I. La délivrance du congé : exigences formelles et typologie des actes

A. Les conditions légales de forme et de délai du congé statutaire

Le congé constitue l’acte juridique unilatéral par lequel le bailleur ou le preneur manifeste sa volonté de mettre fin au bail commercial à son échéance. Le législateur en a encadré la délivrance avec une rigueur particulière, eu égard aux conséquences économiques considérables qu’il emporte pour le commerçant évincé, dont la perte du local d’exploitation peut entraîner la disparition pure et simple du fonds de commerce. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, que les baux de locaux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le texte précise qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat et qu’au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. La disposition ajoute, dans une formule d’une portée impérative et dont la violation est sanctionnée par la nullité, que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ce double impératif de forme — acte extrajudiciaire — et de fond — énonciation des motifs — a été rappelé avec constance par la troisième chambre civile, qui en fait une application rigoureuse.

Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile a eu l’occasion d’apporter des précisions essentielles sur l’articulation entre le congé et la mise en demeure préalable exigée par l’article L. 145-17 du code de commerce en cas de refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes. La Cour a jugé que le juge, saisi d’une demande de déchéance du droit du locataire au paiement d’une indemnité d’éviction sur le fondement de ce texte, est tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et ne relève aucun moyen d’office lorsqu’il vérifie l’existence de la mise en demeure, laquelle peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 17-31.538). Or, cette précision est d’une importance pratique considérable puisqu’elle autorise le bailleur à délivrer simultanément, dans un seul et même acte d’huissier, le congé et la mise en demeure visant les infractions reprochées au preneur. La cour d’appel avait souverainement estimé, par motifs adoptés non contraires aux siens propres, que les infractions reprochées au locataire n’étaient pas constituées ou n’étaient pas graves, écartant ainsi l’existence d’un motif grave et légitime de refus de renouvellement et condamnant les bailleresses au paiement de l’indemnité d’éviction. La Cour de cassation a, par ailleurs, clairement énoncé que le congé délivré par le bailleur met fin au bail, de sorte que le preneur qui entend se prévaloir de l’indemnité d’éviction doit impérativement agir dans le délai biennal, comme l’a solennellement rappelé l’arrêt du 12 février 2026 publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B). Le formalisme protecteur du congé statutaire trouve ainsi sa justification dans la nécessité de préserver les droits du commerçant tout en garantissant la sécurité juridique des relations contractuelles. En toute hypothèse, l’inobservation des prescriptions légales de forme et de délai expose le congé à la nullité, privant ainsi le bailleur de la faculté de mettre fin au bail et le contraignant à délivrer un nouveau congé conforme aux exigences légales, ce qui peut avoir pour effet de reporter l’échéance du bail de plusieurs mois, voire de plusieurs années. Il importe également de souligner que le défaut de mention, dans l’acte de congé, du délai de deux ans imparti au locataire pour contester le congé ou solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction est sanctionné par la nullité, la jurisprudence n’admettant aucune régularisation a posteriori de cette omission substantielle.

B. La typologie des congés : délivrance, qualification et effets immédiats

La pratique distingue trois catégories de congés dont les effets juridiques sont radicalement différents et qui conditionnent l’étendue des droits respectifs des parties. En premier lieu, le congé avec offre de renouvellement, régi par l’article L. 145-8 du code de commerce, suppose que le preneur remplisse les conditions du droit au renouvellement, à savoir l’exploitation effective d’un fonds de commerce pendant les trois années précédant l’échéance du bail, sauf motifs légitimes. Ce congé, qui ne met pas fin à la relation contractuelle mais en modifie les termes, oblige les parties à négocier le montant du nouveau loyer dans le cadre du mécanisme de fixation de la valeur locative prévu aux sections 6 et 7 du chapitre V. En deuxième lieu, le congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, prévu par l’article L. 145-14 du code de commerce, ouvre droit au profit du locataire évincé au paiement d’une indemnité dite d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce et les frais de réinstallation. Ce congé emporte rupture du bail à la date d’effet, le preneur bénéficiant néanmoins du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité.

