I. Le cadre procédural de l’expertise dans le contentieux des baux commerciaux
A. La compétence exclusive du juge des loyers commerciaux et le recours à la mesure d’instruction
La fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé obéit à un régime procédural dérogatoire au droit commun, qui confie au président du tribunal judiciaire, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, une compétence exclusive pour connaître des contestations relatives au prix. L’article R. 145-23 du code de commerce dispose en effet que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, et qu’il est statué sur mémoire. Cette procédure écrite, dépourvue d’audience de plaidoiries obligatoire, confère au juge des loyers commerciaux un office spécifique, dont il importe de mesurer l’étendue exacte au regard des pouvoirs d’instruction qui lui sont reconnus.
Lorsque les éléments produits par les parties dans leurs mémoires respectifs ne permettent pas au juge de déterminer la valeur locative avec une précision suffisante, le recours à une mesure d’instruction constitue la voie procédurale naturelle pour éclairer sa décision. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que l’office du juge des loyers commerciaux est circonscrit à la fixation du prix, à l’exclusion de toute autre prétention. Elle a ainsi jugé que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, FS-B). En conséquence, si la détermination de la valeur locative relève bien de la compétence de ce juge spécialisé, l’étalement de la hausse de loyer consécutive au déplafonnement, qui constitue une modalité distincte de la fixation elle-même, échappe à son office.
Par ailleurs, l’article R. 145-30 du code de commerce organise avec précision les pouvoirs d’instruction du juge des loyers commerciaux en prévoyant trois niveaux d’investigation gradués. Le juge peut, en premier lieu, se rendre sur les lieux aux jour et heure décidés par lui, le cas échéant en présence d’un consultant, s’il s’estime insuffisamment éclairé sur des points pouvant être élucidés par une visite des lieux. Il peut, en deuxième lieu, commettre toute personne de son choix pour procéder à des constatations purement matérielles. Enfin, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11 du code de commerce, ainsi que sur les questions complémentaires soumises par le juge. Cette gradation témoigne de la volonté du législateur d’adapter l’intensité de la mesure d’instruction à la nature et à la complexité des questions de fait en litige.
À cet égard, l’économie générale de la procédure sur mémoire commande que le juge des loyers commerciaux ne recoure à l’expertise qu’en présence de divergences factuelles substantielles que les seuls mémoires échangés ne permettent pas de résoudre. Dès lors, l’expertise n’est pas systématique : elle suppose que le juge ait préalablement constaté l’insuffisance des éléments d’appréciation dont il dispose pour trancher le différend qui oppose le bailleur au preneur sur la détermination de la valeur locative.
La procédure sur mémoire, régie par les articles R. 145-23 et R. 145-28 du code de commerce, impose aux parties de formuler leurs prétentions et moyens dans des écritures successives, sans que les règles de la procédure orale ordinaire ne trouvent à s’appliquer. Ce formalisme procédural, qui déroge au droit commun de la procédure civile, répond à la technicité particulière du contentieux de la fixation du loyer commercial et à la nécessité de permettre au juge d’appréhender avec rigueur les données économiques et factuelles qui fondent la valeur locative. Par ailleurs, la désignation d’un expert par le juge des loyers commerciaux ne fait pas obstacle à ce que les parties puissent également produire des expertises non judiciaires, dites amiables ou privées, qui constituent des éléments de preuve soumis à la libre discussion contradictoire.
En conséquence, la décision du juge des loyers commerciaux de recourir à une expertise judiciaire résulte d’une appréciation discrétionnaire qui n’est pas susceptible de recours autonome, dès lors qu’elle constitue une simple mesure d’administration judiciaire. La Cour de cassation veille néanmoins à ce que le juge ne commette pas d’excès de pouvoir en confiant à l’expert une mission qui empiéterait sur son propre office, notamment en déléguant au technicien le soin de trancher lui-même des questions de droit ou de se substituer au juge dans l’appréciation juridique des faits de la cause.
B. L’articulation entre expertise judiciaire et expertise conventionnelle : l’arrêt du 9 juillet 2026
La question de l’articulation entre l’expertise judiciaire ordonnée par le juge des loyers commerciaux et les clauses d’expertise conventionnelle stipulées dans le bail commercial a donné lieu à un arrêt remarquable de la troisième chambre civile du 9 juillet 2026. Dans cette espèce, le contrat de bail comportait une clause par laquelle les parties étaient convenues qu’en cas de renouvellement, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce de Paris pour le désigner si les parties n’arrivaient pas à s’entendre sur le nom de ce tiers.
La Cour de cassation a jugé « qu’aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254). Cette solution, qui admet l’appel contre l’ordonnance du président du tribunal de commerce désignant un expert conventionnel, consacre une distinction essentielle entre l’expertise-arbitrage et l’expertise simple : la première, qui confère au tiers le pouvoir de fixer irrévocablement le prix, relève d’une logique contractuelle qui n’exclut pas le contrôle juridictionnel de la désignation.
