Depuis le 29 avril 2026, le classement national des bois et forêts exposés au risque d’incendie s’est étendu à de nouveaux massifs. L’Essonne et la Seine-et-Marne figurent parmi les quatre départements nouvellement concernés, avec la Corrèze et la Haute-Loire. Cette évolution prend une portée concrète au cœur de l’été, alors que les vigilances incendie se multiplient et que les acheteurs franciliens recherchent des maisons proches d’un espace boisé. Une vente préparée à partir d’anciens documents peut désormais omettre une obligation légale de débroussaillement, une servitude ou une information devenue déterminante.
Le risque n’est pas seulement matériel. Lorsqu’un bien relève d’une obligation de débroussaillement, sa mutation est conditionnée au respect de cette obligation dans les limites prévues par le Code forestier. Le vendeur doit aussi informer l’acquéreur dès la première visite, remettre un état des risques à jour et réactualiser ce document si la situation change avant l’acte authentique. Une attestation ancienne ou une clause générale de l’acte ne suffit pas toujours.
Pour l’acquéreur, la bonne méthode consiste à contrôler la parcelle, les arrêtés applicables, le périmètre effectivement débroussaillé et les versions successives de l’état des risques. Pour le vendeur, elle consiste à traiter l’obligation avant la promesse, puis à conserver des preuves datées. Si une information manque, les recours dépendent du moment de la découverte, de l’importance du risque et de la preuve que ce risque existait ou était connu lors de la vente.
I. Vente d’une maison en Essonne ou Seine-et-Marne : quelles obligations incendie vérifier en 2026 ?
A. Débroussaillement obligatoire : comment savoir si la maison et la parcelle sont concernées ?
L’actualité juridique résulte de l’arrêté du 13 avril 2026 classant les bois et forêts exposés au risque d’incendie, entré en vigueur le 29 avril 2026. Les annexes de l’arrêté national du 6 février 2024 ont été remplacées. La présentation officielle publiée par Géorisques précise que le nombre de départements comportant des massifs classés à haut risque est passé de quarante-huit à cinquante-deux et identifie quatre nouveaux départements : la Corrèze, la Haute-Loire, l’Essonne et la Seine-et-Marne. Le Loiret connaît en outre une extension des massifs classés.
Ce changement ne signifie pas que toute parcelle de l’Essonne ou de la Seine-et-Marne doit être intégralement débroussaillée. Le classement porte sur des massifs déterminés. L’obligation dépend ensuite de la localisation précise du terrain par rapport aux bois et forêts, de la présence d’une construction, du document d’urbanisme et des prescriptions préfectorales. Une vérification à l’échelle du département ou de la commune reste donc insuffisante. Il faut descendre jusqu’à la parcelle cadastrale et à ses abords.
La première source est la carte des obligations légales de débroussaillement accessible depuis l’information officielle Géorisques sur les nouveaux départements concernés. La deuxième est l’arrêté préfectoral applicable, qui précise les modalités locales. La troisième est le document d’urbanisme, complété si nécessaire par le plan de prévention des risques d’incendie de forêt. Ces documents n’ont pas le même objet : la carte aide à repérer le risque, l’arrêté fixe les opérations attendues et le document d’urbanisme peut ajouter des contraintes sur l’usage ou la constructibilité.
Le Code forestier, article L. 131-10, définit le débroussaillement en ces termes : « On entend par débroussaillement pour l’application du présent titre les opérations de réduction des combustibles végétaux de toute nature dans le but de diminuer l’intensité et de limiter la propagation des incendies. » Le texte ajoute que ces opérations assurent une rupture suffisante de la continuité du couvert végétal. Couper l’herbe une seule fois ou évacuer quelques branches ne démontre donc pas nécessairement que l’obligation a été exécutée.
Le propriétaire doit examiner la végétation au sol, les broussailles, les branches basses, la continuité entre les arbustes et les arbres, ainsi que les rémanents de coupe. L’arrêté préfectoral peut imposer des distances entre houppiers, un élagage, l’élimination des végétaux coupés ou un calendrier d’entretien. Une facture portant seulement la mention « jardinage » ne permet pas toujours de connaître la surface traitée, les limites suivies ou la conformité aux prescriptions départementales.
