La fixation du prix du bail commercial renouvelé constitue l’une des opérations juridiques les plus sensibles du contentieux locatif. Elle met en présence des intérêts économiques considérables et impose au juge de concilier la protection statutaire du preneur avec la liberté contractuelle des parties. Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une évolution significative de la conception même de l’office du juge des loyers commerciaux, lequel se trouve désormais investi d’une mission élargie de recherche de la volonté commune des contractants.
Par un arrêt remarqué du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport annuel, la troisième chambre civile a opéré un revirement de jurisprudence sur la qualification du moyen tiré de l’existence d’un loyer à part variable, décidant que « l’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447). Cette décision, qui consacre une nouvelle conception de l’office juridictionnel, impose désormais au juge d’examiner substantiellement les demandes en fixation du prix, même en présence de stipulations contractuelles dérogatoires au droit commun du statut.
I. La détermination de la compétence juridictionnelle dans la fixation du prix du bail renouvelé
A. La compétence exclusive du juge des loyers commerciaux en matière de fixation du prix
L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace », et précise qu’« il est statué sur mémoire » (Art. R. 145-23 C. com.). Cette attribution exclusive s’articule avec la compétence résiduelle du tribunal judiciaire, lequel peut, à titre accessoire, connaître des demandes en fixation du prix lorsqu’il est saisi d’autres contestations relatives au bail commercial.
Par un arrêt du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a précisé que la compétence du juge des loyers commerciaux s’étendait à toute demande de fixation judiciaire du loyer, « quelle que soit la juridiction – juge des loyers commerciaux ou tribunal judiciaire – initialement saisie » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.009). Cette solution consacre le caractère d’ordre public de la répartition des compétences entre les formations juridictionnelles et garantit l’unité du contentieux de la fixation du prix.
En conséquence, la procédure sur mémoires, régie par les articles R. 145-23 à R. 145-31 du code de commerce, constitue un instrument procédural spécifique au bail commercial. Elle impose aux parties un échange formalisé de conclusions écrites, dénommées « mémoires », dont le contenu doit préciser les éléments de calcul du loyer revendiqué et les pièces justificatives afférentes. Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale a, par ailleurs, modifié les modalités de notification des mémoires en supprimant l’obligation de recourir à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception après saisine du juge, afin d’accélérer le déroulement de l’instance.
La compétence territoriale est, quant à elle, déterminée par le lieu de situation de l’immeuble, conformément au troisième alinéa de l’article R. 145-23, ce qui assure une cohérence entre le juge compétent et les facteurs locaux de commercialité qu’il sera amené à apprécier au titre de l’article L. 145-33 du code de commerce. A cet égard, la Cour de cassation veille à ce que les juridictions du fond respectent scrupuleusement cette répartition, comme l’illustre l’arrêt du 6 novembre 2025 par lequel elle a rappelé que la qualification du contrat détermine la compétence juridictionnelle applicable (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-11.581).
B. Les limites de l’office du juge face aux stipulations contractuelles dérogatoires
Le principe de la liberté contractuelle, consacré par l’ancien article 1134 du code civil, autorise les parties à un bail commercial à déroger aux dispositions supplétives du statut en matière de fixation du prix. La troisième chambre civile a ainsi jugé, de manière constante, que « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, § 24).
La stipulation d’un loyer dit « binaire », comprenant une partie fixe et une partie variable calculée en pourcentage du chiffre d’affaires, constitue la manifestation la plus éloquente de cette liberté contractuelle. Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile a rappelé que « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045).
Par ailleurs, le juge des loyers commerciaux ne saurait s’immiscer dans la détermination du loyer lorsque le contrat ne comporte aucune prévision de recours à son office. La Cour de cassation a, dans l’arrêt du 30 mai 2024 précité, rappelé l’évolution de sa jurisprudence sur ce point : après avoir longtemps considéré que « lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention » et que l’office du juge se limitait à constater l’accord des parties, elle a progressivement admis « que lorsque les parties sont convenues d’un loyer comprenant un minimum garanti et une part variable, elles peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, §§ 22-23).
Dès lors, la limite à l’office du juge réside dans l’existence d’une volonté commune contraire des parties d’exclure la fixation judiciaire. Le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable reconduite dans le bail renouvelé, ce qui préserve l’économie du contrat telle que voulue par les parties.
II. L’étendue du pouvoir juridictionnel du juge des loyers dans l’évaluation du prix
A. La valeur locative comme critère légal de fixation et les causes de déplafonnement
L’article L. 145-33 du code de commerce pose le principe fondamental selon lequel « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (Art. L. 145-33 C. com.). Le décret d’application, codifié aux articles R. 145-2 à R. 145-11 du code de commerce, précise la consistance de chacun de ces éléments d’appréciation.
Le mécanisme du plafonnement, prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce, constitue une exception au principe de la valeur locative : « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux » (Art. L. 145-34 C. com.). Ce plafonnement cesse toutefois de s’appliquer « lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ».
