La délimitation des fonds constitue l’une des préoccupations les plus constantes du droit des biens. Chaque propriétaire a besoin de connaître avec certitude les limites de son héritage, qu’il s’agisse d’en défendre l’intégrité, d’en jouir paisiblement ou d’en disposer librement. Le code civil met à la disposition des propriétaires plusieurs instruments juridiques destinés à garantir cette certitude des limites, au premier rang desquels figurent le bornage, la prescription acquisitive et les servitudes légales de passage. Ces trois mécanismes, bien que distincts dans leur nature et leurs conditions de mise en oeuvre, concourent à un même objectif de sécurité juridique et de pacification des relations de voisinage. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2024 et 2025, dont plusieurs ont été publiés au Bulletin, ont apporté des précisions significatives sur le régime de ces actions et sur les conditions de leur exercice, confirmant la vitalité de la jurisprudence en matière de droit des biens.
I. Le bornage, instrument premier de fixation des limites séparatives
A. L’action en bornage, droit imprescriptible du propriétaire
L’article 646 du code civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës » et que « le bornage se fait à frais communs » (article 646 du code civil). Ce texte institue une action imprescriptible, accessible à tout propriétaire souhaitant fixer avec certitude la ligne divisoire entre son fonds et celui de son voisin. L’action en bornage présente un caractère d’ordre public qui la distingue des actions possessoires ordinaires. Le juge dispose, en cette matière, d’un pouvoir souverain pour déterminer la limite séparative en s’appuyant sur tous les indices pertinents, qu’il s’agisse des titres de propriété, du cadastre, des marques naturelles ou artificielles de délimitation ou encore des témoignages recueillis au cours de l’instance. L’action en bornage peut être exercée à tout moment, sans condition de délai, ce qui en fait un instrument permanent de pacification des relations de voisinage.
Par un arrêt du 28 mars 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé les conditions de recevabilité de l’action en bornage, en énonçant qu’« il résulte de l’article 646 du code civil que le bornage rend irrecevable toute nouvelle action tendant aux mêmes fins, sauf à ce que la limite séparative, du fait de la disparition de tout ou partie des bornes, soit devenue incertaine » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 mars 2024, pourvoi n° 22-16.473, Publié au Bulletin). En l’espèce, un propriétaire avait fait réaliser un bornage amiable en mars 1984, avant l’acquisition des parcelles par les parties, et les auteurs du demandeur avaient eux-mêmes consacré la limite en implantant sur l’emplacement de celle-ci, en 1989, une clôture grillagée. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir souverainement retenu que la limite résultant du bornage ne pouvait pas être regardée comme perdue, de sorte que l’action en bornage ultérieurement introduite était irrecevable. Cette solution consacre l’autorité du bornage antérieur et protège la stabilité des situations juridiques établies. Par ailleurs, la Cour de cassation précise que le droit de se clore, reconnu à tout propriétaire par l’article 647 du code civil, ne le prive pas de son droit au bornage, pas plus que l’existence d’une clôture ne saurait tenir lieu de bornage au sens de l’article 646, dès lors que la clôture, à la différence de la borne, ne matérialise pas nécessairement la limite exacte des propriétés mais constitue seulement l’exercice d’un attribut du droit de propriété.
À cet égard, il convient de souligner que la disparition matérielle des bornes ne suffit pas à rouvrir l’action en bornage. Encore faut-il que la limite séparative soit devenue incertaine, ce qui suppose que les traces du bornage antérieur aient disparu au point qu’il ne soit plus possible de reconstituer le tracé de la ligne divisoire. La Cour de cassation impose ainsi une condition d’incertitude objective de la limite, qui ne saurait se confondre avec la simple ignorance subjective du propriétaire quant à l’emplacement exact de la borne disparue. Cette exigence de certitude atteste de la fonction essentielle du bornage, qui est de purger définitivement tout litige sur la délimitation des fonds contigus.
