L’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur d’habitation : une obligation d’ordre public, continue et renforcée par la jurisprudence de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. La nature impérative et continue de l’obligation de délivrance d’un logement décent
A. Une obligation légale d’ordre public, indépendante de toute stipulation contractuelle
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur d’un logement à usage d’habitation principale puise sa source dans une combinaison de textes législatifs dont la portée impérative a été constamment rappelée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours de la période récente. L’article 1719 du Code civil dispose en effet que le bailleur « est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Cet article, dont le texte fondateur remonte au Code Napoléon de 1804, constitue le socle sur lequel repose l’ensemble de l’édifice protecteur du locataire en matière de qualité du logement. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction issue des réformes successives, précise quant à lui les critères matériels de la décence, en imposant au bailleur de remettre au locataire « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». La conjugaison de ces deux dispositions dresse un cadre normatif dont la troisième chambre civile a consacré le caractère d’ordre public, excluant toute possibilité pour les parties d’y déroger par voie contractuelle.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026, pourvoi n° 24-16.993, publié au Bulletin, a réaffirmé avec une netteté particulière cette exigence légale en énonçant que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » et en précisant aussitôt que « lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». En conséquence, l’obligation de délivrance d’un logement décent ne constitue pas une simple modalité accessoire du contrat de bail mais bien une condition essentielle de sa formation et de son exécution, dont le non-respect prive le bailleur de la faculté de solliciter la restitution des lieux loués sur le fondement de l’inexécution contractuelle imputable au preneur.
Par ailleurs, la Cour de cassation a déduit du caractère impératif de cette obligation l’impossibilité pour le bailleur d’opposer au locataire la connaissance que ce dernier aurait pu avoir de l’état d’indécence du logement lors de la conclusion du contrat. L’arrêt du 14 novembre 2024, pourvoi n° 23-12.650, rendu au visa des articles 1709 et 1719 du Code civil, énonce en effet que « la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Cette solution, qui consacre l’autonomie de l’obligation de délivrance par rapport au consentement éclairé du locataire, illustre la volonté du juge du droit de soustraire la protection du logement décent à toute appréciation subjective de la situation contractuelle. Dès lors, la circonstance que le locataire ait accepté de prendre à bail un logement dont il connaissait, ou aurait dû connaître, les défauts de conformité ne saurait constituer une cause d’exonération de la responsabilité du bailleur.
L’arrêt du 16 mai 2024, pourvoi n° 23-12.438, a franchi un pas supplémentaire en énonçant que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent ». Cette formule, dépourvue de toute ambiguïté, signifie que ni la diligence du bailleur dans la réalisation de travaux de remise en état, ni l’absence de ressources financières suffisantes pour entreprendre les réparations nécessaires, ni la résistance du locataire à l’exécution de ces travaux ne peuvent, en principe, libérer le bailleur de son obligation, sauf à caractériser un événement revêtant les attributs de la force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil. La troisième chambre civile a par cette affirmation conféré à l’obligation de délivrance une intensité quasiment absolue, dont les conséquences pratiques pour les bailleurs sont considérables.
B. Le caractère continu de l’obligation de délivrance tout au long de l’exécution du bail
L’obligation de délivrance d’un logement décent ne s’épuise pas à la date de conclusion du contrat de bail mais se prolonge pendant toute la durée de la relation locative, ainsi que la troisième chambre civile a eu l’occasion de le préciser à plusieurs reprises. Cette continuité temporelle de l’obligation emporte deux conséquences majeures pour le contentieux locatif : d’une part, le point de départ de la prescription de l’action en exécution forcée ou en indemnisation fondée sur le manquement du bailleur est constamment repoussé à chaque jour où l’indécence persiste, et d’autre part, les désordres apparus postérieurement à l’entrée dans les lieux engagent au même titre la responsabilité du bailleur que ceux qui affectaient le logement ab initio.
L’arrêt précité du 14 novembre 2024 a en effet jugé que l’obligation du bailleur s’impose « tout au long de l’exécution du bail », ce dont il résulte que « les demandes du locataire fondées sur cette obligation du bailleur ne sauraient commencer à se prescrire à compter de la date de signature du contrat de bail ». En d’autres termes, la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil, qui court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, ne saurait avoir pour point de départ la date de conclusion du bail lorsque le manquement reproché au bailleur consiste en une abstention continue de délivrer un logement conforme aux normes de décence. Cette analyse, qui renouvelle profondément l’approche du contentieux de la décence, offre au locataire une protection temporelle étendue contre l’inertie du bailleur.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’interprété par la Cour de cassation dans l’arrêt du 4 juin 2026 précité, précise les voies de droit ouvertes au locataire confronté à un logement indécent : « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours », le juge pouvant alors « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». Cette disposition, combinée au principe de continuité de l’obligation de délivrance, offre au locataire un levier procédural efficace pour contraindre le bailleur à exécuter ses obligations sans avoir à subir l’extinction prématurée du contrat.
