Le déplafonnement du loyer du bail commercial par l’effet de la tacite prolongation : la computation du délai de douze ans précisée par la Cour de cassation
I. Le fondement légal du déplafonnement par tacite prolongation
A. La tacite prolongation, mécanisme de continuation du bail au-delà du terme
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, déroge aux dispositions du droit commun du louage sur un point essentiel : la cessation du contrat. En effet, l’article L. 145-9 du code de commerce écarte expressément l’application des articles 1736 et 1737 du code civil et dispose que les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement article L. 145-9 du code de commerce. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Cette prolongation tacite, qui constitue une singularité du statut des baux commerciaux, confère au contrat une durée potentiellement indéfinie, le bail ne prenant fin que par la délivrance d’un congé dans les formes et délais prescrits par l’article L. 145-9 précité.
Par ailleurs, l’article L. 145-4 du même code fixe la durée minimale du contrat de location à neuf années, tout en accordant au preneur la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance article L. 145-4 du code de commerce. Cette durée de neuf ans constitue le standard de la protection légale du preneur à bail commercial. Dès lors, le mécanisme de la tacite prolongation opère comme un filet de sécurité pour le locataire qui, n’ayant ni donné congé ni sollicité le renouvellement de son bail à l’approche du terme contractuel, voit son occupation des lieux se poursuivre sans solution de continuité, sans qu’un nouveau contrat ne soit formellement conclu. La tacite prolongation n’est pas un nouveau bail ; elle est la continuation du bail initial, dont le régime est intégralement maintenu, y compris les clauses et conditions initialement stipulées, sous réserve des adaptations légales propres à la phase de prolongation.
Or, cette continuation du bail au-delà du terme contractuel n’est pas sans conséquences sur le régime du loyer applicable lors du renouvellement ultérieur. L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit en effet que, à défaut de congé, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation article L. 145-10 du code de commerce. Cette faculté de demander le renouvellement à tout moment de la tacite prolongation confère une souplesse temporelle appréciable au preneur, mais elle soulève immédiatement une question pratique décisive : à quelle date le bail expiré prend-il fin lorsque le locataire notifie une demande de renouvellement au cours de la tacite prolongation ? La réponse à cette interrogation commande directement l’application des règles de plafonnement ou de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
En conséquence, l’article L. 145-12 du code de commerce précise les modalités de prise d’effet du bail renouvelé : le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande article L. 145-12 du code de commerce. Ainsi, la loi fixe un point de repère objectif : le premier jour du trimestre civil suivant la notification de la demande de renouvellement. Le bail expiré, quant à lui, prend fin la veille de cette date de prise d’effet du nouveau bail. Cette articulation temporelle, en apparence technique, revêt une importance capitale pour le calcul de la durée totale du bail expiré, laquelle conditionne, comme on le verra, l’application du plafonnement ou du déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
B. Le dépassement de douze ans, cause autonome de déplafonnement du loyer
Le régime du loyer du bail renouvelé est régi par le principe du plafonnement énoncé à l’article L. 145-34 du code de commerce. En vertu de ce texte, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) article L. 145-34 du code de commerce. Ce mécanisme de plafonnement protège le preneur contre les hausses excessives de loyer lors du renouvellement, en indexant la variation du loyer sur l’évolution indiciaire, laquelle est généralement inférieure à la valeur locative de marché.
Toutefois, le législateur a prévu plusieurs exceptions à ce principe de plafonnement, dont une directement liée à la durée du bail expiré. L’article L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce dispose en effet que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Cette règle, d’ordre public, fait du dépassement de la durée de douze ans par l’effet de la tacite prolongation une cause autonome de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, indépendante de toute modification notable des facteurs locaux de commercialité énumérés à l’article L. 145-33 du code de commerce article L. 145-33 du code de commerce. Le fondement de cette exception réside dans la volonté du législateur de ne pas faire supporter au bailleur, au-delà d’une durée raisonnable de douze années, les effets du plafonnement indiciaire, qui peut entraîner un décrochage significatif entre le loyer contractuel et la valeur locative réelle des locaux.
