Le droit d’option du bailleur dans le bail commercial : rétroactivité de l’indemnité d’occupation et prescription de l’action en paiement à la lumière de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. Les fondements et les conditions d’exercice du droit d’option du bailleur
A. Le mécanisme légal du droit d’option prévu à l’article L. 145-57 du code de commerce
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au preneur un droit au renouvellement du bail à son expiration, sous réserve de remplir les conditions légales fixées par l’article L. 145-8 du même code (art. L. 145-1 à L. 145-60 C. com.). Le bailleur qui entend s’opposer à ce renouvellement doit, en principe, soit refuser celui-ci pour motifs graves et légitimes conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce, soit verser une indemnité d’éviction au preneur évincé. Or, l’article L. 145-57 du code de commerce institue un mécanisme singulier, dénommé droit d’option, qui permet au bailleur de refuser rétroactivement le renouvellement qu’il avait initialement accepté, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le prix du bail renouvelé (art. L. 145-57 C. com.). Ce dispositif, qui échappe à la logique binaire du congé avec ou sans offre de renouvellement, constitue une prérogative exorbitante que la jurisprudence encadre avec une rigueur croissante depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises.
Le droit d’option trouve son origine dans la pratique contentieuse de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. Lorsque, à l’occasion du renouvellement, le bailleur et le preneur ne parviennent pas à un accord sur le montant du nouveau loyer, le juge des loyers commerciaux est saisi afin d’en déterminer le prix conformément aux articles L. 145-33 et R. 145-23 du code de commerce. Pendant la durée de cette instance, le preneur demeure dans les lieux et continue d’acquitter les loyers au prix ancien, sans préjudice d’un compte à faire après fixation définitive. Une fois la décision définitive rendue, l’article L. 145-57 ouvre un délai d’un mois aux parties pour dresser un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci. C’est précisément ce refus, exercé dans le cadre du droit d’option, qui confère au mécanisme sa nature profondément asymétrique.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt de principe du 16 mars 2023, que le droit d’option s’inscrit dans le prolongement de l’instance en fixation du prix : « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, Publié au Bulletin). Par cette formulation, la Haute juridiction souligne que le droit d’option ne constitue pas une faculté autonome, mais qu’il se rattache fonctionnellement au mécanisme de fixation judiciaire du loyer renouvelé, de sorte que l’ensemble des effets juridiques qui en découlent relève du statut impératif des baux commerciaux.
En conséquence, le droit d’option ne saurait être analysé comme un congé ordinaire, ni comme un refus de renouvellement classique. Il intervient à un stade procédural distinct : le bailleur a déjà tacitement accepté le principe du renouvellement en engageant, ou en ne contestant pas, l’instance en fixation du prix. Ce n’est qu’à l’issue de cette instance, lorsqu’il découvre le montant du loyer judiciairement fixé, qu’il peut légitimement estimer que les conditions financières du nouveau bail ne correspondent pas à ses attentes et exercer, en conséquence, son droit d’option dans le délai d’un mois imparti par le législateur. La Cour de cassation a confirmé cette chronologie dans un arrêt du 27 février 2025, en précisant que le bailleur dispose de la faculté d’exercer son droit d’option « tant que l’action en fixation du loyer n’était pas prescrite » et que le refus de renouvellement, ainsi manifesté, produit un effet rétroactif à la date d’expiration du bail (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, Publié au Bulletin).
B. Le formalisme et les exigences de bonne foi dans l’exercice du droit d’option
À la différence du congé délivré par le bailleur, qui doit, à peine de nullité, mentionner le délai de prescription applicable et indiquer la motivation du refus de renouvellement s’il est fondé sur des motifs graves et légitimes, le droit d’option échappe à tout formalisme légalement imposé. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 27 mars 2025, a énoncé avec une netteté remarquable que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernaient que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’était soumis à aucune condition de forme et n’avait pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue dans une affaire où le preneur contestait la validité de l’option au motif que l’acte ne comportait pas les mentions protectrices habituellement requises pour le congé, consacre la distinction fondamentale entre ces deux mécanismes.
Par ailleurs, l’absence de formalisme ne signifie nullement que le droit d’option puisse être exercé de manière arbitraire ou abusive. La Cour de cassation rappelle, dans ce même arrêt du 27 mars 2025, que « le droit d’option offert au bailleur par l’article L. 145-57 du code de commerce […] doit être exercé de bonne foi », se référant implicitement à l’article 1104 du code civil qui impose que les conventions soient exécutées de bonne foi. Le preneur qui s’estime victime d’un exercice déloyal de cette prérogative peut donc en contester la validité devant le juge du fond, lequel appréciera souverainement, au regard des circonstances de l’espèce, si le bailleur a abusé de son droit d’option pour contourner ses obligations légales, notamment celle de verser l’indemnité d’éviction.
