I. Les exigences probatoires pesant sur le bailleur dans l’invocation du motif grave et légitime
A. La mise en demeure préalable, condition substantielle de la validité du congé
Le régime du refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction repose sur une construction légale dont l’article L. 145-17 du code de commerce constitue la pierre angulaire. Ce texte dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Il précise immédiatement que, s’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, « l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser ». Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa précité. La troisième chambre civile rappelle, avec une constance qui mérite d’être soulignée, que le formalisme de la mise en demeure préalable constitue une condition substantielle dont la méconnaissance entraîne l’irrégularité du congé.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 3 juillet 2025 (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-21.273) illustre avec une particulière netteté cette exigence. Dans cette espèce, la bailleresse avait, le 14 septembre 2020, donné congé à la locataire pour motif grave et légitime sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction, puis l’avait assignée en référé aux fins d’expulsion. La cour d’appel avait constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire, retenant que des travaux de gros œuvre avaient été réalisés sans autorisation préalable et que la bailleresse était fondée à donner congé pour motif grave et légitime. La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 455 du code de procédure civile, au motif que la cour d’appel avait statué « sans répondre aux conclusions de la locataire qui soutenait que le congé qui lui avait été délivré n’avait pas été précédé d’une mise en demeure conforme aux prescriptions de l’article L. 145-17, I, du code de commerce, et était donc irrégulier ». Cet arrêt consacre ainsi, de manière implicite mais certaine, l’obligation pour le juge du fond de vérifier la régularité de la mise en demeure préalable avant de retenir l’existence d’un motif grave et légitime.
Par ailleurs, le formalisme du congé lui-même, régi par l’article L. 145-9 du code de commerce, impose au bailleur de préciser, à peine de nullité, les motifs pour lesquels le congé est donné. Le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire et indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Cette double exigence — mise en demeure préalable et motivation du congé — constitue le socle probatoire sur lequel le bailleur doit asseoir son refus de renouvellement sans indemnité. La troisième chambre civile sanctionne avec rigueur toute défaillance dans l’administration de cette preuve.
B. L’imputabilité personnelle des manquements : le bailleur doit prouver les faits reprochés au preneur sortant
Au-delà du formalisme de la mise en demeure et du congé, la charge probatoire du bailleur s’étend à la démonstration de l’imputabilité des manquements invoqués. L’arrêt du 14 décembre 2023 (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-13.661) apporte sur ce point une précision décisive. Dans cette affaire, les bailleurs d’une résidence de tourisme avaient délivré à la locataire des congés avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, avant que celle-ci ne cède son fonds de commerce à une société tierce. La cour d’appel avait condamné les bailleurs à payer une indemnité d’éviction au cessionnaire, estimant que les griefs invoqués étaient pour l’essentiel imputables au cédant et non au cessionnaire. La Cour de cassation approuve cette solution en énonçant que « au titre des motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement d’un bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction, le bailleur ne pouvait invoquer contre le cessionnaire de ce bail que les faits personnellement imputables à ce dernier et non ceux commis par le cédant ». Cette formule, d’une portée considérable, circonscrit strictement le périmètre probatoire du bailleur : les manquements doivent être établis à l’encontre du locataire auquel le congé est délivré, et non à l’encontre d’un précédent titulaire du bail.
En conséquence, la cession du fonds de commerce ou du droit au bail opère une rupture dans la chaîne d’imputabilité des manquements. Le bailleur qui entend refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction au cessionnaire ne saurait se prévaloir des infractions commises par le cédant, fût-ce au cours d’une période antérieure à la cession mais sous l’empire du même contrat de bail. La troisième chambre civile confirme ainsi que le motif grave et légitime s’apprécie intuitu personae, à l’égard du locataire sortant au moment de la délivrance du congé. Cette solution, qui renforce la protection du cessionnaire, impose au bailleur une rigueur probatoire accrue : il lui appartient de démontrer que les manquements qu’il invoque sont exclusivement le fait du locataire à qui le congé est signifié.
Dès lors, la distinction entre les manquements imputables au cédant et ceux imputables au cessionnaire revêt une importance cardinale dans la stratégie probatoire du bailleur. Ce dernier ne saurait se borner à invoquer des manquements génériques à l’encontre du locataire ; il lui incombe de caractériser, pour chaque grief énoncé dans le congé, l’existence d’un fait personnel précisément daté et matériellement établi, commis par le locataire sortant postérieurement à la cession si celle-ci est intervenue en cours de bail. La troisième chambre civile opère, par cette construction, un contrôle exigeant de la matérialité des faits invoqués, qui dépasse la simple invocation d’une inexécution contractuelle pour exiger du bailleur qu’il rapporte la preuve complète et circonstanciée de chaque manquement.