En troisième lieu, le congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, qui ne peut être délivré que pour motifs graves et légitimes au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, constitue l’hypothèse la plus contentieuse. Le texte exige, s’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation de l’exploitation du fonds, que l’infraction commise par le preneur se soit poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa premier. La Cour de cassation a rappelé avec netteté, le 4 juin 2026, dans une espèce où les bailleurs avaient refusé le renouvellement du bail sans offrir d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, l’importance du respect des règles procédurales dans ce contentieux en censurant l’arrêt d’appel pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, faute pour la cour d’appel d’avoir visé les dernières conclusions des parties et exposé succinctement leurs prétentions et moyens (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Dans cette affaire, en cours d’instance, la locataire avait formé des demandes reconventionnelles afin d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail aux torts des bailleurs et l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce, cependant que les bailleurs formaient une demande en validation du refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction. Par ailleurs, le 16 octobre 2025, la Cour a sanctionné une cour d’appel ayant statué ultra petita en fixant le montant de l’indemnité d’occupation statutaire à un montant supérieur à celui demandé par la bailleresse, rappelant ainsi que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-15.549). En conséquence, la qualification exacte du congé détermine le régime applicable et les droits respectifs des parties, de sorte qu’une erreur de qualification peut entraîner de lourdes conséquences financières pour le bailleur comme pour le preneur, la distinction entre les trois types de congé constituant ainsi la clé de voûte du droit du renouvellement des baux commerciaux.

II. Les effets contentieux du congé : le droit à indemnité d’éviction et la prescription

A. Le principe de l’indemnité d’éviction, son évaluation et la charge de la preuve

Le droit à indemnité d’éviction constitue la contrepartie essentielle du droit au renouvellement reconnu au preneur à bail commercial et représente souvent un enjeu économique de première importance. L’article L. 145-14 du code de commerce énonce que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. La jurisprudence a précisé avec une grande netteté les règles gouvernant l’évaluation de cette indemnité. Dans un arrêt du 15 juin 2023, la troisième chambre civile a expressément jugé que l’indemnité d’éviction est égale au préjudice causé par le non-renouvellement du bail et que le bailleur, qui ne rapportait pas la preuve qui lui incombe que le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail était moindre, ne pouvait contester l’évaluation souveraine des juges du fond ayant retenu la valeur du fonds au regard du chiffre d’affaires (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-16.076). À cet égard, le principe de la réparation intégrale du préjudice domine la matière, le bailleur supportant la charge de démontrer que le préjudice subi par le locataire évincé est inférieur à la valeur marchande du fonds, ce qui constitue un renversement probatoire significatif par rapport au droit commun de la responsabilité civile.

Dès lors, la fixation de l’indemnité d’éviction relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie la motivation et l’absence de dénaturation. La troisième chambre civile a, dans un arrêt publié au Bulletin du 4 juillet 2024, rendu en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique dont les principes sont transposables au bail commercial, consacré la règle selon laquelle les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, et que l’éviction partielle d’un fonds de commerce peut générer un préjudice affectant l’activité poursuivie par l’exploitant dans les locaux hors emprise, à charge pour celui-ci d’en rapporter la preuve (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-15.027, FS-B). La Cour a ainsi censuré l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande au titre d’une indemnité pour trouble commercial au motif qu’une telle indemnité n’était pas due en cas de perte partielle du fonds de commerce, faute pour l’activité évincée d’avoir vocation à reprendre, énonçant au contraire que l’exploitant évincé peut demander réparation du trouble commercial consécutif à la mesure d’expropriation dès lors qu’il est distinct du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi. En outre, l’article L. 145-28 du code de commerce dispose dans une formule d’une portée protectrice remarquable qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, lui conférant ainsi un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, cependant que l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. Ce droit au maintien dans les lieux, qui constitue une garantie fondamentale pour le preneur, est toutefois subordonné à la condition essentielle que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ne soit pas prescrite, le défaut d’action dans le délai biennal entraînant la perte définitive et irréversible du droit à indemnité ainsi que du droit corrélatif au maintien dans les lieux. Il convient de relever, à cet égard, que l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux en application de l’article L. 145-28 est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V, c’est-à-dire selon les règles de fixation du loyer du bail renouvelé, et non selon les règles du droit commun de l’enrichissement sans cause. Cette indemnité d’occupation statutaire présente ainsi un caractère hybride, distinct du loyer conventionnel comme de l’indemnité d’occupation de droit commun, et sa fixation obéit aux mêmes principes que ceux qui gouvernent la détermination de la valeur locative.

