Performance énergétique et obligation de délivrance du logement décent : les évolutions jurisprudentielles de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. L’intensité normative de l’obligation de délivrance du logement décent
A. Une obligation continue, exclusive de toute prescription extinctive de l’action en exécution forcée
L’obligation de délivrance du logement décent, imposée au bailleur par les articles 1709 et 1719 du code civil ainsi que par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, constitue l’un des piliers du contrat de bail d’habitation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série de décisions rendues entre 2024 et 2026, a sensiblement renforcé le contenu et les effets de cette obligation, en affirmant avec une netteté croissante son caractère continu et ses conséquences sur les prérogatives processuelles du bailleur. L’arrêt du 4 juin 2026 constitue à cet égard une décision de principe qui consolide une jurisprudence déjà amorcée par deux arrêts majeurs des 14 novembre 2024 et 2 avril 2026. Dans cette décision publiée au Bulletin, la troisième chambre civile énonce que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin). Elle en tire une double conséquence, dont la portée pratique est considérable pour le contentieux locatif.
La première conséquence concerne l’action en exécution forcée. La Cour juge que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure ». Il en résulte que l’action tendant à obtenir la réalisation de travaux de mise en conformité n’est enfermée dans aucun délai de prescription, la persistance du manquement constituant à elle seule un fait permettant au locataire d’exercer cette action. Ce principe avait déjà été posé de manière explicite par l’arrêt du 2 avril 2026, aux termes duquel la Cour avait jugé que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.181). Cette solution s’inscrit dans la continuité de l’arrêt rendu le 14 novembre 2024, par lequel la troisième chambre civile avait déjà affirmé que « la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (Civ. 3e, 14 nov. 2024, n° 23-12.650).
La seconde conséquence, plus nuancée, porte sur l’action en réparation du préjudice de jouissance. La Cour précise que le locataire est recevable « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ». Par cette construction duale, la Cour de cassation distingue avec rigueur l’action en nature, imprescriptible tant que le manquement persiste, de l’action indemnitaire, soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cette distinction répond à un impératif d’équilibre : si le locataire peut à tout moment contraindre le bailleur à exécuter ses obligations, le droit à réparation financière ne saurait, lui, remonter indéfiniment dans le temps, au risque de créer une insécurité juridique disproportionnée pour le bailleur.
L’article 1709 du code civil, qui définit le louage comme le contrat par lequel le bailleur s’oblige à faire jouir le locataire de la chose pendant une certaine durée, sert de socle à cette analyse : l’obligation de jouissance paisible, qui inclut l’obligation de délivrance conforme, est par essence continue. La Cour prend soin de ne pas remettre en cause le mécanisme général de la prescription extinctive, pilier de la sécurité juridique, tout en préservant l’effectivité du droit du locataire à un logement décent. En cela, l’arrêt du 4 juin 2026 réalise une synthèse remarquable entre la protection du locataire, la stabilité des situations juridiques et le principe de la réparation intégrale du préjudice, dont l’article 1240 du code civil constitue l’une des expressions fondamentales.
B. L’inopposabilité de la connaissance des lieux par le locataire
L’arrêt du 14 novembre 2024 consacre un principe essentiel du droit du bail d’habitation : la connaissance par le locataire de l’état d’indécence du logement au moment de la conclusion du contrat ne constitue pas une cause d’exonération du bailleur. La Cour de cassation, en censurant la cour d’appel de Montpellier qui avait rejeté les demandes du locataire au motif que l’état du logement était connu dès la prise à bail en 2004, affirme une solution qui ancre l’obligation de délivrance dans le noyau dur des obligations impératives du bailleur. Le caractère d’ordre public de la décence du logement, consacré par l’article 6 de la loi de 1989 qui exige un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation », fait obstacle à ce que le bailleur puisse se prévaloir de l’acceptation par le locataire d’un état de fait non conforme pour échapper à ses obligations.
Cette solution rejoint la logique protectrice qui innerve l’article 1719, alinéa 1er, du code civil selon lequel « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Par cette disposition, le législateur a entendu priver le bailleur de la faculté de tirer profit de sa propre turpitude. La jurisprudence de la troisième chambre civile prolonge cette logique en interdisant au bailleur de se retrancher derrière la connaissance qu’avait le locataire de l’état du bien pour écarter sa responsabilité. Dans l’arrêt du 27 juin 2024, la Cour avait déjà rappelé que le bailleur « avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent justifiant l’indemnisation du préjudice de jouissance » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.226), sans que la connaissance préalable du locataire n’entre en ligne de compte. La même approche a été confirmée par l’arrêt du 16 octobre 2025, qui censure une cour d’appel pour avoir méconnu l’obligation « de délivrer aux preneurs un logement décent, et, partant, en cas de méconnaissance de cette obligation, de les indemniser » (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 24-16.682).
Par ailleurs, cette inopposabilité de la connaissance des lieux s’articule avec le mécanisme de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au locataire de demander la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge détermine alors la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution de ces travaux. Cette voie procédurale, distincte de l’action en résiliation, offre au locataire un levier efficace pour contraindre le bailleur à exécuter ses obligations sans avoir à quitter les lieux.
