I. La détermination du point de départ de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction
A. Un délai courant à compter de la date d’effet du congé, que l’indemnité ait été offerte ou non
L’article L. 145-60 du code de commerce énonce que toutes les actions exercées en vertu du chapitre consacré au bail commercial se prescrivent par deux ans. L’article L. 145-9 du même code, dans son dernier alinéa, impose au bailleur, à peine de nullité du congé, d’indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. La combinaison de ces deux textes fixe ainsi le point de départ du délai biennal à la date d’effet du congé, et non à la date de sa délivrance ni à celle du refus de renouvellement, lequel constitue un simple événement procédural sans incidence sur le cours du délai.
La troisième chambre civile a précisé cette règle dans deux arrêts de section rendus le 12 février 2026, publiés au Bulletin. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt n° 24-18.382, elle a jugé que « en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B, Publié). L’offre d’indemnité contenue dans le congé ne retarde donc pas le point de départ du délai, contrairement à ce que le locataire pouvait espérer lorsque le bailleur reconnaissait, dans l’acte, l’existence de son droit à indemnité.
La même solution s’applique à l’action en nullité du congé, dont le sort est aligné sur celui de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Par un arrêt n° 24-10.427 rendu le même jour, la troisième chambre civile a jugé que « le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.427, FS-D). La locataire, qui avait été assignée en référé expertise par la bailleresse et avait émis des protestations et réserves, n’a pas été admise à se prévaloir de cette expertise pour échapper à la fin de non-recevoir, sa demande ayant été formée plus de quatre ans après la date d’effet du congé.
Cette jurisprudence s’inscrit dans le prolongement d’une solution constante. Dès lors que le délai biennal constitue un délai de prescription de droit commun dont le point de départ est légalement déterminé, la circonstance que le montant de l’indemnité d’éviction demeure inconnu du locataire, faute de chiffrage par le bailleur, ne constitue pas une cause de report. Le locataire qui attend de connaître le montant de l’indemnité avant d’agir s’expose à laisser courir un délai qu’il ne pourra plus maîtriser. Le régime ainsi construit privilégie la sécurité juridique du bailleur, qui connaît la date à laquelle le preneur sera déchu de son action.
La troisième chambre civile a également précisé la portée de la prescription dans le cas particulier où le congé est délivré pour motifs graves et légitimes, c’est-à-dire sans offre d’indemnité d’éviction. Par un arrêt n° 24-21.573 du 4 juin 2026, elle a rappelé que le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, quand bien même le bailleur aurait refusé de renouveler le bail sans indemnité (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573, F-D). La contestation par le preneur des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur est en revanche susceptible d’interrompre le délai, ainsi qu’il sera exposé dans la seconde partie de cette analyse.
B. L’indifférence de la mauvaise foi du bailleur et la sanction de l’expiration du délai
L’arrêt n° 24-10.578 du 12 février 2026 constitue la décision la plus remarquable de la série, en ce qu’elle écarte expressément l’influence de la mauvaise foi du bailleur sur le cours de la prescription. En l’espèce, une commune bailleresse avait délivré à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, puis l’avait mis en demeure de communiquer des justificatifs pour calculer son montant, avant d’assigner celui-ci, près de trois ans plus tard, en constatation de la perte de son droit au versement d’une indemnité par l’acquisition de la prescription biennale et en expulsion. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de faire droit à cette demande, retenant que l’attitude de la bailleresse était empreinte de mauvaise foi et que le locataire n’avait aucune raison d’ester en justice dès lors qu’il n’avait jamais entendu contester le congé ni le principe du versement de l’indemnité.
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa des articles 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce. Elle énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B, Publié). La solution, reprise dans l’arrêt jumeau n° 24-10.579 rendu le même jour, présente une portée générale : seules les causes d’interruption et de suspension prévues par le code civil trouvent à s’appliquer, la mauvaise foi du créancier du loyer n’étant pas au nombre de celles-ci (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.579).
La sanction attachée à l’expiration du délai biennal est double et particulièrement redoutable pour le preneur. Conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, le locataire disposant d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité. Or l’arrêt n° 24-10.578 précise que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Le preneur prescrit perd ainsi, par l’effet de la prescription, le droit au maintien dans les lieux dont l’article L. 145-28 du code de commerce lui garantit le bénéfice, et devient redevable d’une indemnité d’occupation tout en s’exposant à une mesure d’expulsion. Le maintien dans les lieux apparaît donc, non comme un droit autonome, mais comme le simple accessoire d’une action en paiement exercée dans le délai légal.