À cet égard, l’arrêt du 16 octobre 2025, pourvoi n° 23-18.664, bien que rejetant le pourvoi de la locataire, a néanmoins rappelé le principe selon lequel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » et a souligné que « cette obligation est d’ordre public ». La Cour a toutefois tempéré l’application de ce principe en relevant, par une appréciation souveraine des faits, que la locataire avait « fait obstacle à la réalisation de travaux nécessaires à la mise en conformité du logement avec les critères de décence » et que « les problèmes d’humidité qu’elle invoquait étaient dus à un non-respect de sa part des règles relatives à l’aération du logement ». Or, cette décision illustre le délicat équilibre que le juge du droit entend préserver entre la protection impérative du locataire et la sanction de son propre comportement fautif lorsque celui-ci constitue « la cause exclusive des dommages subis », selon la formule employée par la Cour. Le caractère continu de l’obligation de délivrance trouve ainsi sa limite dans le comportement du locataire lui-même lorsque ce dernier est à l’origine exclusive de l’indécence ou en empêche sciemment la résorption.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de rappeler, dans l’arrêt du 16 mai 2024 déjà cité, que les motifs tirés de la réalisation de travaux par le bailleur après l’apparition des désordres ne sauraient suffire à exclure l’indemnisation du locataire pour la période antérieure à ces travaux. En statuant par « des motifs impropres à exclure l’indemnisation de désordres, incompatibles avec les normes de décence, apparus au cours du bail », la cour d’appel avait méconnu la portée de l’obligation continue du bailleur, ce qui a justifié la cassation de son arrêt. Ainsi, la diligence tardive du bailleur ne l’exonère pas de sa responsabilité au titre de la période pendant laquelle le logement était resté indécent, ce qui confirme le caractère à la fois prospectif et rétrospectif de l’obligation de délivrance.
II. Les sanctions du manquement à l’obligation de délivrance et les limites de l’office du juge
A. L’encadrement renforcé des prérogatives du bailleur en présence d’un logement indécent
La consécration jurisprudentielle du caractère impératif et continu de l’obligation de délivrance a pour corollaire une restriction significative des droits que le bailleur peut exercer à l’encontre du locataire lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences légales de décence. L’arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, constitue à cet égard une décision de principe dont la portée dépasse largement les circonstances de l’espèce. La Cour y énonce en effet, dans un attendu qui fera date, que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail ». Cette affirmation, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure relative à l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion d’un occupant d’un logement impropre à l’habitation, ferme définitivement la voie du congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la volonté du bailleur de réaliser des travaux dont la nécessité résulte de sa propre carence initiale.
En l’espèce, le bailleur avait donné à bail un studio dont la pièce principale ne présentait qu’une surface de 8,84 mètres carrés, ce qui avait été jugé indécent par une décision définitive du 7 janvier 2019. Il avait ensuite signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur un projet de réalisation de travaux, notamment la suppression d’une cloison entre la salle de bain et la chambre afin de rétablir une surface de onze mètres carrés. La cour d’appel de Paris avait validé ce congé au motif que « la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance de ce contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail ». La troisième chambre civile a censuré ce raisonnement, considérant qu’il méconnaissait les dispositions combinées des articles 1719 du Code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Par cette cassation, la Cour de cassation a signifié que la procédure de congé ne saurait constituer un moyen détourné pour le bailleur de se soustraire à son obligation première de délivrance d’un logement décent.
Par ailleurs, le dispositif de conservation des allocations de logement prévu par l’article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation a été précisé par l’arrêt du 16 avril 2026, pourvoi n° 25-10.188, qui a rappelé que « lorsque l’organisme payeur des allocations de logement constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence », il « conserve l’allocation de logement pendant un délai maximal, fixé par voie réglementaire, au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement ». La Cour en a déduit, en cassant partiellement l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans, qu’il appartenait au juge du fond de « déduire de la somme réclamée par les bailleurs celle correspondant au montant des allocations de logement ». Ce mécanisme, qui permet à l’organisme payeur de faire pression sur le bailleur défaillant en suspendant le versement des allocations jusqu’à la mise en conformité du logement, constitue une sanction indirecte mais efficace du manquement à l’obligation de délivrance, dont la Cour de cassation assure le plein effet en interdisant au bailleur de réclamer au locataire la part de loyer correspondant aux allocations conservées.