Le périmètre légal est fixé par l’article L. 134-6 du Code forestier. Il énonce : « L’obligation de débroussaillement et de maintien en état débroussaillé s’applique, pour les terrains situés à moins de 200 mètres des bois et forêts ». Pour les abords des constructions, chantiers et installations, le texte vise « une profondeur de 50 mètres ; le maire peut porter cette obligation à 100 mètres ». Les voies privées d’accès sont également concernées, dans une profondeur déterminée par le préfet et plafonnée à dix mètres de part et d’autre.
La distance de cinquante mètres se calcule depuis la construction, et non depuis la limite de la parcelle. Elle peut donc dépasser la propriété vendue. La répartition des travaux entre fonds voisins obéit alors à des règles propres. Le vendeur ne doit ni entrer de sa propre initiative sur la parcelle voisine, ni réduire son contrôle à ses limites cadastrales. Il doit identifier celui qui supporte légalement la charge, informer le voisin lorsque les travaux doivent s’étendre chez lui et conserver les échanges relatifs à l’accès.
En zone urbaine d’un plan local d’urbanisme, l’obligation peut aussi couvrir l’ensemble du terrain. Une petite parcelle constructible située dans une commune francilienne peut ainsi relever d’un régime différent de celui d’une grande propriété rurale, même si les deux se trouvent à une distance comparable d’un massif. Le classement de 2026 justifie donc de refaire le contrôle, y compris lorsqu’un précédent état des risques ne mentionnait aucune obligation.
La vente ajoute une exigence distincte de la seule information. L’article L. 134-16 du Code forestier dispose : « La mutation d’un terrain, d’une construction, d’un chantier ou d’une installation concerné par une obligation de débroussaillement ou de maintien en l’état débroussaillé résultant du présent titre est conditionnée au respect de cette obligation sur ce terrain ou aux abords de cette construction, de ce chantier ou de cette installation, dans la limite de la propriété sur laquelle cette construction, ce chantier ou cette installation est installé. »
Le même article impose au cédant d’informer le futur propriétaire de l’obligation et des éventuelles servitudes. Cette règle change la préparation de la vente. Le vendeur ne doit pas se borner à signaler que la parcelle se trouve près d’un bois. Il doit faire constater l’état du terrain, déterminer la surface légalement à traiter dans sa propriété et exécuter les opérations nécessaires avant la mutation. Une promesse peut organiser les démarches restantes, mais elle ne doit pas présenter comme conforme un terrain qui ne l’est pas.
Le dossier de vente gagne à réunir un plan cadastral, une capture datée de la cartographie officielle, l’arrêté préfectoral, des photographies géolocalisées avant et après travaux, le devis détaillé, la facture acquittée, la description des végétaux évacués et, lorsqu’un professionnel intervient, une attestation précisant les surfaces et les prescriptions suivies. Si un voisin a refusé l’accès, les courriers et réponses doivent être conservés. Ils ne remplacent pas automatiquement l’exécution, mais permettent d’expliquer la difficulté et les diligences accomplies.
L’acquéreur doit, de son côté, visiter les limites du terrain plutôt que de se fier aux seules photographies de l’annonce. Il peut demander où commence le massif, quelle distance sépare chaque bâtiment de la lisière, si la voie privée a été traitée, à quelle date les végétaux ont été évacués et si un contrôle municipal a eu lieu. Une végétation verte au printemps peut devenir un combustible sec quelques semaines plus tard. L’entretien doit donc être apprécié au jour de la vente, et pas seulement à la date d’une ancienne intervention.
Pour une maison en Essonne ou en Seine-et-Marne, la nouveauté du classement appelle une attention particulière aux dossiers constitués avant avril 2026. Une promesse préparée à partir d’un état des risques de février ou mars peut être âgée de moins de six mois tout en étant matériellement dépassée. La durée apparente de validité ne dispense jamais de vérifier si les données réglementaires ont changé.
