La promesse unilatérale de vente en droit des affaires : l’harmonisation de la chambre commerciale autour de l’article 1124 du Code civil (2023-2026)
I. Le revirement du 15 mars 2023 : l’alignement de la chambre commerciale sur la conception moderne de la promesse unilatérale
A. L’abandon de la jurisprudence traditionnelle hostile à l’exécution forcée
Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, ratifiée par la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018, l’article 1124 du Code civil a profondément modifié la sanction de la rétractation illicite du promettant. Aux termes de ce texte, « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis » (article 1124 du Code civil). Le troisième alinéa du même article précise que « le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ». Ces dispositions, applicables aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, ont mis un terme à une controverse doctrinale et jurisprudentielle qui divisait les chambres de la Cour de cassation depuis plusieurs décennies.
La chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, dans un arrêt du 15 mars 2023 promis à la plus haute publication, a opéré un revirement explicite en s’alignant sur la position défendue par la troisième chambre civile depuis ses décisions du 23 juin 2021 et du 20 octobre 2021. La Cour, statuant en formation de section, a ainsi énoncé que « la Cour de cassation jugeait depuis de nombreuses années que la levée de l’option par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée » (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, Publié au Bulletin). Cette jurisprudence ancienne, héritée notamment des arrêts de la troisième chambre civile du 15 décembre 2009 et du 11 mai 2011, ainsi que des décisions de la chambre commerciale du 13 septembre 2011 et du 14 janvier 2014, cantonnait le bénéficiaire évincé à une réparation indemnitaire, en application de l’adage selon lequel toute obligation de faire se résout en dommages et intérêts.
Or, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale constitue un véritable contrat, préalable au contrat définitif, qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat projeté. Par ailleurs, le législateur était intervenu, par l’ordonnance du 10 février 2016 non amendée sur ce point par la loi de ratification, pour consacrer l’inefficacité de la rétractation du promettant. Dès lors, il apparaissait nécessaire, compte tenu de l’évolution du droit des obligations, de modifier la jurisprudence pour juger désormais que « le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire » (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, précité).
La singularité de ce revirement tient également à son champ d’application temporel. La Cour de cassation a en effet choisi d’appliquer immédiatement la nouvelle solution à un litige né sous l’empire du droit antérieur à l’ordonnance du 10 février 2016. Cette application immédiate du revirement, bien que contestée par le promettant au visa de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et de l’article 1er du Protocole n° 1 à cette Convention, a été validée par la chambre commerciale au terme d’une motivation particulièrement étayée. La Cour a en effet relevé que le nouvel état du droit n’était pas imprévisible au jour où le bénéficiaire avait formé son pourvoi, et qu’une très grande majorité de la doctrine appelait cette évolution de ses vœux bien avant la conclusion du protocole litigieux.
En l’espèce, la société Morgane Groupe avait consenti, le 21 juin 2012, une promesse unilatérale de cession de 13 % des actions de sa filiale à la société Groupe Télégramme Développement. Le 8 mars 2016, avant même l’ouverture du délai d’option, la promettante avait notifié sa rétractation. La bénéficiaire avait néanmoins levé l’option le 28 juin 2016, lendemain de la tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes. La cour d’appel de Rennes, par arrêt du 6 juillet 2021, avait rejeté la demande d’exécution forcée au visa de la jurisprudence traditionnelle. La chambre commerciale censure cette décision et applique immédiatement le revirement à l’espèce, après avoir écarté les arguments tirés de l’atteinte à la sécurité juridique et au droit au respect des biens.
B. La consécration de l’engagement définitif du promettant dès la conclusion de l’avant-contrat
La portée normative de ce revirement dépasse le seul cas de l’espèce. La chambre commerciale fonde son raisonnement sur une analyse renouvelée de la nature juridique de la promesse unilatérale, désormais conçue comme un contrat autonome générant une obligation de donner à la charge du promettant, et non plus comme une simple obligation de faire. En conséquence, « la promesse unilatérale de vente est un contrat, préalable au contrat définitif, qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien » (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, précité). Cette qualification emporte des conséquences pratiques considérables, puisqu’elle permet au bénéficiaire de poursuivre l’exécution forcée en nature de la vente, même en présence d’une rétractation antérieure à la levée de l’option.
