I. Le principe du plafonnement indiciaire et l’encadrement du déplafonnement
A. La règle du plafonnement et la détermination de la valeur locative
Le statut des baux commerciaux organise, depuis le décret du 30 septembre 1953, un mécanisme de plafonnement du loyer applicable lors du renouvellement du bail, destiné à protéger le preneur contre les hausses excessives que pourrait imposer le bailleur à l’échéance du contrat. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose, en son premier alinéa, qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce plafonnement indiciaire constitue l’un des piliers du statut protecteur du commerçant locataire, en ce qu’il préserve la stabilité de l’équilibre économique du fonds de commerce dans la durée, tout en garantissant au bailleur une revalorisation régulière de son placement locatif indexée sur l’évolution du coût de la vie.
La valeur locative, définie par l’article L. 145-33 du code de commerce, constitue le référentiel de toute fixation du loyer, qu’elle soit plafonnée ou déplafonnée. Elle doit correspondre au montant du loyer des baux renouvelés ou révisés et s’apprécie d’après cinq critères : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article R. 145-3 du code de commerce précise que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble, de sa surface, de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de l’importance des surfaces affectées à la réception du public, de sa conformation, de son adaptation à l’activité exercée, de son état d’entretien, de vétusté ou de salubrité, ainsi que de la nature et de l’état des équipements mis à la disposition du locataire. L’article R. 145-8 du même code ajoute que les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, de même que les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.
Par ailleurs, l’article R. 145-6 du code de commerce définit les facteurs locaux de commercialité comme dépendant principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Ces éléments sont déterminants dans l’appréciation du caractère notable de la modification susceptible de justifier un déplafonnement. L’indice trimestriel des loyers commerciaux et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, mentionnés à l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, constituent les deux références indiciaires entre lesquelles les parties peuvent choisir, ou à défaut de clause contractuelle, l’ILC s’applique par défaut. La publication trimestrielle de ces indices par l’INSEE permet de calculer la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré et de déterminer ainsi le loyer plafonné applicable lors du renouvellement.
À cet égard, le juge des loyers commerciaux, saisi d’une contestation relative à la fixation du prix du bail renouvelé, doit s’assurer que les parties ont bien déterminé, dans leurs écritures respectives, leurs prétentions au regard de l’ensemble des critères de la valeur locative. La procédure devant le juge des loyers commerciaux est régie par les articles R. 145-23 à R. 145-31 du code de commerce, qui imposent notamment la notification d’un mémoire préalable par la partie la plus diligente, mémoire dont le contenu et la forme sont précisément encadrés, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette exigence de formalisme procédural, qui conditionne la saisine régulière du juge, garantit que le débat sur la fixation du loyer s’engage sur une base contradictoire complète, chacune des parties devant exposer ses moyens de fait et de droit dans un document structuré.
La Cour de cassation a en effet rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2024, que la modification notable des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail et qu’elle doit avoir eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur dans les lieux loués (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006).
B. Les causes de déplafonnement et le verrou de l’étalement à 10 % par an
Le plafonnement indiciaire connaît trois causes principales d’éviction, expressément prévues par le texte. La première réside dans la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, intervenue au cours du bail expiré. La deuxième tient à la durée du bail lorsque celle-ci est, par l’effet d’une tacite prolongation, supérieure à douze ans, auquel cas le plafonnement indiciaire cesse de s’appliquer. La troisième hypothèse procède d’une clause du contrat relative à la durée du bail qui déroge à la durée légale de neuf ans. Dans ces trois cas, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, sans référence à la variation indiciaire. Dès lors, le bailleur retrouve la faculté de solliciter un loyer correspondant intégralement aux conditions du marché locatif, ce qui peut entraîner des augmentations substantielles pour le preneur.
En conséquence, le législateur a institué un mécanisme correcteur destiné à amortir le choc financier que peut représenter pour le locataire le passage d’un loyer plafonné à un loyer fixé à la valeur locative. Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 dispose que, dans les hypothèses de déplafonnement, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce dispositif d’étalement, introduit par la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, constitue un tempérament essentiel au déplafonnement, en ce qu’il impose au bailleur de ne percevoir le loyer déplafonné que de manière progressive, par paliers annuels successifs. La Cour de cassation a toutefois précisé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que ce dispositif d’étalement n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux et qu’il appartient aux parties, et non au juge, d’en déterminer les modalités d’application (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, FS-B). Cette solution, qui distingue nettement la fixation du prix du bail renouvelé de l’étalement de la hausse, a été confirmée de manière constante depuis lors.
