La prescription en matière de baux commerciaux : entre dualité des régimes et imprescriptibilité fonctionnelle
I. La dualité originelle des prescriptions dans le statut des baux commerciaux
A. Le principe de la prescription biennale édicté par l’article L145-60 du code de commerce
L’article L145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier de ce code se prescrivent par deux ans. Cette prescription abrégée, dérogatoire au droit commun de l’article 2224 du code civil qui institue une prescription quinquennale, constitue l’un des marqueurs spécifiques du statut protecteur des baux commerciaux. Elle répond à un impératif de sécurité juridique en permettant une résolution rapide des litiges entre bailleur et preneur, dans un domaine où la stabilité des relations contractuelles constitue un enjeu économique de premier ordre pour les deux parties.
Le champ d’application de cette prescription biennale est circonscrit par un critère fonctionnel exigeant que l’action soit « exercée en vertu » du chapitre V du code de commerce, ce qui suppose que la demande trouve son fondement juridique dans l’une des dispositions de ce corpus législatif. Cette délimitation a été rappelée avec force par plusieurs décisions récentes de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui s’est attachée à préciser la frontière entre le domaine de la prescription biennale statutaire et celui de la prescription quinquennale de droit commun.
Par un arrêt du 16 mars 2023, la troisième chambre civile a jugé que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L145-60 de ce code » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n°21-19.707, FS-B). Cette décision, rendue en formation de section et destinée à la plus large publication, constitue un arrêt de principe dont la portée dépasse la seule hypothèse de l’indemnité d’occupation.
En l’espèce, une bailleresse avait signifié à sa locataire un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2014 moyennant un loyer déplafonné. La locataire, qui avait accepté le renouvellement aux charges et conditions du bail expiré le 30 juin 2015, y avait ensuite renoncé et informé le bailleur de sa libération des lieux au 31 décembre 2015. Contestant le non-renouvellement du bail, la bailleresse avait assigné la locataire en fixation du loyer du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux ayant constaté par décision irrévocable du 30 novembre 2016 que le bail commercial était résilié à compter du 1er janvier 2014. L’action ultérieure en paiement d’une indemnité complémentaire d’occupation pour la période du 1er janvier 2014 au 13 mars 2017, introduite le 2 juin 2017, se heurtait à la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale.
La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers qui avait écarté l’application de la prescription biennale au motif que l’occupation du preneur, postérieure au congé donné par celui-ci, ne relevait d’aucun droit ni d’aucun titre et échappait ainsi au statut des baux commerciaux. La Haute juridiction rappelle au contraire que le délai de prescription biennale applicable à l’indemnité d’occupation due pendant la période antérieure à l’exercice du droit d’option « ne court qu’à compter du jour où le bailleur est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option ». Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure établie de longue date (Cass. 3e civ., 5 fév. 2003, n°01-16.882, Bull. civ. III, n°26), réaffirme le principe selon lequel le point de départ du délai de prescription ne saurait être antérieur au jour où le créancier a eu connaissance des faits lui permettant d’agir.
Par ailleurs, l’arrêt affine la distinction entre les deux périodes d’occupation susceptibles de se succéder après un congé. D’une part, l’indemnité d’occupation due avant l’exercice du droit d’option relève de la prescription biennale parce qu’elle trouve son fondement dans l’article L145-57 du code de commerce, lequel régit la situation du preneur qui se maintient dans les lieux pendant l’instance en fixation du prix du bail renouvelé. D’autre part, et c’est là un apport majeur de cette décision, « lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, il est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale ». Cette solution bipartite illustre la coexistence, au sein même du statut des baux commerciaux, des deux régimes de prescription dont l’articulation demeure une source de contentieux récurrente. En conséquence, la qualification juridique de la période d’occupation considérée détermine le délai applicable, ce qui impose aux praticiens une vigilance particulière dans la computation des délais pour agir.
B. Le champ résiduel de la prescription quinquennale de droit commun et ses exceptions
Aux côtés de la prescription biennale de l’article L145-60, le droit commun de la prescription quinquennale institué par l’article 2224 du code civil continue de régir les actions qui ne sont pas exercées en vertu du chapitre V du code de commerce. L’article 2224 dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Cette règle de droit commun trouve à s’appliquer dans de nombreuses hypothèses connexes au bail commercial, lorsque la demande ne puise pas sa source dans les dispositions spécifiques du statut mais dans le droit commun des obligations.