B. Le régime de la prescription biennale : point de départ, causes d’interruption et de suspension

L’article L. 145-60 du code de commerce soumet toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce à une prescription biennale. Ce délai, particulièrement bref, constitue l’un des traits les plus saillants du contentieux des baux commerciaux et a donné lieu à une abondante jurisprudence ces dernières années, la troisième chambre civile ayant rendu des décisions de principe qui structurent désormais le régime de la prescription avec une clarté remarquable. Le 12 février 2026, la Cour de cassation a rendu deux arrêts publiés au Bulletin dont la portée doctrinale est considérable. Dans le premier de ces arrêts, elle énonce que le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé, même lorsque celui-ci est délivré avec offre d’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, FS-B). Elle y précise trois règles essentielles qui gouvernent le cours de la prescription.

En premier lieu, la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, ne joue qu’au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et non au profit du défendeur à l’instance, sauf si celui-ci s’associe expressément à la demande ou présente des demandes complémentaires tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert. En deuxième lieu, la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d’éviction de son locataire, au sens de l’article 2240 du code civil, peut interrompre la prescription, encore faut-il que cette reconnaissance soit dénuée d’équivoque. En troisième lieu, la Cour de cassation affirme avec une force particulière, dans le second arrêt du même jour, que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B). La Cour en déduit, ce qui est essentiel pour la pratique, que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction.

Dès lors, le preneur à bail commercial qui s’abstient d’agir en justice dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé perd définitivement son droit à indemnité et, par voie de conséquence, son droit au maintien dans les lieux, ce qui autorise le bailleur à solliciter son expulsion sur le fondement de l’article L. 145-28, combiné à l’article L. 145-9 du code de commerce. Cette solution, d’une rigueur implacable, illustre l’impérieuse nécessité pour le commerçant évincé d’être assisté sans délai afin de préserver ses droits. De surcroît, la Cour de cassation a rappelé, le 20 novembre 2025, que la cassation d’un arrêt partiellement avant dire droit ordonnant une expertise entraîne, par voie de conséquence, l’annulation de l’arrêt rendu après dépôt de l’expertise qui en est la suite, en application de l’article 625, alinéa 2, du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-12.102). Enfin, dans un arrêt tout récent du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a de nouveau sanctionné une cour d’appel pour ne pas avoir visé les dernières conclusions déposées avant clôture, comportant de nouveaux développements et des pièces nouvelles relatives à la mise en demeure préalable au congé, confirmant ainsi le caractère substantiel du respect des exigences procédurales dans le contentieux du congé commercial (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340). L’ensemble de ces décisions dessine un régime procédural d’une exigence accrue, dans lequel la moindre négligence du preneur peut emporter des conséquences irréversibles. L’arrêt du 2 juillet 2026 (n° 25-13.340) en constitue une illustration supplémentaire et topique : la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel pour n’avoir pas visé les dernières conclusions déposées par la bailleresse avant la clôture, lesquelles contenaient des développements nouveaux relatifs à la mise en demeure préalable au congé. Cette censure pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile confirme, si besoin en était, que le formalisme qui gouverne le congé statutaire s’étend au-delà des seules conditions de fond pour irriguer l’ensemble de la procédure contentieuse. En conséquence, la rigueur procédurale constitue, avec la brièveté du délai de prescription, l’un des principaux écueils auxquels se heurtent les praticiens dans le contentieux du congé commercial.

Conclusion

L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une consolidation remarquable du régime juridique du congé dans les baux commerciaux, tant sur le plan des conditions formelles de délivrance que sur celui des effets contentieux qui en découlent. La rigueur du formalisme imposé par l’article L. 145-9 du code de commerce, conjuguée à la brièveté de la prescription biennale et à l’interprétation stricte des causes d’interruption et de suspension que la Cour de cassation a consacrée dans ses arrêts du 12 février 2026, impose aux praticiens comme aux justiciables une vigilance accrue dans la gestion de la fin du bail commercial. La maîtrise de ces règles, tant substantielles que procédurales, conditionne la préservation des droits du preneur comme du bailleur, le défaut d’action dans le délai biennal emportant une déchéance définitive du droit à indemnité et, subséquemment, la perte du droit au maintien dans les lieux. L’articulation entre le formalisme légal, le mécanisme indemnitaire et le régime de la prescription constitue ainsi l’un des équilibres les plus délicats du statut des baux commerciaux, dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile offre une synthèse d’une cohérence et d’une exigence remarquables.