I. Le droit de reprise du bailleur : le cadre légal de la faculté de refuser le renouvellement du bail
A. Les hypothèses de reprise : la reprise pour habiter, la reprise pour construire ou reconstruire et l’offre d’un local de remplacement
Le statut des baux commerciaux consacre au bailleur une faculté de mettre fin au bail à son échéance en refusant le renouvellement sollicité par le preneur, sans être tenu au paiement d’aucune indemnité lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime ou lorsqu’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou encore qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état, ainsi que le prévoit l’article L. 145-17 du code de commerce. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, au cours des années 2023 à 2026, précisé à plusieurs reprises les conditions dans lesquelles cette faculté peut être exercée, la reprise devant s’entendre d’une manifestation de volonté du bailleur de récupérer la jouissance des locaux pour un motif déterminé, qu’il s’agisse d’y habiter lui-même, de faire occuper les lieux par un proche ou de procéder à des travaux de construction ou de reconstruction.
Le législateur a en effet organisé, à l’article L. 145-18 du code de commerce, un droit de reprise fondé sur un projet de construction ou de reconstruction de l’immeuble existant, assorti d’une charge indemnitaire : le bailleur qui refuse le renouvellement pour ce motif doit payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du même code, sauf à offrir au preneur un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent. Cette alternative, qui constitue la contrepartie de la dépossession du commerçant, a été examinée par la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 19 juin 2025, au pourvoi n° 23-21.372, relatif à un congé pour construire ou reconstruire délivré par une société civile immobilière à sa locataire à effet de la fin d’une période triennale : la Cour de cassation a alors énoncé que « la déclaration de reprise du bailleur fondée sur l’article L. 145-18 du code de commerce était présumée sincère et que ce dernier n’était pas tenu d’obtenir préalablement à la délivrance d’un tel congé un permis de construire ».
La solution ainsi retenue présente une double portée pratique pour les praticiens du droit des baux commerciaux. En premier lieu, la présomption de sincérité dont bénéficie la déclaration de reprise dispense le bailleur de rapporter la preuve préalable de la réalité de son projet au jour de la délivrance du congé, ce qui le protège contre une contestation fondée sur l’absence d’autorisation administrative. En second lieu, l’absence d’exigence de permis de construire antérieur à la délivrance du congé laisse au bailleur la liberté de séquencer son projet immobilier, le contrôle juridictionnel s’opérant au stade de l’appréciation de l’intention réelle de démolir et de reconstruire. A cet égard, dans cette même espèce, la haute juridiction a admis que le juge du fond pouvait se fonder sur des éléments postérieurs au congé pour vérifier la réalité du projet, en retenant qu’« ayant pu tenir compte d’éléments extrinsèques et postérieurs au congé et sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, elle a souverainement déduit de l’ensemble de ses constatations que la bailleresse avait l’intention de démolir l’immeuble pour le reconstruire ».
La reprise pour habiter, consacrée par l’article L. 145-17 du code de commerce, répond à une logique différente, dans la mesure où elle suppose que le bailleur exerce une occupation personnelle des locaux ou les destine à l’habitation de ses proches. La jurisprudence impose dès lors au juge de vérifier le caractère réel et sérieux de la décision de reprise, sans que le preneur ait à démontrer l’existence d’une fraude, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé dans le cadre du droit commun des congés pour reprise en relevant, au pourvoi n° 22-22.735, qu’« ayant ainsi vérifié que la volonté de la bailleresse, exprimée dans le congé, de reprendre le logement pour le faire habiter, était réelle, sérieuse et légitime, a par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de valider le congé » (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 22-22.735, lien officiel). La transposition de cette exigence au bail commercial impose au bailleur d’énoncer avec précision le motif de sa reprise et l’identité du bénéficiaire de l’occupation projetée, la Cour ayant par ailleurs rappelé, à propos des congés aux fins de reprise, que le congé doit indiquer à peine de nullité les mentions relatives au bénéficiaire (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-22.237, lien officiel), exigence transposable par analogie aux hypothèses de reprise pour habitation des locaux commerciaux mixtes.
La reprise peut en outre être partielle ou temporaire, le propriétaire disposant de la faculté de différer le renouvellement du bail pendant une durée maximum de trois ans lorsqu’il se propose de surélever l’immeuble et que cette surélévation rend nécessaire l’éviction temporaire du locataire, moyennant une indemnité égale au préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer, conformément à l’article L. 145-21 du code de commerce. Cette hypothèse, distincte de la reprise définitive pour habiter ou pour reconstruire, illustre la plasticité du droit de reprise du bailleur, dont l’exercice s’articule autour de la notion de besoin légitime du propriétaire et d’un strict encadrement de l’indemnisation du preneur évincé.
