La fixation judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé : l’office du juge des loyers commerciaux à l’épreuve des derniers arrêts de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. Les règles de fond gouvernant l’office du juge dans la fixation du loyer renouvelé : entre plafonnement légal et déplafonnement prétorien
A. Le principe du plafonnement et les exceptions légales : le contrôle renforcé des conditions du déplafonnement
La fixation du loyer du bail commercial renouvelé obéit à un principe cardinal énoncé par l’article L. 145-34 du code de commerce : le taux de variation du loyer ne peut excéder, si la durée du bail expiré n’est pas supérieure à neuf ans, la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce mécanisme de plafonnement, pièce maîtresse du statut protecteur des baux commerciaux, a vocation à garantir au preneur une prévisibilité de sa charge locative lors du renouvellement et à le prémunir contre une augmentation brutale qui compromettrait l’équilibre économique de son exploitation. Toutefois, le législateur a assorti ce principe d’exceptions dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des années 2024 à 2026, précisé avec une rigueur croissante les conditions d’application, contribuant ainsi à dessiner les contours exacts de l’office du juge des loyers commerciaux.
La procédure de fixation judiciaire s’engage lorsque les parties ne parviennent pas à un accord sur le montant du loyer renouvelé. À cet égard, l’article L. 145-33 du même code dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le juge des loyers commerciaux, saisi de cette contestation, se trouve ainsi investi d’une mission complexe qui le conduit à appliquer les règles de fond du statut tout en respectant le cadre procédural spécifique qui lui est imparti.
La première de ces exceptions réside dans la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, au nombre desquels figurent les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Par un arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile a énoncé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). Cette formulation est décisive en ce qu’elle consacre une appréciation in abstracto de l’incidence de la modification des facteurs de commercialité, dispensant le bailleur de rapporter la preuve d’un impact concret sur le chiffre d’affaires du preneur. La Haute juridiction écarte ainsi une interprétation restrictive qui eût exigé la démonstration d’une incidence effective et réelle, au profit d’une lecture plus favorable au déplafonnement, fondée sur la seule potentialité de l’incidence favorable.
Par ailleurs, les obligations respectives des parties, dès lors qu’elles découlent de la loi et sont génératrices de charges nouvelles, constituent un autre motif de déplafonnement. La troisième chambre civile a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt du 23 janvier 2025, en jugeant que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, Publié au Bulletin). En l’espèce, la Cour a validé le déplafonnement fondé sur l’obligation nouvelle, imposée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et inscrite à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour le bailleur copropriétaire non-occupant de souscrire une assurance de responsabilité civile. La cour d’appel avait souverainement estimé que l’augmentation des charges supportées par les bailleurs, qui avait abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré, constituait une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement.
La deuxième exception au plafonnement procède de la durée du bail : selon l’article L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce, lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables. Cette règle, dont la lettre est limpide, a toutefois suscité une difficulté contentieuse s’agissant de ses conséquences sur l’étalement des hausses de loyer. Par un arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile a tranché cette question en énonçant que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). En conséquence, le preneur dont le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans ne saurait prétendre au bénéfice de l’étalement de la hausse de loyer déplafonné sur une base annuelle de 10 % du loyer antérieur. Cette solution, qui distingue nettement le déplafonnement par tacite prolongation de celui fondé sur une modification notable des éléments de la valeur locative ou sur une durée contractuelle supérieure à neuf ans, s’inscrit dans une lecture littérale du texte que la Haute juridiction a entendu faire prévaloir.
B. Le loyer binaire et la subsidiarité des règles statutaires : la recherche de la volonté commune des parties
L’office du juge des loyers commerciaux se heurte à une difficulté particulière lorsque les parties ont stipulé un loyer comprenant une part variable, communément désigné sous l’appellation de loyer binaire. La question qui se pose est alors de savoir si les dispositions supplétives du statut des baux commerciaux relatives à la fixation judiciaire du loyer renouvelé trouvent à s’appliquer ou si, au contraire, la volonté des parties a entendu exclure le recours au juge. La troisième chambre civile a, par un arrêt remarqué du 30 mai 2024, opéré un revirement de jurisprudence sur ce point en redéfinissant l’office du juge des loyers commerciaux confronté à une telle stipulation contractuelle.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle d’abord que « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative, d’autre part, le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin et au Rapport). Cette affirmation confirme la nature supplétive des articles L. 145-33 à L. 145-36 du code de commerce, qui ne sauraient prévaloir sur une convention contraire des parties. L’arrêt opère sur ce point un rappel salutaire du principe de la liberté contractuelle, lequel demeure une composante essentielle du droit des baux commerciaux nonobstant le caractère d’ordre public partiel du statut.
