I. Le régime des vues et des jours : l’encadrement légal des ouvertures sur le fonds voisin
A. Les vues droites et obliques : la règle des distances et la sanction des ouvertures irrégulières
L’ouverture d’une vue sur l’héritage voisin ne relève pas d’une liberté absolue. Elle obéit à un régime légal de distances que la troisième chambre civile applique avec rigueur. L’article 678 du code civil dispose ainsi que « on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ». La règle cède toutefois lorsque le fonds servant est déjà grevé d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. En conséquence, le propriétaire qui crée une ouverture en deçà de cette distance méconnaît la loi. Il expose alors son ouvrage à une action en suppression dirigée par le voisin lésé.
La Cour de cassation rappelle régulièrement la portée de cette règle. Son arrêt du 6 juillet 2023 en offre une illustration topique. La Cour y a censuré une cour d’appel qui avait ordonné la démolition d’un mur édifié à moins de dix-neuf décimètres des fenêtres du fonds dominant. Les juges du fond n’avaient pas caractérisé, ouverture par ouverture, la méconnaissance de la distance prescrite (Civ. 3e, 6 juillet 2023, n° 21-21.989). Par ailleurs, la solution de l’arrêt du 15 février 2023 illustre l’exigence de contiguïté des fonds. Cette condition commande l’application de l’article 678 du code civil. La Haute juridiction y a validé l’obturation d’une fenêtre après avoir relevé que « la fenêtre litigieuse était percée dans un mur érigé sur la limite séparative des deux fonds, en méconnaissance des dispositions de l’article 678 du code civil » (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-20.579). A cet égard, la preuve de la contiguïté doit résulter des titres de propriété. Les seules mentions cadastrales ne peuvent, à elles seules, faire la preuve du droit de propriété.
La règle de l’article 678 du code civil ne concerne pas seulement les fenêtres. Elle s’applique aux balcons, terrasses et autres saillies qui procurent un regard direct sur le fonds voisin. La jurisprudence considère que la vue peut naître de toute ouverture, quelle que soit sa forme. Encore faut-il qu’elle permette de voir sur l’héritage d’autrui. L’article 679 du même code complète ce dispositif en soumettant les vues par côté ou obliques à une distance minimale de six décimètres. Cette distance s’apprécie de la même manière que celle des vues droites. Elle se mesure entre le mur où l’ouverture est pratiquée et la limite séparative des fonds. La méconnaissance de ces distances ouvre au voisin une action en suppression de la vue irrégulière. Cette action peut conduire à l’obturation de l’ouverture ou à la démolition de l’ouvrage. La mesure sollicitée doit toutefois rester proportionnée au préjudice. Les praticiens du droit des servitudes à Paris sont ainsi régulièrement confrontés à ces demandes de remise en état. Leur issue dépend de la qualification de l’ouverture et de la démonstration de son irrégularité.
Le contrôle juridictionnel porte également sur la réalité de l’ouverture contestée. L’arrêt publié au Bulletin du 28 mars 2024 en témoigne. Des époux avaient été condamnés à reboucher une fenêtre donnant sur le fonds voisin. L’arrêt d’appel avait retenu, par motifs adoptés, qu’« il n’est pas établi que cette ouverture, dont le verre est translucide, n’est pas ouvrante et que le rapport d’expertise démontre qu’elle ne respecte pas la distance exigée par l’article 678 du code civil, pour être située à un mètre soixante-dix par rapport à la limite séparative » (Civ. 3e, 28 mars 2024, n° 22-13.993, FS-B, publié au Bulletin). La cassation a toutefois été prononcée au visa de l’article 455 du code de procédure civile. La cour d’appel avait omis de répondre aux conclusions des propriétaires. Ceux-ci soutenaient que l’installation d’un brise-vue par le voisin lui-même rendait impossible toute vue directe. Le caractère irrégulier de la vue s’apprécie donc au regard des circonstances concrètes propres à chaque fonds.
La distinction entre la vue et le jour commande enfin l’issue de nombreux litiges. L’arrêt du 20 novembre 2025 en donne une illustration récente. Des ouvertures anciennes, « situées en hauteur et uniquement destinées à assurer l’aération des animaux, n’étaient pas des vues mais de simples jours ». Les fenêtres maçonnées édifiées après leur agrandissement constituaient en revanche des vues irrégulières. Elles étaient situées en deçà de la distance légale prévue par l’article 678 du code civil. La cassation a été prononcée pour défaut de réponse aux conclusions de la voisine qui invoquait cette qualification (Civ. 3e, 20 novembre 2025, n° 24-13.376). Or, la qualification retenue détermine le régime applicable. La vue est soumise aux distances des articles 678 et 679 du code civil. Le jour de souffrance obéit aux règles particulières de l’article 676 du même code. Ces règles n’exigent ni distance à la limite séparative, ni consentement du voisin. Elles supposent toutefois le respect de conditions matérielles strictes.
