I. Le régime de la garantie solidaire du cédant : un engagement conventionnel aux contours strictement délimités
La cession d’un fonds de commerce emporte, en principe, la cession du bail commercial au profit de l’acquéreur, dès lors que le bail autorise cette transmission. Or, la libre cessibilité du bail ne prive pas le bailleur de la faculté de se prémunir contre la défaillance du cessionnaire. À cet égard, la stipulation d’une clause de garantie solidaire du cédant, insérée dans le bail commercial, demeure l’instrument privilégié de la protection du bailleur. Cette technique conventionnelle, d’un usage constant dans la pratique notariale et rédactionnelle, fait l’objet d’un encadrement prétorien rigoureux dont la troisième chambre civile a progressivement dessiné les contours. L’analyse de la jurisprudence récente permet de mesurer tant la sévérité du contrôle exercé sur la stipulation de solidarité que la précision des règles relatives à l’étendue de l’engagement souscrit.
A. L’exigence d’une stipulation expresse et la consécration de la clause de garantie comme instrument de protection du bailleur
La solidarité passive ne se présume point, ainsi que le rappelle l’article 1310 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, selon lequel « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». Cette règle, qui figurait antérieurement à l’article 1202 du même code dans sa rédaction antérieure à ladite ordonnance, commande que l’engagement du preneur sortant soit expressément stipulé dans le bail. La troisième chambre civile en a fait application dans un arrêt du 28 septembre 2022, par lequel elle a cassé la décision qui condamnait le cédant au paiement des loyers échus postérieurement à la résiliation du bail par le liquidateur du cessionnaire, au visa de l’article 1202, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, en retenant que « la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée » (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-22.377). En conséquence, la clause doit faire l’objet d’une rédaction explicite, dont la portée ne saurait être étendue par le juge au-delà des termes convenus.
La formulation classiquement retenue par la pratique s’attache à décrire la personne du garant, la nature des obligations garanties et la durée de l’engagement. La troisième chambre civile en a donné une illustration dans un arrêt du 8 avril 2015, dans lequel le bail contenait une clause autorisant le preneur à céder son bail « à charge de rester garant et répondant solidairement avec son cessionnaire du paiement des loyers, de ses charges et de toutes ses conditions » (Cass. 3e civ., 8 avr. 2015, n° 13-28.207). Dès lors que cette stipulation est insérée dans le bail, elle vaut pour les cessions successives du droit au bail, ainsi que l’a admis la jurisprudence à l’occasion d’opérations d’apport partiel d’actifs. Par ailleurs, la validité de la clause ne saurait être contestée au regard de la liberté de cession consacrée par le premier alinéa de l’article L. 145-16 du code de commerce, qui n’interdit que les conventions tendant à prohiber la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce, sans interdire la stipulation d’une garantie destinée à couvrir le bailleur contre la défaillance du cessionnaire.
La Cour de cassation a, par ailleurs, admis que la clause de garantie s’applique lorsque la transmission du droit au bail s’opère par voie d’apport partiel d’actifs, qui constitue une cession au sens de la stipulation. Dans un arrêt du 11 avril 2019, publié au Bulletin, elle a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que la société qui avait, par traités d’apport partiel d’actifs placés sous le régime des scissions, cédé les droits au bail à des sociétés bénéficiaires, demeurait garante, solidairement avec ces dernières, du paiement des loyers et charges au titre des baux commerciaux jusqu’à leur date d’expiration (Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-16.121, publié). Cet arrêt confirme également que, lorsque la clause subordonne la garantie à l’insuffisance de la surface financière du cessionnaire, il appartient au cédant, conformément à l’article 1353 du code civil, de démontrer que le cessionnaire disposait d’une surface financière suffisante, sans que le bailleur ait à rapporter une preuve contraire.
La jurisprudence n’admet pas davantage que la garantie soit étendue par le juge au-delà des hypothèses envisagées par la stipulation. Dans la même affaire, le cédant soutenait que le bailleur avait renoncé à la garantie solidaire en participant activement à la réalisation des apports et en concluant des avenants aux baux destinés à entériner la nouvelle configuration juridique des relations contractuelles. La cour d’appel n’ayant pas été saisie d’une demande de ce chef, la Cour de cassation a jugé qu’elle n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée (Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-16.121, publié). Cette décision enseigne que le cédant qui entend se prévaloir d’une renonciation du bailleur à la garantie doit l’invoquer expressément devant les juges du fond, la renonciation à un droit dont le bailleur a la libre disposition ne pouvant se déduire de simples circonstances équivoques. À cet égard, la vigilance rédactionnelle s’impose tant au bailleur, qui doit s’assurer de la pérennité de sa garantie, qu’au cédant, qui doit faire constater, le cas échéant, les concessions obtenues lors de la cession.
