La prescription biennale en matière de baux commerciaux : contours et sanctions dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. La prescription biennale, mécanisme central du verrouillage procédural des actions en matière de baux commerciaux
A. Le point de départ du délai de prescription : la date d’effet du congé, règle cardinale fixée par la Cour de cassation
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, soumet l’essentiel des actions entre bailleur et preneur à une prescription abrégée de deux ans, prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce. Ce mécanisme, dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, poursuit un objectif de sécurité juridique en imposant aux parties une diligence particulière dans l’exercice de leurs droits. La détermination du point de départ de ce délai constitue un enjeu contentieux majeur, dès lors que la computation erronée de ce dernier peut entraîner la déchéance irrémédiable de l’action. Par un arrêt du 12 février 2026, la troisième chambre civile a rappelé avec fermeté la règle applicable en la matière dans le contentieux de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, FS-B). La Cour énonce, au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé ».
Cette solution, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, présente une importance pratique considérable pour le praticien du droit des baux commerciaux. En effet, le locataire qui reçoit un congé avec offre d’indemnité d’éviction ne saurait se prévaloir des discussions amiables ou des échanges préalables à l’évaluation du quantum de l’indemnité pour différer l’introduction de son action en justice. La Cour rappelle ainsi que le délai de deux ans commence à courir dès la date pour laquelle le congé a été donné, indépendamment de toute circonstance postérieure. Par ailleurs, dans le même arrêt, la troisième chambre civile précise que la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du code civil ne profite qu’à la partie qui a sollicité la mesure d’instruction. La locataire, défenderesse à l’instance de référé introduite par la bailleresse aux fins d’expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif que si elle « s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ».
La rigueur de cette solution se trouve corroborée par un second arrêt de la troisième chambre civile rendu le même jour, qui précise que le locataire perd son droit au maintien dans les lieux lorsqu’il est prescrit dans son action en paiement de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, FS-B). La Cour y rappelle, au visa de l’article L. 145-28 du code de commerce, que « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux ». Dès lors, l’expiration du délai biennal sans saisine du juge compétent emporte des conséquences radicales sur la situation juridique du preneur, qui se trouve privé non seulement de son droit à indemnisation, mais également de la protection possessoire attachée au statut des baux commerciaux. Or, la Cour ajoute dans cet arrêt que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle « court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ».
B. Les causes de suspension et d’interruption de la prescription biennale : un régime restrictif et rigoureusement encadré par la jurisprudence
Le caractère dérogatoire de la prescription biennale justifie que les causes de suspension et d’interruption soient interprétées avec une particulière rigueur par la troisième chambre civile. L’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, FS-B) illustre cette sévérité en écartant expressément la mauvaise foi du bailleur comme cause d’interruption ou de suspension de la prescription. En l’espèce, la bailleresse avait reconnu le droit à indemnité d’éviction du preneur lors de la délivrance du congé, puis s’était prévalue de la prescription biennale pour obtenir l’expulsion du locataire sans indemnité. La cour d’appel avait retenu que l’attitude de la bailleresse était « empreinte de mauvaise foi », mais la Cour de cassation censure cette analyse en rappelant que la simple mauvaise foi ne constitue pas un obstacle à l’acquisition de la prescription.
Cette position, qui peut paraître sévère pour le preneur, se justifie par la nature même du mécanisme prescriptif, lequel vise à garantir la stabilité des situations juridiques en sanctionnant l’inaction du titulaire du droit. La reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur, pour être interruptive de prescription au sens de l’article 2240 du code civil, doit être dénuée d’équivoque. Dans l’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-18.382, FS-B), la Cour a précisé que le dire adressé à l’expert judiciaire par la bailleresse, contestant la méthode d’évaluation de l’indemnité d’éviction, ne comportait « aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction ». À cet égard, la simple discussion sur le quantum de l’indemnité, même dans le cadre d’une expertise judiciaire, ne saurait valoir reconnaissance interruptive de prescription au profit du locataire.
S’agissant de la suspension de la prescription par l’effet d’une mesure d’instruction ordonnée avant tout procès, la troisième chambre civile confirme dans le même arrêt que l’article 2239 du code civil ne joue qu’au profit de la partie ayant sollicité la mesure. En conséquence, le locataire défendeur à une instance de référé-expertise initiée par le bailleur ne saurait se prévaloir de l’effet suspensif pour retarder l’introduction de son action au fond, à moins qu’il ne se soit expressément associé à la demande. Cette solution, qui reprend une jurisprudence antérieure de la deuxième chambre civile (Cass. 2e civ., 31 janvier 2019, n° 18-10.011), impose au praticien une vigilance particulière dans le suivi des délais lorsqu’une mesure d’expertise est ordonnée à l’initiative de la partie adverse. Par ailleurs, le locataire confronté à une telle situation devra impérativement se joindre à la demande d’expertise ou solliciter lui-même une extension de la mission pour conserver le bénéfice de la suspension de la prescription.