B. Les conditions de forme du congé et l’appréciation du caractère réel et sérieux de l’intention de reprise
L’exercice du droit de reprise demeure subordonné au respect des règles générales du congé édictées par l’article L. 145-9 du code de commerce, aux termes duquel les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, le congé devant être donné par acte extrajudiciaire et préciser, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné, ainsi que l’indication selon laquelle le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. La troisième chambre civile a rappelé le sort de ces prescriptions formelles dans un arrêt du 16 mars 2023, au pourvoi n° 21-22.240, en jugeant que le congé adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est régulier s’il est présenté par les services postaux au destinataire avant l’expiration du délai, peu important la date de réception, l’arrêt publié au Bulletin ayant ainsi admis la validité d’un congé expédié le dernier jour du délai de six mois (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-22.240, FS-B).
Au-delà de ces exigences formelles, le contrôle du juge porte sur la réalité et le sérieux de l’intention du bailleur, dont la sincérité s’apprécie au regard des circonstances de l’espèce. La présomption de sincérité de la déclaration de reprise fondée sur l’article L. 145-18 du code de commerce, consacrée par l’arrêt n° 23-21.372 du 19 juin 2025, n’est toutefois pas irréfragable : elle peut être combattue par le preneur qui démontre que le projet invoqué ne correspond pas à une opération de construction ou de reconstruction, mais à une simple transformation de l’immeuble. La frontière entre reconstruction et simple réhabilitation a précisément fait l’objet d’une décision du 18 septembre 2025, au pourvoi n° 24-15.336, dans laquelle la bailleresse, invoquant la dangerosité des locaux et la nécessité d’une reconstruction complète, avait notifié un congé avec refus de renouvellement sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction : la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « les désordres présentés par les lieux loués n’étaient pas assimilables à la perte de la chose, dès lors que plusieurs bâtiments étaient donnés à bail et que seul l’un d’entre eux présentait des dégradations importantes » et que la bailleresse « ne justifiait d’aucun des motifs prévus à l’article L. 145-17 du code de commerce, était redevable d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-15.336).
La solution de l’arrêt n° 24-15.336 démontre que la charge de la preuve du motif de reprise pèse sur le bailleur, qui doit établir que l’immeuble ne peut plus être occupé sans danger ou que son projet relève bien de la construction ou de la reconstruction au sens de l’article L. 145-18 du code de commerce. En conséquence, la haute juridiction a rappelé, dans cette espèce, les conditions de forme de la mise en œuvre d’un congé sans offre d’indemnité d’éviction fondé sur un motif grave et légitime, en approuvant la cour d’appel d’avoir retenu que la bailleresse n’avait pas satisfait à ces conditions « ne justifiant pas avoir préalablement mis en demeure le preneur par acte extrajudiciaire de cesser l’inexécution invoquée en reproduisant les termes de l’article L. 145-27 du code de commerce avant la délivrance du congé ». Or, une telle mise en demeure préalable constitue une condition substantielle de la validité du congé sans offre d’indemnité, de sorte que son absence prive le refus de renouvellement de tout effet exonératoire et fait naître au profit du preneur le droit à l’indemnité d’éviction.
Enfin, la reprise suppose que le preneur ait lui-même qualité pour prétendre au statut des baux commerciaux et, partant, au droit au renouvellement ou à l’indemnité d’éviction, l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés conditionnant ce droit. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 19 mars 2026, au pourvoi n° 24-16.581, qu’« Ayant retenu, à bon droit, que le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux », la cour d’appel avait pu déduire que le locataire bénéficiait du statut pour un lot non immatriculé dès lors que les locaux formaient une unité d’exploitation unique et indivisible (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581, lien officiel). Cette exigence d’immatriculation, expressément rappelée au visa des articles L. 145-1, L. 145-8 et L. 145-17 du code de commerce, confirme que le droit de reprise du bailleur ne peut produire effet qu’à l’égard d’un preneur régulièrement immatriculé au titre de l’activité exercée dans les lieux loués.