B. L’étendue matérielle et temporelle de l’engagement du preneur sortant
La délimitation de l’étendue de la garantie constitue l’une des principales sources de contentieux entre le bailleur et le cédant. La troisième chambre civile a, en premier lieu, précisé que la dette de loyers échus avant la cession du bail n’est pas, sauf stipulation contraire, transmise au cessionnaire, de sorte que celui-ci ne réunit pas sur sa personne les qualités de débiteur et de créancier de cette obligation, ainsi qu’elle l’a jugé dans un arrêt publié rendu en formation plénière de chambre le 30 novembre 2017 (Cass. 3e civ., 30 nov. 2017, n° 16-23.498, publié). Il s’ensuit que le cédant demeure, en sa qualité de garant solidaire du paiement des loyers, tenu de l’arriéré antérieur à la cession, tandis que le cessionnaire n’en répond qu’à la condition d’une stipulation expresse le prévoyant.
En second lieu, la garantie peut être étendue, par la volonté des parties, à l’ensemble des obligations découlant du bail. L’arrêt du 14 décembre 2023 offre une illustration particulièrement nette de cette rédaction extensive, la clause litigieuse prévoyant que le preneur resterait « garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous autres cessionnaires successifs tant pour le paiement des loyers, charges et accessoires échus ou à échoir que pour l’entière exécution des charges et conditions du bail, et ce jusqu’à la fin de la période triennale suivant la période triennale en cours au moment de la cession » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-11.152). Or, la Cour de cassation a sanctionné la cour d’appel qui avait laissé sans réponse les conclusions du bailleur invoquant une telle clause, au visa de l’article 455 du code de procédure civile, le défaut de réponse aux conclusions constituant un défaut de motifs. Cet arrêt enseigne ainsi que le bailleur peut utilement se prévaloir de la garantie du cédant pour obtenir réparation des manquements du cessionnaire à ses obligations contractuelles, dans les limites temporelles fixées par la clause.
La durée de l’engagement du cédant est, en troisième lieu, encadrée par le législateur depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dont l’article L. 145-16-2 du code de commerce dispose que « si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ». Le caractère d’ordre public de cette disposition n’implique toutefois pas son application immédiate aux baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur. La troisième chambre civile l’a expressément jugé dans son arrêt du 11 avril 2019, en retenant que « l’article L. 145-16-2 du code de commerce, qui revêt un caractère d’ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate » et que « la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties » (Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-16.121, publié). Dès lors, pour les baux conclus avant le 18 juin 2014, la garantie stipulée pour la durée du bail restant à courir conserve toute son efficacité, tandis que, pour les baux conclus postérieurement, la garantie est plafonnée à trois ans à compter de la cession.
Cette dualité de régime impose aux parties une lecture attentive de la date de conclusion du bail et de la date de la cession. En pratique, le bailleur dont le bail a été conclu avant le 18 juin 2014 conserve le bénéfice d’une garantie étendue, pourvu que la clause en ait ainsi disposé, tandis que le cédant dont le bail est postérieur à cette date peut légitimement opposer au bailleur la limitation triennale. Par ailleurs, lorsque la clause stipule une durée inférieure à celle du bail, comme le prévoient de nombreuses rédactions qui limitent la garantie à la période triennale en cours au moment de la cession, les parties doivent s’attacher à la lettre de la stipulation, qui constitue la loi des parties au sens de l’article 1103 du code civil. La Cour de cassation, dans son arrêt du 14 décembre 2023, a d’ailleurs rappelé que la clause limitant la garantie « jusqu’à la fin de la période triennale suivant la période triennale en cours au moment de la cession » était de nature à circonscrire l’engagement du preneur sortant tant dans son objet que dans son terme (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-11.152).
II. Les mécanismes d’atténuation ou d’extinction de la garantie : transaction, résiliation et substitution judiciaire
La garantie solidaire du cédant n’est pas irréductible. Les parties peuvent en aménager l’extinction, et le preneur sortant dispose de moyens de défense tirés tant du droit commun des obligations que des règles propres au statut des baux commerciaux. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, sur ce terrain, apporté des précisions décisives, dont la plus récente, rendue le 6 novembre 2025, intéresse directement la situation du garant cédant confronté à une transaction conclue entre le bailleur et le cessionnaire. En outre, la survenance d’une procédure collective ouverte à l’encontre du cessionnaire commande la mise en œuvre de mécanismes de substitution dont les conditions ont été précisées dès 2010.