Par ailleurs, le mécanisme du déplafonnement par tacite prolongation au-delà de douze ans produit des effets distincts de ceux résultant du déplafonnement fondé sur une modification notable des facteurs locaux de commercialité ou sur une durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans. En effet, l’article L. 145-34, dans son dernier alinéa, prévoit un mécanisme de lissage, communément désigné sous le vocable de règle Pinel, qui plafonne à 10 % par an la majoration du loyer consécutive au déplafonnement intervenu en raison d’une modification notable des éléments de la valeur locative ou d’une durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans. Or, la jurisprudence a précisé que ce mécanisme de lissage ne s’applique pas au déplafonnement résultant de la tacite prolongation au-delà de douze ans Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 22-24.254. Cette exclusion du lissage Pinel, combinée à l’absence de toute autre forme d’étalement pour le déplafonnement par tacite prolongation, confère à cette cause de déplafonnement une particulière sévérité pour le preneur, qui peut se voir imposer un loyer renouvelé fixé à la valeur locative de marché dans toute son ampleur, sans étalement dans le temps.
À cet égard, la détermination précise de la date à laquelle la durée du bail expiré atteint le seuil de douze ans revêt une importance pratique considérable. Le basculement du plafonnement vers le déplafonnement peut en effet se jouer à quelques jours, voire à un jour près, comme l’illustre l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026, qui constitue le cœur de la présente analyse. Dès lors, la computation exacte du délai de la tacite prolongation s’impose comme un préalable indispensable à toute stratégie contentieuse en matière de fixation du loyer du bail renouvelé.
II. La computation du délai de douze ans à l’épreuve du contentieux
A. L’arrêt du 9 juillet 2026 : le bail expiré court jusqu’à la veille de la prise d’effet du nouveau bail
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026, sous le numéro de pourvoi 25-11.167, apporte une clarification décisive sur la computation du délai de douze ans en matière de déplafonnement par tacite prolongation. En l’espèce, une pharmacie, locataire d’un local commercial appartenant à une bailleresse privée selon un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, avait sollicité le renouvellement de son bail le 14 mai 2012. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement et avait assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, estimant que la durée du bail expiré excédait douze ans Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167.
Le pourvoi formé par la société locataire soutenait que la règle du plafonnement énoncée à l’article L. 145-34 du code de commerce demeurait applicable dès lors que la demande de renouvellement du bail, qui s’était tacitement prolongé à son expiration, avait été notifiée avant que la durée du bail ainsi prolongé n’ait atteint douze années, quelle que soit la date de prise d’effet du bail renouvelé. En d’autres termes, la locataire plaidait pour que la date de la demande de renouvellement, soit le 24 mai 2012, arrête le cours de la durée du bail expiré aux fins du calcul du délai de douze ans, ce qui aurait maintenu le plafonnement du loyer, le bail initial ayant débuté le 30 juin 2000.
La Cour de cassation a rejeté cette argumentation dans des motifs qui méritent d’être cités avec précision. Elle a retenu à bon droit que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement ». La Haute juridiction a ensuite rappelé que, « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail » Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167. Cette motivation, d’une grande rigueur analytique, écarte toute interprétation qui ferait de la date de signification de la demande de renouvellement le point d’arrêt du bail expiré.
En conséquence, la Cour a constaté que le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement de la locataire était le 1er juillet 2012. Elle en a déduit que, à défaut d’accord des parties pour une autre date, le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, et que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour. Dès lors, la Cour a jugé que « ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative » Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167. Le pourvoi a ainsi été rejeté, et le déplafonnement du loyer, fondé sur le dépassement d’un seul jour au-delà de douze ans, a été confirmé.
