Le statut des baux commerciaux ne protège pas seulement le local dans lequel le fonds est exploité, mais s’étend, dans des conditions strictes, aux locaux accessoires dont la privation serait de nature à compromettre l’exploitation. L’article L. 145-1, I, 1°, du code de commerce soumet ainsi au statut les baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce, quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local où est situé l’établissement principal, la location devant, en cas de pluralité de propriétaires, être intervenue au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe, selon l’article L. 145-1 du code de commerce. Or, la troisième chambre civile a récemment précisé les contours de cette extension, depuis l’arrêt du 16 mars 2023 relatif aux aires de stationnement d’une discothèque jusqu’à l’arrêt du 19 mars 2026 consacrant l’unité d’exploitation formée par deux locaux contigus, en passant par les décisions relatives aux caves, aux réserves et aux entrepôts. La jurisprudence dessine ainsi un régime autonome, dont la maîtrise conditionne directement les droits du preneur et les prérogatives du bailleur. Il convient d’en examiner successivement le champ d’application et le régime de protection, avant d’en tirer les conséquences pratiques.
I. L’extension du statut des baux commerciaux aux locaux accessoires
L’application du statut des baux commerciaux au local accessoire suppose la réunion de conditions cumulatives, dont l’appréciation demeure très contrôlée par la Cour de cassation. La première condition tient à la nécessité du local pour l’exploitation du fonds, la seconde à l’existence d’un lien d’appartenance ou d’utilisation jointe avec l’établissement principal.
A. La condition de nécessité : la privation du local accessoire de nature à compromettre l’exploitation du fonds
La condition centrale posée par le texte tient à la compromission de l’exploitation du fonds en cas de privation du local accessoire. Cette exigence, qui gouverne l’ensemble du contentieux, a été rappelée avec netteté par la troisième chambre civile dans l’arrêt du 16 mars 2023 rendu au profit d’une société exploitant une discothèque à Lille. La Cour y énonce que « le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce, quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds », selon Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.830. En l’espèce, le preneur se prévalait d’un local de stockage et de parking utilisé pour les services de voiturier de sa clientèle, dont le non-renouvellement l’aurait privé d’aires de stationnement immédiatement accessibles.
La portée de la condition est précisée par le même arrêt, qui censure la méthode d’appréciation retenue par la cour d’appel de Douai. La Cour de cassation énonce en effet que « la nécessité du local litigieux s’apprécie par rapport à l’exploitation, sans considération des possibilités de remplacement dont le preneur pourrait disposer par ailleurs », selon Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.830. La référence aux lieux de stationnement situés à proximité raisonnable et aux moyens de transport alternatifs, retenue par les juges du fond, était ainsi inopérante pour écarter la qualification de local accessoire. Dès lors, la nécessité s’apprécie in abstracto, au regard des seuls besoins de l’exploitation, et non en fonction des facultés de substitution dont le preneur dispose.
L’appréciation concrète de cette nécessité relève en revanche du pouvoir souverain des juges du fond, comme l’illustre l’arrêt du 15 février 2018 relatif à un immeuble de montagne. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que le local, situé en sous-sol, « ne pouvait qu’être réservé au logement du personnel et au rangement des skis de la clientèle », et d’avoir souverainement retenu « que ce local était indispensable à l’exploitation du fonds de commerce et en a exactement déduit que le bail était soumis au statut des baux commerciaux », selon Cass. 3e civ., 15 févr. 2018, n° 16-19.522. Le logement du personnel, le local à skis et les réserves, donnés à bail par le même propriétaire, furent ainsi rattachés au bail commercial du café-restaurant, ce qui entraîna la nullité du congé pour vente délivré sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989.
À l’inverse, la jurisprudence refuse la qualification lorsque la destination contractuelle du local exclut tout rattachement à l’exploitation du fonds. La décision du 24 janvier 2019, relative à un ensemble de jardinerie et de pépinière, en fournit une illustration nette. La cour d’appel de Versailles avait écarté la requalification du bail d’habitation en bail commercial, au motif que le contrat stipulait expressément que « l’immeuble présentement loué l’est essentiellement à titre bourgeois et ne devra jamais recevoir d’autres destinations même pas professionnelle », selon Cass. 3e civ., 24 janv. 2019, n° 18-12.648. Le pourvoi, qui invoquait pourtant le caractère « accessoire indispensable à l’exploitation du fonds de commerce » de la superficie litigieuse, fut rejeté, la clause d’interdiction faisant obstacle à la reconnaissance d’un local accessoire.