En effet, la Cour rappelle la construction jurisprudentielle antérieure selon laquelle, en présence d’un loyer binaire, la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par la convention des parties et ne pouvait résulter que de leur accord, l’office du juge se bornant alors à constater cet accord s’il existait ou, à défaut, à rejeter les demandes en fixation du prix du bail renouvelé, le bail étant renouvelé au prix ancien. Dans un second temps, la jurisprudence avait admis que les parties pouvaient prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. L’arrêt du 30 mai 2024 franchit une étape supplémentaire en jugeant que, même en l’absence d’une telle clause, il appartient au juge de rechercher si les parties n’ont pas manifesté une volonté commune contraire à l’exclusion du recours au juge.
Or, la Cour va plus loin en posant une règle procédurale décisive : le moyen par lequel une partie s’oppose à la fixation judiciaire du prix du bail renouvelé au motif que les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable constitue une défense au fond et non une fin de non-recevoir. Elle énonce à cet égard que « l’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir. En conséquence, le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond. » Dès lors, l’office du juge se trouve redéfini : il ne saurait se borner à constater l’irrecevabilité de la demande, mais doit rechercher, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, si les parties n’ont pas exprimé une volonté commune contraire à l’exclusion de la fixation judiciaire, « soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ». En statuant ainsi, la troisième chambre civile restitue au juge du fond un pouvoir d’investigation élargi et l’invite à scruter l’économie générale de la convention pour déterminer si le silence des parties sur le recours au juge traduit une renonciation implicite à la fixation judiciaire ou, au contraire, une simple omission ne faisant pas obstacle à la saisine du juge des loyers commerciaux.
II. Les règles procédurales encadrant l’office du juge des loyers commerciaux
A. La compétence exclusive du juge des loyers et les particularités de la procédure de fixation
Aux termes de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Cette règle de compétence, dérogatoire au droit commun, attribue au juge des loyers commerciaux une compétence exclusive pour connaître des demandes en fixation du prix du bail renouvelé. Le même article précise que les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire, lequel peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relatives à la fixation du prix. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans l’arrêt du 30 mai 2024 précité, que le caractère exclusif de la compétence du juge des loyers commerciaux s’étend à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé, sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable.
La procédure devant le juge des loyers commerciaux se singularise par l’obligation de notification d’un mémoire préalable, prévue par l’article R. 145-23 précité. Ce mémoire, qui doit être notifié par la partie la plus diligente et contenir l’ensemble des prétentions et moyens, conditionne la recevabilité de l’action en fixation. La troisième chambre civile rappelle, dans un arrêt du 16 octobre 2025, que « par arrêt irrévocable du 21 janvier 2021, le prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2014 a été déplafonné en raison de la durée du bail expiré, supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin), illustrant ainsi la force de chose jugée qui s’attache aux décisions du juge des loyers commerciaux en ce qui concerne le principe même du déplafonnement. Une fois la décision devenue irrévocable, le principe du déplafonnement est acquis et les parties ne peuvent plus le remettre en cause, seule demeurant ouverte la discussion relative au quantum du loyer.
En outre, l’articulation entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire mérite d’être soulignée. Selon l’article R. 145-23, alinéa 2, du code de commerce, les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relatives à la fixation du prix. L’arrêt du 30 mai 2024 précise utilement cette répartition en rappelant que le juge des loyers commerciaux est exclusivement compétent pour la fixation du prix, tandis que le tribunal judiciaire demeure compétent pour trancher les litiges de fond portant sur la validité ou l’interprétation de la clause de loyer variable elle-même. Cette distinction procédurale, qui peut paraître subtile, emporte des conséquences pratiques considérables pour la conduite du contentieux locatif.