À cet égard, la Cour écarte méthodiquement les objections fondées sur la sécurité juridique et la protection de la confiance légitime. Elle rappelle que « les exigences de la sécurité juridique et de protection de la confiance légitime des justiciables ne consacrent pas de droit acquis à une jurisprudence constante » et que « une évolution de jurisprudence n’est pas en soi contraire à une bonne administration de la justice, dans la mesure où l’absence d’une approche dynamique et évolutive serait susceptible d’entraver tout changement ou amélioration » (Cass. com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, précité, paragraphe 10). Par ailleurs, elle relève que le promettant, même sous l’empire de la jurisprudence antérieure, aurait en tout état de cause été condamné à des dommages et intérêts destinés à replacer le bénéficiaire dans la situation qui aurait été la sienne sans la rétractation illicite, de sorte que les conséquences du revirement n’apparaissent pas disproportionnées.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de la réforme du droit des contrats de 2016, qui avait précisément pour objectif de renforcer la sécurité juridique des avant-contrats en sanctionnant plus efficacement la violation des engagements souscrits. Par ailleurs, l’arrêt du 15 mars 2023 rejoint la jurisprudence de la troisième chambre civile qui, par un arrêt du 11 septembre 2025, a rappelé que « la rétractation par un promettant de son engagement de vendre pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat » en application de l’article 1124, alinéa 2, du Code civil (Cass. civ. 3, 11 sept. 2025, n° 24-13.774). Dès lors, l’harmonisation des chambres est désormais acquise, ce qui confère au droit positif une cohérence renforcée, attendue tant par la doctrine que par la pratique des affaires.
Par ailleurs, le troisième alinéa de l’article 1124 du Code civil, en disposant que le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul, renforce considérablement la protection du bénéficiaire. Cette nullité, qui sanctionne la fraude du promettant consistant à céder le bien promis à un tiers de mauvaise foi, constitue un prolongement naturel de l’obligation définitive de vendre. En effet, dès lors que le promettant est tenu de manière irrévocable, toute cession à un tiers averti constitue une violation de son engagement contractuel, dont la sanction est l’inefficacité juridique de l’acte frauduleux. Cette disposition, qui n’a pas d’équivalent dans le droit antérieur à la réforme, confère au bénéficiaire une action en nullité distincte de l’action en exécution forcée, lui permettant ainsi d’attaquer directement l’acte de vente conclu au mépris de ses droits. En conséquence, la protection du bénéficiaire est désormais double : il peut soit contraindre le promettant à exécuter son obligation de vendre en nature, soit, si le bien a déjà été cédé à un tiers de connivence, obtenir l’annulation de cette cession frauduleuse.
Dans le contentieux des cessions de droits sociaux, l’importance pratique de cette évolution doit être mesurée à l’aune de la structure des protocoles d’acquisition contemporains. En effet, la pratique des fusions-acquisitions recourt fréquemment à des promesses unilatérales croisées, par lesquelles le cédant s’engage à céder ses titres et le cessionnaire s’engage réciproquement à les acquérir, l’ensemble étant articulé autour de conditions suspensives tenant à l’obtention d’autorisations réglementaires ou au financement de l’opération. La jurisprudence du 15 mars 2023, en supprimant la faculté de rétractation unilatérale du promettant, élimine un aléa juridique majeur qui exposait le bénéficiaire à ne pouvoir obtenir que des dommages et intérêts en cas de défaillance fautive de son cocontractant. Cette sécurité nouvelle est d’autant plus précieuse dans les opérations à effet de levier où le calendrier de réalisation est déterminant pour la rentabilité économique du montage financier. En d’autres termes, la promesse unilatérale cesse d’être un engagement conditionnel et devient un instrument contraignant de sécurisation des transactions, ce qui correspond précisément à la fonction économique que lui assigne la pratique des affaires.