B. État des risques et pollution : quand le vendeur doit-il le remettre et le mettre à jour ?
L’information sur les obligations de débroussaillement est désormais intégrée au régime général de l’état des risques. L’article L. 125-5 du Code de l’environnement vise expressément les biens « assujettis à des obligations de débroussaillement et de maintien en l’état débroussaillé résultant du titre III du livre Ier du code forestier ». Il impose au vendeur ou au bailleur d’informer l’acquéreur ou le locataire de l’existence de ces obligations.
Le parcours d’information commence avant la promesse. Toute annonce concernant un bien soumis à l’état des risques doit mentionner le moyen d’accéder aux informations sur les risques. Lors de la première visite, le vendeur remet l’état des risques au potentiel acquéreur. Cette remise précoce permet à celui-ci d’intégrer le coût, les contraintes d’entretien et l’exposition de la maison dans sa décision, au lieu de découvrir ces éléments au moment de signer chez le notaire.
Une simple invitation à consulter Géorisques ne remplace pas le document individualisé. L’état doit identifier le bien, la parcelle, les plans applicables, les informations utiles et, le cas échéant, l’obligation de débroussaillement. Il doit être annexé à la promesse de vente puis à l’acte authentique, dans le dossier de diagnostic technique. Si la vente porte sur un terrain non bâti, il est annexé à la promesse ou, en l’absence de promesse, à l’acte authentique.
L’article R. 125-25 du Code de l’environnement fixe deux contrôles cumulatifs : « L’état des risques […] remis lors de la première visite de l’immeuble au potentiel acquéreur par le vendeur […] est établi depuis moins de six mois. Il est actualisé […] si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse de vente […] ou de l’acte authentique ». Un document de quatre mois peut donc être inutilisable si le classement, le plan ou les données de la parcelle ont changé.
Cette actualisation est particulièrement importante après l’arrêté du 13 avril 2026. Un vendeur qui avait commandé son état des risques avant l’entrée en vigueur du nouveau classement doit faire contrôler son contenu. Si la parcelle est désormais rattachée à un massif classé ou située dans le périmètre des obligations légales, la nouvelle information doit apparaître avant la signature. Une annexe ajoutée sans explication au dernier moment ne répare pas nécessairement l’absence d’information lors de la première visite.
Le Code de la construction et de l’habitation, article L. 271-4, intègre l’état des risques au dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur. Il précise qu’en l’absence de ce document lors de l’acte authentique, « l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ». Cette sanction est plus directe que celle attachée à certains autres diagnostics, pour lesquels l’absence empêche surtout le vendeur de bénéficier d’une clause d’exonération des vices cachés.
L’article L. 271-5 du même code organise le changement intervenu entre l’avant-contrat et la vente définitive : « Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement ou si les documents à prendre en compte pour l’application du même I ont fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques ou par la mise à jour de l’état existant. »
Le vendeur doit ainsi organiser une veille jusqu’à la signature définitive. Il peut demander au notaire ou au professionnel chargé de l’état des risques de vérifier les données une première fois avant la promesse, puis quelques jours avant l’acte. Il doit aussi signaler tout arrêté, mise en demeure ou contrôle reçu entre-temps. Le notaire sécurise l’acte, mais le propriétaire demeure la personne qui connaît matériellement les courriers de la mairie, les travaux réalisés et les difficultés rencontrées avec les voisins.
L’acquéreur peut demander les versions successives du document. Les différences entre l’état remis lors de la visite, celui annexé à la promesse et celui préparé pour l’acte permettent de repérer une évolution. Il doit contrôler la date de génération, les références cadastrales, l’adresse, le nombre de parcelles, les plans de prévention mentionnés, le zonage incendie, les sinistres antérieurement indemnisés et la fiche relative aux obligations de débroussaillement.