La Cour de cassation a également précisé les contours du droit d’option du bailleur, mécanisme distinct du congé, dans un arrêt du 27 mars 2025 (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B). La troisième chambre civile y énonce que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option », lequel n’est soumis « à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé ». Cette distinction entre le congé et le droit d’option emporte des conséquences pratiques importantes : le preneur qui subit l’exercice du droit d’option ne bénéficie pas de la protection formelle attachée au congé, et notamment de l’obligation d’information sur le délai de prescription. Il lui incombe donc, avec une rigueur accrue, de surveiller l’écoulement du délai biennal pour contester l’option. En conséquence, l’absence d’information sur la prescription dans l’acte de droit d’option ne constitue pas une cause de nullité, contrairement à ce qui prévaut en matière de congé en application de l’article L. 145-9 alinéa 5 du code de commerce, lequel impose au bailleur de reproduire, à peine de nullité, les deux derniers alinéas dudit article rappelant le délai de deux ans pour contester le congé.
II. Les conséquences de la prescription biennale sur la protection du fonds de commerce du preneur et les perspectives ouvertes par la réforme du 26 mai 2026
A. La perte du droit au maintien dans les lieux et à l’indemnité d’éviction, sanction ultime de l’inaction du preneur
La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction produit des effets d’une particulière gravité pour le locataire commercial. L’article L. 145-28 du code de commerce dispose en effet qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ». Ce droit au maintien dans les lieux, qui constitue l’une des protections essentielles du statut des baux commerciaux, est toutefois subordonné à l’exercice diligent de l’action en fixation de l’indemnité. Lorsque le délai de prescription est expiré, le locataire devient occupant sans droit ni titre et s’expose à une mesure d’expulsion. L’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, FS-B) l’énonce sans ambiguïté : le locataire « est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ».
La rigueur de cette sanction se double d’une incidence sur le droit de propriété commerciale du preneur, dont la protection est au cœur du statut institué par le décret du 30 septembre 1953. En perdant le droit au maintien dans les lieux, le locataire perd simultanément la valeur économique que constitue le droit au bail, élément incorporel du fonds de commerce dont la cession peut représenter une part significative de la valeur de l’entreprise exploitée dans les locaux. Or, la jurisprudence récente ne laisse guère de place à l’équité dans l’application de la prescription biennale. La cour d’appel de Montpellier, dans une affaire ayant donné lieu à un arrêt de cassation du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340), avait été saisie de deux congés successifs avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. Si cet arrêt de cassation est rendu sur un fondement procédural tenant au défaut de visa des dernières conclusions, il illustre la complexité des contentieux croisant prescription et qualification des motifs du congé.
La Cour de cassation examine avec une égale rigueur la qualification des motifs de nature à justifier le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. L’arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120) rappelle, toujours sur le terrain procédural, l’obligation pour la cour d’appel de viser les dernières conclusions avec l’indication de leur date. Cette exigence formelle, qui a conduit à la cassation de deux arrêts en moins d’un mois (2 juillet et 4 juin 2026), témoigne de l’attention portée par la troisième chambre civile au respect du principe du contradictoire dans les contentieux touchant à la déchéance du droit au maintien dans les lieux. En effet, la prescription biennale et la privation de l’indemnité d’éviction constituent des sanctions d’une exceptionnelle gravité, qui appellent un contrôle juridictionnel effectif et un respect scrupuleux des droits de la défense.
En pratique, le preneur confronté à un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction doit impérativement introduire son action en fixation de l’indemnité dans le délai de deux ans, sans se laisser abuser par des pourparlers amiables prolongés ou par une expertise en cours. La jurisprudence rappelle avec constance que le juge des référés ne peut, même en présence d’une contestation sérieuse, faire obstacle à l’acquisition de la prescription lorsque celle-ci est acquise, sauf à caractériser un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. Or, la Cour de cassation rappelle dans l’arrêt du 12 février 2026 (n° 24-10.578, FS-B) que le maintien dans les lieux postérieur à la prescription n’est pas constitutif d’un trouble manifestement illicite, le locataire étant devenu occupant sans droit ni titre.
Par ailleurs, le contentieux du déplafonnement du loyer du bail renouvelé, bien que distinct de la prescription, illustre la même rigueur interprétative de la troisième chambre civile dans l’application du statut des baux commerciaux. Dans un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, FS-B), la Cour précise que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement si elle « est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette appréciation in abstracto du déplafonnement, qui abandonne l’exigence d’une incidence effective au profit d’une simple aptitude à influer favorablement sur l’activité, facilite la preuve du motif de déplafonnement pour le bailleur. À l’inverse, la Cour précise dans un arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, FS-B) que le mécanisme d’étalement des augmentations de loyer, plafonnées à 10 % par an, ne s’applique pas au déplafonnement résultant d’une tacite prolongation ayant porté la durée du bail au-delà de douze ans, ce dispositif d’étalement étant réservé aux hypothèses de modification notable des facteurs de commercialité.
