Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé : conditions, mécanismes et limites dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Les fondements du mécanisme de déplafonnement dans le statut des baux commerciaux
A. Le principe du plafonnement légal et ses exceptions
Le statut des baux commerciaux, institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du fonds de commerce du preneur et la préservation des droits du bailleur. Cet équilibre se manifeste avec une acuité particulière dans le mécanisme de fixation du loyer du bail renouvelé, régi par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. L’article L. 145-33 pose le principe selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après cinq critères : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Toutefois, l’article L. 145-34 du même code instaure un mécanisme de plafonnement qui constitue une dérogation majeure à ce principe : à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.
Ce dispositif de plafonnement, conçu comme une garantie essentielle pour le preneur, connaît néanmoins des exceptions qui en limitent substantiellement la portée. La première de ces exceptions réside dans la durée du bail expiré lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, cette durée excède douze ans et fait alors tomber le plafonnement. La deuxième exception tient à la survenance d’une modification notable des éléments de détermination de la valeur locative énumérés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. La troisième exception, d’origine conventionnelle, résulte d’une clause du contrat relative à la durée du bail qui écarte expressément les règles de plafonnement. Dès lors, le déplafonnement constitue l’instrument par lequel le bailleur peut prétendre à un loyer renouvelé correspondant à la valeur locative réelle, en s’affranchissant de la limite indiciaire protectrice du preneur.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 16 novembre 2023, rappelé la portée d’ordre public de ces dispositions en précisant que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux articles L. 145-37 à L. 145-41 leur caractère réputé non écrit, n’était pas applicable aux baux ayant pris fin avant son entrée en vigueur sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.089). La Cour a ainsi jugé que « l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce leur caractère réputé non écrit, n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de cette loi sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire ». Par ailleurs, l’article L. 145-15 dans sa version issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en vigueur depuis le 28 mai 2026, étend désormais le domaine des clauses réputées non écrites aux articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, au premier alinéa de l’article L. 145-42 et aux articles L. 145-47 à L. 145-54.
L’articulation entre ces dispositions de principe et le mécanisme du déplafonnement apparaît avec une netteté particulière lorsque l’on considère que le plafonnement indiciaire participe lui-même de l’ordre public protecteur du statut, de sorte que les clauses tendant à y déroger de manière anticipée et systématique sont susceptibles d’être déclarées réputées non écrites sur le fondement de l’article L. 145-15. En revanche, les exceptions au plafonnement prévues par l’article L. 145-34 lui-même échappent à cette sanction, précisément parce qu’elles sont instituées par la loi et non par la volonté des parties. A cet égard, la jurisprudence de la Cour de cassation a constamment veillé à ce que les causes légales de déplafonnement ne soient pas étendues au-delà des prévisions du texte, afin de préserver la finalité protectrice du mécanisme de plafonnement.
B. La durée du bail expiré comme condition déterminante du déplafonnement
La durée du bail expiré constitue le premier facteur de déplafonnement que le texte de l’article L. 145-34 énonce de manière explicite en son troisième alinéa : les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Cette règle, d’apparence simple, a donné lieu à une importante controverse jurisprudentielle relative à l’application du mécanisme d’étalement de la hausse du loyer prévu au dernier alinéa du même article. Cet étalement, qui limite à 10 % par an l’augmentation du loyer résultant du déplafonnement, soulève en effet la question de son articulation avec le déplafonnement fondé sur le dépassement de la durée de douze ans par tacite prolongation.
La Cour de cassation a tranché cette question de principe par un arrêt publié au Bulletin du 16 octobre 2025, dans l’affaire opposant la société Monoprix à la SCI Foch. La troisième chambre civile y énonce que le dispositif d’étalement prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 « ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). En conséquence, lorsque le déplafonnement résulte exclusivement du dépassement de la durée de douze ans par tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative sans que le preneur puisse se prévaloir de l’étalement de la hausse.
Cette solution, rendue en formation de section, revêt une importance pratique considérable pour les baux commerciaux en cours depuis plus de douze ans. Elle signifie que le preneur dont le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de cette durée s’expose, lors du renouvellement, à une augmentation immédiate du loyer pouvant atteindre la valeur locative, sans bénéficier du lissage annuel de 10 %. Or, dans un contexte de tension sur les valeurs locatives commerciales, cette règle peut entraîner des hausses substantielles, parfois de nature à compromettre l’équilibre économique de l’exploitation. La Cour a, dans cet arrêt, constaté que le bail expiré avait duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation et en a « exactement déduit que la demande de la locataire de se voir appliquer les dispositions précitées de l’article L. 145-34 devait être rejetée ».