L’enseignement de cet arrêt est aussi limpide que rigoureux : la durée du bail expiré se compute jusqu’à la veille de la prise d’effet du nouveau bail, et non jusqu’à la date de la demande de renouvellement. Le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement constitue le point de départ du nouveau bail ; la veille de cette date constitue le point d’arrivée du bail expiré. La tacite prolongation, qui court à compter du terme contractuel initial, se poursuit donc jusqu’à ce point d’arrivée, et c’est cette durée totale, incluant la période postérieure à la demande de renouvellement et antérieure à la prise d’effet du nouveau bail, qui doit être comparée au seuil de douze ans. Or, dans les faits de l’espèce, la demande de renouvellement ayant été signifiée le 24 mai 2012 et le premier jour du trimestre civil suivant étant le 1er juillet 2012, la période comprise entre la demande et la prise d’effet du nouveau bail représentait environ cinq semaines, qui se sont avérées fatales au maintien du plafonnement.
Cette solution rappelle avec une acuité particulière que la computation des délais en droit des baux commerciaux obéit à des règles strictes, qui ne souffrent aucune approximation. Le professionnel qui accompagne un preneur à bail commercial doit intégrer cette donnée dans sa stratégie de renouvellement : la notification de la demande de renouvellement ne fige pas la durée du bail expiré aux fins du calcul du déplafonnement. Si le bail expiré est proche du seuil de douze ans, la date de prise d’effet du bail renouvelé, qui dépend du trimestre civil, peut suffire à faire basculer le régime du loyer du plafonnement vers le déplafonnement, avec les conséquences financières considérables qui en découlent.
B. L’expertise conventionnelle de fixation du loyer déplafonné et la portée contentieuse de la computation du délai
Une fois le déplafonnement acquis, la détermination du montant du loyer renouvelé obéit à des modalités spécifiques, qui peuvent être conventionnelles ou judiciaires. L’article L. 145-33 du code de commerce énonce les critères de la valeur locative, au premier rang desquels figurent les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage article L. 145-33 du code de commerce. Les parties peuvent convenir de confier cette évaluation à un expert, selon des modalités librement définies dans le contrat de bail.
À cet égard, l’arrêt rendu le même jour par la troisième chambre civile, sous le numéro 22-24.254, apporte une précision procédurale d’importance relative au contentieux de l’expertise conventionnelle en matière de fixation du loyer du bail renouvelé. Dans cette affaire, une clause du bail commercial stipulait que, en cas de renouvellement, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché, définie par un expert choisi sur une liste annexée au contrat, et qu’à défaut d’accord sur le nom de l’expert, la partie la plus diligente saisirait le président du tribunal de commerce de Paris statuant en référé pour le désigner. Le président du tribunal de commerce ayant désigné un expert, la locataire en avait interjeté appel Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 22-24.254.
La bailleresse soutenait que l’ordonnance désignant l’expert était insusceptible d’appel, en se fondant sur l’idée que le président du tribunal de commerce, saisi sur le fondement de la clause contractuelle, agissait comme un tiers estimateur au sens de l’article 1592 du code civil, dont la décision serait alors dépourvue de toute voie de recours. La Cour de cassation a écarté cette argumentation par une motivation dont il convient de reproduire le considérant principal : « Aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance. » Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 22-24.254. Le pourvoi a été rejeté de ce chef.
Cette décision affirme que la désignation judiciaire d’un expert chargé d’évaluer la valeur locative, même lorsqu’elle intervient en exécution d’une clause contractuelle d’expertise, constitue une ordonnance de référé susceptible d’appel dans les conditions du droit commun de la procédure civile. La Cour de cassation refuse ainsi d’assimiler le président du tribunal de commerce, statuant en référé pour désigner un expert, à un simple tiers estimateur dont la décision serait irrévocable. En conséquence, l’ordonnance de désignation de l’expert conventionnel est une décision juridictionnelle à part entière, ouvrant droit aux voies de recours ordinaires.