En conséquence, le bailleur qui manque à son obligation de délivrance d’un logement décent se trouve confronté à un double verrou jurisprudentiel : il ne peut ni donner congé à son locataire pour réaliser les travaux de mise en conformité dont la nécessité procède de sa propre défaillance initiale, ni exiger le paiement intégral du loyer lorsque les allocations de logement ont été suspendues par l’organisme payeur en raison de l’indécence constatée. Ces deux restrictions, qui se renforcent mutuellement, dessinent un régime de protection du locataire dont la cohérence a été sensiblement affermie par les arrêts de 2026.
B. L’exception d’inexécution à l’épreuve du critère d’inhabitabilité totale
Si la troisième chambre civile a considérablement renforcé les obligations du bailleur et limité corrélativement ses prérogatives, elle a également apporté des précisions utiles quant aux conditions dans lesquelles le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers. L’examen de la jurisprudence récente révèle une exigence particulièrement stricte : le locataire qui invoque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour justifier la suspension du paiement des loyers doit démontrer que le logement était, non pas simplement affecté de désordres ou non conforme à certains critères de décence, mais véritablement inhabitable, c’est-à-dire impropre à l’usage auquel il était destiné.
L’arrêt du 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-18.135, illustre cette exigence avec une particulière netteté. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait constaté que le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du Var avait considéré, lors d’une visite du 28 mars 2017, que le logement donné à bail ne répondait pas aux normes de décence « à raison de problèmes d’étanchéité et d’isolation générant de l’humidité et des moisissures dans les pièces du premier étage ainsi que d’une non-conformité de l’installation électrique dans une chambre ». La cour d’appel a néanmoins refusé d’accueillir l’exception d’inexécution, au motif qu’il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l’existence de ces désordres. La troisième chambre civile a approuvé ce raisonnement et rejeté le pourvoi, jugeant que la cour d’appel en avait « exactement déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de loyers ». Cet arrêt confirme que l’indécence et l’inhabitabilité constituent deux notions distinctes dans le contentieux locatif, la première ne conduisant pas nécessairement à la seconde, et que le jeu de l’exception d’inexécution est subordonné à la démonstration d’une impossibilité totale d’habiter les lieux.
Dans le même sens, l’arrêt du 13 mars 2025, pourvoi n° 22-23.406, a confirmé l’arrêt d’appel en ce qu’il avait « souverainement retenu que, si le logement donné à bail n’était pas conforme aux normes de décence, la locataire ne démontrait pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux » et en a « exactement déduit qu’elle était redevable, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux, d’une indemnité d’occupation ». La Cour a toutefois partiellement cassé l’arrêt en ce qui concernait le calcul des loyers dus, relevant que la locataire, après avoir été expulsée en octobre 2013 en vertu d’une ordonnance de référé ultérieurement infirmée, n’avait réintégré les lieux qu’en mars 2014, de sorte qu’elle n’était redevable d’aucun loyer pour cette période intermédiaire.
Dès lors, il apparaît que la jurisprudence de la troisième chambre civile opère une distinction subtile entre la sanction du comportement du bailleur et l’exonération corrélative du locataire de son obligation de paiement. Si le bailleur qui manque à son obligation de délivrance d’un logement décent encourt des sanctions significatives, notamment l’impossibilité de donner congé pour réaliser des travaux de mise en conformité ou de réclamer la part de loyer correspondant aux allocations de logement suspendues, le locataire ne peut pour sa part suspendre unilatéralement le paiement des loyers que dans l’hypothèse où le logement se révèle totalement inhabitable. Cette asymétrie des sanctions, qui peut paraître sévère pour le locataire, traduit la volonté du juge du droit de préserver l’équilibre contractuel tout en sanctionnant fermement la violation par le bailleur de son obligation essentielle.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendue entre 2024 et 2026 a considérablement consolidé le régime de l’obligation de délivrance d’un logement décent à la charge du bailleur, en lui conférant les attributs d’une obligation d’ordre public, continue et quasiment absolue, dont seul un cas de force majeure peut exonérer le débiteur. L’arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, constitue le point d’orgue de cette évolution en interdisant au bailleur de donner congé à son locataire pour réaliser des travaux destinés à remédier à une indécence dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail, tandis que l’arrêt du 16 avril 2026 a précisé les conséquences financières de la conservation des allocations de logement par l’organisme payeur. Parallèlement, la Cour a maintenu une exigence élevée pour l’admission de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, exigeant la démonstration d’une inhabitabilité totale du logement, et non la simple constatation de désordres ou de non-conformités ponctuelles. Cette double orientation, protectrice du locataire quant au fond de l’obligation de délivrance mais restrictive quant aux voies d’action unilatérales qui lui sont ouvertes, illustre la recherche d’un équilibre entre l’effectivité du droit au logement décent et la sécurité des relations contractuelles.
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