Or, cette décision s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large qui tend à encadrer les clauses d’évaluation unilatérale ou conventionnelle du loyer. Le juge des loyers commerciaux conserve, en toute hypothèse, la maîtrise de la détermination judiciaire de la valeur locative, sans que les parties puissent, par une stipulation contractuelle, le dessaisir de cet office. Par ailleurs, la solution dégagée par l’arrêt du 9 juillet 2026 rappelle que les clauses d’expertise conventionnelle ne sauraient priver les parties des garanties procédurales attachées au contentieux de la fixation du loyer, et notamment de la possibilité de contester, par la voie de l’appel, la décision ayant procédé à la désignation du tiers évaluateur.
L’intérêt pratique de cette solution est considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux. La clause d’expertise conventionnelle, souvent insérée dans les baux de longue durée portant sur des locaux d’une surface ou d’une valeur importante, ne constitue pas une renonciation des parties au contrôle juridictionnel de la fixation du loyer. Le juge des loyers commerciaux demeure le garant ultime de la détermination de la valeur locative, conformément aux critères légaux impératifs énoncés par l’article L. 145-33 du code de commerce. Dès lors, le tiers évaluateur désigné conventionnellement ne peut se voir conférer le pouvoir de fixer discrétionnairement le loyer sans que sa décision puisse être contestée devant le juge compétent, ce qui serait contraire à l’ordre public de protection qui sous-tend le statut des baux commerciaux.
En conséquence, la coexistence de l’expertise judiciaire et de l’expertise conventionnelle ne doit pas occulter la prééminence du régime légal de fixation du loyer tel qu’il résulte des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Le premier de ces textes énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces critères constituent le cadre légal impératif dans lequel s’inscrit la mission de l’expert, qu’il soit désigné par le juge ou par les parties.
II. La portée contentieuse du rapport d’expertise dans la fixation du loyer
A. L’incidence des constatations de l’expert sur l’office du juge du fond
Le rapport d’expertise, bien que déposé au terme d’une mesure d’instruction ordonnée par le juge, ne lie pas ce dernier. Le juge des loyers commerciaux conserve un pouvoir souverain d’appréciation des conclusions de l’expert, qu’il peut adopter, écarter ou nuancer en fonction des autres éléments de preuve versés aux débats. Cette liberté d’appréciation trouve toutefois sa limite dans l’obligation de motivation qui s’impose au juge, lequel ne saurait s’écarter des conclusions de l’expert sans justifier sa décision par des motifs suffisants et pertinents.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 janvier 2024 illustre avec netteté l’exigence de motivation qui pèse sur le juge du fond lorsqu’il s’approprie les conclusions de l’expert. Dans cette espèce, la cour d’appel avait fixé le loyer du bail renouvelé à la valeur locative en se fondant sur le rapport de l’expert judiciaire, lequel avait constaté une évolution des facteurs locaux de commercialité. La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que la cour d’appel avait statué « par des motifs insuffisants à caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006).
Dès lors, la Cour de cassation rappelle que le juge ne peut se borner à entériner les conclusions de l’expert sans vérifier que les conditions légales du déplafonnement sont effectivement réunies. L’expert a pour mission d’éclairer le juge sur les éléments de fait, mais il appartient à ce dernier, et à lui seul, de qualifier juridiquement ces éléments et d’en tirer les conséquences de droit qui s’imposent. L’article R. 145-6 du code de commerce, qui définit les facteurs locaux de commercialité, impose au juge de vérifier que l’évolution constatée par l’expert présente un caractère notable et qu’elle a eu une incidence favorable sur l’activité exercée dans les lieux loués, deux conditions cumulatives dont le contrôle relève exclusivement de l’office du juge.
Par ailleurs, le juge des loyers commerciaux doit également s’assurer que la mission confiée à l’expert est en adéquation avec l’objet du litige. L’article R. 145-30 du code de commerce permet au juge de limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, auquel cas il indique ceux sur lesquels elle porte. Cette faculté de cantonnement de la mission permet d’éviter que l’expertise ne devienne un instrument dilatoire ou ne s’égare dans des considérations étrangères au litige. En conséquence, l’étendue de la mission détermine, en grande partie, la portée probatoire du rapport qui en est issu.
À cet égard, l’article R. 145-3 du code de commerce, qui détaille les caractéristiques propres au local devant être prises en considération pour l’appréciation de la valeur locative, fournit à l’expert une grille d’analyse exhaustive comprenant la situation dans l’immeuble, la surface, le volume, la commodité d’accès pour le public, l’importance des surfaces affectées à la réception du public, la conformation des parties, l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité, la conformité aux normes exigées par la législation du travail, ainsi que la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire. L’expert doit examiner chacun de ces éléments pour permettre au juge de fixer le loyer à la valeur locative.
B. Le contrôle normatif exercé par la Cour de cassation sur les décisions fondées sur une expertise
La Cour de cassation exerce un contrôle exigeant sur les décisions des juges du fond qui se fondent sur une expertise judiciaire pour fixer le loyer du bail renouvelé ou révisé. Ce contrôle, qui s’inscrit dans le cadre plus large du contrôle de la motivation des décisions de justice, revêt une importance particulière en matière de baux commerciaux, où les enjeux financiers sont souvent considérables et où la sécurité juridique commande une application rigoureuse des critères légaux de détermination de la valeur locative.