A. La transaction conclue entre le bailleur et le cessionnaire : un avantage invocable par le garant cédant
La question se pose, lorsque le bailleur et le cessionnaire ont mis fin à leurs différends par une transaction, de savoir si le cédant, garant solidaire, peut se prévaloir des avantages consentis au cessionnaire. Le principe de l’effet relatif des conventions, énoncé à l’article 1199 du code civil, selon lequel « le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties », et l’article 2051 du code civil, aux termes duquel « la transaction faite par l’un des intéressés ne lie point les autres intéressés et ne peut être opposée par eux », semblaient faire obstacle à l’invocation de la transaction par le tiers au protocole. Or, la troisième chambre civile a opéré une conciliation nuancée entre ces textes dans un arrêt du 6 novembre 2025, rendu en formation de section et publié au Bulletin.
Dans cette affaire, la société cédante, tenue d’une garantie solidaire envers la bailleresse en exécution d’une clause du bail, se prévalait du protocole transactionnel par lequel la bailleresse avait renoncé au paiement des loyers antérieurs, moyennant le règlement d’une somme forfaitaire par le cessionnaire. La cour d’appel avait jugé que la transaction ne faisait obstacle qu’à l’introduction, entre les parties au protocole, d’une action en justice ayant le même objet, à l’exclusion de toute action dirigée contre un tiers. La Cour de cassation a cassé cette décision, en énonçant que « si la transaction est un contrat qui ne peut produire d’effet qu’entre les parties qui l’ont conclue et qu’à ce titre, un tiers ne peut se prévaloir de ses effets, elle constitue pour lui un fait juridique, de sorte que le tiers codébiteur solidaire peut invoquer les engagements contenus dans la transaction intervenue entre le créancier commun et l’un de ses coobligés, dès lors qu’il en résulte pour ce dernier un avantage dont il peut lui-même bénéficier » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-10.745, publié).
Cette solution, qui mobilise les articles 1199, 1200 et 1315 du code civil, dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article 2051 du même code, présente une portée considérable pour la pratique du bail commercial. Le garant cédant peut désormais opposer au bailleur les concessions que celui-ci a consenties au cessionnaire, dès lors qu’elles lui procurent un avantage dont il peut lui-même bénéficier, à l’instar d’une remise de dette ou d’une renonciation au paiement de loyers antérieurs. À cet égard, la transaction n’opère pas comme un contrat opposable au tiers, mais comme un fait juridique dont le codébiteur solidaire peut tirer profit, en ce qu’elle révèle la volonté du créancier commun de renoncer à une partie de sa créance. La solution s’inscrit dans la droite ligne de la règle posée par l’article 1315, devenu l’article 1353, alinéa 2, du code civil, selon laquelle le débiteur qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
La portée pratique de cette jurisprudence mérite d’être soulignée pour chacune des parties au protocole transactionnel. Le bailleur qui transige avec le cessionnaire doit désormais mesurer les conséquences de ses concessions à l’égard du garant cédant, dans la mesure où l’avantage consenti au cessionnaire pourra être invoqué par le codébiteur solidaire pour éteindre ou réduire sa propre dette. En conséquence, la rédaction du protocole doit préciser, lorsque le bailleur entend préserver son recours contre le garant, que les renonciations accordées au cessionnaire ne profitent pas au cédant, la volonté contraire devant être exprimée sans équivoque. Réciproquement, le cédant poursuivi en exécution de sa garantie aura tout intérêt à solliciter la communication du protocole conclu entre le bailleur et le cessionnaire, afin de vérifier si les concessions qu’il contient lui sont transposables, conformément au principe dégagé par l’arrêt du 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-10.745, publié).
B. La résiliation du bail par le cessionnaire et la substitution judiciaire de garantie en procédure collective
L’extinction du bail par sa résiliation constitue un second mécanisme d’atténuation de la garantie solidaire du cédant. La troisième chambre civile a, dans son arrêt du 28 septembre 2022, jugé qu’en l’absence de stipulation expresse contraire, « la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux loyers impayés à la date de la résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-22.377). Il en résulte que, lorsque le cessionnaire, soumis à une procédure collective, voit le bail résilié par le liquidateur, le cédant n’est plus tenu, en sa qualité de garant, du paiement des loyers postérieurs à la résiliation, dès lors que le cessionnaire n’en est lui-même plus redevable. Cette solution, fondée sur la corrélation entre l’étendue de l’obligation garantie et celle de l’obligation principale, protège efficacement le preneur sortant contre la poursuite indéfinie de son engagement.