B. Les frais du bornage judiciaire et la sanction du plaideur téméraire
Si le principe posé par l’article 646 du code civil est celui du bornage à frais communs, la jurisprudence a apporté des tempéraments importants à cette règle. Par un arrêt du 27 mars 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, en se référant à une jurisprudence constante, qu’« il est jugé que si, aux termes de l’article 646 du code civil, le bornage se fait à frais communs, il en va différemment lorsque l’un des propriétaires soulève une contestation et la soumet au juge. Lorsque celui-ci échoue dans ses réclamations, le juge peut, usant du pouvoir discrétionnaire qui est le sien, mettre à la charge de cette partie tous les dépens occasionnés par le débat qu’elle a ainsi provoqué » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 27 mars 2025, pourvoi n° 23-13.760, Publié au Bulletin). La Cour de cassation y faisait référence à un précédent de principe (3e Civ., 16 juin 1976, pourvoi n° 75-11.167, Bull. n° 273). Cette solution déroge au principe du partage des frais lorsque le bornage est devenu contentieux par le fait d’un propriétaire dont les prétentions sont rejetées.
Par ailleurs, le même arrêt du 27 mars 2025 a précisé le sort des frais d’achat et d’implantation des bornes, en retenant que « lorsque la mission de l’expert comprend le bornage des parcelles selon la limite séparative retenue par le juge, les frais d’achat et d’implantation des bornes relèvent alors des dépens visés par l’article 695 du code de procédure civile » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 27 mars 2025, pourvoi n° 23-13.760, Publié au Bulletin). Cette qualification en dépens emporte une conséquence pratique majeure : la partie succombante supporte l’intégralité de ces frais, y compris ceux liés à l’achat et à la pose matérielle des bornes, dès lors que l’expert judiciaire a été désigné avec mission de procéder à la matérialisation des limites. La Cour de cassation consacre ainsi une conception extensive des dépens englobant les frais de matérialisation de la décision de justice.
En pratique, le juge du bornage s’appuie sur le rapport d’un géomètre-expert qu’il désigne pour procéder aux opérations de délimitation contradictoires. Le géomètre-expert, professionnel assermenté, est tenu de respecter les règles de l’art édictées par l’Ordre des géomètres-experts, notamment dans sa directive du 5 mars 2002 relative aux modalités techniques du bornage. Sa mission consiste à rechercher tous les indices matériels et juridiques permettant de déterminer la limite séparative, en confrontant les titres de propriété, les documents cadastraux, les marques naturelles et artificielles de délimitation ainsi que les témoignages des propriétaires et des occupants des fonds. Le rapport d’expertise constitue un élément de preuve déterminant, dont le juge apprécie souverainement la valeur probante avant de fixer définitivement la ligne divisoire dans le dispositif de sa décision.
Dès lors, le propriétaire qui engage une action en bornage en soutenant des prétentions excessives ou infondées s’expose à supporter l’ensemble des dépens, comprenant non seulement les frais d’expertise judiciaire mais également les frais d’achat et d’implantation des bornes. Cette solution constitue un puissant facteur de dissuasion contre les actions en bornage dilatoires ou téméraires et incite les propriétaires à privilégier, dans toute la mesure du possible, la voie du bornage amiable avant de saisir le juge judiciaire. Elle participe également à la sécurisation des relations de voisinage en décourageant les contestations hasardeuses qui nourrissent un contentieux abondant devant les juridictions civiles.
II. La prescription acquisitive, mode originaire de consolidation des droits réels immobiliers
A. L’animus domini, condition cardinale de la possession utile pour prescrire
L’article 2258 du code civil définit la prescription acquisitive comme « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi » (article 2258 du code civil). La prescription acquisitive immobilière, ou usucapion, requiert, aux termes de l’article 2261 du même code, « une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Le délai de droit commun pour acquérir la propriété immobilière par prescription est de trente ans (article 2272 du code civil). La réunion de ces conditions permet au possesseur d’acquérir la propriété sans titre et sans égard à la bonne ou mauvaise foi, par le seul effet de l’écoulement du temps et de l’accomplissement d’actes de possession qualifiés.