B. L’office du juge face à la prescription et les perspectives ouvertes par la réforme du 26 mai 2026
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, a introduit plusieurs modifications substantielles du statut des baux commerciaux. Si la réforme ne modifie pas directement le régime de la prescription biennale, elle renforce sensiblement la position du locataire dans ses rapports avec le bailleur, ce qui pourrait indirectement infléchir l’équilibre du contentieux de la prescription. La mensualisation de droit du loyer, l’encadrement du dépôt de garantie, et surtout le renforcement des pouvoirs du juge en matière de suspension de la clause résolutoire constituent autant d’innovations de nature à réduire les situations de défaillance du preneur susceptibles de déboucher sur une procédure d’expulsion.
L’article de la réforme le plus significatif pour le contentieux de la prescription réside dans le nouvel article L. 145-41 du code de commerce, modifié par la loi du 26 mai 2026, qui élargit l’office du juge en lui permettant de suspendre la réalisation de la clause résolutoire même en l’absence de demande de délais de paiement dans le mois du commandement. Cette disposition, couplée à la jurisprudence du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B) qui impose au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, participe d’un mouvement jurisprudentiel et législatif de rééquilibrage des rapports contractuels entre bailleur et preneur. En conséquence, la prescription biennale, conçue comme un instrument de sécurité juridique au service de la célérité des contentieux, ne saurait être détournée de sa finalité pour priver le preneur d’une protection substantielle à laquelle il peut légitimement prétendre.
La sécurité juridique que poursuit la prescription biennale ne saurait toutefois occulter la nécessité d’une protection effective du fonds de commerce, lequel constitue un bien meuble incorporel dont la valeur économique est étroitement liée au droit au bail. À cet égard, l’article L. 145-14 du code de commerce, qui subordonne le refus de renouvellement au paiement d’une indemnité d’éviction, constitue le pendant substantiel de la rigueur procédurale de la prescription. Le locataire évincé sans indemnité subit une atteinte à son droit de propriété commerciale, dont la valeur constitutionnelle a été reconnue par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 89-262 DC du 7 novembre 1989. C’est précisément cet équilibre entre la célérité procédurale et la protection du fonds que la réforme du 26 mai 2026 s’efforce de restaurer, en renforçant les prérogatives du juge dans le contrôle des clauses résolutoires et en instituant des mécanismes de régulation des loyers et des garanties.
Dès lors, le praticien du droit des baux commerciaux doit intégrer dans son analyse la double dimension, formelle et substantielle, de la prescription biennale. Sur le plan formel, la computation rigoureuse du délai à compter de la date d’effet du congé, la vérification des causes d’interruption et de suspension, et le respect des exigences procédurales constituent des préalables indispensables à la sécurisation des droits du preneur. L’enjeu est d’autant plus crucial que la prescription biennale s’applique à un large éventail d’actions régies par le statut des baux commerciaux, au-delà de la seule action en paiement de l’indemnité d’éviction. L’article L. 145-60 du code de commerce vise en effet « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre », ce qui inclut notamment l’action en fixation du prix du bail renouvelé, l’action en nullité du congé, l’action en requalification d’un bail dérogatoire en bail statutaire, et l’action en répétition des loyers indûment perçus. Cette généralité du champ d’application de la prescription abrégée impose une vigilance constante aux parties et à leurs conseils, chaque étape procédurale devant être inscrite dans une chronologie rigoureuse.
Sur le plan substantiel, l’évolution du cadre législatif et jurisprudentiel invite à une appréciation renouvelée des rapports entre la prescription et la protection du fonds de commerce, dans le sens d’un rééquilibrage au profit du locataire commerçant. La troisième chambre civile, par sa jurisprudence la plus récente, trace ainsi les contours d’un droit des baux commerciaux en profonde mutation, où la rigueur procédurale de la prescription biennale se conjugue avec une attention accrue à l’équilibre des relations contractuelles. Les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, qui forment le socle du statut protecteur du commerçant locataire, doivent désormais être lus à la lumière de la réforme du 26 mai 2026 et de la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile. L’articulation entre le formalisme procédural hérité de la codification de 1953 et les innovations législatives de 2026 constitue, à n’en pas douter, l’un des chantiers majeurs du droit des baux commerciaux pour les années à venir.
Conclusion
La prescription biennale des actions en matière de baux commerciaux, telle qu’interprétée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans ses arrêts les plus récents, demeure un mécanisme d’une redoutable efficacité procédurale, dont le point de départ est impérativement fixé à la date d’effet du congé et dont les causes d’interruption et de suspension font l’objet d’une interprétation restrictive. Les arrêts des 12 février et 4 juin 2026 confirment que ni la mauvaise foi du bailleur ni la simple participation à une expertise ordonnée à l’initiative adverse ne constituent des causes de suspension ou d’interruption de la prescription. Cependant, l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026 et l’évolution récente de la jurisprudence relative à l’office du juge en matière de clause résolutoire dessinent les contours d’un rééquilibrage progressif de la relation bailleur-preneur, où la sécurité juridique ne saurait primer au détriment de la protection substantielle du fonds de commerce. Le cabinet Kohen Avocats, dont l’expertise en droit immobilier à Paris est reconnue, accompagne les bailleurs et les preneurs dans la sécurisation de leurs droits face à ces mécanismes procéduraux d’une particulière technicité.
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