II. Le sort du preneur évincé : l’indemnisation de l’éviction et la protection du droit au maintien dans les lieux
A. La liquidation de l’indemnité d’éviction : la valeur marchande du fonds et la charge de la preuve du préjudice
Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail sans pouvoir se prévaloir d’un motif de reprise valable est tenu de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. La troisième chambre civile a précisé les conditions de mise en œuvre de cette charge de la preuve dans un arrêt du 15 juin 2023, au pourvoi n° 22-16.076, dans lequel la bailleresse soutenait que l’éviction n’avait pas entraîné la perte du fonds de commerce, transféré, mais seulement une perte partielle de clientèle et de chiffre d’affaires : la Cour de cassation a rejeté le pourvoi en relevant que « le bailleur ne rapportait pas la preuve, qui lui incombe, que le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, était moindre » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-16.076).
La solution ainsi consacrée révèle que la valeur marchande du fonds constitue le socle de l’indemnité d’éviction, dont le bailleur ne peut s’affranchir qu’en établissant que le préjudice réel est moindre, la simple assertion de la possibilité de transfert du fonds ne suffisant pas. Les juges du fond disposent dès lors d’un pouvoir souverain d’appréciation des éléments économiques, qu’il s’agisse de la perte de clientèle, de la dégradation de l’attractivité du nouvel emplacement ou du chiffre d’affaires réalisé après l’éviction. Par ailleurs, l’indemnité d’éviction ne saurait être réclamée par le preneur lorsque le bail a été résilié à son initiative, l’indemnité ne s’appliquant qu’en cas de refus de renouvellement par le bailleur, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 3 juillet 2025, au pourvoi n° 23-19.274, en énonçant qu’un mandataire liquidateur « ne peut prétendre à une indemnité d’éviction qui ne s’applique qu’en cas de refus de renouvellement du bail par la bailleresse » (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-19.274, lien officiel).
L’arrêt n° 23-19.274 a toutefois apporté une limite essentielle à cette règle en rappelant que le juge ne peut méconnaître l’objet du litige, tel qu’il est déterminé par les prétentions respectives des parties en application de l’article 4 du code de procédure civile : la locataire, qui réclamait la réparation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce imputable aux manquements du bailleur, ne sollicitait pas le paiement d’une indemnité d’éviction au titre d’un défaut de renouvellement, de sorte que la cour d’appel, qui avait modifié l’objet du litige en requalifiant sa demande, a encouru la cassation. Or, cette distinction entre l’indemnité d’éviction et la réparation du préjudice résultant des manquements du bailleur à ses obligations contractuelles commande l’analyse des demandes indemnitaires formées par le preneur évincé, dont l’indemnisation doit être appréciée au regard du fondement juridique exact de chaque chef de préjudice.
La détermination de l’indemnité d’éviction doit par ailleurs tenir compte de l’ensemble des préjudices subis par le preneur, y compris ceux qui résultent de l’impossibilité de poursuivre l’exploitation du fonds pendant la période séparant l’expiration du bail du paiement de l’indemnité. La Cour de cassation a consacré cette exigence dans un arrêt rendu le 25 janvier 2023, au pourvoi n° 21-19.089, publié au Bulletin, dans lequel elle a cassé l’arrêt d’appel qui avait refusé d’indemniser la locataire de la perte de son chiffre d’affaires : la haute juridiction a en effet énoncé que « le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré » et que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089, FS-B).
B. La protection du preneur : le droit au maintien dans les lieux et le contrôle des motifs du refus de renouvellement
Le droit au maintien dans les lieux, consacré par l’article L. 145-28 du code de commerce, constitue la garantie fondamentale du preneur évincé, qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, jusqu’au paiement de cette indemnité, le preneur conservant le droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Cette protection a été appliquée avec rigueur par la jurisprudence, la Cour de cassation ayant rappelé, dans l’arrêt n° 21-19.089 du 25 janvier 2023 précité, que le droit au maintien dans les lieux s’étend jusqu’au paiement effectif de l’indemnité, le preneur pouvant prétendre à la réparation du préjudice résultant de la privation de la possibilité de poursuivre son activité commerciale en cas de manquement du bailleur à ses obligations.