La rigueur de ce dispositif appelle deux observations. En premier lieu, le bailleur peut valablement assigner en référé, sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, aux fins de voir constater la perte du droit au versement de l’indemnité et d’obtenir l’expulsion du locataire, l’existence d’une contestation sérieuse n’étant pas un obstacle lorsque le trouble manifestement illicite résulte de l’occupation sans droit ni titre. Le juge des référés peut ainsi prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, la qualité d’occupant sans droit ni titre caractérisant un tel trouble. En second lieu, le locataire qui a reçu un congé avec offre d’indemnité ne peut se retrancher derrière l’absence de chiffrage de celle-ci pour différer son action : il lui appartient de saisir le juge afin d’en voir fixer le montant, l’arrêt n° 24-10.578 rappelant que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce n’est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité soit contesté. La seule exigence du texte tient à la saisine du tribunal dans le délai de deux ans, sans que le preneur ait à justifier d’un différend préalable avec son bailleur.
II. Les causes d’interruption et de suspension de la prescription biennale
A. L’interruption par la reconnaissance du droit, la demande en justice et la contestation du congé
La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, bien que spéciale par son champ d’application, demeure soumise aux causes d’interruption du droit commun de la prescription. L’arrêt n° 24-18.382 du 12 février 2026 le rappelle avec netteté : cette prescription « est susceptible d’être interrompue ou suspendue, en application de l’article 2240 du code civil, en vertu duquel le délai de prescription peut être interrompu par la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, de l’article 2241 du même code selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, et de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B, Publié). Le régime de l’interruption et de la suspension de la prescription biennale se trouve ainsi aligné sur celui du droit commun, la spécificité du délai de l’article L. 145-60 du code de commerce ne portant que sur sa durée et son point de départ.
La reconnaissance interruptive, prévue par l’article 2240 du code civil, obéit à une exigence de non-équivoque dont l’arrêt n° 24-18.382 donne une illustration concrète. La bailleresse avait adressé à l’expert judiciaire, dans le délai de prescription, un dire contestant la méthode d’évaluation de l’indemnité retenue par l’expert et précisant que celle-ci « représente une valeur patrimoniale à la date de vos opérations, nullement une valeur spéculative ». La cour d’appel de Paris avait retenu que ce dire ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de l’obligation de payer l’indemnité, la bailleresse ayant d’ailleurs, dans son assignation en référé, distingué l’indemnité d’occupation, qu’elle affirmait due, de l’indemnité d’éviction, pour laquelle elle avait employé des motifs dubitatifs. La Cour de cassation a approuvé cette analyse, jugeant que la reconnaissance devait être « dénuée d’équivoque » de l’obligation à payer l’indemnité pour interrompre la prescription à l’égard du locataire. La délivrance d’un congé avec offre d’indemnité ne vaut donc pas, par elle-même, reconnaissance interruptive, l’offre ne portant pas sur un montant déterminé et demeurant conditionnelle.
La demande en justice interruptive, régie par l’article 2241 du code civil, présente une particularité procédurale qui mérite d’être soulignée. Une demande formée en référé par le bailleur aux fins d’expertise interrompt le délai à l’égard de ce dernier, mais ne profite pas au locataire qui se contente d’émettre des protestations et réserves. La troisième chambre civile en déduit que le locataire, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, « ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, FS-B, Publié). Le preneur doit donc, dès l’audience de référé, formuler des demandes propres, sous peine de voir le délai biennal courir à son détriment pendant toute la durée des opérations d’expertise, laquelle peut excéder deux années comme en témoignent les espèces jugées le 12 février 2026.
La contestation du congé constitue une autre cause d’interruption dont la portée a été reconnue par la jurisprudence récente. Par un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Versailles qui avait déclaré prescrite la demande en paiement d’une indemnité d’éviction formée par une société, cessionnaire du fonds de commerce, sans rechercher si les contestations émises en première instance par la locataire sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé n’avaient pas interrompu le délai de prescription (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573, F-D). La contestation de la validité du congé, formée dans le délai biennal, emporte ainsi interruption du délai applicable à l’action en paiement de l’indemnité, la demande en justice s’étendant à ses accessoires et à ses compléments.
La même logique a présidé à la solution retenue dans l’arrêt n° 24-19.120 du 4 juin 2026, rendu dans une espèce où la locataire avait contesté le refus de renouvellement opposé par les bailleurs pour motifs graves et légitimes. La cour d’appel de Poitiers avait été censurée pour avoir dénaturé les conclusions de la locataire, qui contestaient le non-renouvellement dans le délai biennal, et pour avoir déclaré irrecevable la demande en indemnisation de la perte du fonds de commerce sans viser les dernières conclusions déposées, en violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120, F-D). La contestation régulière du refus de renouvellement constitue ainsi le socle procédural sur lequel le preneur peut fonder, au-delà du délai biennal, ses demandes indemnitaires liées à la perte du fonds.
