I. L’office du juge face à la clause résolutoire : un contrôle juridictionnel renforcé par la troisième chambre civile
A. L’obligation pour le juge d’examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur
Le contentieux de la clause résolutoire insérée dans les baux commerciaux a connu, au cours de l’année 2026, une évolution significative sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Par un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, la Haute juridiction a posé un principe dont la portée dépasse le seul cadre de l’espèce jugée : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement fondé sur l’article L. 145-41 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue au visa des articles 1184 alinéa 1er du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du même code ainsi que de l’article L. 145-41 du code de commerce, opère un infléchissement notable de l’office du juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire.
La portée de cet arrêt mérite d’être précisée au regard du mécanisme légal de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce texte dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l’espèce, le bailleur avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis assigné la locataire en constatation de l’acquisition de cette clause. La locataire opposait une exception d’inexécution tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La cour d’appel avait rejeté ce moyen au motif que la locataire n’avait pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement. La Cour de cassation censure cette analyse en affirmant l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme des délais de grâce.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante relative à l’exception d’inexécution en matière contractuelle. Dès lors que le preneur invoque un manquement du bailleur à ses obligations essentielles, et notamment à l’obligation de délivrance conforme énoncée à l’article 1719 du code civil, le juge ne saurait se dispenser d’examiner le bien-fondé de cette exception au seul motif que le preneur n’a pas formé de demande de délais de paiement dans le délai d’un mois prescrit par l’article L. 145-41 du code de commerce. Par ailleurs, la Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 10 juillet 2025, que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance justifie la résiliation du bail à ses torts, indépendamment de la mise en œuvre de la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin).
Or, cette jurisprudence prend un relief particulier à la lumière de la réforme introduite par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. L’article 62 de cette loi a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce en imposant désormais que le commandement délivré par le bailleur reproduise, à peine de nullité, le décompte exact et détaillé des sommes réclamées. Cette exigence de précision, conjuguée à l’obligation pour le juge d’examiner l’exception d’inexécution, renforce substantiellement la protection du preneur dans le contentieux de la clause résolutoire (Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, art. 62). En conséquence, le juge ne peut plus se contenter de constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le seul fondement d’un commandement de payer resté infructueux dans le mois de sa délivrance, sans avoir préalablement vérifié, d’une part, la régularité formelle du commandement au regard des nouvelles exigences légales et, d’autre part, le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 3 juin 2026, destiné à une large publication, que la clause résolutoire insérée dans un bail commercial n’a pas à énumérer limitativement les obligations dont la violation est susceptible d’entraîner la résiliation de plein droit. La Cour y juge que le rédacteur d’un bail commercial n’est pas tenu de dresser un inventaire complet des obligations du preneur assorties de la clause résolutoire, dès lors que la clause désigne avec une précision suffisante les manquements qu’elle sanctionne (Cass. 3e civ., 3 juin 2026, n° 23-22.195). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure sur l’interprétation des clauses contractuelles et sur la prohibition des clauses potestatives, consacre une approche pragmatique de l’article 1225 du code civil, respectueuse de la liberté contractuelle tout en garantissant la sécurité juridique du preneur. A cet égard, l’article 1225 du code civil dispose que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat », sans exiger pour autant une énumération exhaustive desdits engagements.
B. L’articulation entre la résiliation conventionnelle et la résiliation judiciaire du bail commercial
Au-delà du contrôle de l’exception d’inexécution, la troisième chambre civile a également précisé, par un arrêt du 25 juin 2026, publié au Bulletin, les conditions dans lesquelles le juge peut articuler la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire avec une demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail. La Cour de cassation a rappelé que ces deux voies ne sont pas exclusives l’une de l’autre et que « la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 24-18.064, Publié au Bulletin).
Cette décision éclaire d’un jour nouveau l’office du juge confronté à une double demande, principale et subsidiaire, en matière de résiliation du bail commercial. Lorsque le bailleur a délivré un commandement visant la clause résolutoire mais que l’acquisition de celle-ci est contestée, il peut solliciter à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1227 du code civil. Le juge est alors tenu d’examiner successivement ces deux fondements, sans pouvoir rejeter la demande subsidiaire par voie de conséquence du rejet de la demande principale. A cet égard, la troisième chambre civile a également jugé, dans un arrêt du 4 juin 2026, que le refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes, sans offre d’indemnité d’éviction, suppose que le bailleur établisse l’existence de manquements suffisamment graves du preneur à ses obligations contractuelles (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120).