Une maison peut être vendue avec plusieurs parcelles, dont une parcelle boisée ou un chemin d’accès distinct. Un état limité à la parcelle supportant le bâtiment peut alors laisser de côté une partie du risque ou de l’obligation. La désignation cadastrale figurant dans la promesse doit être rapprochée de chaque annexe. Si un numéro a changé après division ou remembrement, une cartographie ancienne mérite une vérification complémentaire.
Le vendeur doit enfin distinguer information et conformité. Un état des risques exact prouve que l’obligation a été signalée ; il ne prouve pas que le terrain a été effectivement débroussaillé. Inversement, une facture de travaux prouve une intervention ; elle ne remplace pas la remise de l’état des risques. Les deux volets doivent apparaître dans le dossier : le volet documentaire, puis le volet matériel.
II. État des risques absent ou terrain non débroussaillé : quels recours après la vente ?
A. Annulation ou diminution du prix : dans quels cas l’acquéreur peut-il agir ?
Le premier recours découle directement de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement. Son paragraphe V prévoit : « En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. » La résolution anéantit la vente et entraîne des restitutions. La diminution du prix maintient la vente, mais suppose d’évaluer la perte de valeur ou le coût lié à l’information manquante.
Ces demandes ne produisent pas automatiquement le même résultat. Le juge examine le document remis, le moment de sa remise, son exactitude, le changement réglementaire, l’importance du risque et les conséquences concrètes pour l’acquéreur. Une omission qui rend un terrain inconstructible ou soumet une maison à une contrainte lourde n’a pas la même portée qu’une imprécision sans effet sur l’usage, la sécurité ou la valeur du bien.
La Cour de cassation vient de rappeler la rigueur de la mise à jour. Dans un arrêt du 19 février 2026, pourvoi n° 24-10.524, publié au Bulletin, elle énonce exactement : « Il résulte du premier et des deux derniers de ces textes que, si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant, l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. »
Dans cette affaire, l’état annexé datait de moins de six mois, mais un plan de prévention des risques avait été approuvé entre la promesse et l’acte authentique. La Cour a censuré le raisonnement selon lequel l’information initiale aurait été suffisante. La leçon est directement transposable à une modification du classement ou des documents applicables : la validité chronologique n’efface pas l’obligation d’actualiser une situation devenue juridiquement différente.
La solution prolonge un arrêt de la troisième chambre civile du 19 septembre 2019, pourvoi n° 18-16.700, également publié au Bulletin. La Cour avait approuvé la résolution d’une vente en retenant qu’« à défaut d’information sur l’existence des risques visés par le PPRNP donnée par le vendeur dans l’acte authentique établi le 24 mars 2009, il y avait lieu de prononcer la résolution de la vente ». Le risque avait été intégré à un plan approuvé après la promesse et n’apparaissait pas correctement dans le dossier final.
Le moment de la remise compte autant que son contenu. Le tribunal judiciaire de Bobigny, jugement du 2 juin 2025, RG n° 24/01126, a relevé que « la promesse ne comporte aucune annexe alors que la loi exige la fourniture d’un état des risques au plus tard lors de la signature de l’avant contrat ». Un envoi effectué après la signature ne place pas l’acquéreur dans la situation où il aurait pu apprécier le risque avant de s’engager.
Si l’état des risques n’est pas remis au plus tard lors de la promesse, l’article L. 125-5 prévoit aussi que le délai de rétractation ne commence que le lendemain de la communication du document. L’acquéreur qui découvre l’omission avant la fin du processus ne doit donc pas signer de renonciation précipitée. Il doit dater la réception, conserver le courriel et demander au notaire de confirmer le nouveau point de départ du délai.
L’information légale n’épuise pas toujours le devoir général d’information. Dans un arrêt du 13 mars 2025, RG n° 23/03533, la cour d’appel de Colmar examinait un risque de chute de blocs connu du vendeur public alors qu’un plan de prévention n’était pas encore formellement prescrit lors de la vente. Elle a retenu : « Il appartient à la commune d'[Localité 2], sur laquelle repose la charge de la preuve, de justifier que les acquéreurs avaient connaissance du risque de chute de blocs de pierre, et à défaut qu’elle a satisfait à son obligation d’information. »
Cette décision montre qu’un vendeur ne peut pas toujours s’abriter derrière l’absence de case cochée dans l’état des risques lorsqu’il détient une information précise et déterminante. Des courriers des services d’incendie, une mise en demeure de débroussailler, un ancien départ de feu, un refus d’autorisation ou une étude communale peuvent devoir être communiqués. La portée de ces éléments dépend de leur précision, de leur lien avec la parcelle et de leur incidence sur le consentement de l’acheteur.