La portée pratique de cette jurisprudence est d’autant plus significative que le contentieux de l’indécence du logement s’inscrit dans un contexte de tension croissante sur le marché locatif. Les bailleurs, confrontés à des exigences réglementaires toujours plus strictes, notamment en matière de performance énergétique, se trouvent dans une situation où leur passivité peut leur être opposée sans limitation temporelle. La Cour de cassation ne leur offre aucun échappatoire fondé sur l’ancienneté de la situation ou sur le consentement initial du locataire. Dès lors, le contentieux locatif se trouve enrichi d’une palette d’actions qui renforcent la position du locataire face à un logement indécent, tandis que les bailleurs sont invités à une vigilance constante et à une gestion proactive de la conformité de leur parc immobilier.
II. Les effets contentieux de l’inexécution de l’obligation de délivrance
A. L’articulation ambivalente avec le congé et la clause résolutoire
L’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent produit des effets qui rejaillissent sur les prérogatives processuelles dont il dispose par ailleurs. La troisième chambre civile, dans deux décisions remarquées des 4 juin 2026 et 26 septembre 2024, a précisément délimité l’impact de l’indécence du logement sur la faculté pour le bailleur de mettre fin au contrat de bail. L’arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, énonce un principe dont la netteté ne souffre aucune discussion : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin). La Cour censure ainsi la cour d’appel de Paris qui avait validé un congé fondé sur un projet de travaux de mise en conformité destinés à faire passer la surface d’un studio de 8,84 m² à 11 m², alors que l’indécence du logement était connue de la bailleresse dès l’origine du bail.
Cette solution s’inscrit dans une logique de cohérence systémique. L’article 15 de la loi de 1989, qui prévoit que le congé doit être justifié par un motif légitime et sérieux, ne saurait être détourné pour permettre au bailleur de s’affranchir des conséquences de sa propre carence. La Cour de cassation fait ici application de l’adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, en cohérence avec la prohibition déjà énoncée à l’article 1719, alinéa 1er, qui interdit au bailleur de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation lorsque le logement est impropre à l’habitation. Ainsi, le bailleur qui connaissait l’indécence du logement ne peut utiliser le congé pour motif légitime et sérieux comme un expédient procédural lui permettant, en somme, de régulariser une situation qu’il aurait dû prévenir ou corriger dès l’origine.
L’arrêt du 26 septembre 2024 avait déjà anticipé cette ligne jurisprudentielle sur le terrain du référé. La troisième chambre civile y juge que le juge des référés, qui constate l’acquisition de la clause résolutoire alors que le locataire invoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, tranche une contestation sérieuse et excède ses pouvoirs (Civ. 3e, 26 sept. 2024, n° 22-23.276). La Cour de cassation, statuant au fond après cassation sans renvoi, dit n’y avoir lieu à référé, privant ainsi la bailleresse de la voie rapide de l’expulsion. Par cette solution, la Cour contraint le bailleur à emprunter la voie du fond, devant le juge du contrat, pour faire trancher le litige dans toutes ses dimensions, ce qui présente l’avantage de permettre un débat contradictoire complet sur l’état du logement et sur les obligations respectives des parties.
Par cette double série de décisions, la troisième chambre civile manifeste sa volonté de ne pas laisser le bailleur instrumentaliser les mécanismes de résiliation ou d’expulsion lorsque sa propre défaillance est à l’origine du litige. En conséquence, le contentieux de l’indécence se déplace du terrain de l’urgence vers celui du fond, où le juge peut apprécier l’ensemble des manquements réciproques des parties et, le cas échéant, ordonner la suspension du paiement des loyers ou la réalisation de travaux, conformément aux pouvoirs que lui confère l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cette redistribution procédurale est protectrice du locataire, qui ne peut plus être expulsé sur le seul fondement d’impayés si le logement est indécent, sans que le juge du fond n’ait préalablement examiné l’exception d’inexécution.
B. La performance énergétique, nouveau critère intégrateur de la décence du logement
Le critère de performance énergétique minimale, introduit dans la définition du logement décent par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, irrigue désormais le contentieux locatif autant que celui de la vente immobilière. La troisième chambre civile, saisie de litiges mettant en cause le diagnostic de performance énergétique ou l’isolation thermique du bien, a développé un corpus de solutions qui articule les règles du droit des contrats, de la garantie des vices cachés et de la responsabilité décennale avec ce nouveau paramètre juridique. L’arrêt du 23 octobre 2025 constitue un jalon important de cette construction, en rappelant qu’aux termes de l’article 1792 du code civil et de l’article L. 111-13-1 du code de la construction et de l’habitation, « en matière de performance énergétique, l’impropriété à destination ne peut être retenue qu’en cas de dommages conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant » (Civ. 3e, 23 oct. 2025, n° 23-18.771). Cette formule, qui fixe un seuil élevé pour caractériser l’impropriété à destination, révèle la prudence de la Cour de cassation : une simple surconsommation énergétique ne suffit pas à engager la responsabilité décennale du constructeur ou du vendeur. Il faut que la surconsommation soit d’une ampleur telle que l’usage normal de l’ouvrage soit compromis par un coût disproportionné.