Par ailleurs, un arrêt du 2 avril 2026 est venu rappeler que l’obligation de délivrance du bailleur, de nature continue, est exigible pendant toute la durée du bail, ce qui interdit au bailleur de se prévaloir de la prescription de l’action du preneur fondée sur un manquement à cette obligation, dès lors que ledit manquement persiste (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181). Cette solution, qui conforte le caractère impératif de l’obligation de délivrance, a pour effet d’élargir le champ de l’exception d’inexécution susceptible d’être opposée par le preneur à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, le manquement du bailleur pouvant être invoqué quelle que soit son ancienneté, pourvu qu’il perdure au jour où le juge statue. Dès lors, l’office du juge dans le contentieux de la clause résolutoire se trouve doublement renforcé : il doit non seulement examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution sans s’arrêter à l’absence de demande de délais de paiement, mais également apprécier la persistance du manquement du bailleur, indépendamment de toute considération tirée de la prescription de l’action.
En conséquence, la troisième chambre civile dessine, par touches successives, un contrôle juridictionnel de la clause résolutoire qui ne se réduit plus à un simple constat de l’écoulement du délai d’un mois suivant le commandement de payer, mais qui impose au juge un examen substantiel des obligations respectives des parties. Cette évolution prétorienne, conjuguée à la réforme législative du 26 mai 2026 qui impose la reproduction du décompte exact des sommes réclamées dans le commandement, confère à l’office du juge une dimension pleinement contentieuse, au service d’un rééquilibrage des rapports entre bailleur et preneur.
II. L’office du juge des loyers commerciaux dans la fixation du loyer du bail renouvelé : l’appréciation souveraine confrontée à l’encadrement légal
A. L’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité : de l’incidence concrète à la potentialité abstraite
Le second volet de l’office du juge en matière de baux commerciaux concerne la fixation du loyer du bail renouvelé. Cette question, régie par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, a donné lieu à un arrêt de principe de la troisième chambre civile en date du 18 septembre 2025, dont la portée théorique et pratique mérite une analyse approfondie. Le premier de ces textes dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » et énumère, en ses 1° à 4°, les éléments d’appréciation de cette valeur : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité (Art. L. 145-33 du code de commerce). Le second texte pose le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 (Art. L. 145-34 du code de commerce).
L’arrêt du 18 septembre 2025 a précisément redéfini l’office du juge des loyers commerciaux dans l’appréciation de cette modification notable. La Cour de cassation y énonce que « le bailleur peut se limiter à établir que la modification des facteurs de commercialité constatée est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exercé, sans avoir à prouver que le locataire en a effectivement bénéficié ». Par cette formule, la troisième chambre civile consacre le passage d’une appréciation in concreto, fondée sur l’incidence effective de la modification sur l’activité du preneur, à une appréciation in abstracto, fondée sur la seule potentialité d’une incidence favorable. Il ne s’agit plus pour le bailleur de démontrer que le chiffre d’affaires du preneur a effectivement augmenté du fait de la modification intervenue, mais simplement que cette modification était, par nature, susceptible de favoriser l’activité commerciale exercée dans les lieux loués (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin).
Ce revirement de méthode n’est pas neutre sur l’office du juge. En abandonnant l’exigence d’une preuve de l’incidence effective, la Cour de cassation allège substantiellement la charge probatoire pesant sur le bailleur et, corrélativement, réduit le pouvoir d’appréciation du juge du fond. Celui-ci ne peut plus refuser le déplafonnement au motif que le preneur n’a pas effectivement tiré profit de la modification alléguée ; il doit seulement vérifier que cette modification présente, in abstracto, un caractère favorable à l’activité commerciale considérée. Par ailleurs, la Cour de cassation a également jugé, par un arrêt du 16 octobre 2025, que le mécanisme de lissage de la hausse du loyer résultant d’un déplafonnement, prévu par l’article L. 145-34 alinéa 2 du code de commerce, n’est pas applicable lorsque le déplafonnement résulte d’une modification notable des obligations respectives des parties et non des facteurs locaux de commercialité (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). Cette distinction, dont le fondement réside dans l’alinéa 2 de l’article L. 145-34, circonscrit avec précision l’office du juge dans la mise en œuvre du mécanisme de lissage.
Or, cette évolution de l’office du juge dans l’appréciation du déplafonnement doit être articulée avec le droit d’option reconnu au bailleur par l’article L. 145-57 du code de commerce. Ce texte permet au bailleur, lorsque le loyer du bail renouvelé a été fixé par le juge à un montant supérieur au loyer plafonné, de renoncer au renouvellement du bail dans un délai d’un mois à compter de la décision passée en force de chose jugée, à charge pour lui de payer au preneur une indemnité d’éviction. Le juge des loyers commerciaux doit donc, dans la motivation de sa décision, mettre le bailleur en mesure d’exercer ce droit d’option en toute connaissance de cause, ce qui suppose une motivation explicite sur le caractère déplafonné du loyer et sur le montant qui aurait résulté de l’application de la règle du plafonnement (Art. L. 145-57 du code de commerce).