B. Les jours de souffrance : une tolérance bornée par le mur mitoyen et par la transformation des ouvertures
Le jour de souffrance constitue une ouverture fixe, garnie d’un treillis de fer et d’un châssis à verre dormant. Les mailles du treillis ne dépassent pas un décimètre, et l’ouverture n’autorise aucun regard sur le fonds voisin. L’article 676 du code civil en fixe les conditions. L’article 677 du même code impose qu’ils soient pratiqués à vingt-six décimètres au-dessus du sol en rez-de-chaussée. Ils doivent être situés à dix-neuf décimètres au-dessus du plancher aux étages supérieurs. Le jour de souffrance ne confère au propriétaire qu’une simple tolérance du voisin. Cette tolérance ne restreint pas le droit de propriété de ce dernier. Il ne peut en revanche être transformé en vue sans réunir les conditions légales. La transformation est susceptible de constituer une aggravation de la servitude initiale.
La jurisprudence de la troisième chambre civile délimite avec précision le sort de ces ouvertures dans un mur mitoyen. L’article 675 du code civil énonce en effet que « l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant ». Dans son arrêt du 10 avril 2025, la Cour a censuré une cour d’appel qui avait écarté la demande de remplacement de fenêtres par des jours à verre dormant. Les juges du fond avaient retenu que le voisin avait été « pleinement associé aux travaux modificatifs ». Ils n’avaient pas caractérisé son consentement à l’ouverture litigieuse (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 24-11.598). Des lors, l’installation d’une fenêtre ouvrante sur un mur mitoyen exige l’accord formel du voisin. Cette exigence vaut quand bien même la fenêtre remplacerait des jours anciens. A défaut, l’ouverture encourt la condamnation à être remplacée par un ouvrage fixe conforme aux articles 675 et suivants du code civil.
La transformation d’un jour en ouverture donnant accès au fonds voisin est également encadrée. L’arrêt du 15 février 2023 portait sur le remplacement d’une fenêtre à verre opaque par une porte-fenêtre donnant sur une cour commune. La Cour y a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « le remplacement de la fenêtre par une porte-fenêtre avait créé, non seulement une vue, mais également une nouvelle voie de passage distincte de celles prévues dans les titres ». La transformation était ainsi soumise à l’accord de l’ensemble des usagers de la cour (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-23.049). Cette solution rappelle que le jour, simple droit d’éclairement, ne préjuge pas de l’étendue des droits du propriétaire sur les espaces contigus. L’usage collectif de ces espaces demeure gouverné par les titres.
La matière des servitudes d’écoulement des eaux usées confirme par ailleurs cette exigence de titre. Elle est voisine de celle des vues, et elle obéit aux mêmes principes. Les servitudes discontinues ne peuvent s’établir que par un titre émané du propriétaire du fonds asservi. La Haute juridiction a ainsi cassé l’arrêt qui avait déduit l’existence d’une servitude conventionnelle de simples attestations d’accord. Elle a rappelé que « les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titre » (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-20.579, précité). Cette exigence, commune à l’ensemble des servitudes non continues, interdit de déduire de la seule tolérance prolongée du voisin l’existence d’un droit réel. Pour s’acquérir, ce droit suppose la réunion des conditions de l’article 690 du code civil.
II. La perte de vue : l’acquisition de la servitude par la prescription et la réparation du trouble anormal de voisinage
A. L’acquisition de la servitude de vue par la possession trentenaire
La servitude de vue présente la particularité de pouvoir naître du seul écoulement du temps. Encore faut-il que l’ouverture remplisse les conditions légales et domine le fonds voisin depuis trente ans. L’article 690 du code civil énonce en effet que « les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ». Dans son arrêt du 23 novembre 2023, la troisième chambre civile a précisé cette règle. Elle a jugé qu’« une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait-même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’il n’y est pas matériellement contredit » (Civ. 3e, 23 novembre 2023, n° 22-11.047). La possession de l’ouverture, matérialisée par sa permanence, suffit donc à fonder l’acquisition de la servitude. Il n’est pas exigé que l’ouverture ait été irrégulière à l’origine.
