin de procéder à l’appréciation concrète du juste équilibre sur la base des éléments recueillis. Cette cassation partielle manifeste que le contrôle de proportionnalité n’opère pas comme un préalable à la validité de la saisie, mais comme un instrument d’appréciation de la mesure dont le juge de l’exécution est saisi à l’occasion de l’audience d’orientation ou d’une contestation formée par le débiteur.
La portée de l’arrêt du 21 mai 2026 doit par ailleurs être appréciée au regard de la protection conférée à la créance elle-même. La Cour de cassation rappelle en effet que « une créance peut constituer un bien au sens de l’article 1er du Protocole n° 1 si elle est suffisamment établie pour être exigible » (CEDH, 9 décembre 1994, Stran Greek Refineries et Stratis Andreadis c. Grèce, n° 13427/87, § 59, cité par Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-10.643), de sorte que l’impossibilité d’obtenir l’exécution d’une telle créance constitue elle-même une ingérence dans le droit au respect des biens du créancier, comme l’a jugé la Cour européenne dans l’arrêt Bourdov c. Russie du 7 mai 2002 (n° 59498/00, § 40). Le contrôle de proportionnalité apparaît dès lors comme la recherche d’un point d’équilibre entre deux droits patrimoniaux concurremment protégés, celui du créancier et celui du débiteur, et non comme un instrument unilatéral de protection de ce dernier, ce que confirme la référence faite par la haute juridiction à la satisfaction des « différents intérêts en jeu ».
II. Les conditions de mise en œuvre et les limites du contrôle de proportionnalité
A. La charge de la preuve et les instruments procéduraux du débiteur
La question de la charge de la preuve du caractère disproportionné de la saisie a été tranchée de longue date par la deuxième chambre civile, dans un sens défavorable au débiteur saisi. Dans un arrêt du 1er février 2018 (n° 16-26.679), la Cour de cassation a ainsi jugé, après avoir rappelé le contenu des articles L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, qu’« il appartenait au débiteur saisi d’établir que la mesure excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation » (Civ. 2e, 1er février 2018, n° 16-26.679). La simple affirmation du caractère excessif de la mesure, dénuée d’éléments de preuve, ne suffit donc pas à justifier la mainlevée de la saisie, le juge n’ayant pas à suppléer la carence du débiteur dans l’administration de la preuve qui lui incombe.
Cette répartition de la charge de la preuve demeure pleinement d’actualité après l’arrêt du 21 mai 2026, lequel substitue à la comparaison arithmétique des valeurs une appréciation globale, sans pour autant décharger le débiteur de son obligation probatoire. Par ailleurs, le débiteur dispose d’instruments procéduraux spécifiques dont l’office du juge de l’exécution encadre l’usage. L’avis rendu par la deuxième chambre civile le 20 novembre 2025 (n° 25-70.011, publié au Bulletin) précise ainsi, à propos des créances déclarées à l’occasion d’une procédure de saisie immobilière poursuivie par une caisse de crédit agricole mutuel, que le créancier poursuivant peut déclarer une autre créance que celle visée au commandement de payer, mais que « le juge de l’exécution a toujours la faculté de rechercher d’office si une fraude aux droits du débiteur ou des autres créanciers est caractérisée à l’encontre du créancier poursuivant, et dans l’affirmative, le juge est alors tenu de prononcer la nullité du commandement » (Civ. 2e, avis du 20 novembre 2025, n° 25-70.011).
Le même avis ajoute que, « sur la contestation du débiteur qui invoquerait un abus de droit, le juge, s’il estime cet abus de droit constitué, doit ordonner la mainlevée de la saisie sur le fondement de l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution » (n° 8 du même avis). Or, c’est précisément sur ce fondement que se greffe désormais le contrôle de proportionnalité, le caractère disproportionné de la saisie étant assimilé à un abus au sens de ce texte. Le débiteur qui conteste la saisie sur ce terrain doit néanmoins respecter le cadre procédural rigoureux de la saisie immobilière, rappelé par l’arrêt du 21 novembre 2024 (n° 22-12.499, publié au Bulletin), selon lequel « la procédure de saisie immobilière, engagée par la délivrance d’un commandement de payer valant saisie, se poursuit par l’assignation délivrée au débiteur par le créancier à une audience d’orientation au cours de laquelle le juge de l’exécution connaît, sauf exceptions, de l’ensemble des contestations qui s’élèvent à l’occasion de la procédure et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement » (Civ. 2e, 21 novembre 2024, n° 22-12.499).
Cette règle, qui réserve à l’audience d’orientation l’examen des contestations formées par le débiteur, ne méconnaît pas le droit à un procès équitable garanti par l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, dès lors que l’examen des demandes est seulement différé jusqu’à cette audience, dans la limite des délais légaux (cf. Civ. 2e, 21 novembre 2024, n° 22-12.499). Le débiteur qui entend invoquer la disproportion de la saisie a donc tout intérêt à articuler ses moyens dès l’audience d’orientation, à charge pour lui de rassembler les éléments propres à établir l’existence d’autres possibilités de recouvrement à la disposition du créancier ou l’atteinte excessive portée à sa situation personnelle. A défaut, la décision d’irrecevabilité rendue avant l’expiration du délai imparti au créancier pour assigner ne fait toutefois pas obstacle à ce que les contestations soient à nouveau formées lors de l’audience d’orientation, ainsi que le précise la même jurisprudence.
