I. La double exigence de l’ordre du jour et du projet de résolution dans la désignation du syndic
A. La convocation et l’ordre du jour, conditions de validité de la délibération de l’assemblée générale
La convocation de l’assemblée générale des copropriétaires est gouvernée par un formalisme dont la portée dépasse la simple information des intéressés. Aux termes de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. L’ordre du jour ne constitue pas une simple énumération indicative, il délimite l’étendue des pouvoirs délibérants de l’assemblée et garantit à chaque copropriétaire la connaissance exacte des décisions qui lui seront soumises.
L’article 13 du même décret énonce en effet que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. La règle est complétée par l’article 11 du décret, qui impose la notification, au plus tard en même temps que l’ordre du jour et pour la validité de la décision, des conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché. La Cour de cassation a fait application de cette exigence dans un arrêt du 12 décembre 2024 (Civ. 3e, n° 22-20.295, courdecassation.fr), en jugeant que la seule mise à disposition de factures ne suffit pas à établir la communication des conditions essentielles d’un contrat d’entretien d’ascenseur lorsque l’assemblée était appelée à approuver ce contrat.
La jurisprudence attache à ces exigences documentaires une sanction directe sur la validité de la délibération. Par un arrêt du 24 novembre 2021 (Civ. 3e, n° 20-22.487, courdecassation.fr), la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait rejeté la demande d’annulation d’une résolution ayant approuvé des travaux de sécurisation alors que les devis de certaines entreprises mises en concurrence n’étaient pas joints aux convocations, au motif que les travaux avaient été exécutés. La Cour a jugé que l’exécution d’une décision d’assemblée générale ne fait pas obstacle à son annulation, consacrant ainsi l’autonomie de la sanction de nullité par rapport au sort matériel de la décision irrégulière. Cette solution vaut tout particulièrement pour les contrats conclus par le syndicat, dont la régularité procède de l’information préalable du copropriétaire.
La même exigence documentaire régit l’approbation des comptes, puisque l’article 11 du décret du 17 mars 1967 prescrit la notification, avec l’ordre du jour, de l’état financier du syndicat et de son compte de gestion général, présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé. Par un arrêt du 6 novembre 2025 (Civ. 3e, n° 23-21.877, courdecassation.fr), rendu le même jour que la décision étudiée, la troisième chambre civile a jugé que des erreurs matérielles affectant le comparatif, fût-il notifié en temps utile, privent les copropriétaires de la possibilité de se prononcer en connaissance de cause et emportent la nullité de la délibération. Cette jurisprudence révèle une conception substantielle de l’information préalable, dont la sanction est attachée à la validité même de la décision prise.
Or, la désignation du syndic n’échappe pas à ce dispositif, bien au contraire. Le 4° du I de l’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour le ou les projets de contrat de syndic, accompagnés de la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965. L’article 21 de la même loi précise que, en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, sans toutefois que cette formalité soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation. Le dispositif combine ainsi une obligation d’information renforcée et un encadrement précis des modalités de la délibération.
L’importance de cette information préalable est telle que la Cour de cassation l’a étendue à l’ensemble des décisions affectant l’usage des parties communes. Dans un arrêt publié au Bulletin du 6 février 2025 (Civ. 3e, n° 23-18.586, courdecassation.fr), elle a relevé qu’à l’appui du projet de résolution portant autorisation de travaux, étaient joints à la convocation à l’assemblée générale les courriers du copropriétaire sollicitant l’autorisation, trois photographies de la terrasse avant travaux, un croquis faisant apparaître l’emplacement de l’ouvrage projeté et deux simulations de l’édicule envisagé. Les juges du fond avaient pu en déduire que les éléments portés à la connaissance des copropriétaires précisaient suffisamment la nature et le lieu d’implantation des travaux projetés, la suffisance de l’information s’appréciant concrètement au regard des documents joints à la convocation.
Par ailleurs, la Cour a rappelé dans cette même décision que, lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n’ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement, et qu’une décision afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant l’ensemble des copropriétaires. La régularité de la délibération procède ainsi d’une double condition, tenant à l’information préalable d’une part et à la composition du corps électoral d’autre part, dont la réunion commande la validité des décisions de l’assemblée générale.
