Le droit de préférence du locataire commercial à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile : champ d’application, sanctions et articulation avec le droit commun des obligations (2023-2026)
I. Le champ d’application du droit de préférence légal du locataire commercial
A. Les bénéficiaires et les exclusions légales du dispositif
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, institue au profit du locataire commercial un droit de préférence légal dont la mise en oeuvre est subordonnée à la réunion de plusieurs conditions tenant tant à la qualité du bénéficiaire qu’à la nature de l’opération de cession projetée par le bailleur. Ce mécanisme, qui constitue une restriction significative au droit de propriété du bailleur, impose à ce dernier, lorsqu’il envisage de vendre le local à usage commercial ou artisanal donné à bail, d’en informer préalablement le preneur par une notification valant offre de vente. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, précisé avec une rigueur croissante les contours de ce dispositif, dont la violation est sanctionnée par la nullité de la vente conclue avec un tiers.
Le domaine d’application personnel du droit de préférence a fait l’objet d’une clarification déterminante par l’arrêt rendu le 5 mars 2026 (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B). Dans cette affaire, le bailleur, gérant d’une société civile immobilière propriétaire des locaux, avait consenti une promesse de vente au profit d’une SCI constituée entre lui-même et ses deux enfants. La cour d’appel avait retenu que le droit de préférence n’était pas applicable dès lors que la cession bénéficiait aux descendants du bailleur, conformément à l’exception prévue au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. La Cour de cassation censure cette analyse et énonce que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés ». Cette décision, qui fait prévaloir l’autonomie de la personnalité morale sur la réalité des liens familiaux, étend ainsi le champ du droit de préférence aux cessions intrafamiliales opérées par l’intermédiaire de sociétés.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a circonscrit le domaine d’application du dispositif en précisant la portée de l’exclusion relative à la cession globale d’un immeuble. Dans un arrêt du 19 juin 2025 (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-19.292, FS-B), la Cour a jugé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial ». En l’espèce, le local loué ne représentait qu’une fraction des lots cédés, de sorte que l’exception de cession globale d’immeuble, prévue au dernier alinéa du texte, devait recevoir application. La haute juridiction a ainsi refusé de distinguer selon que l’immeuble comprend un ou plusieurs locaux commerciaux, faisant prévaloir une lecture unitaire de l’exception légale sur la protection du preneur.
A cet égard, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 29 juin 2023 (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 22-16.034, Publié au Bulletin), que le droit de préférence légal ne se confond pas avec le pacte de préférence conventionnel inséré dans le bail, et que les conditions d’exercice de l’un et de l’autre obéissent à des régimes distincts. Le droit légal, d’ordre public, s’impose indépendamment de toute stipulation contractuelle et ne saurait être écarté par la volonté des parties.
B. Le formalisme protecteur de la notification valant offre de vente
Le mécanisme instauré par l’article L. 145-46-1 du code de commerce repose sur un formalisme rigoureux destiné à garantir l’effectivité du droit de préférence. Selon le premier alinéa de ce texte (article L. 145-46-1 du code de commerce), « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. » La notification est ainsi investie d’une double fonction : elle constitue à la fois une obligation d’information pesant sur le bailleur et une offre ferme de contracter au profit du preneur.
Le texte organise une procédure en deux temps destinée à protéger le locataire contre les manoeuvres dilatoires du bailleur. Dès lors que le propriétaire décide, postérieurement à la notification initiale, de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire est tenu de procéder à une nouvelle notification reprenant les conditions modifiées. Cette notification vaut nouvelle offre de vente au profit du locataire. La violation de cette obligation est sanctionnée, à peine de nullité de la vente, par l’article lui-même. Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer, puis d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt.
En conséquence, le formalisme de la notification constitue le pivot du dispositif légal et conditionne l’ensemble des effets du droit de préférence. La Cour de cassation a ainsi précisé, dans l’arrêt du 19 juin 2025 précité (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-17.604, Publié au Bulletin), que la notification doit émaner du propriétaire ou de son mandataire, et être adressée nominativement au locataire titulaire du bail commercial, à l’exclusion de tout autre destinataire. Par ailleurs, l’offre notifiée doit contenir l’ensemble des éléments essentiels du contrat projeté, à savoir le prix et les conditions de la vente, dont l’indication est prescrite à peine de nullité de la notification. L’absence de l’un de ces éléments ou l’imprécision des conditions de vente expose le bailleur à voir la notification privée d’effet, et la vente subséquemment conclue avec un tiers frappée de nullité.
Dès lors, la rigueur du formalisme imposé par le législateur et contrôlé par le juge traduit la volonté de faire du droit de préférence un instrument effectif de protection du locataire commercial, dont la portée dépasse celle d’une simple obligation précontractuelle d’information pour s’ériger en véritable droit subjectif opposable au bailleur et aux tiers acquéreurs.