Par ailleurs, l’usage effectif du local à la date de la délivrance du congé constitue une donnée déterminante de l’appréciation de la compromission. L’arrêt du 28 mai 2020, rendu au profit du syndicat des copropriétaires d’un immeuble parisien, le démontre. La société locataire d’un restaurant se prévalait des caves du sous-sol, aménagées en cuisines, chambres froides et réserves, pour contester le congé délivré par le syndicat. La Cour a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « la tolérance du syndicat en sa qualité de bailleur quant à une telle utilisation des caves ne légitimait pas un tel usage », de sorte que « seul un usage de caves devait être pris en considération pour déterminer si la privation du sous-sol était de nature à compromettre l’exploitation du fonds de commerce », selon Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-13.381. La tolérance du bailleur ne saurait ainsi suppléer l’absence de stipulation contractuelle pour modifier l’usage de référence du local accessoire.
B. La condition d’appartenance et la location au vu et au su du bailleur en vue d’une utilisation jointe
La seconde condition légale tient à l’appartenance du local accessoire au propriétaire de l’établissement principal ou, en cas de pluralité de propriétaires, à la location intervenue au vu et au su du bailleur en vue d’une utilisation jointe. Cette exigence, héritée de la construction prétorienne antérieure à la codification, demeure strictement appliquée, comme l’illustre la décision du 13 septembre 2018. La cour d’appel de Basse-Terre avait écarté l’application du statut au bail d’un local à usage d’entrepôt, au motif qu’« aucune disposition du contrat ne mentionnant, par ailleurs, que le bailleur aurait loué un local principal dans lequel elle exploite son fonds de commerce ou que le local litigieux aurait été loué en vue d’une utilisation jointe », selon Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-13.463. La décision rappelle que, « en cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe », selon Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-13.463, conformément à l’article L. 145-1, I, 1°, du code de commerce.
L’exigence de l’utilisation jointe commande dès lors d’établir que la location du local accessoire a été consentie en vue de son utilisation conjointe avec le local principal, et non pour un usage autonome. La jurisprudence contrôle ainsi la réalité de l’intention des parties lors de la conclusion du bail, sans se satisfaire de l’usage postérieur du local. La décision du 19 octobre 2022, relative à une parcelle jouxtant un magasin de produits encombrants, en témoigne. La cour d’appel de Paris avait retenu « que cette parcelle ne constituait ni un accessoire ni une dépendance des locaux loués », en dépit de son usage de fait comme parking de chargement, selon Cass. 3e civ., 19 oct. 2022, n° 21-18.009. Le pourvoi, fondé sur les articles 1719, 3°, et 1723 du code civil, fut rejeté, la Cour ayant souverainement déduit de la configuration de la parcelle et de sa destination initiale l’absence de rattachement au bail.
En conséquence, le local accessoire ne peut être confondu avec les simples avantages de jouissance liés à l’environnement du local principal. La garantie de jouissance paisible du bailleur, consacrée par l’article 1719, 3°, du code civil, et l’interdiction de changer la forme de la chose louée, posée par l’article 1723 du code civil, ne se confondent pas avec le droit au statut des baux commerciaux. À cet égard, la Cour de cassation distingue nettement la privation d’un accessoire au sens de l’article L. 145-1, qui ouvre droit au statut, de la suppression d’un agrément de jouissance, qui relève du seul droit commun des obligations du bailleur.
La charge de la preuve de la compromission pèse par ailleurs sur le preneur, qui doit rapporter la preuve que la privation du local accessoire est de nature à compromettre l’exploitation de son fonds. L’arrêt du 28 mai 2020 le confirme, la Cour ayant approuvé la cour d’appel d’avoir relevé que « une telle preuve n’étant pas rapportée par la société Daphné, le congé devait être validé », selon Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-13.381. Le preneur ne peut utilement se borner à invoquer la réduction de superficie pondérée de son établissement, sans démontrer en quoi la perte du local accessoire compromettrait l’exploitation elle-même.
