I. Les conditions d’application du statut des baux commerciaux
A. Le critère matériel : le local dans lequel un fonds est exploité et le sort des locaux accessoires
L’article L. 145-1 du code de commerce, dans sa rédaction en vigueur, dispose que les dispositions du chapitre relatif au bail commercial s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce. Or, la troisième chambre civile a rappelé cette architecture dans un arrêt publié au Bulletin du 29 juin 2023, en énonçant que « le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034). La condition centrale tient donc à l’exploitation d’un fonds dans les lieux loués, et non à la dénomination donnée au contrat par les parties, ni à la nature intrinsèque du local.
Le texte étend en outre le bénéfice du statut aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. La jurisprudence récente a précisé la portée de cette extension en matière d’immatriculation. Dans un arrêt du 19 mars 2026, la Cour de cassation a jugé que « le local qui forme un ensemble avec le local principal d’exploitation immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne nécessite pas une immatriculation distincte pour bénéficier du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581). En l’espèce, deux lots contigus, donnés à bail pour des activités distinctes de parfumerie et de textiles, étaient séparés par aucune barrière physique, partageaient un store-banne unique et une clientèle circulant librement de l’un à l’autre, de sorte que les juges du fond pouvaient déduire l’existence d’une unité d’exploitation unique et indivisible.
La solution de l’arrêt du 19 mars 2026 commande une analyse concrète des conditions matérielles d’exploitation des locaux concernés. La Cour de cassation a ainsi validé le raisonnement des juges du fond qui s’étaient fondés sur l’identité des conditions matérielles d’exploitation, l’absence de comptabilité analytique distincte pour chacun des lots et la continuité physique des surfaces de vente pour retenir que les deux locaux formaient un ensemble unique (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581). En conséquence, le bailleur qui entend dénier au preneur le bénéfice du statut pour défaut d’immatriculation au titre de l’activité exercée dans l’un des lots doit démontrer que les locaux ne constituent pas une unité d’exploitation, ce qui le conduit à établir leur indépendance fonctionnelle et comptable.
L’extension du statut aux locaux accessoires est en outre subordonnée, en cas de pluralité de propriétaires, à la condition que les locaux accessoires aient été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe, ainsi que le prévoit le 1° du I de l’article L. 145-1 du code de commerce. Cette exigence de connaissance de l’utilisation jointe protège le propriétaire du local accessoire contre l’application d’un régime qu’il n’a pas entendu accepter, tandis qu’elle facilite la preuve de l’unité d’exploitation pour le preneur qui a informé son bailleur de la destination complémentaire des lieux. Or, la démonstration de cette connaissance peut résulter de la stipulation d’une destination commune dans les baux ou de la continuité physique des locaux loués, éléments que les juridictions du fond apprécient souverainement.
Le critère de la qualification doit par ailleurs s’apprécier à la date de la conclusion du contrat, sans égard pour les aménagements ultérieurs. La troisième chambre civile a énoncé que « la qualification d’un bail s’apprécie à la date de sa conclusion », tout en retenant que la recherche de la commune intention des parties devait être conduite en tenant compte de la volonté du propriétaire d’éluder l’application du statut en dissociant artificiellement les conventions (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 22-11.733). A cet égard, la dénomination des actes, la structure des loyers et la dissociation des contrats ne font pas obstacle à la requalification lorsque l’exploitation effective d’un fonds dans les lieux est établie, la fraude au statut ne pouvant prospérer derrière des apparences contractuelles contradictoires.
B. Le critère personnel : l’immatriculation de l’exploitant et l’exigence d’exploitation effective du fonds
Le bénéfice du statut des baux commerciaux suppose que le fonds exploité dans les lieux appartienne à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou à un artisan immatriculé au registre national des entreprises. L’article L. 145-1 du code de commerce aménage toutefois cette exigence en faveur du propriétaire du fonds exploité en location-gérance, qui bénéficie des dispositions du chapitre sans avoir à justifier de l’immatriculation, et au profit de l’exploitant d’un fonds dont certains copreneurs ou coindivisaires ne sont pas immatriculés. La jurisprudence du 19 mars 2026 précise, dans le prolongement de ces aménagements, que l’immatriculation doit être effectuée au titre de l’activité autorisée par le bail et exercée dans les lieux loués, sans qu’une inscription pour une activité différente, dans un local distinct, suffise en principe à satisfaire cette condition (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-16.581).
La condition d’exploitation effective du fonds gouverne également le sort du droit au renouvellement, dont la dénégation par le bailleur peut être fondée sur le défaut d’exploitation. La troisième chambre civile a été conduite à préciser le régime procédural d’une telle dénégation dans un arrêt du 16 novembre 2023, en jugeant que la demande en dénégation du droit au renouvellement pour défaut d’exploitation effective tend aux mêmes fins que la demande en résiliation judiciaire du bail, à savoir la cessation des rapports locatifs, de sorte qu’elle n’est pas nouvelle au sens de l’article 565 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.409). En conséquence, le bailleur peut soulever cette dénégation pour la première fois en appel, dès lors qu’elle poursuit le même objet que sa demande initiale.