Dès lors, la question probatoire devient centrale. Le preneur qui invoque un exercice abusif du droit d’option doit rapporter la preuve d’une intention dilatoire, d’une volonté changeante et contradictoire du bailleur, ou d’une absence de motif légitime à refuser le renouvellement après avoir initialement accepté le principe. La charge de cette preuve pèse exclusivement sur le preneur, conformément aux règles de droit commun de l’article 1353 du code civil. La Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 27 mars 2025, a validé l’analyse de la cour d’appel de Paris qui avait constaté que la bailleresse avait exercé son droit d’option par un acte du 12 juin 2018 « dépourvu de toute équivoque quant à son intention de mettre fin au bail ». Cette absence d’équivoque constitue, en pratique, le critère cardinal de la validité de l’option.
À cet égard, il convient de souligner que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite loi de simplification de la vie économique, n’a pas modifié le régime du droit d’option prévu à l’article L. 145-57 du code de commerce. Si cette réforme a substantiellement réformé le statut des baux commerciaux en instituant notamment la mensualisation obligatoire du loyer et l’encadrement du dépôt de garantie, elle a laissé intact le mécanisme de l’option, confirmant ainsi la stabilité de ce dispositif dans l’architecture du statut. Les praticiens doivent donc continuer d’appliquer les solutions jurisprudentielles dégagées par la troisième chambre civile au cours des trois dernières années, sans pouvoir se prévaloir d’une modification législative particulière sur ce point.
II. Les effets contentieux de l’exercice du droit d’option
A. La rétroactivité de la substitution de l’indemnité d’occupation au loyer
L’effet le plus redoutable du droit d’option réside dans la rétroactivité qu’il confère à la substitution de l’indemnité d’occupation au loyer conventionnel. Lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le bail n’est pas renouvelé et le preneur, qui s’est maintenu dans les lieux depuis l’expiration du bail initial, devient rétroactivement occupant sans droit ni titre pour cette période. Dès lors, ce n’est plus un loyer qu’il doit acquitter, mais une indemnité d’occupation, dont le montant est en principe égal à la valeur locative des locaux, déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, ce qui peut conduire à une augmentation significative des sommes dues.
La troisième chambre civile, dans un arrêt de section du 27 février 2025 promis à la plus large publication, a expressément consacré le principe de cette rétroactivité en des termes qui ne laissent place à aucune ambiguïté : « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, Publié au Bulletin). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement des articles L. 145-28, alinéa premier, et L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce, constitue un revirement par rapport à la position antérieure de certaines cours d’appel qui faisaient coïncider le point de départ de l’indemnité d’occupation avec la date de l’exercice de l’option et non avec celle de l’expiration du bail.
Cette rétroactivité emporte des conséquences financières considérables pour le preneur, qui peut se trouver redevable, plusieurs années après l’expiration du bail, d’un complément d’indemnité d’occupation correspondant à la différence entre le loyer qu’il a effectivement acquitté durant l’instance en fixation du prix et la valeur locative des locaux. En effet, pendant cette instance, le preneur a continué de payer le loyer au prix ancien, conformément au mécanisme prévu par l’article L. 145-57, alinéa premier, lequel prévoit que « le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ». Ce n’est qu’une fois le droit d’option exercé que la régularisation rétroactive intervient, créant un débit supplémentaire à la charge du preneur.
Par ailleurs, l’arrêt du 29 janvier 2026, également publié au Bulletin, a précisé que cette indemnité d’occupation rétroactive peut intégrer non seulement la valeur locative au mètre carré, mais également l’ensemble des charges et taxes dont le preneur aurait été redevable si le bail avait été renouvelé aux conditions fixées judiciairement. La troisième chambre civile y a notamment jugé que « l’indemnité d’occupation, en raison de sa nature indemnitaire et non contractuelle, ne peut être assortie des clauses du bail relatives au paiement des charges, de sorte que le bailleur ne peut réclamer, au titre de cette indemnité, que la contrepartie de l’occupation des lieux » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, Publié au Bulletin). Cette distinction entre le régime indemnitaire de l’occupation et le régime contractuel du bail est essentielle pour le calcul des sommes dues.
En conséquence, le preneur confronté à l’exercice d’un droit d’option doit immédiatement provisionner le risque financier correspondant au différentiel entre le loyer ancien et la valeur locative, pour l’intégralité de la période comprise entre l’expiration du bail et la date à laquelle il libérera effectivement les lieux. Cette anticipation comptable est d’autant plus impérieuse que la durée de l’instance en fixation du prix du bail renouvelé peut excéder deux ou trois années, générant un arriéré substantiel au jour de la régularisation.
B. La distinction des régimes de prescription applicables selon la nature de l’occupation
L’exercice du droit d’option par le bailleur détermine une césure fondamentale dans le régime de prescription applicable aux actions en paiement des sommes dues par le preneur. L’article L. 145-60 du code de commerce édicte que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette prescription biennale, spécifique au statut des baux commerciaux, s’applique à l’ensemble des actions qui trouvent leur fondement dans les dispositions impératives du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. Or, la Cour de cassation opère une distinction essentielle entre l’indemnité d’occupation due pour la période antérieure à l’exercice du droit d’option, qui relève de la prescription biennale, et celle due pour la période postérieure, qui relève de la prescription quinquennale de droit commun.