Cette dernière précision constitue un apport décisif de la jurisprudence récente. La cour d’appel de renvoi avait jugé que la prescription acquisitive trentenaire ne jouait qu’au profit des ouvertures irrégulières. Des ouvertures régulièrement pratiquées n’impliquent pourtant, selon elle, aucune servitude de vue sur le fonds voisin. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement. La cour d’appel avait « ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas » (Civ. 3e, 23 novembre 2023, n° 22-11.047, précité). En conséquence, toute ouverture remplissant les conditions de l’article 678 du code civil peut fonder une servitude de vue. Encore faut-il qu’elle donne sur le fonds servant depuis plus de trente ans. Le propriétaire du fonds servant est alors tenu de ne pas édifier de construction à moins de dix-neuf décimètres du parement extérieur du mur où elle est pratiquée.
La démonstration de l’usage trentenaire obéit toutefois à des exigences probatoires rigoureuses. L’arrêt du 10 avril 2025 portait sur le remplacement d’une verrière par des menuiseries modernes. La Cour y a censuré la cour d’appel qui avait retenu la prescription acquisitive au seul vu d’un acte notarié. Cet acte attestait de l’ancienneté de l’immeuble, mais rien ne permettait d’établir la durée de la vue. La Cour a reproché aux juges du fond de s’être prononcés « sans constater qu’un vitrage transparent avait permis depuis l’origine l’exercice de la vue ni préciser la date à partir de laquelle le délai trentenaire de prescription acquisitive de la vue aurait couru » (Civ. 3e, 10 avril 2025, n° 24-11.598, précité). Par ailleurs, la possession doit être non équivoque. Toute contestation sérieuse du voisin, exprimée par un acte matériel, est de nature à interrompre la possession. Un nouveau délai commence alors à courir.
Les effets de la servitude de vue ainsi acquise se prolongent dans le temps. Le droit du fonds dominant est opposable aux acquéreurs successifs du fonds servant. A cet égard, la jurisprudence rappelle que le propriétaire du fonds grevé d’une servitude de vue droite « est seulement tenu de ne pas édifier de construction à moins de » la distance légale. L’étendue de la servitude se mesure donc à la distance prescrite par la loi, et non à l’emprise du bâti existant. Toute construction nouvelle en deçà de cette limite caractérise la violation de la servitude. Elle ouvre droit à la démolition de l’ouvrage (Civ. 3e, 6 juillet 2023, n° 21-21.989, précité). La protection du fonds dominant repose ainsi sur un standard objectif, indépendant des aléas de la construction.
B. L’obstruction des ouvertures et la réparation du préjudice de perte de lumière
Lorsque la construction voisine obstrue une ouverture existante, le propriétaire du fonds atteint dispose de deux fondements complémentaires. Le premier est la violation de la servitude de vue, lorsqu’elle est établie. Le second est le trouble anormal de voisinage, lorsque les conséquences de l’obstruction excèdent les inconvénients normaux de la vie en société. L’action fondée sur le trouble anormal de voisinage est, selon la formule consacrée par l’arrêt publié au Bulletin du 16 mars 2022, « une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » (Civ. 3e, 16 mars 2022, n° 18-23.954, FS-B, publié au Bulletin). La responsabilité du propriétaire est ainsi engagée du seul fait de l’obstruction. Le demandeur n’a pas à démontrer une faute.
La Cour de cassation a toutefois précisé la portée de cette règle dans son arrêt du 3 octobre 2024. L’obstruction de jours de souffrance n’engage la responsabilité du voisin que lorsqu’elle dépasse les inconvénients normaux du voisinage. Elle a ainsi énoncé que « si les jours de souffrance n’entraînent pas, en eux-mêmes, de restriction au droit de propriété du voisin, ce principe ne fait pas obstacle à la possibilité d’obtenir l’indemnisation du préjudice résultant de leur obstruction, même non fautive, dès lors que celui qui s’en prévaut démontre que celle-ci a eu des conséquences excédant les inconvénients normaux du voisinage » (Civ. 3e, 3 octobre 2024, n° 23-11.448). En l’espèce, l’obturation totale de deux jours par un mur accolé au pignon voisin avait été justement indemnisée. Une partie significative des locaux était privée de lumière naturelle. L’environnement urbanisé n’avait pas conféré un caractère normal à cette perte d’ensoleillement.