La Cour de cassation a également circonscrit le champ d’application de ce mécanisme d’étalement en jugeant, par un arrêt du 16 octobre 2025, que le dispositif prévu en cas de déplafonnement ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). Cette interprétation, qui repose sur une lecture littérale de l’article L. 145-34 du code de commerce, conduit à une différence de traitement notable entre les baux dont la durée contractuelle excède neuf ans et ceux qui, conclus pour neuf ans, se prolongent par tacite reconduction au-delà de douze ans. Dans ce dernier cas, le locataire se trouve exposé à la totalité du déplafonnement sans pouvoir bénéficier de l’étalement protecteur des hausses annuelles.
II. L’office du juge des loyers commerciaux et la singularité du loyer binaire
A. La compétence limitée du juge des loyers commerciaux dans la fixation du loyer
Le juge des loyers commerciaux est une juridiction spécialisée dont la compétence est définie par l’article R. 145-23 du code de commerce, qui dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, les autres contestations relevant du tribunal judiciaire. Cette compétence d’attribution, strictement délimitée, a donné lieu à un contentieux nourri sur l’étendue exacte des pouvoirs du juge des loyers. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans l’arrêt précité du 25 janvier 2023, que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative et que ce dispositif, distinct de celui de la fixation du loyer, n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux.
Par ailleurs, dans un arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile a rappelé que la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative impose au juge d’apprécier l’ensemble des critères énumérés par l’article L. 145-33 du code de commerce, sans pouvoir se borner à entériner les conclusions d’un expert judiciaire sans vérifier que celles-ci prennent en compte l’intégralité des éléments pertinents (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). À cet égard, le juge doit exercer un contrôle effectif sur les données qui lui sont soumises et motiver sa décision au regard de chacun des critères légaux, sous peine de censure pour défaut de base légale. Cette exigence de motivation renforcée, que la Cour de cassation ne cesse de rappeler, garantit que la fixation du loyer ne résulte pas d’une simple délégation à l’expert mais procède bien d’une appréciation souveraine mais contrôlée du juge.
De surcroît, dans un arrêt du 27 février 2025 rendu en formation de section, la Cour de cassation a précisé que, lorsque le bailleur exerce son droit d’option et refuse le renouvellement du bail, le locataire devient rétroactivement débiteur d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative des lieux, substituée au loyer, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, FS-B). Cette décision éclaire l’articulation entre la procédure de fixation du prix du bail renouvelé et l’exercice du droit d’option : le bailleur peut, après avoir dans un premier temps accepté le principe du renouvellement et engagé une procédure en fixation du loyer, se raviser en exerçant son droit d’option pour refuser définitivement le renouvellement et réclamer une indemnité d’occupation rétroactive. L’arrêt de la Cour de cassation du 23 janvier 2025 est également venu préciser les conditions du déplafonnement en rappelant que l’exception au plafonnement tirée de la durée du bail supérieure à neuf ans, prévue à l’article L. 145-34, alinéa 1er, suppose que cette durée résulte d’une clause contractuelle expresse et non de la seule tacite prolongation (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, FS-B). Cette distinction, qui peut sembler technique, emporte des conséquences pratiques considérables sur la charge financière supportée par le preneur lors du renouvellement.
B. La singularité du loyer binaire et le revirement sur le contrôle de la volonté des parties
Le loyer binaire, ou loyer à deux composantes, se caractérise par la combinaison d’un minimum garanti et d’une part variable, généralement assise sur le chiffre d’affaires réalisé par le preneur dans les lieux loués. Cette construction contractuelle, fréquente dans les baux consentis à des enseignes de la grande distribution, soulève une difficulté particulière lors du renouvellement : la clause de loyer variable, qui échappe par nature au mécanisme du plafonnement indiciaire, fait-elle obstacle à la saisine du juge des loyers commerciaux pour la fixation du minimum garanti à la valeur locative ?
La Cour de cassation a opéré, par un arrêt remarqué du 30 mai 2024 rendu en formation de section et publié au Bulletin comme au Rapport, un revirement significatif sur cette question. Elle a jugé que le moyen par lequel une partie à un bail commercial s’oppose à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, au motif que les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable sans avoir prévu de recours au juge des loyers commerciaux, constitue une défense au fond et non une fin de non-recevoir (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R). La Cour énonce que, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci de rechercher la volonté commune des parties d’écarter ou non une fixation judiciaire à la valeur locative, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.