Par un arrêt du 24 octobre 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une clarification décisive sur la notion d’animus domini, en censurant une cour d’appel qui avait écarté la prescription acquisitive au motif que le possesseur savait ne pas être propriétaire. La Cour de cassation a énoncé que « la conscience du possesseur de ne pas être propriétaire est sans incidence sur l’appréciation de son intention de se conduire comme tel » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 24 octobre 2024, pourvoi n° 23-16.882, Publié au Bulletin). En l’espèce, une société industrielle avait proposé aux anciens propriétaires des parcelles litigieuses de les leur acheter, ce dont la cour d’appel avait déduit qu’elle savait ne pas en être propriétaire et ne pouvait donc se prévaloir d’une possession à titre de propriétaire. La Cour de cassation a jugé ce motif impropre à écarter l’animus domini, estimant que la connaissance par le possesseur de n’être pas titulaire du droit n’empêche pas de caractériser l’intention de se comporter comme le véritable propriétaire.
Cette solution, qui distingue l’élément intellectuel de la possession de la croyance en la titularité du droit, consolide la conception objective de l’animus domini retenue par la doctrine majoritaire. Or, la cour d’appel avait également estimé que la prescription acquisitive ne pouvait être acquise dès lors que la publication au service de la publicité foncière de l’acte d’incorporation des parcelles dans le domaine privé de la commune était intervenue moins de trente ans après le début des actes de possession. Sur ce point également, la Cour de cassation a censuré le raisonnement des juges du fond, en affirmant que « la publication d’un acte autorisant l’incorporation de parcelles dans le domaine privé d’une commune n’est ni interruptive de prescription, ni de nature à vicier une possession en cours et qu’il est toujours possible de prescrire contre un titre de propriété » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 24 octobre 2024, pourvoi n° 23-16.882, Publié au Bulletin). Cette proposition de principe illustre la vigueur de la prescription acquisitive, qui ne saurait être neutralisée par un simple acte de publicité foncière et qui peut toujours être opposée au titulaire d’un titre régulièrement publié.
B. La servitude de passage pour cause d’enclave et la délimitation fonctionnelle des fonds
Si le bornage fixe la limite physique des fonds et la prescription acquisitive consolide la propriété par l’effet du temps, la servitude légale de passage pour cause d’enclave, régie par les articles 682 à 684 du code civil, constitue un troisième mécanisme de délimitation, cette fois fonctionnelle, de la propriété immobilière. Le propriétaire d’un fonds enclavé dispose d’un droit à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses parcelles. La fixation de l’assiette de cette servitude, lorsqu’elle est judiciaire, participe de la délimitation des droits réels immobiliers en créant une charge grevant le fonds servant au profit du fonds dominant.
En conséquence, l’article 684 du code civil prévoit une restriction importante au droit au désenclavement lorsque l’état d’enclave résulte de la division d’un fonds. Par un arrêt du 20 novembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que « lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 novembre 2025, pourvoi n° 24-17.240, Publié au Bulletin). La Cour de cassation a également précisé que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 20 novembre 2025, pourvoi n° 24-17.240, Publié au Bulletin). Ces précisions confirment la rigueur de l’article 684, qui impose au propriétaire ayant divisé son fonds d’en assumer les conséquences, sans pouvoir reporter sur les fonds voisins la charge d’un passage qui aurait dû être réservé sur les parcelles issues de la division.
Par ailleurs, la fixation de l’assiette de la servitude de passage est soumise aux contraintes d’urbanisme et d’environnement applicables aux fonds concernés. Par un arrêt du 24 octobre 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a retenu que « lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds, un passage ne peut être établi sur les parcelles du fonds divisé si cette fixation méconnaît une règle d’urbanisme ou d’environnement applicable à ces parcelles » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 24 octobre 2024, pourvoi n° 22-24.410, Publié au Bulletin). En l’espèce, la cour d’appel avait constaté que l’état d’enclave résultait de la division d’un fonds unique et que l’arrêté préfectoral du 17 septembre 2008 déterminant le périmètre de protection rapprochée autour d’un captage d’eau interdisait d’effectuer des excavations d’une certaine profondeur, empêchant ainsi la fixation de l’assiette de la servitude sur les parcelles du fonds divisé situées dans ce périmètre. Cette solution, qui transpose à l’article 684 la solution dégagée pour l’article 682 par un précédent du 5 septembre 2012 (3e Civ., 5 septembre 2012, pourvoi n° 11-22.276, Bull. 2012, III, n° 115), consacre la primauté des règles d’urbanisme et d’environnement sur le droit au désenclavement.