Le contrôle des motifs du refus de renouvellement constitue le pendant de cette protection, le bailleur qui invoque un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant devant en rapporter la preuve, conformément aux exigences de l’article L. 145-17 du code de commerce. La Cour de cassation a précisé les conditions de ce contrôle dans une série d’arrêts rendus le 4 juin 2026, dont l’arrêt n° 25-10.069, relatif à un refus de renouvellement fondé sur l’importance de l’arriéré locatif d’une société exploitant une villa de tourisme endommagée par le cyclone Irma : la haute juridiction a cassé l’arrêt d’appel qui avait déduit de l’ampleur de l’arriéré locatif la gravité et la légitimité du motif de refus de renouvellement, en rappelant qu’« il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » et qu’« il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069, art. 1722 C. civ.).
L’arrêt n° 25-10.069 révèle ainsi que la gravité du motif invoqué par le bailleur ne peut être appréciée indépendamment des manquements de ce dernier : lorsque l’arriéré locatif trouve sa source dans la carence du bailleur à exécuter ses obligations de délivrance et d’entretien, il ne peut servir de fondement à un refus de renouvellement sans indemnité. Or, cette articulation entre l’exception d’inexécution et le contrôle du motif grave et légitime constitue un levier décisif pour le preneur menacé d’éviction, qui peut utilement opposer à la demande de validation du congé l’impossibilité d’exploiter les locaux résultant des manquements du bailleur. Par ailleurs, la haute juridiction a rappelé, dans le même mouvement jurisprudentiel du 4 juin 2026, l’exigence de mise en œuvre effective des règles de procédure civile gouvernant le refus de renouvellement pour motifs graves, l’arrêt n° 24-19.120 du même jour ayant été rendu au visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile : la Cour de cassation y a censuré la cour d’appel qui, pour déclarer recevables les demandes de la locataire, avait dénaturé ses conclusions, alors qu’elles « ne contestaient pas le refus de renouvellement » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120).
La contestation du congé par le preneur demeure en tout état de cause soumise au délai de deux ans édicté par l’article L. 145-9 du code de commerce, le preneur qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction devant saisir le tribunal avant l’expiration de ce délai à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Cette exigence procédurale, rappelée dans chaque congé à peine de nullité, conditionne l’accès du preneur au bénéfice de l’indemnité d’éviction, de sorte que l’absence de saisine du tribunal dans le délai biennal emporte déchéance du droit de contester le refus de renouvellement. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 confirme que l’exercice du droit de reprise du bailleur s’analyse comme un mécanisme d’équilibre : d’un côté, la présomption de sincérité de la déclaration de reprise et la liberté du bailleur d’organiser son projet immobilier ; de l’autre, la protection du preneur, titulaire d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité et d’un droit à la réparation intégrale du préjudice subi.
En définitive, la reprise du local commercial par le bailleur ne peut prospérer qu’à la triple condition d’un motif légalement admis, d’un congé régulier en la forme et d’une intention réelle et sérieuse, dont la sincérité peut être appréciée au regard d’éléments postérieurs à la délivrance du congé. Le preneur évincé conserve, quant à lui, la possibilité de contester le refus de renouvellement dans le délai biennal, d’opposer au bailleur ses propres manquements et d’obtenir une indemnité d’éviction calculée sur la valeur marchande du fonds, sauf preuve contraire du bailleur, sans préjudice de son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité.
Conclusion
Le droit de reprise du bailleur constitue, dans le statut des baux commerciaux, une prérogative d’essence légale dont l’exercice est strictement encadré par les articles L. 145-17 et L. 145-18 du code de commerce, la jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 ayant précisé ses conditions de fond comme ses conditions de forme. La présomption de sincérité de la déclaration de reprise pour construire ou reconstruire, consacrée par l’arrêt n° 23-21.372 du 19 juin 2025, s’accompagne d’un contrôle effectif de la réalité du projet, susceptible d’être établie par des éléments postérieurs au congé, tandis que l’arrêt n° 24-15.336 du 18 septembre 2025 rappelle que le bailleur qui ne justifie d’aucun des motifs prévus à l’article L. 145-17 du code de commerce demeure redevable d’une indemnité d’éviction. En contrepartie, le preneur évincé bénéficie d’une protection substantielle, faite du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité, de la réparation intégrale du préjudice subi et du contrôle des motifs du refus de renouvellement, dont la gravité ne saurait être retenue lorsque l’arriéré locatif trouve sa source dans les manquements du bailleur, ainsi que l’ont rappelé les arrêts des 25 janvier 2023, 3 juillet 2025 et 4 juin 2026. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent tant les bailleurs souhaitant exercer leur droit de reprise que les preneurs contestant un refus de renouvellement, dans la sécurisation de leurs intérêts respectifs.
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