B. La durée du mandat du syndic, élément substantiel du projet de résolution : l’arrêt du 6 novembre 2025
Le contrat de mandat du syndic est régi par l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, aux termes duquel « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic ». La durée ne constitue donc pas une modalité secondaire du contrat, elle en est un élément constitutif, au même titre que la rémunération, et sa détermination conditionne l’engagement du syndicat envers son mandataire. L’article 28 du même décret fixe par ailleurs une limite impérative à cette durée, en disposant que « la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années », sauf dérogations limitativement énumérées, notamment lorsque le syndic a participé à la construction de l’immeuble.
C’est dans ce cadre que la troisième chambre civile a rendu, le 6 novembre 2025, un arrêt de principe publié au Bulletin (Civ. 3e, n° 24-12.526, courdecassation.fr). En l’espèce, une assemblée générale de copropriétaires avait désigné le cabinet de syndic en place pour une durée de cinq mois, alors que le projet de résolution annexé à la convocation prévoyait une durée de douze mois. La cour d’appel avait validé la délibération en retenant que les copropriétaires, dans leur pouvoir souverain d’appréciation, avaient décidé de ne désigner le syndic que pour une durée moindre que celle annoncée.
La Cour de cassation casse l’arrêt au visa des articles 9, 13 et 29 du décret du 17 mars 1967. Elle énonce, en des termes dépourvus d’ambiguïté, qu’« il en résulte qu’est nulle une délibération de l’assemblée générale qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour annexé à la convocation ». La formulation retenue consacre une règle générale, applicable à toute divergence entre la durée annoncée et la durée votée, quelle que soit l’ampleur de la différence et quel que soit le sens de la variation, que la durée retenue soit inférieure ou supérieure à celle annoncée.
La solution s’appuie sur une lecture combinée des textes réglementaires. L’article 9 du décret fait de l’ordre du jour le vecteur de l’information préalable, l’article 13 conditionne la validité de la décision à l’inscription de la question et à la régularité des notifications, tandis que l’article 29 confère à la durée du mandat une importance normative propre. Des lors, la délibération qui s’écarte du projet de résolution notifié excède les limites de l’ordre du jour et encourt la nullité, sans qu’il soit possible de se prévaloir de la liberté de vote des copropriétaires pour couvrir une telle irrégularité.
Cette analyse doit être rapprochée de la jurisprudence relative à la détermination de l’objet des questions inscrites à l’ordre du jour. Par un arrêt du 10 septembre 2020 (Civ. 3e, n° 18-24.350, courdecassation.fr), la Cour de cassation a jugé que l’arrêté des comptes doit faire apparaître la quote-part de chacun des copropriétaires après la répartition des charges et produits de l’exercice pour la soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, et que l’approbation et la répartition des comptes généraux sont des questions indissociables pouvant faire l’objet d’un vote unique. La même logique commande, s’agissant de la désignation du syndic, d’identifier avec précision la portée exacte de la question soumise au vote, la durée du mandat étant indissociable de la désignation elle-même dès lors qu’elle figure dans le projet de résolution notifié.
La haute juridiction avait d’ailleurs déjà eu l’occasion de s’intéresser à la portée d’un ordre du jour mentionnant uniquement la désignation du syndic de copropriété (Civ. 3e, 23 mars 2022, n° 20-23.645, courdecassation.fr). La question de la durée du mandat du syndic désigné se rattache ainsi à l’appréciation du contenu même de la résolution soumise aux copropriétaires, ce qui confirme que toute modification de ce contenu en cours de séance, fût-elle adoptée à l’unanimité, demeure soumise à la règle de correspondance avec l’ordre du jour.