Il convient de relever que ces trois mécanismes de délimitation entretiennent des relations d’interdépendance étroites. La prescription acquisitive peut ainsi neutraliser un bornage antérieur dès lors que le possesseur a occupé une portion de terrain au-delà de la ligne divisoire fixée par les bornes, pendant une durée supérieure à trente ans, en accomplissant des actes matériels de possession utiles pour prescrire. Réciproquement, la reconnaissance judiciaire d’une servitude de passage peut avoir pour effet de modifier la configuration juridique des fonds et d’ouvrir la voie à une nouvelle action en bornage lorsque les limites antérieurement fixées ne correspondent plus à l’état des droits réels des propriétaires concernés. Cette interaction dynamique entre les différents modes de délimitation témoigne de la plasticité du droit des biens, qui s’adapte à l’évolution des situations de fait et aux besoins de la pratique.
Dès lors, la délimitation de la propriété immobilière ne se réduit pas à la seule fixation des limites physiques entre fonds contigus par le bornage ou la prescription acquisitive. Elle intègre également la détermination de l’assiette des servitudes légales de passage, qui constituent un complément indispensable au droit de propriété dans l’hypothèse où le fonds ne dispose d’aucune issue sur la voie publique ou d’une issue insuffisante. En pratique, le propriétaire confronté à un litige de délimitation doit identifier avec précision le fondement juridique le plus adapté à sa situation, en distinguant soigneusement selon qu’il entend faire reconnaître une limite contestée par son voisin, revendiquer la propriété d’une parcelle par l’effet de la possession trentenaire ou obtenir un accès à la voie publique pour un fonds enclavé. La coexistence de ces trois mécanismes de délimitation atteste de la richesse du droit des biens et de sa capacité à concilier les intérêts individuels des propriétaires avec les exigences de l’intérêt général, qu’il s’agisse de la stabilité des situations juridiques ou de la protection de l’environnement.
Conclusion
Le bornage, la prescription acquisitive et les servitudes légales de passage pour cause d’enclave constituent trois instruments complémentaires de délimitation de la propriété immobilière, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser les conditions de mise en oeuvre et les effets. L’action en bornage, imprescriptible et d’ordre public, permet au propriétaire de fixer avec certitude les limites de son fonds, sous réserve que celles-ci ne soient pas déjà déterminées par un bornage antérieur dont la trace subsiste. Le plaideur téméraire qui conteste sans succès un bornage existant s’expose à supporter l’intégralité des dépens, y compris les frais de matérialisation des bornes. La prescription acquisitive, quant à elle, offre une voie originaire d’acquisition de la propriété par l’effet de la possession prolongée, dont la Cour de cassation a réaffirmé qu’elle ne saurait être paralysée par la connaissance, par le possesseur, de ne pas être titulaire du droit revendiqué, ni par la publication d’un titre concurrent. Enfin, la servitude légale de passage pour cause d’enclave, dont les conditions d’exercice ont été précisées par plusieurs arrêts publiés au Bulletin, constitue un mécanisme de délimitation fonctionnelle des fonds, qui garantit à chaque propriétaire un accès effectif à la voie publique tout en protégeant les tiers contre les conséquences des divisions foncières réalisées sans prévoyance par leurs auteurs. L’office de l’avocat en droit immobilier consiste précisément à éclairer ses clients sur ces trois mécanismes et à les accompagner dans leur mise en oeuvre judiciaire, que ce soit dans le cadre d’une action en bornage, d’une revendication de propriété fondée sur la prescription acquisitive ou d’une demande de fixation de l’assiette d’une servitude de passage. La connaissance de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, dont les arrêts publiés au Bulletin entre 2024 et 2025 offrent une grille de lecture actualisée des conditions et des effets de ces actions, constitue un atout déterminant pour le praticien du droit immobilier soucieux de défendre efficacement les intérêts de ses clients.
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