Le rôle du notaire dans la mise en oeuvre du dispositif mérite une attention particulière. L’article L. 145-46-1 impose au notaire instrumentaire, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, de notifier au locataire les conditions et le prix plus avantageux pour l’acquéreur que le propriétaire a décidé de consentir. Cette obligation, sanctionnée à peine de nullité de la vente, fait du notaire le garant de l’effectivité du droit de préférence. Le manquement du notaire à cette obligation est susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans l’arrêt du 5 mars 2026 (Civ. 3e, n° 24-11.525, FS-B), dans lequel la bailleresse avait assigné le notaire en garantie des condamnations mises à sa charge pour avoir méconnu les droits du locataire. Par ailleurs, l’arrêt du 25 juin 2026 (Civ. 3e, n° 25-10.765, FS-B) illustre les conséquences d’une notification irrégulière, en l’espèce adressée à la sous-locataire et non à la locataire titulaire du bail, ce qui avait privé l’offre de tout effet à l’égard de cette dernière. La Cour de cassation n’a cependant pas eu, dans cette affaire, à se prononcer sur la responsabilité du notaire, la cassation étant intervenue sur le fondement de la violation des articles 1113 et 1116 du code civil.
II. La sanction de la violation du droit de préférence et son articulation avec le droit commun des obligations
A. La nullité de la vente, l’ordre public du dispositif et le régime de la prescription de l’action
La violation du droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est sanctionnée par la nullité de la vente conclue avec un tiers en méconnaissance des droits du locataire. Cette sanction, qui frappe l’acte translatif de propriété dans son existence même, a été réaffirmée avec force par la troisième chambre civile dans un arrêt du 18 décembre 2025 (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin). La Cour y énonce que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité ».
Dans cette même décision, la Cour de cassation a tranché une question essentielle relative au régime de la prescription de l’action en nullité. Le locataire soutenait que les dispositions de l’article L. 145-46-1 étant d’ordre public, tout arrangement conclu en violation du droit de préférence devait être réputé non écrit, ce qui aurait eu pour conséquence de rendre l’action en nullité imprescriptible en application de l’article L. 145-15 du code de commerce. La Cour écarte cette argumentation et juge que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (article L. 145-60 du code de commerce). En conséquence, le locataire qui entend agir en nullité de la vente conclue en fraude de ses droits doit introduire son action dans le délai de deux ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, conformément au droit commun de la prescription énoncé à l’article 2224 du code civil (article 2224 du code civil).
Cette solution, qui conjugue la reconnaissance d’un ordre public de protection avec l’application d’une prescription brève, manifeste la recherche d’un équilibre entre la protection du locataire et la sécurité juridique des transactions immobilières. Or, la combinaison du caractère d’ordre public du dispositif avec l’application de la prescription biennale n’est pas sans susciter des difficultés pratiques. En effet, la brièveté du délai de prescription peut, dans certaines hypothèses, compromettre l’effectivité du droit de préférence lorsque le locataire n’a pas été informé en temps utile de la vente intervenue en violation de ses droits. Dès lors, la charge de la preuve de la connaissance des faits déclenchant la prescription pèse sur le défendeur à l’action en nullité, conformément aux principes généraux du droit de la prescription.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans le même arrêt du 18 décembre 2025, que la nullité encourue ne pouvait être couverte par une confirmation de l’acte, en raison précisément du caractère d’ordre public des dispositions protectrices du locataire. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure relative aux nullités d’ordre public, renforce considérablement la position du locataire face au bailleur indélicat et au tiers acquéreur. La nullité absolue qui sanctionne la violation du droit de préférence est ainsi opposable à toute partie ayant intérêt à agir, et ne saurait être paralysée par l’écoulement d’un quelconque délai de confirmation.
B. La rétractation de l’offre avant acceptation : l’articulation inédite entre le statut des baux commerciaux et la réforme du droit des contrats
L’arrêt rendu le 25 juin 2026 par la troisième chambre civile (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B) constitue une contribution majeure à l’articulation entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun des obligations tel qu’issu de la réforme du 10 février 2016. La question posée à la Cour était de savoir si la rétractation par le bailleur de son offre de vente, intervenue dans le délai légal d’un mois mais avant acceptation par le locataire, empêchait la formation de la vente ou si, au contraire, l’offre était irrévocable pendant toute la durée du délai légal.
En l’espèce, les bailleurs avaient notifié au locataire une offre de vente conforme aux prescriptions de l’article L. 145-46-1. Le 28 janvier 2021, soit treize jours après la notification, les bailleurs informaient le locataire de ce que l’offre notifiée était inopérante et de leur renonciation au projet de vente. Le locataire acceptait néanmoins l’offre le 1er février 2021 et assignait les bailleurs en réalisation de la vente. La cour d’appel de Paris avait fait droit à cette demande en considérant que les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-46-1.