II. Les conséquences pratiques de la nullité de la délibération irrégulière et les limites du pouvoir de l’assemblée
A. L’encadrement jurisprudentiel du pouvoir d’appréciation de l’assemblée générale dans la désignation du syndic
L’arrêt du 6 novembre 2025 s’inscrit dans une série jurisprudentielle qui borne strictement le pouvoir de l’assemblée générale en matière de désignation du syndic. La Cour de cassation a ainsi jugé que les copropriétaires ne peuvent être parties au contrat de mandat du syndic conclu avec le seul syndicat des copropriétaires (Civ. 3e, 9 septembre 2021, n° 20-11.743, courdecassation.fr). Est dès lors nulle la résolution qui prévoit une adhésion individuelle des copropriétaires au contrat de syndic, une telle stipulation méconnaissant la structure légale du mandat telle qu’elle résulte des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La haute juridiction a également rappelé, dans un arrêt du 24 novembre 2021 (Civ. 3e, n° 20-22.487, courdecassation.fr), que la désignation du syndic obéit aux règles de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, sous réserve de la possibilité d’un second vote à la majorité de l’article 24 lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix. En cas de pluralité de candidats, l’assemblée doit se prononcer sur chacune des candidatures dans l’ordre prescrit, et l’irrégularité du vote emporte l’annulation rétroactive de la résolution contestée. La Cour précise dans ce même arrêt que « l’exécution d’une décision d’assemblée générale ne fait pas obstacle à son annulation », de sorte que le syndic ne peut se prévaloir de l’accomplissement de son mandat pour faire obstacle à l’action en nullité.
La portée de cette exigence doit toutefois être distinguée de la sanction attachée à la mise en concurrence des projets de contrat de syndic. Dans un arrêt publié au Bulletin du 3 juin 2021 (Civ. 3e, n° 20-13.269, courdecassation.fr), la troisième chambre civile a jugé qu’« en l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale ». La Cour distingue ainsi les obligations pesant sur les organes préparatoires du syndicat, dont l’inexécution demeure sans effet sur la validité de la délibération, et les règles de convocation et de notification, dont la méconnaissance vicie la délibération elle-même.
Or, la durée du mandat du syndic appartient précisément à cette seconde catégorie. Elle constitue un élément du projet de résolution soumis à l’information préalable des copropriétaires, et sa modification en assemblée affecte la validité de la délibération, au même titre qu’une question non inscrite à l’ordre du jour. L’arrêt du 6 novembre 2025 opère ainsi une synthèse entre l’exigence documentaire de l’article 11 du décret et la règle de correspondance de l’article 13, en faisant de la durée annoncée un élément intangible du projet notifié.
Cette intangibilité s’explique par la fonction du contrat de syndic dans l’administration de la copropriété. Le syndic assure l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, administre l’immeuble et représente le syndicat dans tous les actes civils et en justice, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. La durée de son mandat détermine la stabilité de cette administration et l’étendue de l’engagement contractuel que les copropriétaires sont appelés à ratifier. Un mandat dont la durée serait réduite à cinq mois, comme dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 6 novembre 2025, ne correspond ni à la volonté exprimée dans le projet notifié, ni à l’économie générale de l’information préalable, ce qui justifie la nullité de la délibération.
Par ailleurs, la règle de l’article 28 du décret du 17 mars 1967, qui plafonne à trois années la durée des fonctions du syndic, souligne le caractère encadré de la durée du mandat. La durée n’est pas laissée à la libre appréciation de l’assemblée, elle s’inscrit dans un cadre réglementaire précis, et le projet de résolution notifié constitue le seul support sur lequel les copropriétaires peuvent exprimer leur choix en connaissance de cause. La sanction de la nullité garantit ainsi le respect de la volonté éclairée des copropriétaires, sans laquelle la désignation du syndic serait privée de sa légitimité contractuelle.
B. L’exercice de l’action en contestation et le sort du syndic dont la désignation est annulée
La délibération nulle pour avoir fixé une durée de mandat différente de celle annoncée peut être contestée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, conformément au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Cette action est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants, et la notification doit être réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale, à peine de déchéance pour l’action en contestation. La rigueur de ce délai impose au copropriétaire souhaitant contester une désignation irrégulière une diligence particulière, l’expiration du délai emportant consolidation de la délibération.
L’annulation de la résolution de désignation emporte des conséquences sur la qualité pour agir du syndic au nom du syndicat. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser les conditions dans lesquelles la nullité du mandat du syndic peut être invoquée à l’appui d’une contestation de sa qualité à agir (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 23-17.745, courdecassation.fr). En l’espèce, un copropriétaire contestait la recevabilité de l’action en recouvrement de charges au motif que le mandat du syndic était nul de plein droit à défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour a rejeté le pourvoi en retenant que le copropriétaire, qui n’avait pas agi en annulation de la délibération ayant dispensé le syndic de cette obligation, ne pouvait se prévaloir de cette nullité pour contester la qualité à agir du syndicat.