Le mécanisme du congé, préalable nécessaire au renouvellement, est quant à lui régi par l’article L. 145-9 du code de commerce, qui impose que le congé soit donné par acte extrajudiciaire et précise, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné. Le congé doit également indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans. Le non-respect de ces formalités substantielles est lourdement sanctionné, comme l’illustre un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 janvier 2024 qui a prononcé la nullité d’un congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, en violation de l’exigence d’un acte extrajudiciaire posée par l’article L. 145-9 (TJ Paris, 24 janv. 2024, n° 22/01721).
En pratique, la computation des délais de renouvellement et le respect des formes du congé conditionnent directement la détermination du loyer applicable. Un congé nul de nullité absolue, parce que délivré en méconnaissance de l’article L. 145-9, prive le bailleur de la faculté de solliciter le déplafonnement du loyer lors du renouvellement, le bail se poursuivant alors par tacite prolongation aux conditions antérieures. De même, la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, qui court à compter de la date d’effet du congé, enferme l’action en fixation du loyer dans un délai dont le dépassement est sanctionné par l’irrecevabilité. La cour d’appel de Paris a ainsi rappelé, dans un arrêt du 19 décembre 2024, que l’action en contestation de congé introduite après l’expiration du délai de deux ans à compter du 31 décembre 2017, date d’effet du congé délivré le 2 juin 2017, était irrecevable comme prescrite, privant définitivement le preneur de la possibilité de contester le principe ou les modalités du renouvellement (CA Paris, 19 déc. 2024, n° 24/05562).
II. Les causes de déplafonnement soumises au contrôle de l’office du juge
A. La modification notable des éléments de la valeur locative
Au-delà du dépassement de la durée de douze ans, l’article L. 145-34 prévoit que le plafonnement est écarté en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, à savoir les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Cette notion de modification notable constitue une condition d’application du déplafonnement dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie la qualification juridique des faits retenus par les juges pour caractériser une telle modification.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 12 décembre 2024, que les travaux réalisés par le preneur et ayant profondément modifié les structures du bien loué pouvaient constituer une modification notable des caractéristiques du local justifiant le déplafonnement. Dans cette affaire, la Cour a approuvé les juges du fond d’avoir relevé « que la locataire avait effectué d’importants travaux consistant en la suppression de la majeure partie du mur porteur du local contigu au local mitoyen dans le but d’une mise en communication des locaux, que ces travaux avaient profondément modifié les structures du bien loué à raison de la démolition de murs porteurs, que cela dépassait le cadre d’un simple aménagement et avait eu pour effet une modification notable de la structure » (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-14.800). La Cour en a déduit que ces transformations ne pouvaient être qualifiées d’améliorations intrinsèques du local au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce. Par ailleurs, cet arrêt confirme que la modification de la structure du local, lorsqu’elle résulte de travaux du preneur, constitue un fait juridique objectif que le bailleur peut invoquer au soutien du déplafonnement, indépendamment de toute autorisation qu’il aurait pu donner à ces travaux.
La modification de la destination des lieux constitue un autre fondement du déplafonnement dont les contours ont été précisés par un arrêt publié au Bulletin du 15 février 2023. La troisième chambre civile y a jugé, dans une affaire mettant en cause une société de joaillerie, que « la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, Publié au Bulletin). La Cour a également précisé, à cette occasion, « qu’il ne pouvait être déduit du non-exercice par les bailleurs de leur droit de rachat prioritaire ou de l’absence d’opposition en justice à la déspécialisation, leur renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer ». A cet égard, la Cour a rappelé que la « propriété commerciale » du preneur, protégée par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme, s’entend du droit au renouvellement du bail et non du prix du loyer renouvelé, de sorte que l’atteinte alléguée à cette protection ne concernait que le prix du loyer et n’entrait pas dans le champ de cette garantie conventionnelle.
Les modifications affectant les facteurs locaux de commercialité peuvent également justifier le déplafonnement, bien que leur démonstration requière une analyse circonstanciée de l’évolution de l’environnement commercial du local considéré. La cour d’appel de Paris a ainsi eu l’occasion, dans un arrêt du 19 décembre 2024, de confirmer le déplafonnement du loyer d’un bail de pharmacie en raison de l’évolution de la commercialité du quartier depuis 1982 (CA Paris, 19 déc. 2024, n° 21/00030). Les obligations respectives des parties, quatrième critère de l’article L. 145-33, peuvent également constituer un facteur de déplafonnement lorsque la répartition contractuelle des charges entre bailleur et preneur a été substantiellement modifiée par rapport au bail expiré. Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en matière de loyers commerciaux, a retenu le déplafonnement dans un jugement du 2 décembre 2025, en considération de la durée du bail expiré excédant douze ans et de modifications notables affectant les caractéristiques du local (TJ Montpellier, 2 déc. 2025, n° 21/05297).