La troisième chambre civile a posé cette distinction avec une grande clarté dans l’arrêt précité du 16 mars 2023 en énonçant que « le bailleur n’ayant connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de cette indemnité, laquelle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 du même code, qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option, le délai de prescription biennale ne court qu’à compter de cette date » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-19.707, Publié au Bulletin). Cette solution, qui fixe le point de départ du délai de prescription au jour de la connaissance par le bailleur de l’exercice du droit d’option, est conforme à la règle générale posée par l’article 2224 du code civil, aux termes duquel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».
Par ailleurs, et c’est là l’apport le plus significatif de l’arrêt du 16 mars 2023, lorsque le preneur se maintient dans les lieux postérieurement à l’exercice de son propre droit d’option (c’est-à-dire lorsqu’il renonce lui-même au renouvellement dans le délai d’un mois suivant la décision en fixation du prix), il devient redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun, soumise à la prescription quinquennale. La Cour de cassation précise en effet que « lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour ». Cette dualité de régimes, selon que l’indemnité trouve sa source dans le statut des baux commerciaux ou dans le droit commun de l’occupation sans titre, impose aux praticiens une vigilance particulière dans le décompte des délais.
La jurisprudence récente du 12 février 2026, rendue dans deux arrêts distincts, a confirmé et précisé cette articulation en jugeant que « la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code du commerce n’est pas soumise à la condition que le droit du locataire au renouvellement du bail ait été définitivement consacré » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin) et dans un second arrêt rendu le même jour, que l’action en paiement de l’indemnité d’occupation due pendant l’instance en fixation du prix est soumise à cette même prescription biennale (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.579). Ces précisions, qui s’inscrivent dans une série de décisions rendues le même jour par la troisième chambre civile, confirment la cohérence de la construction jurisprudentielle autour du droit d’option.
Dès lors, la distinction entre les deux régimes de prescription revêt une importance pratique considérable pour la stratégie contentieuse des parties. Le bailleur qui entend agir en paiement de l’indemnité d’occupation statutaire doit le faire dans le délai de deux ans à compter de la connaissance de l’exercice du droit d’option, tandis que l’action en paiement de l’indemnité d’occupation de droit commun bénéficie d’un délai de cinq ans. La qualification de la période d’occupation comme relevant du statut ou du droit commun conditionne donc directement la recevabilité de l’action et, partant, les droits substantiels des parties.
Enfin, la troisième chambre civile, dans un arrêt du 5 mars 2026, a rappelé que la prescription biennale ne s’applique pas à l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement. Cette solution, déjà consacrée par l’arrêt du 16 novembre 2023 qui énonçait que « la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, Publié au Bulletin), a été implicitement confirmée dans le cadre d’un litige où la bailleresse contestait la prescription de l’action en nullité du droit d’option (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-23.489). L’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit, affirmée avec constance par la Cour de cassation, constitue ainsi l’une des protections les plus robustes du preneur face aux clauses qui porteraient atteinte à son droit fondamental au renouvellement.
Conclusion
Le droit d’option du bailleur, tel qu’il résulte de l’article L. 145-57 du code de commerce et de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026, constitue une prérogative puissante dont l’exercice emporte des conséquences financières et procédurales d’une ampleur considérable pour les parties au bail commercial. La rétroactivité de l’indemnité d’occupation, consacrée avec éclat par l’arrêt du 27 février 2025, et la dualité des régimes de prescription, précisée par l’arrêt du 16 mars 2023, imposent aux praticiens une maîtrise rigoureuse des règles gouvernant ce mécanisme singulier. L’absence de formalisme de l’option, rappelée par l’arrêt du 27 mars 2025, ne saurait exonérer le bailleur de l’exigence de bonne foi qui innerve l’ensemble du droit des contrats. Ces solutions jurisprudentielles, conjuguées aux dispositions issues de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique, dessinent un équilibre renouvelé entre les prérogatives du bailleur et la protection du preneur, dans lequel le droit d’option conserve sa place centrale au sein de l’architecture du statut des baux commerciaux.
La complexité de ce mécanisme et la rigueur des délais de prescription applicables commandent aux parties de s’entourer, dès la phase précontentieuse, des conseils juridiques appropriés afin d’anticiper les risques financiers liés à l’exercice ou à la contestation du droit d’option. La sécurisation de la situation du preneur, notamment par la provision comptable de l’éventuel complément d’indemnité d’occupation et par la vérification de la bonne foi du bailleur dans l’exercice de son option, constitue une démarche indispensable à la défense de ses intérêts économiques. La jurisprudence de la troisième chambre civile, par sa cohérence et sa prévisibilité, offre désormais un cadre suffisamment stabilisé pour permettre aux praticiens de conseiller utilement leurs clients dans la gestion de cette phase critique de la vie du bail commercial.