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1113 et 1116 du code civil (article 1113 du code civil, article 1116 du code civil) et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Elle énonce, dans un attendu de principe, que « il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ».
Cette solution opère une distinction fondamentale entre deux hypothèses. D’une part, la vente conclue avec un tiers pendant le délai d’un mois est nulle, car le bailleur ne peut, pendant cette période, consentir valablement une vente à un autre acquéreur : l’offre faite au locataire, bien que rétractable, paralyse toute vente concurrente. D’autre part, la rétractation de l’offre avant son acceptation par le locataire, lorsqu’elle est motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, empêche la formation du contrat mais engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur. Par cette construction, la Cour de cassation transpose au droit spécial des baux commerciaux le mécanisme de l’article 1116 du code civil, aux termes duquel « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun ».
En conséquence, le locataire ne peut obtenir l’exécution forcée de la vente lorsque le bailleur s’est rétracté avant toute acceptation. Cette solution, qui peut paraître restrictive pour le preneur, est cependant tempérée par le maintien de la nullité de toute vente conclue avec un tiers avant l’expiration du délai légal, ainsi que par la faculté pour le locataire d’obtenir réparation du préjudice causé par la rétractation fautive du bailleur. Or, la nature et l’étendue de ce préjudice demeurent à préciser, la Cour n’ayant pas, dans cet arrêt, eu à se prononcer sur l’évaluation des dommages-intérêts susceptibles d’être alloués au locataire évincé.
Par ailleurs, cette décision s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large d’harmonisation du droit des offres entre le droit commun et les droits spéciaux. La solution retenue par la troisième chambre civile pour le droit de préférence du locataire commercial rejoint celle dégagée par la chambre commerciale pour le droit de préemption des associés, et par la première chambre civile pour le pacte de préférence de droit commun. Dès lors, l’unité du droit des obligations sort renforcée de cette décision, qui démontre que la réforme du droit des contrats de 2016 a vocation à innerver l’ensemble des branches du droit privé.
A cet égard, la troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 5 mars 2026 (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-18.372), que la preuve de la violation du droit de préférence incombe au locataire demandeur à l’action en nullité, conformément au droit commun de la charge de la preuve énoncé à l’article 1353 du code civil. Le locataire doit ainsi établir, d’une part, l’existence du bail commercial lui conférant le droit de préférence, d’autre part, la réalité de la vente consentie à un tiers en violation de ce droit. La preuve peut être rapportée par tous moyens, y compris par la production d’actes authentiques ou sous seing privé dont la communication peut être ordonnée par le juge dans le cadre de la procédure.
L’articulation entre le droit de préférence du locataire commercial et les autres droits de préemption ou de préférence susceptibles de concurrencer son exercice constitue une difficulté pratique récurrente que la jurisprudence récente contribue à clarifier. En effet, la superposition de plusieurs droits sur un même immeuble, tels que le droit de préemption urbain, le droit de préférence du locataire commercial, ou encore le droit de préemption du locataire d’habitation régi par la loi du 31 décembre 1975, peut engendrer des conflits de droits dont la résolution incombe au juge. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans l’arrêt du 30 janvier 2025 (Civ. 3e, 30 janvier 2025, n° 23-12.495), que le droit de préférence du locataire commercial ne saurait être écarté par la seule circonstance que le bien est également soumis au droit de préemption urbain, chacun de ces droits obéissant à des finalités et à des régimes propres. En conséquence, le bailleur doit satisfaire cumulativement aux obligations imposées par chacun des régimes applicables, ce qui peut, dans certaines configurations, complexifier singulièrement le processus de cession et imposer une coordination rigoureuse des notifications successives.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile relative au droit de préférence du locataire commercial témoigne d’une recherche constante d’équilibre entre la protection du preneur, la liberté contractuelle du bailleur et la sécurité juridique des transactions immobilières. L’arrêt du 25 juin 2026, en articulant le droit spécial des baux commerciaux avec le droit commun des obligations issu de la réforme de 2016, constitue une étape décisive dans la construction d’un régime cohérent du droit de préférence légal. La distinction qu’il opère entre l’impossibilité de vendre à un tiers pendant le délai d’option et la faculté de rétractation avant acceptation, sanctionnée par la seule action en réparation, offre désormais aux praticiens une grille de lecture claire des droits et obligations respectifs du bailleur et du locataire commercial. Les contours de l’indemnisation du locataire évincé, que la Cour de cassation n’a pas encore eu l’occasion de préciser, constitueront sans doute le prochain chantier de cette construction prétorienne.
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