La procédure collective ouverte à l’encontre du cédant lui-même a, par ailleurs, conduit la Cour de cassation à préciser les conditions de la substitution de garantie. Par un arrêt publié du 15 septembre 2010, la troisième chambre civile a jugé que, « une substitution de garantie pouvant être demandée au tribunal à l’initiative de l’une ou l’autre partie et aucun délai n’étant prévu pour former cette demande, la cession du bail d’un preneur en liquidation judiciaire, sans mention de la clause de garantie solidaire mise à la charge du cédant, est régulière dès lors que le bailleur n’a pas sollicité cette substitution » (Cass. 3e civ., 15 sept. 2010, n° 09-14.519, publié). Cette solution s’appuie sur le troisième alinéa de l’article L. 145-16 du code de commerce, aux termes duquel, « en cas de cession ou dans les cas prévus au deuxième alinéa, si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes ».
Le même arrêt de 2010 rappelle, en outre, que la clause de garantie peut stipuler une durée limitée, la stipulation examinée prévoyant que le preneur cédant resterait garant du cessionnaire « pendant une durée minimum de 3 ans ou pendant la durée du bail restant à courir si elle est supérieure » (Cass. 3e civ., 15 sept. 2010, n° 09-14.519, publié). La jurisprudence assure ainsi la synthèse des intérêts en présence : le bailleur conserve la faculté d’exiger une garantie effective, tandis que le cédant, engagé en sa qualité de garant solidaire, bénéficie de limites objectives à son engagement, qu’elles soient conventionnelles, légales ou jurisprudentielles. La combinaison de l’arrêt du 6 novembre 2025 et de la jurisprudence antérieure dessine, dès lors, un régime complet et équilibré de la garantie solidaire du cédant dans le bail commercial.
L’articulation de ces mécanismes appelle, en définitive, une appréciation d’ensemble. La résiliation du bail prononcée à la demande du liquidateur du cessionnaire met un terme à la garantie pour l’avenir, le cédant ne demeurant tenu que des loyers impayés à la date de la résiliation. La transaction conclue entre le bailleur et le cessionnaire peut, quant à elle, éteindre ou réduire la dette garantie, pourvu que l’avantage consenti au cessionnaire soit transposable au codébiteur solidaire. La substitution judiciaire de garantie, enfin, offre au bailleur un moyen de sauvegarde de ses intérêts lorsque le cédant, soumis à une procédure collective, ne peut plus assurer l’obligation de garantie dans les termes de la convention, le tribunal pouvant alors y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes en application de l’article L. 145-16 du code de commerce. Dès lors, la connaissance de ces règles permet tant au bailleur qu’au preneur sortant d’anticiper le sort de la garantie solidaire et de sécuriser leurs positions respectives, que ce soit dans la rédaction des actes ou dans la conduite des contentieux.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile a construit, de l’arrêt de 2010 à l’arrêt du 6 novembre 2025, un régime complet de la garantie solidaire du cédant dans le bail commercial, articulé autour de trois exigences. La stipulation expresse de la solidarité conditionne, en premier lieu, la validité de l’engagement du preneur sortant, conformément à l’article 1310 du code civil. L’étendue de la garantie est, en deuxième lieu, strictement délimitée par la volonté des parties, par la loi du 18 juin 2014, codifiée à l’article L. 145-16-2 du code de commerce, et par les règles relatives à la résiliation du bail. En troisième lieu, le garant cédant peut se prévaloir des avantages résultant d’une transaction conclue entre le bailleur et le cessionnaire, ainsi que de la substitution judiciaire de garantie prévue à l’article L. 145-16 du code de commerce. Le cédant d’un fonds de commerce dont le bail comporte une clause de garantie solidaire doit, dès lors, appréhender la portée exacte de son engagement et les mécanismes susceptibles d’en limiter l’exécution, tant au moment de la rédaction du bail que lors de la négociation des actes de cession. Pour la sécurisation de ces opérations et la conduite des contentieux relatifs aux baux commerciaux, l’assistance d’un avocat spécialisé en bail commercial permet d’apprécier, au regard des circonstances de chaque espèce, les risques afférents à la garantie solidaire du cédant et les voies de droit ouvertes à chacune des parties.
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