L’arrêt du 15 février 2023 rendu par la troisième chambre civile illustre la rigueur du contrôle normatif opéré par la Cour de cassation en matière de déplafonnement. La Cour y a énoncé que « la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré » (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-25.849, FS-B). Cette décision, qui avait ordonné avant-dire droit une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux, consacre le principe selon lequel les droits que le preneur tire de la procédure de déspécialisation ne font pas obstacle à la prise en compte, par l’expert, du changement de destination intervenu pour l’évaluation du loyer du bail renouvelé.
Or, la Cour de cassation ne se contente pas de vérifier la correcte application des règles de droit par les juges du fond : elle contrôle également l’adéquation de la motivation au regard des éléments de fait constatés par l’expert. Le défaut de base légale est ainsi encouru lorsque le juge s’approprie les conclusions de l’expert sans caractériser les conditions légales requises pour fonder sa décision, comme l’illustre l’arrêt du 25 janvier 2024 précédemment cité. Ce contrôle s’étend à la vérification du lien logique entre les constatations de l’expert et la qualification juridique retenue.
Par ailleurs, la haute juridiction veille à ce que l’expertise ne soit pas détournée de sa finalité probatoire. La mission de l’expert doit se limiter aux éléments de fait permettant l’appréciation des critères de la valeur locative ; elle ne saurait empiéter sur l’office du juge en se prononçant sur des questions de droit ou en formulant des appréciations d’ordre juridique. En conséquence, le rapport d’expertise ne constitue qu’un élément de preuve parmi d’autres, soumis à la libre discussion des parties et à l’appréciation souveraine du juge, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la motivation et à la qualification juridique des faits.
Dès lors, le contentieux de l’expertise dans les baux commerciaux révèle une tension permanente entre la technicité des questions de fait soumises à l’expert et la nécessité pour le juge de conserver la maîtrise de la qualification juridique. L’expert fournit au juge les éléments d’appréciation des critères énumérés aux articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 à R. 145-7, R. 145-9, R. 145-10 et R. 145-11 du code de commerce, mais il appartient au seul juge de fixer le loyer à la valeur locative en appliquant ces critères aux faits établis par l’expertise.
Enfin, l’article R. 145-31 du code de commerce prévoit qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, le technicien commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, les parties pouvant demander à ce dernier de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord. Cette disposition, qui consacre la possibilité d’une issue transactionnelle à la procédure d’expertise, illustre la fonction pacificatrice que peut revêtir la mesure d’instruction dans le contentieux des baux commerciaux. L’expertise ne constitue donc pas exclusivement un instrument d’établissement des faits au service du juge, mais également un vecteur de règlement amiable du différend, conformément à la finalité conciliatrice qui irrigue l’ensemble de la procédure devant le juge des loyers commerciaux.
Le cadre ainsi tracé par les textes et la jurisprudence dessine les contours d’une institution procédurale singulière, dans laquelle l’expertise assume une fonction à la fois technique et régulatrice. Le juge des loyers commerciaux, dont la compétence est strictement définie par l’article R. 145-23 du code de commerce, ne peut déléguer à l’expert l’exercice de son office, mais il peut s’appuyer sur les constatations et analyses techniques de ce dernier pour forger sa conviction et motiver sa décision en droit.
Conclusion
L’expertise judiciaire constitue, dans le contentieux des baux commerciaux, un instrument procédural indispensable à la détermination de la valeur locative. La procédure sur mémoire, propre au juge des loyers commerciaux, confère à la mesure d’instruction une place centrale dans l’établissement des faits nécessaires à la fixation du loyer. Le cadre légal issu des articles R. 145-23 et suivants du code de commerce définit avec précision les pouvoirs d’instruction du juge, tout en préservant la distinction essentielle entre l’établissement des faits de nature technique, qui relève de l’expert, et la qualification juridique de ces faits, qui relève exclusivement de l’office du juge. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, notamment les arrêts du 25 janvier 2023, du 15 février 2023, du 25 janvier 2024 et du 9 juillet 2026, rappelle avec constance que l’expertise ne saurait dessaisir le juge de son pouvoir d’appréciation, ni le dispenser de motiver sa décision en droit au regard des critères légaux de détermination de la valeur locative. L’articulation entre expertise judiciaire et expertise conventionnelle, éclairée par l’arrêt du 9 juillet 2026, témoigne de la vitalité du contentieux et de la nécessité d’une approche rigoureuse des questions procédurales dans ce domaine. Le contrôle exercé par la Cour de cassation sur la motivation des décisions fondées sur une expertise garantit, en définitive, la correcte application du statut des baux commerciaux et la protection des droits respectifs du bailleur et du preneur. À cet égard, la pratique du contentieux des baux commerciaux exige une maîtrise conjointe des règles de fond du statut et des règles de procédure qui gouvernent l’administration de la preuve, au premier rang desquelles figure l’expertise judiciaire.
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