La résolution n’est pas nécessairement la demande la plus adaptée lorsque l’acquéreur veut conserver la maison. Une diminution du prix peut être discutée à partir du coût de mise en conformité, des travaux d’accès, de l’entretien récurrent, d’une servitude, d’une restriction d’usage ou d’une dépréciation objectivée. Une expertise immobilière ou forestière doit distinguer les dépenses certaines des améliorations facultatives. Un devis unique et non contradictoire offre rarement une base suffisante.
L’acquéreur peut aussi rechercher la responsabilité des intervenants selon leurs missions. Le vendeur répond de ses obligations d’information et de la situation qu’il connaissait. Le professionnel ayant établi un état erroné peut engager sa responsabilité si une faute, un préjudice et un lien causal sont démontrés. Le notaire doit vérifier la présence et la cohérence des pièces utiles à l’acte et éclairer les parties sur leur portée. Chaque responsabilité exige cependant une faute propre ; elle ne se déduit pas du seul fait qu’un risque s’est réalisé.
Le délai pour agir dépend du fondement retenu et des faits. Une action fondée sur le dol ne suit pas exactement le même régime qu’une garantie des vices cachés ou qu’une responsabilité professionnelle. La date de découverte, l’expertise, les échanges précontentieux et une éventuelle mesure d’instruction influencent le calendrier. Dès la découverte, l’acquéreur doit éviter de laisser passer plusieurs mois sans identifier les délais applicables à son cas.
B. Quelles preuves réunir avant la signature ou dès la découverte du risque incendie ?
La preuve doit reconstituer la situation au moment où l’acquéreur s’est engagé. Le dossier utile comprend l’annonce immobilière, la fiche de visite, l’état des risques remis lors de la première visite, la promesse et ses annexes, l’acte authentique, les courriels avec l’agence, le vendeur et le notaire, ainsi que les versions successives des cartes officielles. Une capture d’écran doit faire apparaître l’adresse consultée, la date et la légende. Un simple lien conservé dans un message peut renvoyer plus tard vers une carte mise à jour.
Les photographies doivent être datées et couvrir les limites, la végétation, les bâtiments, la voie d’accès et la proximité du massif. En cas de désaccord sérieux, un constat de commissaire de justice permet de fixer l’état des lieux avant que le vendeur, l’acquéreur ou un voisin ne réalise des travaux. Un géomètre peut matérialiser les limites et les distances. Un professionnel forestier peut décrire la continuité végétale et comparer les opérations réalisées aux prescriptions préfectorales.
Il faut demander à la mairie ou à la préfecture les arrêtés applicables, les éventuelles mises en demeure, les procès-verbaux et les correspondances relatives à la parcelle. L’absence de réponse immédiate ne justifie pas de retarder une réserve écrite adressée aux parties. Avant l’acte, l’acquéreur peut demander une condition suspensive, un report, une mise en conformité préalable ou une consignation contractuelle précisément encadrée. Après l’acte, il peut notifier les griefs sans qualifier trop vite le fondement juridique.
L’existence d’un incendie postérieur à la vente ne prouve pas, à elle seule, que le vendeur connaissait un risque non déclaré. Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, jugement du 3 février 2026, RG n° 21/03870, a rappelé dans un litige relatif à un effondrement : « L’effondrement du terrain survenu huit mois après l’acquisition ne permet pas d’établir l’identification préalable du risque sur la parcelle. » La distinction est essentielle : la réalisation ultérieure d’un aléa ne remplace pas la preuve de son identification, de sa connaissance ou d’une information inexacte au jour de la vente.