Dès lors, la combinaison de ces deux arrêts du 9 juillet 2026 dessine un cadre contentieux complet pour les litiges relatifs au déplafonnement par tacite prolongation. D’une part, la durée du bail expiré se compute jusqu’à la veille de la prise d’effet du nouveau bail, le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement constituant le point de départ du bail renouvelé ; un seul jour au-delà de douze ans suffit à déclencher le déplafonnement intégral, sans étalement. D’autre part, lorsque les parties ont conventionnellement prévu un mécanisme d’expertise pour la fixation du loyer déplafonné, l’ordonnance du président du tribunal de commerce désignant l’expert est susceptible d’appel, ce qui ouvre un espace de contestation procédurale pour la partie qui s’estimerait lésée par le choix de l’expert.
Par ailleurs, la portée de l’arrêt 25-11.167 dépasse le seul cadre de l’espèce. La computation du délai de douze ans qu’il consacre est applicable à l’ensemble des baux commerciaux en situation de tacite prolongation, quel que soit le secteur d’activité ou la localisation du local. Elle s’impose aux juges du fond comme une règle de droit objectif, fondée sur la combinaison des articles L. 145-10, L. 145-12 et L. 145-34 du code de commerce. Cette solution, d’une logique imparable, rappelle que la tacite prolongation n’est pas une phase de suspension du bail, mais bien une période de continuation du contrat initial, dont la durée s’ajoute à celle du bail originaire et de ses éventuels renouvellements pour le calcul du seuil de douze ans.
Or, les conséquences financières de cette computation peuvent être considérables. Dans un contexte où la valeur locative des locaux commerciaux a pu connaître des évolutions significatives sur une période de douze années, le passage d’un loyer plafonné à l’indice à un loyer fixé à la valeur locative de marché peut représenter une augmentation substantielle, parfois exponentielle, de la charge locative supportée par le preneur. L’absence de mécanisme de lissage, propre au déplafonnement par tacite prolongation, accentue encore la brutalité de ce basculement. Dès lors, l’anticipation de la date de dépassement du seuil de douze ans constitue un impératif de gestion pour tout preneur à bail commercial dont le contrat approche de cette échéance, et la notification d’une demande de renouvellement avant ce seuil ne constitue pas, à elle seule, une parade suffisante au déplafonnement.
Enfin, il convient de relever que l’arrêt du 9 juillet 2026 s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de la troisième chambre civile, qui a toujours veillé à une application stricte des règles de computation des délais en matière de baux commerciaux. Le formalisme rigoureux qui caractérise le statut des baux commerciaux, qu’il s’agisse de la délivrance du congé, de la notification de la demande de renouvellement ou du calcul de la durée du bail expiré, répond à un impératif de sécurité juridique pour les parties au contrat, et le juge du droit en assure le respect avec une constance qui ne se dément pas au fil des pourvois.
Conclusion
La computation du délai de douze ans dans le cadre du déplafonnement du loyer par tacite prolongation, telle que précisée par la Cour de cassation dans son arrêt du 9 juillet 2026, illustre la rigueur avec laquelle le juge du droit applique les règles statutaires relatives à la durée du bail commercial et à ses conséquences sur la fixation du loyer du bail renouvelé. En retenant que la durée du bail expiré se compute jusqu’à la veille du premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement, la troisième chambre civile écarte toute solution qui ferait de la date de la demande de renouvellement le point d’arrêt du délai de douze ans. Cette interprétation, conforme à la lettre des articles L. 145-10, L. 145-12 et L. 145-34 du code de commerce, s’impose avec la force de l’évidence une fois énoncée, mais elle n’en constitue pas moins un rappel utile pour les praticiens du droit des baux commerciaux, qu’ils accompagnent des bailleurs ou des preneurs. Le déplafonnement par tacite prolongation, cause autonome et particulièrement sévère de fixation du loyer à la valeur locative, doit être anticipé dès l’approche du terme contractuel du bail, la notification d’une demande de renouvellement ne suffisant pas à enrayer le mécanisme si la période de tacite prolongation a déjà porté la durée totale du bail au-delà de douze années.
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