Par ailleurs, l’office du juge des loyers commerciaux s’étend à la détermination des règles de fond applicables, ce qui englobe la qualification des moyens soulevés par les parties. L’arrêt du 30 mai 2024 est à cet égard éclairant : la Cour de cassation reproche à la cour d’appel d’avoir déclaré irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer renouvelé, alors que le moyen tiré de l’existence d’un loyer binaire s’analysait en une défense au fond. La Haute juridiction impose ainsi au juge des loyers commerciaux une obligation de restituer leur exacte qualification aux moyens soulevés par les parties, conformément à l’article 12 du code de procédure civile, et de ne pas se retrancher derrière une irrecevabilité pour éluder l’examen au fond du litige. Dès lors, l’office du juge des loyers commerciaux ne se limite pas à la fixation d’un montant, mais implique une véritable maîtrise de la procédure et de la qualification juridique des faits.
B. Le droit d’option du bailleur et ses conséquences sur la détermination des sommes dues
La fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé s’articule avec le droit d’option reconnu au bailleur par l’article L. 145-57 du code de commerce. Dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive en fixation du prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci. Ce mécanisme confère au bailleur la faculté, après avoir accepté le principe du renouvellement et participé à la procédure de fixation judiciaire du loyer, de refuser in fine le renouvellement s’il estime le loyer fixé insuffisant, à charge pour lui de verser au preneur une indemnité d’éviction.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 27 février 2025, les conséquences temporelles de l’exercice de ce droit d’option sur l’obligation de paiement du preneur. Elle énonce que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue au visa des articles L. 145-28, alinéa 1er, et L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce, établit que l’indemnité d’occupation se substitue rétroactivement au loyer à compter de la date d’effet du congé initialement donné avec offre de renouvellement, et non à compter de la date d’exercice du droit d’option. La cour d’appel avait en effet retenu que l’indemnité d’occupation n’était due qu’à compter de l’année suivant celle de la demande de nouveau prix, solution que la Cour de cassation censure au motif que la substitution rétroactive opère dès la date d’expiration du bail.
En conséquence, le preneur qui s’est maintenu dans les lieux après avoir sollicité le renouvellement se trouve, en cas de refus ultérieur du bailleur, rétroactivement redevable non plus du loyer mais d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative, et ce pour toute la période courant depuis la date d’expiration du bail. Cette solution renforce considérablement la position du bailleur en lui permettant, lorsqu’il exerce son droit d’option, d’obtenir un réajustement rétroactif des sommes dues par le preneur, évaluées non plus selon les règles du plafonnement applicables au loyer mais selon la valeur locative pleine et entière définie par l’article L. 145-33 du code de commerce. La Cour de cassation confirme ainsi que le droit d’option constitue pour le bailleur un instrument procédural puissant, dont l’exercice emporte des conséquences financières rétroactives pour le preneur, lequel se trouve tenu d’acquitter un différentiel potentiellement substantiel entre les loyers versés au prix ancien et l’indemnité d’occupation fixée à la valeur locative.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des années 2024 à 2026 témoignent d’un double mouvement jurisprudentiel qui, tout en consolidant les règles substantielles du déplafonnement, redéfinit avec précision l’étendue et les limites de l’office du juge des loyers commerciaux. D’une part, la Haute juridiction renforce le régime du déplafonnement en consacrant l’appréciation in abstracto de l’incidence des facteurs locaux de commercialité, en validant la prise en compte des obligations légales nouvelles comme motif de déplafonnement et en excluant l’étalement des hausses en cas de tacite prolongation au-delà de douze ans. D’autre part, elle précise les règles procédurales applicables en qualifiant de défense au fond le moyen tiré de l’existence d’un loyer binaire, en imposant au juge de rechercher la volonté commune des parties au-delà de la lettre du contrat et en fixant la date d’effet de la substitution de l’indemnité d’occupation au loyer en cas d’exercice du droit d’option. Cette jurisprudence, qui s’inscrit dans la continuité de la mission unificatrice de la Cour de cassation, offre aux praticiens des baux commerciaux un cadre d’analyse renouvelé, alliant la rigueur de la règle de droit à la souplesse de l’appréciation judiciaire des situations contractuelles complexes. Dès lors, la maîtrise de ces évolutions jurisprudentielles apparaît indispensable tant pour le conseil donné aux parties lors de la négociation du bail renouvelé que pour la conduite des instances en fixation judiciaire du loyer, la troisième chambre civile ayant démontré, au fil de ces arrêts, sa volonté constante d’assurer un équilibre entre la protection statutaire du preneur et la liberté contractuelle des parties.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.