Cette solution commande une lecture croisée des mécanismes de contestation. La nullité de la désignation du syndic, qu’elle procède d’une irrégularité de la durée du mandat ou de tout autre vice de la délibération, doit être invoquée dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à peine de déchéance. A défaut, la délibération devient définitive et ses effets subsistent, le syndic conservant la qualité pour agir au nom du syndicat malgré l’irrégularité qui aurait pu l’affecter. Par ailleurs, l’annulation de la résolution de désignation prive le syndic de son mandat avec effet rétroactif, ce qui peut conduire à la désignation d’un administrateur provisoire dans les conditions prévues à l’article 47 du décret du 17 mars 1967, lorsque le syndicat se trouve privé de représentant légal (Civ. 3e, 22 juin 2022, n° 21-15.796, courdecassation.fr).
Des lors, la régularité de la convocation et la conformité de la résolution adoptée au projet notifié constituent un enjeu de sécurité juridique majeur pour la vie de la copropriété. Les syndics professionnels sont tenus, lors de la préparation de l’assemblée générale appelée à statuer sur leur désignation ou leur renouvellement, de faire figurer à l’ordre du jour un projet de résolution précis quant à la durée du mandat, et de veiller à ce que la délibération adoptée reproduise fidèlement cette durée. Les copropriétaires, quant à eux, disposent d’un délai contraint pour contester toute délibération irrégulière, et doivent être attentifs à la mention de la durée dans le projet de résolution joint à la convocation.
En pratique, la contestation d’une délibération portant sur la durée du mandat du syndic exige d’identifier le vice propre à la décision attaquée. Si la durée votée diffère de celle annoncée, l’action en nullité peut être fondée sur les articles 9, 13 et 29 du décret du 17 mars 1967, dans les conditions fixées par l’arrêt du 6 novembre 2025. Si la délibération est conforme au projet notifié, elle ne peut en revanche être critiquée au seul motif de la durée retenue, dès lors que celle-ci respecte le plafond de trois années prévu à l’article 28 du même décret. La frontière entre les deux hypothèses commande l’issue du litige, et l’analyse du procès-verbal de l’assemblée générale, au regard du projet de résolution annexé à la convocation, constitue l’opération déterminante pour l’appréciation de la régularité de la désignation.
Enfin, l’arrêt du 6 novembre 2025 présente un intérêt méthodologique pour l’ensemble des décisions des assemblées générales de copropriété. La règle de correspondance entre l’ordre du jour et la délibération, dont l’article 13 du décret du 17 mars 1967 fournit le fondement, s’applique à toutes les questions soumises au vote, qu’il s’agisse de l’approbation des comptes, de l’autorisation de travaux ou de la désignation des mandataires. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, marquée par les arrêts des 12 décembre 2024 et 6 novembre 2025, témoigne d’une vigilance accrue de la haute juridiction à l’égard des vices de procédure affectant les délibérations, dont la sanction n’est pas subordonnée à la démonstration d’un préjudice.
Conclusion
L’arrêt du 6 novembre 2025 (Civ. 3e, n° 24-12.526, publié au Bulletin, courdecassation.fr) consacre la règle de correspondance entre la durée du mandat du syndic annoncée à l’ordre du jour et celle retenue par la délibération de l’assemblée générale, sous peine de nullité. La solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence protectrice de l’information préalable des copropriétaires, dont l’article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 constitue le socle, et elle étend aux éléments constitutifs du projet de résolution la règle selon laquelle l’assemblée ne délibère valablement que sur les questions qui lui ont été soumises. Or, cette exigence de conformité dépasse la seule durée du mandat, puisqu’elle s’applique à l’ensemble des éléments essentiels du contrat de syndic notifié, au premier rang desquels la rémunération et les prestations comprises dans le forfait. La sécurité juridique des désignations de syndic suppose dès lors une vigilance particulière des syndics dans la rédaction des projets de résolution et une information complète des copropriétaires, sous peine de voir leurs décisions annulées et la gestion du syndicat paralysée. Les copropriétaires disposent d’un délai de deux mois pour contester les délibérations irrégulières, et les avocats en assemblée générale de copropriété du cabinet accompagnent tant les syndics que les copropriétaires dans la prévention et la contestation de ces irrégularités, en lien avec leur expertise en droit de la copropriété.
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