Cette décision marque un infléchissement par rapport à la jurisprudence antérieure, qui retenait que la fixation du prix du loyer renouvelé stipulant une part variable n’était régie que par la convention des parties et ne pouvait résulter que de leur accord, le juge des loyers commerciaux ne pouvant que constater cet accord ou, à défaut, rejeter les demandes en fixation du prix. La Cour de cassation a ainsi substitué à une approche purement formelle une analyse substantielle de la volonté commune des parties, ouvrant au juge la possibilité d’intervenir dans un domaine dont il était auparavant exclu. Cette évolution jurisprudentielle, qui procède d’une conception renouvelée de l’office du juge, restitue au juge des loyers commerciaux une compétence potentielle pour fixer le minimum garanti à la valeur locative, dès lors que les parties ont manifesté, fût-ce implicitement, une volonté commune de ne pas exclure une telle fixation judiciaire.
En toute hypothèse, le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne saurait modifier la clause de loyer variable elle-même, qui est reconduite dans le bail renouvelé. Cette limitation de l’office du juge préserve l’économie générale du contrat telle que les parties l’ont voulue, tout en permettant, lorsque la volonté commune est établie, de fixer le minimum garanti à la valeur locative selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce. Sur le plan pratique, cette solution impose aux praticiens de porter une attention renouvelée à la rédaction des clauses de loyer variable et des avenants de renouvellement, afin d’y faire figurer, le cas échéant, une stipulation expresse organisant le recours au juge des loyers commerciaux pour la fixation du minimum garanti à la valeur locative lors de chaque renouvellement.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, par son article 62, un nouvel article L. 145-38-1 du code de commerce qui autorise, par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Cette disposition, qui légalise les clauses dites tunnels, introduit une flexibilité nouvelle dans la détermination conventionnelle du loyer en cours de bail et pourrait, à terme, réduire le contentieux de la révision triennale en permettant aux parties de convenir, dès la conclusion du contrat, d’un corridor d’évolution du loyer indexé. Cette innovation législative s’articule avec le régime de la révision triennale de l’article L. 145-38, qui exige la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative pour justifier un dépassement de la variation indiciaire, la variation consécutive ne pouvant en toute hypothèse excéder 10 % par an du loyer antérieur.
Or, l’économie générale du contentieux de la fixation du loyer se trouve ainsi profondément renouvelée par la combinaison du revirement jurisprudentiel sur le loyer binaire et de l’introduction législative des clauses tunnels. Le premier ouvre au juge un espace d’intervention que la jurisprudence antérieure lui déniait, tandis que la seconde offre aux parties un instrument conventionnel de régulation de l’évolution du loyer susceptible de prévenir le contentieux. Ces deux évolutions, l’une prétorienne, l’autre législative, participent d’un mouvement commun de recherche d’équilibre entre la protection du preneur et la liberté contractuelle, sans remettre en cause le principe fondamental du plafonnement indiciaire qui demeure la règle.
Enfin, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 9 juillet 2026, que lorsque les parties sont en désaccord sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux doit fixer ce prix en considération des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce et ne peut écarter la règle du plafonnement que si les conditions d’une exception sont réunies, cette règle conservant sa pleine vocation protectrice même dans le contexte de la réforme législative récente (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167).
Conclusion
Le mécanisme du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé demeure, en dépit des évolutions législatives et jurisprudentielles récentes, un instrument central de la protection du preneur. La dissociation entre la fixation du prix et l’étalement de la hausse, le cantonnement de l’office du juge des loyers commerciaux et le revirement sur le traitement procédural du loyer binaire contribuent à dessiner un régime de plus en plus technique, dont la maîtrise requiert une expertise approfondie. La loi du 26 mai 2026, en légalisant les clauses tunnels et en renforçant la transparence des charges, apporte des correctifs ponctuels qui ne remettent pas en cause l’architecture d’ensemble du plafonnement, mais en affinent les contours. La coexistence d’un plafonnement indiciaire de principe et d’un déplafonnement tempéré par l’étalement légal, conjuguée à l’ouverture prétorienne sur le loyer binaire et à la légalisation des clauses tunnels, dessine un régime dont la complexité croissante appelle une vigilance particulière dans la négociation comme dans le contentieux des baux commerciaux. Le contentieux à venir dira si ces ajustements suffisent à concilier la stabilité du fonds de commerce avec les exigences d’un marché locatif en mutation.
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