À cet égard, l’arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120) vient rappeler que la dénaturation des conclusions des parties constitue un vice sanctionné par la cassation. Dans cette espèce, la cour d’appel avait retenu que la locataire avait contesté le refus de renouvellement dans ses conclusions du 5 mai 2021, alors que ces conclusions « se bornaient à solliciter le rejet des demandes principales des bailleurs et leur condamnation à réaliser des travaux » et ne contestaient pas le refus de renouvellement. La Cour de cassation censure cette dénaturation, rappelant que le juge ne peut, sous couvert de son office, dispenser le bailleur de rapporter la preuve qui lui incombe en altérant le sens des écritures de la partie adverse. Cette décision souligne, en creux, que la charge de la preuve des motifs graves et légitimes pèse intégralement sur le bailleur et que le juge ne saurait suppléer sa carence par une interprétation déformante des moyens de défense du preneur.
II. Les conséquences contentieuses de la carence probatoire du bailleur
A. L’office du juge face à l’absence de mise en demeure régulière et le contrôle des motifs
L’office du juge, lorsqu’il est saisi d’une contestation du refus de renouvellement pour motif grave et légitime, s’articule autour d’un double contrôle : celui de la régularité formelle du congé, d’une part, et celui de la matérialité et de la gravité des manquements invoqués, d’autre part. L’arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340) illustre l’importance du respect des règles procédurales dans ce contentieux. La Cour de cassation y censure l’arrêt d’appel au motif qu’il n’avait pas visé les dernières conclusions de la bailleresse déposées le 10 décembre 2024, antérieurement à la clôture, et comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé. En statuant ainsi, la troisième chambre civile rappelle que le juge ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées et qu’il doit les viser avec l’indication de leur date, conformément aux articles 455 et 954 du code de procédure civile. Cette exigence procédurale, appliquée au contentieux du motif grave et légitime, garantit que le débat contradictoire sur la charge de la preuve s’exerce pleinement et que le bailleur ne soit pas privé de la faculté de démontrer la régularité de la mise en demeure préalable.
Le contrôle juridictionnel des motifs invoqués par le bailleur s’exerce avec une intensité variable selon la nature des manquements reprochés. La troisième chambre civile, dans sa jurisprudence constante, exige que les motifs soient non seulement énoncés dans le congé, mais également établis dans leur matérialité et leur gravité. L’article L. 145-8 du code de commerce, qui conditionne le droit au renouvellement à l’exploitation effective du fonds au cours des trois années précédant l’expiration du bail, fournit un cadre d’appréciation complémentaire. La cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, visée par l’article L. 145-17, I, du même code, ne peut être invoquée par le bailleur qu’après mise en demeure restée infructueuse pendant plus d’un mois. Dès lors, la charge probatoire du bailleur comprend la démonstration non seulement de la cessation d’exploitation, mais également de l’absence de raison sérieuse et légitime justifiant cette cessation.
Or, l’articulation entre le droit au maintien dans les lieux du preneur et l’indemnité d’occupation due au bailleur constitue un autre terrain sur lequel la charge probatoire se déploie. L’arrêt du 15 juin 2023 (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376) rappelle, au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, que « l’indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur, qui, sauf condition expresse figurant dans le bail, n’est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ». Cette précision est d’importance : le preneur qui a contesté avec succès le motif grave et légitime invoqué par le bailleur ne perd pas son droit à indemnité du seul fait d’avoir quitté les lieux avant le paiement de celle-ci. La Cour ajoute que, corrélativement, « lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce ».
Cette double lecture de l’article L. 145-28 du code de commerce atteste de la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile appréhende l’équilibre des droits et obligations des parties lorsque le refus de renouvellement pour motif grave et légitime est contesté. Le bailleur qui a failli dans l’administration de la preuve des motifs graves et légitimes ne saurait tirer argument du départ volontaire du preneur pour échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, pas plus qu’il ne saurait s’opposer à la fixation d’une indemnité d’occupation à la valeur locative lorsque le preneur se maintient dans les lieux.
B. La contestation des motifs par le preneur et ses effets sur la prescription biennale
La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », constitue l’un des écueils procéduraux les plus redoutables du contentieux des baux commerciaux. L’arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573) apporte une contribution essentielle à l’articulation entre la charge probatoire du bailleur et le régime de la prescription. Dans cette espèce, le bailleur avait délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à effet au 30 juin 2020. La cour d’appel avait déclaré prescrite la demande d’indemnité d’éviction formée par le cessionnaire du fonds de commerce, retenant que le délai biennal pour former une telle demande était expiré. La Cour de cassation censure cette décision, au motif que la cour d’appel s’était déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ».