La même exigence de rigueur se retrouve dans l’arrêt du 8 janvier 2026, qui rappelle qu’en matière de vente, « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice » (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 24-12.714), en application de l’article 1648 du code civil. La Cour précise que la date de découverte du vice est celle à laquelle l’acquéreur prend connaissance non seulement de l’anomalie affectant l’usage du bien mais aussi de la cause de cette anomalie. Dans cette espèce, un DPE classant l’immeuble en catégorie C avait été communiqué à l’acquéreur, mais le défaut d’isolation, dû à un choix de matériaux non certifiés, n’avait été établi que par le rapport d’expertise judiciaire. La Cour en déduit que le point de départ du délai biennal ne pouvait être antérieur au dépôt de ce rapport, ce qui conduit à la cassation de l’arrêt ayant déclaré l’action prescrite. Cette solution, protectrice de l’acquéreur, impose au vendeur et au professionnel de l’immobilier une obligation d’information renforcée sur les caractéristiques énergétiques du bien.
L’arrêt du 17 octobre 2024 sur l’isolation et la performance énergétique illustre également l’attention croissante que porte la troisième chambre civile à ces questions (Civ. 3e, 17 oct. 2024, n° 22-22.882), tandis que la décision du 3 avril 2025 relative à un DPE ne correspondant pas à la consommation énergétique réelle de l’immeuble confirme l’émergence de ce contentieux spécifique (Civ. 3e, 3 avr. 2025, n° 23-15.693). Dans ce dernier arrêt, la Cour sanctionne une cour d’appel pour ne pas avoir recherché si le DPE erroné engageait la responsabilité de son auteur. L’ensemble de ces décisions dessine un cadre dans lequel la performance énergétique n’est plus seulement un indicateur informatif destiné à l’acquéreur ou au locataire, mais un véritable critère juridique intégré au régime de la décence du logement et de la garantie des vices, dont la méconnaissance engage la responsabilité du bailleur, du vendeur ou du diagnostiqueur.
Or, la distinction entre les actions ouvertes au locataire et celles ouvertes à l’acquéreur révèle une asymétrie fondamentale. Le locataire, protégé par un régime d’ordre public qui fait de la décence une obligation continue et imprescriptible en nature, dispose d’une voie d’action théoriquement illimitée dans le temps pour obtenir la mise en conformité du logement. L’acquéreur, en revanche, est soumis aux délais stricts de la garantie des vices cachés et de la prescription quinquennale de droit commun, même si la jurisprudence tend à retarder le point de départ de ces délais jusqu’à la connaissance effective de la cause du vice. À cet égard, la cohérence du système suppose que les professionnels de l’immobilier et du bâtiment, qu’ils interviennent comme conseils juridiques ou comme diagnostiqueurs, anticipent ces évolutions jurisprudentielles pour sécuriser les opérations de vente comme les contrats de location.
Conclusion
Les décisions rendues par la troisième chambre civile entre 2024 et 2026 témoignent d’un mouvement jurisprudentiel cohérent et structuré autour de l’obligation de délivrance du logement décent. L’affirmation du caractère continu de cette obligation, la distinction entre l’action en exécution forcée et l’action indemnitaire, l’inopposabilité de la connaissance des lieux par le locataire et le verrouillage des voies d’expulsion ouvertes au bailleur défaillant constituent autant d’acquis qui renforcent le statut protecteur du locataire. Le bailleur ne saurait, en particulier, instrumentaliser le congé pour motif légitime et sérieux ou l’acquisition de la clause résolutoire pour se soustraire aux conséquences de sa propre carence dans l’entretien du logement. La Cour de cassation lui oppose une fin de non-recevoir systématique, fondée sur le caractère d’ordre public de la décence du logement et sur l’impossibilité de se prévaloir de sa propre turpitude.
Dans le même temps, l’intégration du critère de performance énergétique ouvre un nouveau front contentieux dont les contours, déjà esquissés par les arrêts des 23 octobre 2025, 8 janvier 2026 et 3 avril 2025, appellent encore des précisions. L’arrêt du 23 octobre 2025 a posé une exigence de seuil élevée pour caractériser l’impropriété à destination en matière énergétique, en exigeant une surconsommation ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant. Cette formulation laisse aux juges du fond une marge d’appréciation significative, dont les prochaines décisions de la Cour de cassation préciseront les contours. L’articulation entre le seuil de décence énergétique défini par voie réglementaire, le régime de la garantie décennale et celui de la garantie des vices cachés constitue à cet égard un chantier jurisprudentiel qui mérite une attention soutenue, tant ses implications pratiques sont considérables pour les bailleurs, les locataires, les vendeurs et les acquéreurs de biens immobiliers. De la même manière, la question de savoir si un DPE erroné, à lui seul, peut caractériser un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent au sens de la loi de 1989, demeure ouverte et devrait donner lieu à de prochains développements contentieux.
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