Cette limite protège aussi contre une demande mal orientée. Si le classement de 2026 est postérieur à une vente ancienne, il ne transforme pas rétroactivement une information exacte en faute. Il peut en revanche modifier les obligations actuelles du propriétaire. À l’inverse, si la vente est intervenue après l’entrée en vigueur de l’arrêté et que l’état des risques n’a pas été actualisé, la chronologie devient un élément central du dossier.
Le vendeur doit préparer sa propre preuve. Il conserve la commande de l’état des risques, la date de remise lors de la visite, l’accusé de réception de l’acquéreur, les mises à jour, les factures et photographies des travaux, ainsi que les échanges avec le notaire. Il répond par écrit aux questions précises et évite les assurances générales telles que « aucun risque » ou « terrain entièrement conforme » lorsqu’elles ne reposent pas sur un contrôle récent.
L’acquéreur doit également chiffrer son choix avant de contester. S’il souhaite conserver la maison, il évalue le coût immédiat du débroussaillement, l’entretien annuel, l’accès aux fonds voisins, les éventuels travaux sur la voie privée et l’incidence sur l’assurance. S’il envisage la résolution, il examine les restitutions, le financement, les frais d’acquisition, les travaux déjà réalisés et sa capacité à se reloger. La stratégie contentieuse doit correspondre à l’objectif réel, pas seulement à la sanction la plus visible dans le texte.
En Essonne et en Seine-et-Marne, la proximité de Paris ne doit pas conduire à traiter le feu de forêt comme un risque réservé au sud de la France. Le classement d’avril 2026 vise précisément de nouveaux massifs franciliens. Les maisons proches de Fontainebleau, des lisières boisées, des vallées et des grands espaces forestiers doivent faire l’objet d’un contrôle parcellaire. Le nom de la commune, à lui seul, ne permet ni d’affirmer l’obligation ni de l’écarter.
Le dossier peut être rapproché de deux problématiques distinctes déjà traitées : le défaut de débroussaillement après un incendie, sous l’angle de l’assurance et de la responsabilité, et l’état des risques non mis à jour avant une vente immobilière. Le présent contrôle se concentre sur une autre étape : sécuriser ou contester la mutation d’un bien devenu concerné par les nouveaux classements incendie de 2026.
Avant toute mise en demeure contentieuse, une analyse croisée de l’acte, des annexes et de la parcelle permet souvent d’isoler le point décisif. Le document était-il absent, tardif ou simplement ancien ? La parcelle relevait-elle effectivement d’une obligation ? Le vendeur avait-il exécuté les travaux dans la limite de sa propriété ? Une nouvelle information est-elle apparue entre la promesse et l’acte ? L’acquéreur aurait-il acheté au même prix et aux mêmes conditions s’il l’avait connue ?
Une demande écrite utile expose cette chronologie, cite les documents et formule une mesure précise : communication des pièces, visite contradictoire, exécution des travaux, suspension de la signature, expertise, réduction du prix ou résolution. Elle évite d’accumuler des accusations non prouvées. Si la vente n’est pas encore signée, la prévention reste généralement moins coûteuse qu’un contentieux fondé sur des preuves reconstituées après plusieurs mois.
Conclusion
L’arrêté entré en vigueur le 29 avril 2026 impose de réexaminer les ventes de maisons proches des massifs boisés en Essonne et en Seine-et-Marne. Le contrôle doit porter à la fois sur la parcelle, la distance aux bois, les prescriptions locales, l’exécution matérielle du débroussaillement et l’état des risques remis à l’acquéreur. Un document de moins de six mois doit être actualisé dès que son contenu n’est plus exact.
Le vendeur sécurise la mutation par des travaux conformes, des preuves datées et une information renouvelée jusqu’à l’acte authentique. L’acquéreur protège son consentement en comparant les annexes, la cartographie et l’état réel du terrain. En cas d’omission, la résolution ou la diminution du prix reste possible, mais le résultat dépend de la chronologie, de l’incidence concrète du risque et de la qualité des preuves.
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