Cette décision consacre le principe selon lequel la contestation, par le preneur, des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur constitue un acte interruptif de la prescription biennale. En d’autres termes, le preneur qui conteste, dans le délai de deux ans, le bien-fondé des motifs de refus de renouvellement conserve la faculté de former ultérieurement une demande en paiement de l’indemnité d’éviction, sans que cette demande puisse lui être opposée comme prescrite. La Cour de cassation impose ainsi au juge du fond de vérifier d’office si la contestation des motifs a interrompu le cours de la prescription, avant de déclarer irrecevable une demande en paiement d’indemnité d’éviction. Cette exigence, qui s’analyse comme un prolongement de la charge probatoire pesant sur le bailleur, garantit que le preneur ne soit pas privé de son droit à indemnité par le seul jeu d’un écoulement du temps, alors même qu’il a manifesté son opposition aux motifs invoqués.
Par ailleurs, l’arrêt précité s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse de dissocier artificiellement la contestation du congé de la demande en paiement d’une indemnité d’éviction. La troisième chambre civile considère, en substance, que la contestation des motifs graves et légitimes équivaut à une contestation du refus de renouvellement lui-même et, partant, à une revendication implicite du droit à indemnité d’éviction. Cette approche, respectueuse du droit d’accès au juge du preneur, réduit considérablement le risque de forclusion auquel ce dernier est exposé. Dès lors, le bailleur qui entend voir prospérer son refus de renouvellement sans indemnité ne peut se contenter d’attendre l’expiration du délai biennal pour opposer la prescription à la demande d’indemnité ; il doit démontrer que le preneur n’a pas contesté les motifs dans le délai imparti.
Cette construction prétorienne de l’effet interruptif de la contestation s’articule avec le mécanisme d’indemnité d’occupation prévu par l’article L. 145-28 précité. Le preneur qui conteste avec succès les motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur se trouve, rétroactivement, dans la situation d’un locataire ayant droit au renouvellement ou, à tout le moins, à une indemnité d’éviction. Il en résulte que l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure à l’expiration du bail doit être appréciée à l’aune de ce droit, et non comme une sanction de l’occupation irrégulière. La troisième chambre civile, dans l’arrêt précité du 15 juin 2023, a d’ailleurs précisé que le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail sans offre d’indemnité ne saurait revendiquer une indemnité d’occupation calculée sur une base supérieure à la valeur locative en se prévalant de sa propre carence dans l’administration de la preuve des motifs graves et légitimes. Cette solution consacre un principe de cohérence probatoire qui innerve l’ensemble du contentieux du refus de renouvellement.
La charge probatoire qui pèse sur le bailleur dans le contentieux du motif grave et légitime apparaît ainsi comme une construction prétorienne cohérente, qui se déploie à tous les stades de la procédure. De la mise en demeure préalable à la preuve de l’imputabilité personnelle des manquements, en passant par la motivation du congé et la démonstration de l’absence de contestation interruptive de prescription, le bailleur doit administrer une preuve rigoureuse de chacun des éléments constitutifs de son refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. La troisième chambre civile, par les arrêts rendus entre 2023 et 2026, renforce ainsi la protection du preneur en érigeant la charge probatoire en rempart contre les refus de renouvellement infondés.
Le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction se voit ainsi imposer, par la jurisprudence de la troisième chambre civile, une véritable obligation de loyauté probatoire. À chaque étape de la procédure, de la mise en demeure préalable à la motivation du congé, puis à la démonstration contentieuse de la matérialité et de l’imputabilité des manquements, la charge qui lui incombe ne saurait être allégée par le juge. L’office de ce dernier consiste précisément à vérifier que le bailleur a satisfait à l’intégralité de ces exigences, sans jamais suppléer sa carence par une interprétation extensive des pièces produites ou par une dénaturation des conclusions de la partie adverse. La troisième chambre civile, par les arrêts étudiés, rappelle avec fermeté que le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction constitue une exception au principe de la propriété commerciale du preneur, et que cette exception doit être interprétée restrictivement, tant dans ses conditions de fond que dans l’administration de la preuve qui en est faite.
Conclusion
La construction prétorienne de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, consolide avec une remarquable cohérence les exigences probatoires qui pèsent sur le bailleur lorsqu’il entend refuser le renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime. L’exigence d’une mise en demeure préalable conforme aux prescriptions de l’article L. 145-17, I, du code de commerce, le caractère personnel des manquements invoqués à l’encontre du preneur sortant, la prohibition de la dénaturation des conclusions du locataire, l’office du juge dans le contrôle de la régularité formelle et substantielle des motifs, et l’effet interruptif de prescription attaché à la contestation de ces motifs dessinent un régime probatoire rigoureux dont le respect conditionne la validité même du refus de renouvellement. Cette jurisprudence, protectrice des droits du preneur, invite le praticien à une vigilance accrue dans l’administration de la preuve des manquements reprochés au locataire, sous peine de voir le refus de renouvellement privé d’effet et le bailleur condamné au paiement d’une indemnité d’éviction substantielle. L’ensemble de ces décisions témoigne d’une volonté constante de la Haute juridiction de faire de la charge de la preuve un instrument de protection effective de la propriété commerciale du preneur.
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