B. La suspension limitée au bénéfice de la partie ayant sollicité la mesure d’instruction
L’article 2239 du code civil dispose que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. Appliquée à l’indemnité d’éviction, cette règle pose la question de savoir à qui profite la suspension lorsque l’expertise a été ordonnée à la demande du bailleur. La jurisprudence de la Cour de cassation y a apporté une réponse ferme : la suspension ne joue qu’au profit de la partie qui a sollicité la mesure d’instruction. La troisième chambre civile l’a jugé dans son arrêt du 19 mars 2020, publié au Bulletin, aux termes duquel « la suspension de la prescription ne joue qu’au profit de la partie ayant sollicité la mesure » (Cass. 3e civ., 19 mars 2020, n° 19-13.459, Publié).
Cette solution, expressément rappelée par les arrêts du 12 février 2026, repose sur l’économie de l’article 2239 du code civil. La mesure d’instruction ordonnée avant tout procès « tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution ». Dès lors, lorsque le bailleur seul a sollicité l’expertise tendant à déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, le locataire qui s’est borné à émettre protestations et réserves ne peut se prévaloir de la suspension de la prescription pendant la durée des opérations d’expertise. L’arrêt n° 24-18.382 fait application de ce principe à une espèce où l’expertise, ordonnée le 7 décembre 2017 à la demande de la bailleresse, n’avait pris fin qu’avec le dépôt du rapport le 10 juillet 2020, soit plus de deux ans et demi après la date d’effet du congé fixée au 31 décembre 2017.
Le locataire dispose toutefois de moyens de préserver ses droits au cours de l’instance en référé. Il peut s’associer expressément à la demande d’expertise formée par le bailleur, ou présenter, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert. Une telle diligence, qui manifeste la volonté du preneur de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond, le fait bénéficier de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction. A cet égard, l’article 145 du code de procédure civile permet aux mesures d’instruction légalement admissibles d’être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé, lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Le preneur avisé saisira donc le juge des référés d’une demande d’expertise propre, ou se joindra sans réserve à celle formée par le bailleur, afin de neutraliser l’effet dévastateur du temps sur son action.
La suspension de la prescription peut également résulter de circonstances extérieures à la mesure d’instruction. Par un arrêt du 7 janvier 2021, la troisième chambre civile a jugé que la demande d’aide juridictionnelle interrompt le délai de prescription et qu’un nouveau délai de même durée court à compter de la date de son admission, en application de l’article 38 du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991 (Cass. 3e civ., 7 janv. 2021, n° 19-24.649). La caducité d’une assignation antérieure est, dans ce cadre, sans incidence sur l’interruption résultant de l’admission au bénéfice de l’aide juridictionnelle, le locataire disposant d’un nouveau délai de deux ans à compter de la notification de la décision d’admission. Cette solution, qui profite aux preneurs les plus modestes, rappelle que le régime de la prescription biennale n’exclut pas l’application des mécanismes protecteurs du droit commun.
La question de la prescription doit enfin être distinguée de celle du réputé non écrit des clauses faisant échec au droit au renouvellement. Par un arrêt publié du 16 novembre 2023, la troisième chambre civile a jugé que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et que « l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, Publié). Le locataire peut ainsi voir réputer non écrite une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction, quand bien même la prescription de l’action en nullité de cette clause serait antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit étant applicable aux baux en cours.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, fixée par les arrêts de section du 12 février 2026 et confirmée par les arrêts du 4 juin 2026, dessine un régime de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction d’une grande rigueur. Le point de départ du délai est uniformément fixé à la date d’effet du congé, que l’indemnité ait été offerte ou non, et la mauvaise foi du bailleur ne constitue ni une cause d’interruption ni une cause de suspension. Le preneur prescrit perd son droit au maintien dans les lieux et devient occupant sans droit ni titre, ouvrant au bailleur la voie d’une action en référé aux fins d’expulsion. Les causes d’interruption et de suspension, issues du droit commun, demeurent accessibles au locataire, mais sous des conditions strictes : la reconnaissance du bailleur doit être dénuée d’équivoque, la demande en justice doit émaner du preneur ou le faire bénéficier de la mesure d’instruction sollicitée par le bailleur, et la contestation du congé doit être formée dans le délai biennal. La maîtrise de ces mécanismes, qui commande au locataire de saisir le juge sans attendre la connaissance du montant de l’indemnité, est déterminante pour la conservation du droit à indemnité d’éviction. L’accompagnement par un avocat en droit des baux commerciaux permet d’apprécier, dès la réception du congé, les diligences propres à interrompre le délai et à préserver le droit au maintien dans les lieux.
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