II. Le régime de protection du local accessoire soumis au statut
La soumission du local accessoire au statut des baux commerciaux emporte l’application de l’ensemble du régime protecteur, qu’il s’agisse de la durée du bail, du droit au renouvellement ou de l’indemnité d’éviction. La jurisprudence récente a précisé l’articulation du local accessoire avec le local principal, d’une part, et le sort du bail accessoire à l’épreuve du congé et du renouvellement, d’autre part.
A. L’unité d’exploitation du local accessoire et l’exigence d’immatriculation
La principale clarification de la période récente tient à la consécration de l’unité d’exploitation entre le local accessoire et le local principal, au regard de l’exigence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. L’arrêt du 19 mars 2026, rendu dans un litige opposant un établissement public d’habitat à un commerçant parisien, en constitue l’illustration la plus aboutie. La Cour énonce que « le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux », selon Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581. L’immatriculation du preneur pour l’activité exercée dans le local principal suffit donc à fonder le droit au statut pour le local formant ensemble, quand bien même celui-ci ferait l’objet d’un bail distinct.
La solution s’accompagne de critères précis de l’unité d’exploitation, énoncés par le même arrêt. La Cour relève en l’espèce que « même si les deux locaux loués disposaient chacun d’une entrée, aucune barrière physique ne séparait les deux lots et que la clientèle circulait d’un lot à l’autre, que le droit d’étalage s’étendait devant les deux locaux sous un store-banne unique, que les conditions matérielles d’exploitation des deux locaux étaient identiques », pour en déduire « que les deux locaux formaient une unité d’exploitation unique et indivisible », selon Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581. La continuité physique des lots, l’identité des conditions matérielles d’exploitation et l’absence de comptabilité analytique distincte constituent ainsi les indices décisifs de l’ensemble unique.
L’exigence d’immatriculation demeure néanmoins une condition d’accès au statut, appréciée au regard de l’activité autorisée par le bail et exercée dans les lieux loués. L’arrêt du 2 avril 2026 rappelle que l’immatriculation doit correspondre à l’activité contractuelle, la cour d’appel ayant été censurée pour avoir fondé sa décision sur une fiche d’information du site Infogreffe, en ce qu’« elle n’était pas un extrait Kbis mais une fiche d’information du site internet Infogreffe indiquant seulement le code de rattachement de la nomenclature d’activités française », selon Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-15.435. Or, la dénaturation de la pièce produite par le bailleur emportait cassation, la conformité de l’activité immatriculée à la destination du bail devant être établie par des documents fiables.
La soumission conventionnelle du bail au statut ne dispense pas davantage le preneur de justifier de l’exploitation d’un fonds, lorsque le bail porte sur un local d’entrepôt. La décision du 25 octobre 2018, relative à un terrain supportant un hangar destiné « exclusivement à un entrepôt de marchandises et parking de voitures », retient que l’activité commerciale exercée dans les lieux avait été déclarée au registre du commerce et des sociétés, « ce qui est la démonstration que le bail qui lui était consenti avait à être soumis de plein droit au statut des baux commerciaux », selon Cass. 3e civ., 25 oct. 2018, n° 17-28.733. La décision rappelle également que la sous-location du local accessoire, autorisée par le bail « en vue d’une utilisation jointe à l’exploitation principale », ne prive pas le bail du statut, mais ne dispense pas le preneur de son immatriculation.
B. Le congé, le renouvellement et l’indemnité d’éviction du local accessoire
La soumission du local accessoire au statut emporte application du régime du congé propre aux baux commerciaux. En application de l’article L. 145-9 du code de commerce, « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement », le congé devant être délivré par acte extrajudiciaire et préciser, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné. Le local accessoire ne saurait ainsi être résilié par une simple lettre ou par un congé adressé selon les formes du droit commun, comme le démontre l’arrêt du 15 février 2018, dans lequel le congé pour vente fondé sur la loi du 6 juillet 1989 fut déclaré nul, le local accessoire relevant du statut des baux commerciaux, selon Cass. 3e civ., 15 févr. 2018, n° 16-19.522.