La persistance du trouble commande l’ouverture de l’action. L’arrêt du 23 novembre 2023 a rappelé que « l’antériorité du trouble ne prive pas le voisin victime de son droit à réparation au titre de la persistance de celui-ci » (Civ. 3e, 23 novembre 2023, n° 22-11.047, précité). L’acquéreur d’un bien dont la vue est déjà obstruée conserve donc le droit d’agir tant que le trouble perdure. L’antériorité de la situation ne confère aucun caractère normal au trouble subi. La renonciation au droit d’agir ne peut, par ailleurs, résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. Une simple attitude équivoque du propriétaire confronté à des travaux ne suffit pas.
La recevabilité de l’action en réparation de la perte de vue a fait l’objet d’une clarification majeure. L’arrêt du 18 juin 2026 en est l’illustration. Une société civile immobilière, dont deux fenêtres situées au sixième étage de son immeuble avaient été obstruées par une construction voisine, avait été déclarée irrecevable en ses demandes. Elle ne rapportait pas la preuve de la légalité de ses ouvertures au regard des règles d’urbanisme. Elle ne démontrait pas davantage l’acquisition d’une servitude de vue par usucapion. La Cour de cassation a cassé cette décision. Elle a rappelé que « l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et que la démonstration par la victime du caractère anormal du trouble allégué n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-11.778). Des lors, la victime d’une perte de vue peut agir sans avoir préalablement établi l’existence d’une servitude. La charge de cette démonstration relève de l’examen du bien-fondé de la demande.
Cette exigence probatoire demeure toutefois déterminante pour l’issue du litige. C’est elle qui permet au juge de mesurer l’étendue du droit à réparation. Elle distingue la simple privation de lumière, conséquence ordinaire de la densification urbaine, et l’atteinte à un droit de vue consacré par le titre ou par l’usage trentenaire. La question des troubles de jouissance et de la perte de vue se pose dans des termes comparables à ceux du trouble de jouissance locative. Le préjudice est apprécié in concreto par les juges du fond. Ils s’appuient sur des éléments objectifs tels que les constats d’huissier, les rapports d’expertise et les mesures de luminosité avant et après la construction litigieuse.
Le régime de la perte de lumière se trouve ainsi profondément renouvelé par la jurisprudence de la troisième chambre civile. Il combine la protection des droits acquis par la possession trentenaire et l’ouverture, au profit de toute victime, de l’action en réparation du trouble anormal de voisinage. L’arrêt du 18 juin 2026 parachève ce mouvement en écartant toute condition de recevabilité. La démonstration du droit devient une simple question de fond. Le propriétaire dont les fenêtres sont murées dispose ainsi d’une voie d’action pleine et entière. Cette solution présente une portée pratique considérable pour les copropriétaires et les propriétaires d’immeubles contigus. Leur situation est fréquente dans les tissus urbains denses. Elle rejoint, en outre, le mouvement jurisprudentiel qui fait du trouble de jouissance un préjudice réparable dès lors que son caractère anormal est démontré.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine, entre 2023 et 2026, un régime cohérent des vues sur le fonds voisin. Ce régime repose sur la distinction opérée par le code civil entre la vue et le jour de souffrance. La vue est soumise aux distances légales et s’acquiert par la possession trentenaire. Le jour de souffrance est une simple tolérance dont l’obstruction n’ouvre droit à réparation que lorsqu’elle excède les inconvénients normaux du voisinage. Or, les arrêts récents témoignent d’un double mouvement. D’une part, les conditions de recevabilité de l’action en réparation sont assouplies. L’arrêt du 18 juin 2026 écarte toute exigence de démonstration préalable de la servitude (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-11.778). D’autre part, les exigences probatoires demeurent strictes s’agissant de la preuve de l’usage trentenaire. Elles restent également rigoureuses quant au consentement du voisin à toute ouverture sur un mur mitoyen. En conséquence, le propriétaire confronté à une construction qui obstrue ses fenêtres doit déterminer la nature de ses ouvertures. Il doit vérifier l’existence éventuelle d’une servitude acquise par le temps. Il doit enfin agir sans délai en réparation du trouble. La seule antériorité de la situation ne prive jamais la victime de son droit à réparation tant que le trouble persiste. La consultation d’un avocat en droit des servitudes permet d’apprécier ces paramètres. Elle permet de choisir le fondement le plus efficace. La voie du trouble anormal de voisinage offre désormais, à la lumière de la jurisprudence la plus récente, un accès simplifié à la justice pour toutes les victimes de la perte de vue.
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