Dès lors, l’harmonisation réalisée par la chambre commerciale confère au droit positif une cohérence renforcée, attendue tant par la doctrine que par la pratique des affaires.
II. L’application pratique du nouveau régime : entre consolidation jurisprudentielle et incertitudes résiduelles
A. La confirmation du principe par les décisions postérieures au revirement
La portée de l’arrêt du 15 mars 2023 a été rapidement confirmée par la suite du litige. En effet, sur renvoi après cassation, la cour d’appel d’Angers, par un arrêt du 2 avril 2024, a fait application du principe nouveau et ordonné à la société Morgane Groupe de céder les actions litigieuses. Le pourvoi formé contre cette décision a été rejeté par la chambre commerciale le 28 mai 2025, qui a notamment énoncé que « une promesse unilatérale de vente se transforme en vente dès que le bénéficiaire manifeste, dans le délai imparti, sa volonté d’acquérir la chose aux conditions proposées, soit au moment où la levée régulière de l’option parvient au promettant » (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.902). Cette formulation explicite le mécanisme de formation du contrat définitif et ancre solidement la solution dans le droit positif.
La troisième chambre civile a, de son côté, poursuivi l’approfondissement de ce nouveau régime. Dans un arrêt du 21 novembre 2024, elle a précisé un point essentiel concernant la date d’appréciation des conditions de validité de la vente, en jugeant que « la vileté du prix s’apprécie, à la différence de l’action en rescision pour lésion ouverte dans les conditions prévues par les articles 1674 et suivants du Code civil, à la date de la promesse et non à celle de la levée d’option » (Cass. civ. 3, 21 nov. 2024, n° 21-12.661, Publié au Bulletin). Cette solution, qui découle directement de la qualification de la promesse unilatérale comme contrat autonome, emporte des conséquences pratiques majeures pour la rédaction des avant-contrats, puisqu’elle impose d’apprécier la licéité du prix, la capacité du promettant et le pouvoir de disposer du bien au jour de la signature de la promesse, et non au jour de la levée de l’option.
En outre, la chambre commerciale a également eu l’occasion de se prononcer sur la question délicate de la condition potestative dans le cadre des promesses unilatérales. L’arrêt du 28 mai 2025 rappelle que le caractère potestatif de la condition doit s’apprécier de manière concrète, en tenant compte de l’ensemble des circonstances extérieures à la volonté des parties. Ainsi, le fait que la réalisation de la cession dépende de facteurs extérieurs tels que la fixation du prix par un tiers expert ou les performances économiques de la société dont les titres sont cédés exclut toute potestativité. Par ailleurs, la troisième chambre civile, dans un arrêt du 28 septembre 2023, a rappelé la distinction fondamentale entre la simple offre de vente et la promesse unilatérale, en jugeant qu’une parcelle en état de taillis ne vaut pas offre de vente et que, en l’absence de promesse, le vendeur n’est pas tenu de céder son bien (Cass. civ. 3, 28 sept. 2023, n° 22-15.576, Publié au Bulletin).
L’ensemble de ces décisions dessine un mouvement jurisprudentiel cohérent, qui tend à renforcer l’efficacité des avant-contrats en droit des affaires. La chambre commerciale, en s’alignant sur la troisième chambre civile, a ainsi fait le choix délibéré de privilégier la sécurité des transactions et le respect de la parole donnée sur les considérations formelles qui prévalaient antérieurement. Cette orientation s’inscrit dans un contexte plus large de modernisation du droit des obligations, initié par l’ordonnance du 10 février 2016 et poursuivi par la jurisprudence, qui vise à adapter les instruments contractuels aux exigences contemporaines de la vie des affaires, où la rapidité et la fiabilité des engagements constituent des impératifs économiques de premier ordre.
B. Les enjeux pratiques de la détermination du prix et de la levée d’option
L’un des apports majeurs de la jurisprudence récente réside dans la clarification du régime de la détermination du prix dans les promesses unilatérales de vente, question particulièrement sensible dans les opérations de cession de droits sociaux. La chambre commerciale a jugé, le 28 mai 2025, que lorsque les parties sont en désaccord sur le prix mais que celui-ci est déterminable dès le jour de la promesse, le contrat de cession est valablement formé le jour de la levée de l’option, le recours à l’expert tiers, prévu par les parties en application de l’article 1592 du Code civil, ayant pour seul objet de compléter le contrat déjà formé par la rencontre des volontés (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.902, précité).