B. La prise en compte des obligations légales nouvelles du bailleur dans la fixation du loyer du bail renouvelé
Au-delà des facteurs locaux de commercialité, l’office du juge dans la fixation du loyer du bail renouvelé s’étend à l’appréciation des obligations respectives des parties, troisième élément de la valeur locative énuméré par l’article L. 145-33 du code de commerce. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 23 janvier 2025, publié au Bulletin, précisé les conditions dans lesquelles une obligation légale nouvelle, créée au cours du bail expiré, peut constituer une modification notable justifiant le déplafonnement du loyer. La Cour y énonce que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, Publié au Bulletin).
En l’espèce, la Cour de cassation a jugé que l’obligation pour le bailleur, imposée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire non-occupant, constitue une charge légale nouvelle dont il doit être tenu compte pour la fixation du loyer du bail renouvelé, peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi. Cette solution illustre la fonction du juge des loyers commerciaux qui, loin de se borner à une comparaison arithmétique des indices, doit procéder à une analyse qualitative des charges supportées par chacune des parties et de leur évolution au cours du bail expiré.
L’article R. 145-8 du code de commerce précise, à cet égard, que « les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer » (Art. R. 145-8 du code de commerce). Il en résulte que le juge doit, d’une part, identifier avec précision la nature de l’obligation nouvelle invoquée et, d’autre part, en mesurer l’incidence sur l’équilibre financier du contrat. Par ailleurs, la cour d’appel de renvoi, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 23 janvier 2025, avait souverainement estimé que l’augmentation des charges supportées par les bailleurs, qui, cumulées, avaient abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré, constituait une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement.
A cet égard, l’office du juge des loyers commerciaux se distingue nettement de celui du juge de droit commun. Le premier dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait constitutifs de la valeur locative, sous le seul contrôle de la Cour de cassation quant à la qualification juridique des faits et à la motivation de la décision. Le second est tenu par les règles de procédure civile de droit commun, notamment l’obligation de ne pas dénaturer les écrits clairs et précis et celle de répondre aux conclusions des parties. La troisième chambre civile veille avec constance au respect de cette répartition des offices, comme en témoigne l’arrêt du 2 juillet 2026 qui censure une cour d’appel pour n’avoir pas visé les dernières conclusions du bailleur, en violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340).
En conséquence, l’office du juge des loyers commerciaux se déploie dans un cadre procédural rigoureux, où l’exigence de motivation et le respect du contradictoire conditionnent la validité de la décision. La loi du 26 mai 2026, en modifiant les articles L. 145-41 et suivants du code de commerce, n’a pas directement affecté les règles de fixation du loyer du bail renouvelé. Elle a néanmoins, en imposant la mensualisation de principe du loyer et en plafonnant le dépôt de garantie à trois mois de loyer, indirectement modifié les paramètres économiques dont le juge des loyers pourrait avoir à connaître, notamment dans l’appréciation des obligations respectives des parties au sens de l’article L. 145-33, 3°, du code de commerce. Dès lors, la convergence des évolutions législatives et prétoriennes confère à l’office du juge en matière de baux commerciaux une dimension renouvelée, où le contrôle juridictionnel s’exerce avec une intensité accrue, tant dans la mise en œuvre de la clause résolutoire que dans la fixation du loyer du bail renouvelé.
Conclusion
Les développements qui précèdent mettent en évidence une double tendance dans l’évolution de l’office du juge en matière de baux commerciaux, sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. D’une part, le juge confronté à la mise en œuvre d’une clause résolutoire ne peut plus se borner à un constat formel de l’écoulement du délai d’un mois suivant le commandement de payer ; il doit examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, indépendamment de toute demande de délais de paiement, et articuler les demandes principales et subsidiaires en résiliation. D’autre part, le juge des loyers commerciaux voit son office redéfini par l’abandon d’une approche exclusivement concrète du déplafonnement au profit d’une appréciation in abstracto de la potentialité d’incidence favorable des facteurs locaux de commercialité, tout en demeurant tenu de prendre en compte les obligations légales nouvelles pesant sur le bailleur au cours du bail expiré. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, sans bouleverser les équilibres fondamentaux du statut des baux commerciaux, renforce cette tendance en imposant des exigences formelles accrues dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire et en modifiant les paramètres économiques de la relation locative. La cohérence de ces solutions illustre la fonction unificatrice de la Cour de cassation et la recherche d’un point d’équilibre entre la sécurité juridique des relations contractuelles et la protection effective des droits du preneur.
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