Le refus de renouvellement du bail portant sur le local accessoire ouvre en outre droit à l’indemnité d’éviction, dans les conditions du droit commun du statut. En vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». L’arrêt du 19 mars 2026 confirme que l’indemnité d’éviction est due au titre du local formant ensemble avec le local principal, le bailleur ayant été condamné à la verser au titre des locaux non inscrits, selon Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581.
Le bailleur peut en revanche refuser le renouvellement sans indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, conformément à l’article L. 145-17, I, 1°, du code de commerce. Le défaut d’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés pour l’activité exercée dans les lieux peut constituer un tel motif, comme l’illustrent les arrêts du 25 octobre 2018 et du 2 avril 2026, sous réserve toutefois de l’hypothèse de l’unité d’exploitation consacrée le 19 mars 2026. Dès lors, le bailleur qui entend dénier le statut au local accessoire doit établir soit l’absence de compromission de l’exploitation, soit l’irrégularité de l’immatriculation, soit encore la méconnaissance de la condition d’utilisation jointe.
Lorsque la qualification de local accessoire est écartée, le congé est en revanche validé et le preneur devient occupant sans droit ni titre, tenu au paiement d’une indemnité d’occupation. L’arrêt du 28 mai 2020 en fournit l’illustration, la Cour ayant approuvé la validation du congé délivré pour les caves du sous-sol, le preneur n’ayant pas rapporté la preuve de la compromission de l’exploitation, selon Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 19-13.381. L’enjeu de la qualification du local accessoire se mesure ainsi pleinement à l’aune du sort du bail, de la conservation du fonds et du montant de l’indemnité d’éviction.
La prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction s’applique également au bail du local accessoire, le preneur devant saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément aux articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce. Or, la rigueur de ce délai, combinée à la charge de la preuve de la compromission, confère à la qualification du local accessoire un caractère stratégique dans le contentieux locatif. Le preneur doit ainsi agir avec célérité et préparer, dès la conclusion du bail, les éléments propres à démontrer la nécessité du local pour l’exploitation de son fonds.
La démonstration de cette nécessité suppose en effet la réunion d’un faisceau d’éléments matériels, dont la jurisprudence fixe rigoureusement la teneur. L’arrêt du 16 mars 2023 rappelle ainsi que l’influence de la disparition de l’espace de stockage sur la jauge d’accueil du public ne peut être établie sans « aucun inventaire du matériel entreposé dans les lieux », selon Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.830. En conséquence, le preneur a tout intérêt à conserver l’inventaire des biens entreposés, les photographies des lieux et les justificatifs d’usage du local accessoire, afin de démontrer, le cas échéant, l’incidence de sa privation sur l’exploitation du fonds. La sécurisation de la qualification du local accessoire passe ainsi par une vigilance documentaire continue, de la conclusion du bail jusqu’à la délivrance du congé.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime du local accessoire désormais stabilisé, articulé autour de la condition de compromission de l’exploitation et de la condition d’utilisation jointe. L’arrêt du 16 mars 2023 a fixé la méthode d’appréciation de la nécessité, l’arrêt du 28 mai 2020 a délimité la portée de l’usage contractuel, tandis que l’arrêt du 19 mars 2026 a consacré l’unité d’exploitation et la dispense d’immatriculation distincte du local formant ensemble avec le local principal. En conséquence, la rédaction du bail, la déclaration d’immatriculation et la preuve de l’usage du local accessoire constituent les leviers déterminants de la protection du preneur comme des prérogatives du bailleur.
À cet égard, la sécurisation de la qualification du local accessoire suppose une analyse documentée de la configuration des lieux, des stipulations contractuelles et des mentions du registre du commerce et des sociétés, dont la Cour de cassation contrôle rigoureusement l’appréciation. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent tant les bailleurs que les preneurs dans l’identification de ces enjeux et la défense de leurs intérêts devant les juridictions.
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