B. Les limites procédurales du contrôle et la portée pratique de la jurisprudence
Le contrôle de proportionnalité ne saurait conduire à neutraliser les règles processuelles qui garantissent la sécurité de la procédure de saisie immobilière. La deuxième chambre civile a ainsi rappelé, dans un arrêt du 6 mars 2025 (n° 22-12.742, publié au Bulletin), que « la nullité du commandement de payer valant saisie atteint tous les actes de la procédure qu’il engage » et que « la contestation de la validité du commandement de payer valant saisie immobilière soulevée après l’assignation par le créancier poursuivant constitue une exception de procédure devant être soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir » (Civ. 2e, 6 mars 2025, n° 22-12.742). Le débiteur qui négligerait ce formalisme s’expose donc à l’irrecevabilité de ses contestations, quand bien même la mesure serait objectivement disproportionnée, la Cour de cassation veillant à la sanction des irrégularités du commandement tout en cantonnant leur invocation à un stade précis de la procédure.
De même, la Cour de cassation veille au respect des compétences spécifiques instituées par le code des procédures civiles d’exécution. Dans un arrêt du 16 avril 2026 (n° 23-18.247), elle rappelle, au visa de l’article R. 121-22 de ce code, que « lorsqu’est formée une demande de sursis à exécution sur son fondement, le premier président de la cour d’appel dispose d’une compétence exclusive pour statuer sur cette demande, à laquelle est attaché un effet suspensif de plein droit de l’exécution des poursuites lorsque la décision attaquée n’a pas remis en cause leur continuation » (Civ. 2e, 16 avril 2026, n° 23-18.247). La cour d’appel ne saurait, sans excéder ses pouvoirs, se prononcer elle-même sur une telle demande, alors que la saisie du premier président emporte suspension des poursuites jusqu’au prononcé de son ordonnance, et que la décision déclarant irrecevable la demande de suspension doit être cassée lorsqu’elle méconnaît cette compétence exclusive.
La jurisprudence ainsi dessinée offre aux praticiens un cadre d’analyse renouvelé. Pour le créancier poursuivant, l’arrêt du 21 mai 2026 signifie que la seule détention d’un titre exécutoire notarié ne suffit plus à légitimer une saisie immobilière lorsque le rapport entre la créance et la valeur du bien est manifestement déséquilibré : la banque devra, le cas échéant, justifier des diligences accomplies pour recouvrer sa créance par des voies moins intrusives, telles que la saisie-attribution des comptes bancaires ou la saisie-vente des meubles. Pour le débiteur saisi, la démonstration du caractère disproportionné suppose désormais la réunion d’éléments concrets, tenant à sa situation personnelle et familiale, à la valeur du bien, à l’importance de la créance réellement exigible et à l’existence de mesures alternatives à la disposition du créancier, éléments qui devront être produits dès l’audience d’orientation pour être efficacement débattus.
En définitive, la portée de l’arrêt du 21 mai 2026 dépasse le seul contentieux de la mainlevée. En écartant la comparaison abstraite des valeurs au profit d’un contrôle concret du juste équilibre, la deuxième chambre civile impose au juge de l’exécution une appréciation globale de la mesure, conforme aux exigences de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, telle qu’interprétée par la Cour européenne des droits de l’homme. Des lors, la saisie immobilière ne se réduit plus à une opération arithmétique : elle devient une mesure dont la légitimité se mesure à l’aune de la situation réelle du débiteur et des alternatives de recouvrement, dans le respect des garanties procédurales propres à la matière, telles qu’elles résultent des articles R. 311-5, R. 322-15 et R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution régissant l’audience d’orientation et la fixation de la créance du poursuivant.
Conclusion
La jurisprudence de la deuxième chambre civile, couronnée par l’arrêt du 21 mai 2026 (n° 23-10.643), consacre un contrôle de proportionnalité de la saisie immobilière fondé sur la recherche d’un juste équilibre entre les droits du créancier et ceux du débiteur. Le juge de l’exécution ne peut se borner à comparer le montant de la créance et la valeur du bien saisi : il doit prendre en considération l’ensemble des éléments propres à la situation du débiteur et les autres possibilités de recouvrement à la disposition du créancier, dans le respect de la charge de la preuve et des règles procédurales de l’audience d’orientation. Cette évolution, nourrie de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, invite les débiteurs saisis à une défense construite sur des éléments concrets et les créanciers à un usage mesuré de la voie de l’exécution immobilière. Les particuliers confrontés à une saisie immobilière ou à une vente aux enchères de leur bien peuvent utilement solliciter les conseils d’un avocat en vente aux enchères immobilières à Paris, afin d’apprécier les chances de faire valoir le caractère disproportionné de la mesure engagée à leur encontre et d’organiser, le cas échéant, les voies de contestation dans les délais imposés par la procédure. La défense d’un débiteur saisi gagne ainsi à être anticipée dès la signification du commandement de payer valant saisie, l’audience d’orientation constituant le moment décisif pour présenter les éléments de nature à démontrer l’absence de juste équilibre entre les intérêts en présence.
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