La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 23 janvier 2025, la notion de modification notable des obligations respectives des parties. Elle a jugé que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial », en l’espèce l’obligation pour le copropriétaire non-occupant de s’assurer contre les risques de responsabilité civile (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887). Cette solution, fondée sur les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce, étend le champ des circonstances autorisant le déplafonnement au-delà des seules modifications matérielles des locaux ou des facteurs locaux de commercialité.
Par ailleurs, l’article R. 145-8 du code de commerce précise que « les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ». La cour d’appel de Pau, dont l’arrêt a été confirmé par la Cour de cassation, avait souverainement estimé « que l’augmentation des charges supportées par les bailleurs, à raison de leurs obligations légales, qui, cumulées, avaient abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré, constituait une modification notable des obligations des parties au cours du bail expiré ».
A cet égard, l’office du juge des loyers commerciaux consiste à vérifier, au vu des pièces produites par les parties, si les conditions du déplafonnement sont réunies et, dans l’affirmative, à fixer le loyer à la valeur locative en appliquant le mécanisme du lissage prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34, lequel limite à 10 % par an la variation de loyer consécutive au déplafonnement. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a, par son article 62, introduit un article L. 145-38-1 dans le code de commerce qui consacre législativement la prohibition des clauses d’indexation asymétriques, dites « clauses tunnel », renforçant ainsi la protection du preneur contre les variations unilatérales du loyer.
B. La recherche de la volonté commune des parties comme vecteur d’extension de l’office du juge
L’apport le plus significatif de la jurisprudence récente réside dans la redéfinition de l’office du juge des loyers commerciaux confronté à une clause de loyer variable. Par l’arrêt du 30 mai 2024, la troisième chambre civile a décidé que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, § 26).
Cette solution opère un double déplacement de l’office juridictionnel. D’une part, elle impose au juge de ne pas s’arrêter à la qualification procédurale du moyen soulevé par le défendeur, mais d’en examiner le bien-fondé substantiel. D’autre part, elle l’investit d’une mission positive de recherche de la commune intention des parties, y compris en dehors du contrat lui-même, ce qui constitue une extension remarquable de son office traditionnel. En cela, la Cour de cassation aligne l’office du juge des loyers sur les standards de l’interprétation contractuelle fixés par le droit commun des obligations.
La troisième chambre civile a également tiré les conséquences procédurales de cette évolution en censurant l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait déclaré irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer, au motif que la locataire « ne soulevait pas une fin de non-recevoir mais une défense au fond » et que la cour d’appel « devait restituer son exacte qualification à ce moyen et rechercher, comme le lui demandait la bailleresse, si les parties n’avaient pas exprimé une volonté commune, en cas de désaccord, de voir fixer judiciairement le prix du bail renouvelé à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, § 28-29).
Par ailleurs, la Cour de cassation a réaffirmé, dans le même arrêt, que cette construction prétorienne ne porte pas atteinte au droit d’accès au juge garanti par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme, dès lors que « le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, les parties pouvant toujours exercer leur droit d’option, ne méconnaît pas le droit d’accès au juge » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, § 27).
L’arrêt du 18 juin 2026 confirme cette orientation en approuvant la cour d’appel de Douai d’avoir « par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, de l’ensemble des clauses du contrat », relevé que les parties ne s’étaient pas accordées pour soumettre la détermination du loyer au juge des loyers, ce dont elle a exactement déduit que la demande de la locataire en fixation du prix du bail renouvelé devait être rejetée (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). Cette solution illustre le contrôle de la Cour de cassation sur l’interprétation contractuelle opérée par les juges du fond, qui relève du pouvoir souverain de ces derniers sous réserve de dénaturation.
Enfin, l’office du juge des loyers commerciaux s’étend également à la vérification de la régularité de la procédure de fixation du prix. La Cour de cassation veille à ce que les juridictions du fond respectent les exigences procédurales du code de procédure civile, comme l’illustre l’arrêt du 2 juillet 2026 censurant un arrêt pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, au motif que la cour d’appel n’avait pas visé les dernières conclusions déposées avant la clôture de l’instruction (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340).
L’article L. 145-38 du code de commerce, relatif à la révision triennale du loyer en cours de bail, obéit à une logique distincte de celle du renouvellement. Il prévoit que « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé » et que, par dérogation au principe de la valeur locative, la variation consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative (Art. L. 145-38 C. com.). L’office du juge est alors encadré par cette double condition cumulative qui restreint son pouvoir d’appréciation.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, sous l’impulsion de son arrêt fondateur du 30 mai 2024, a profondément renouvelé la conception de l’office du juge des loyers commerciaux dans la fixation du prix du bail renouvelé. En substituant à une approche purement procédurale, fondée sur la distinction entre fins de non-recevoir et défenses au fond, une analyse substantielle imposant la recherche de la volonté commune des parties, la Cour de cassation étend le champ de l’intervention juridictionnelle tout en réaffirmant le primat de la liberté contractuelle. Cette évolution, conjuguée aux réformes législatives de mai et juillet 2026, dessine un équilibre nouveau entre la protection statutaire du preneur et l’efficacité procédurale, dont les praticiens devront mesurer les implications dans la rédaction des clauses de fixation du loyer et la conduite des instances en fixation judiciaire du prix.
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