L’appréciation de l’exploitation effective relève du pouvoir souverain des juges du fond, qui doivent rechercher si le preneur exerce réellement dans les lieux l’activité autorisée par le bail. Or, l’arrêt du 16 novembre 2023 rappelle que la dénégation du droit au renouvellement constitue un moyen de défense au fond, distinct des griefs d’inexécution contractuelle, dont le régime probatoire est autonome (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.409). Des lors, le bailleur qui invoque le défaut d’exploitation doit rapporter la preuve de l’absence d’activité dans les lieux, à la date pertinente, sans pouvoir se contenter de la simple constatation d’une interruption temporaire d’exploitation.
Le statut des baux commerciaux s’applique enfin aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire, conformément au 2° du I de l’article L. 145-1 du code de commerce. La notion d’usage industriel a donné lieu à une définition prétorienne dans l’arrêt publié au Bulletin du 29 juin 2023, selon laquelle « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034). A cet égard, la qualification du local conditionne l’application du droit de préférence du locataire prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, dont les locaux à usage industriel sont exclus.
II. Les limites et les prolongements du champ d’application du statut
A. Le bail dérogatoire : l’exclusion conventionnelle et sa mutation en bail statutaire
Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans, ainsi que le prévoit l’article L. 145-5 du code de commerce. La jurisprudence applique avec rigueur les conditions de cette dérogation, dont le régime antérieur à la loi du 18 juin 2014, limité à deux ans, a fait l’objet de nombreuses précisions. Dans un arrêt du 15 février 2023, la troisième chambre civile a rappelé que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut » (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-12.698).
La renonciation du preneur au bénéfice de la mutation légale du bail dérogatoire en bail statutaire doit être non équivoque. La Cour de cassation a ainsi censuré la cour d’appel qui avait déduit une telle renonciation du seul protocole d’accord par lequel le preneur reconnaissait devoir des indemnités d’occupation et non des loyers, en jugeant que de tels motifs ne caractérisaient pas une renonciation non équivoque du locataire à se prévaloir du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-12.698). En conséquence, la qualification des sommes versées, la reconnaissance d’une occupation sans titre ou la signature de protocoles transactionnels ne suffisent pas à écarter l’application du statut lorsque le preneur est resté et a été laissé en possession à l’issue du bail dérogatoire.
Le maintien en possession du preneur à l’expiration du bail dérogatoire opère un nouveau bail soumis au statut, dont la constatation n’est soumise à aucune prescription. L’arrêt publié au Bulletin du 25 mai 2023 énonce que « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007). Or, cette solution distingue nettement l’action en constatation de l’action en requalification d’un contrat en bail commercial, laquelle demeure soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, ainsi que le rappelle la jurisprudence constante de la chambre.
La différence de régime entre ces deux actions a été expressément validée à l’occasion d’une question prioritaire de constitutionnalité. Dans un arrêt du 19 juin 2025, la Cour de cassation a dit n’y avoir lieu à renvoi au Conseil constitutionnel, en retenant que « la différence de régime, au regard des règles de prescription, entre une action en requalification d’un contrat en bail commercial et une action tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut en application de l’article L. 145-5 du code de commerce est justifiée par la différence de nature de ces actions » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-22.125). A cet égard, le délai ouvert au locataire pour agir en reconnaissance d’un tel bail n’a pour effet ni de priver le bailleur de son droit de propriété ni d’y porter atteinte, dès lors qu’il lui suffit de manifester son opposition au maintien dans les lieux avant le terme du bail dérogatoire.
La fraude du bailleur à la règle de la durée maximale des baux successifs suspend par ailleurs le délai de prescription biennale. L’arrêt publié au Bulletin du 30 mai 2024 a jugé que « la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184). En l’espèce, des preneurs successifs avaient conclu une série de baux précaires de vingt-trois à trente-six mois avec le même bailleur pour l’exploitation du même fonds dans les mêmes locaux, et la Cour de cassation a censuré la cour d’appel qui avait déclaré prescrite l’action en requalification sans rechercher si les fraudes invoquées n’étaient pas de nature à suspendre le délai. Des lors, la succession de baux dérogatoires au-delà de la durée autorisée, destinée à priver le preneur du statut, ouvre à celui-ci une action en requalification dont le délai biennal est neutralisé par la fraude. Le régime du bail dérogatoire est complété, dans sa rédaction en vigueur, par l’exigence d’un état des lieux établi lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location, à défaut de quoi il est établi par un huissier de justice à frais partagés, conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce. A cet égard, la preuve de la réalité de l’exploitation du fonds dans les lieux, qui commande l’application du statut, se trouve ainsi confortée par la connaissance précise de l’état du local à l’entrée et à la sortie du preneur, laquelle nourrit également le contentieux de la remise en état et des réparations.