B. L’office du juge dans la mise en œuvre du déplafonnement et de ses effets
L’office du juge des loyers commerciaux, compétent en application de l’article L. 145-1 du code de commerce pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé, s’exerce dans un cadre procédural marqué par des délais de prescription contraignants. L’article L. 145-60 du code de commerce soumet en effet l’ensemble des actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier à une prescription biennale, dont le non-respect entraîne l’irrecevabilité de la demande. Ce délai court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ou de la date de la demande de renouvellement, selon la partie qui en prend l’initiative. La cour d’appel de Paris a ainsi confirmé, dans un arrêt du 19 décembre 2024, l’irrecevabilité d’une action en contestation du congé pour cause de prescription, le délai de deux ans étant expiré depuis le 31 décembre 2019 pour un congé délivré le 2 juin 2017 (CA Paris, 19 déc. 2024, n° 24/05562).
Lorsque le juge constate que les conditions du déplafonnement sont réunies, il lui appartient de déterminer la valeur locative à laquelle le loyer du bail renouvelé doit être fixé, en procédant à une appréciation concrète des cinq éléments énumérés à l’article L. 145-33. Or, cette appréciation se heurte fréquemment à des difficultés probatoires, les parties produisant des évaluations contradictoires de la valeur locative, établies par des experts dont les méthodes de calcul peuvent diverger sensiblement. Le juge dispose alors d’un pouvoir souverain pour apprécier la valeur locative, sous réserve de motiver sa décision au regard des critères légaux et de répondre aux conclusions des parties.
La question de l’étalement de la hausse du loyer consécutive au déplafonnement constitue un enjeu contentieux majeur, que l’arrêt précité du 16 octobre 2025 a contribué à clarifier. En cantonnant l’application de l’étalement aux seuls cas de modification notable des quatre premiers éléments de la valeur locative ou de durée contractuelle supérieure à neuf ans, à l’exclusion des baux prolongés tacitement au-delà de douze ans, la Cour de cassation a opéré une distinction qui renforce la sécurité juridique tout en accentuant les effets du déplafonnement pour les baux les plus anciens. Dès lors, le preneur dont le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans se trouve exposé à une augmentation immédiate du loyer pouvant être très significative, sans le correctif de l’étalement annuel. En conséquence, il appartient au preneur d’anticiper cette situation en sollicitant le renouvellement de son bail avant l’expiration de la période de neuf ans, ou à tout le moins avant que la tacite prolongation n’excède douze ans, afin de conserver le bénéfice du plafonnement indiciaire.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser, dans l’arrêt du 15 février 2023, que la qualification de modification notable de la destination des lieux, invoquée au soutien du déplafonnement, ne saurait être écartée par le seul effet de la cession du droit au bail intervenue dans le cadre de l’article L. 145-51 du code de commerce. Cette solution illustre la volonté de la Cour de ne pas permettre au preneur de tirer un double avantage de la cession-déspécialisation : le maintien du loyer jusqu’au terme du bail en cours, d’une part, et l’impossibilité pour le bailleur d’invoquer le changement de destination au stade du renouvellement, d’autre part. Le bailleur conserve ainsi la faculté de se prévaloir, lors du renouvellement, d’un changement de destination intervenu en cours de bail, même lorsqu’il n’a pas exercé son droit de rachat prioritaire ni formé d’opposition en justice à la déspécialisation.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne ainsi d’une recherche d’équilibre entre la protection du droit au renouvellement du preneur et la préservation des droits économiques du bailleur, en évitant que les mécanismes protecteurs du statut des baux commerciaux ne se retournent contre l’économie générale du contrat. Le déplafonnement, conçu comme une exception au principe du plafonnement indiciaire, fait l’objet d’un encadrement prétorien rigoureux qui en définit précisément les conditions d’application et les effets, au bénéfice de la prévisibilité des relations contractuelles entre bailleurs et preneurs.
Conclusion
Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé obéit à des conditions légales strictes dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, entre 2023 et 2026, précisé le régime avec une rigueur croissante. La distinction opérée par l’arrêt du 16 octobre 2025 entre les causes de déplafonnement et les modalités de l’étalement de la hausse du loyer constitue une clarification essentielle pour la pratique, en affranchissant le déplafonnement fondé sur la durée du bail supérieure à douze ans du mécanisme correcteur de l’étalement. L’arrêt du 15 février 2023 a, quant à lui, consacré le droit du bailleur de se prévaloir du changement de destination intervenu en cours de bail au soutien du déplafonnement, sans que le défaut d’exercice du droit de rachat prioritaire ne puisse être interprété comme une renonciation. L’arrêt du 12 décembre 2024 a rappelé que les travaux du preneur modifiant la structure du local constituent une modification notable des caractéristiques de celui-ci. L’ensemble de ces décisions témoigne d’une construction jurisprudentielle cohérente qui, sans remettre en cause le principe protecteur du plafonnement, en circonscrit les effets dans le temps et en précise les conditions d’application, au service de la sécurité juridique des relations entre bailleurs et preneurs à bail commercial.