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation qui, depuis son arrêt de l’Assemblée plénière du 1er décembre 1995, admet la validité des clauses de prix déterminable par référence à des éléments objectifs ou par l’intervention d’un tiers. En droit des affaires, cette approche est particulièrement pertinente dans les protocoles de cession d’actions où le prix est fréquemment indexé sur les capitaux propres réévalués, le résultat d’exploitation ou d’autres indicateurs financiers dont la valeur définitive n’est connue qu’au moment de la clôture des comptes. La chambre commerciale valide ainsi la pratique consistant à confier à un expert-comptable ou au président de l’ordre régional des experts-comptables le soin d’arrêter le prix définitif, sans que cette modalité n’affecte la perfection du contrat de vente né de la levée d’option.
Un autre enseignement important de la jurisprudence récente concerne les conditions de la levée d’option. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 30 avril 2025, a rappelé que la formation de la vente sur le fondement d’une promesse unilatérale est subordonnée à la levée régulière de l’option par le bénéficiaire dans les délais impartis (Cass. civ. 3, 30 avr. 2025, n° 23-12.855). La question de la preuve de la levée d’option est alors cruciale, et la Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle rigoureux des constatations des juges du fond. Par ailleurs, la même chambre, dans un arrêt du 16 mars 2023, a confirmé que l’exécution forcée de la convention est possible lorsque celle-ci est réalisable, en application des articles 1134 et 1142 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 (Cass. civ. 3, 16 mars 2023, n° 21-23.453).
Enfin, la jurisprudence récente a également apporté des précisions sur les clauses de prorogation tacite du délai d’option et leurs effets sur la caducité de la promesse. La troisième chambre civile, dans son arrêt précité du 11 septembre 2025, a jugé que la prorogation tacite du délai pour la signature de l’acte authentique de vente, sans fixation d’un terme précis, n’autorise pas les promettants à se prévaloir de la caducité de leur propre engagement pour échapper à l’exécution forcée (Cass. civ. 3, 11 sept. 2025, n° 24-13.774, précité). Cette solution, qui fait application de l’article 1124, alinéa 2, du Code civil, illustre la volonté de la Cour de cassation de faire prévaloir l’efficacité de l’engagement unilatéral sur les arguties procédurales.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence de la chambre commerciale de la Cour de cassation sur les promesses unilatérales de vente, entre 2023 et 2026, révèle une harmonisation profonde du droit positif autour des principes posés par l’article 1124 du Code civil. Le revirement du 15 mars 2023 a définitivement abandonné la solution traditionnelle qui privait le bénéficiaire d’une promesse unilatérale du droit d’obtenir l’exécution forcée de la vente en cas de rétractation du promettant. En consacrant l’obligation définitive de vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, la chambre commerciale a aligné sa position sur celle de la troisième chambre civile et sur la lettre de l’article 1124 du Code civil, offrant ainsi aux praticiens du droit des affaires une grille de lecture unifiée et prévisible. Les décisions postérieures au revirement, notamment celles du 28 mai 2025 de la chambre commerciale et du 11 septembre 2025 de la troisième chambre civile, ont consolidé cette construction en précisant les modalités de la détermination du prix et les conditions de la levée d’option. La pratique contractuelle, particulièrement dans les opérations de cession de droits sociaux et les protocoles d’acquisition, dispose désormais d’un cadre juridique stabilisé qui garantit l’effectivité des engagements souscrits et renforce la sécurité des transactions. La rédaction des promesses unilatérales de vente doit désormais intégrer cette donnée nouvelle : le promettant ne peut plus compter sur sa propre rétractation pour se libérer de son engagement, et le bénéficiaire dispose d’un droit à l’exécution forcée dont l’efficacité est pleinement reconnue, sous la seule réserve des stipulations contraires expressément convenues entre les parties.
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