B. L’ordre public du statut et l’impossibilité pour les parties de choisir son application
Le statut des baux commerciaux est d’ordre public, de sorte que les parties ne peuvent ni l’exclure par une clause contraire, lorsque ses conditions d’application sont réunies, ni, à l’inverse, soumettre volontairement au statut des relations locatives qui ne relèvent pas de son champ. La troisième chambre civile a consacré cette seconde facette de l’ordre public dans un arrêt publié au Bulletin du 21 mai 2026, en énonçant que « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483). En l’espèce, le bail portait sur un local situé à l’arrière d’une plage, édifié sur le domaine public, et la Cour de cassation a confirmé que l’impossibilité d’appliquer le statut emportait la nullité absolue du contrat pour objet illicite.
Les conséquences de cette nullité ont été tirées par la Cour de cassation au profit de la remise des parties dans leur situation antérieure. Le bailleur dont le bail est nul pour avoir porté sur un bien du domaine public n’en demeure pas moins fondé à solliciter une indemnité d’occupation, dès lors qu’il a fourni au preneur la jouissance effective du local, ainsi que l’a jugé l’arrêt du 21 mai 2026 en cassant l’arrêt qui avait rejeté une telle demande au motif que le bailleur n’était pas propriétaire du bien (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.483). En conséquence, l’exploitant d’un local édifié sur le domaine public ne peut se prévaloir d’aucun droit au renouvellement ni d’aucune indemnité d’éviction, la nullité du bail privant de fondement les prérogatives statutaires.
L’application du statut dépend de la qualification de la convention, laquelle s’apprécie au regard de la commune intention des parties, sans que la volonté d’éluder le statut puisse être présumée. La Cour de cassation a retenu, à cet égard, que la conclusion de contrats distincts ne suffit pas à établir la volonté du propriétaire d’échapper au statut lorsque l’exploitation effective d’un fonds dans les lieux n’est pas démontrée (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 22-11.733). Par ailleurs, la qualification retenue par les parties dans leurs conventions ne lie pas le juge, qui doit rechercher la réalité de l’activité exercée dans les lieux à la date de la conclusion du contrat.
Le champ d’application du statut connaît enfin des exclusions légales dont le juge contrôle strictement la portée. Ainsi, les locaux à usage industriel, dont la définition a été précisée par l’arrêt du 29 juin 2023, sont exclus du droit de préférence du locataire prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, tandis que les baux à caractère saisonnier échappent aux règles de mutation du bail dérogatoire en bail statutaire, conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce. Or, ces exclusions, qui réservent l’application du statut aux locaux dans lesquels un fonds est réellement exploité, traduisent la finalité protectrice du régime des baux commerciaux, dont le bénéfice est subordonné à la réalité économique de l’activité exercée.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 dessine un champ d’application du statut des baux commerciaux à la fois étendu et rigoureusement encadré. Le statut s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant, un industriel ou un artisan immatriculé, ainsi qu’aux locaux accessoires qui forment une unité d’exploitation avec le local principal, en application de l’article L. 145-1 du code de commerce, tel qu’interprété par l’arrêt du 19 mars 2026. A cet égard, l’absence d’immatriculation distincte pour un local formant un ensemble avec le local principal immatriculé ne prive pas le preneur du bénéfice du statut, dès lors que les conditions matérielles d’exploitation révèlent une unité unique et indivisible.
Les arrêts relatifs au bail dérogatoire précisent, par ailleurs, que la dérogation conventionnelle au statut est strictement limitée dans sa durée et que la mutation légale du bail en bail statutaire, en cas de maintien en possession du preneur, échappe à la prescription biennale, la fraude suspendant au surplus le délai de l’article L. 145-60 du code de commerce. La solution du 21 mai 2026 rappelle, en outre, que le statut est d’ordre public et ne peut être choisi par les parties pour des biens qui en sont exclus, telle la dépendance du domaine public, dont le bail est nul de nullité absolue pour objet illicite. Des lors, la détermination du régime applicable à une occupation suppose une analyse préalable des conditions de l’exploitation, de la qualification de la convention et de la nature du bien loué, dont l’enjeu est déterminant pour le sort du droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction.
Pour les bailleurs comme pour les preneurs confrontés à une contestation portant sur l’application du statut, l’assistance d’un avocat en droit des baux commerciaux permet de sécuriser tant la rédaction des conventions que la conduite du contentieux relatif à la qualification du bail, à l’immatriculation de l’exploitant et à l’étendue des prérogatives statutaires.
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