Un arrêt du 14 novembre 2024 de la troisième chambre civile illustre de manière topique l’application de ce régime à une action en répétition de provisions sur charges locatives (Cass. 3e civ., 14 nov. 2024, n°22-16.953). Dans cette affaire, une société locataire de locaux commerciaux situés dans un centre commercial avait assigné sa bailleresse en répétition des provisions sur charges locatives qu’elle estimait indûment versées pour une période courant du 16 juillet 2000 au 10 mars 2015. Le litige présentait une difficulté particulière tenant à la succession des régimes de prescription applicables sur cette période de près de quinze années.
La cour d’appel de Pau avait rejeté la fin de non-recevoir fondée sur la prescription soulevée par la bailleresse, considérant que les sommes réclamées au titre des charges étaient variables, non déterminées dans leur montant et qu’une expertise judiciaire avait dû être ordonnée pour les fixer. La Cour de cassation approuve cette analyse en relevant que « la créance en répétition des sommes versées à titre de provision sur charges par la locataire dépendait d’éléments qui n’étaient pas connus d’elle », ce qui excluait l’application de la prescription abrégée antérieure prévue par l’article 2277 ancien du code civil dans sa version en vigueur entre le 19 janvier 2005 et le 19 juin 2008.
Dès lors, la Haute juridiction confirme que l’action en répétition des provisions sur charges versées avant le 19 juin 2008 relevait du délai trentenaire alors applicable, la prescription quinquennale de droit commun prenant le relais pour la période postérieure. La décision précise également que la mesure d’instruction ordonnée en référé le 15 décembre 2010 avait suspendu la prescription en application de l’article 2239 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2008. Cet arrêt met en évidence l’importance cruciale du point de départ du délai de prescription, qui ne saurait courir tant que le titulaire du droit ne dispose pas des éléments de fait lui permettant de connaître l’étendue de sa créance. Il rappelle en outre que les mesures d’instruction judiciaire constituent des causes légales de suspension du délai de prescription, préservant ainsi les droits des parties pendant la durée nécessaire à l’établissement des comptes entre elles.
La décision du 14 novembre 2024 revêt également un intérêt particulier en ce qu’elle illustre le jeu des dispositions transitoires de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile. En effet, la coexistence de plusieurs régimes de prescription successifs sur une même période de créance impose une analyse chronologique rigoureuse, distinguant la période antérieure à la réforme, la brève période intermédiaire régie par la loi du 18 janvier 2005 et la période postérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008. Cette stratification normative, source de complexité technique certaine, requiert du praticien une maîtrise des règles de droit transitoire et une attention soutenue à la date des faits générateurs de chaque créance litigieuse.
II. Les tempéraments jurisprudentiels à l’application des régimes de prescription
A. L’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit et du constat de l’existence du bail statutaire
La Cour de cassation a dégagé des cas d’imprescriptibilité qui viennent tempérer la rigueur des délais de prescription en matière de baux commerciaux. L’arrêt du 23 janvier 2025 constitue à cet égard une décision de principe essentielle (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n°23-18.643, FS-B). La troisième chambre civile y rappelle de manière solennelle que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription », se référant à deux précédents désormais bien établis (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n°19-20.405, publié ; Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n°22-14.091, publié).
Dans cette affaire, une société locataire de locaux commerciaux situés au sein d’un parc d’activité avait demandé de voir réputer non écrite la clause d’indexation insérée au bail sur le fondement de l’article L145-15 du code de commerce, lequel sanctionne d’inefficacité absolue les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec aux dispositions protectrices du statut des baux commerciaux, ainsi que le rappelle le texte de l’article L145-15 du code de commerce. La cour d’appel de Paris, après avoir réputé non écrite la clause d’indexation litigieuse, avait limité la condamnation de la bailleresse au paiement d’une somme correspondant aux loyers indûment perçus dans les cinq années précédant la demande en justice.
Or, la Cour de cassation censure cette limitation du quantum des restitutions et énonce que « dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation ». Cette solution découle de manière logique de la nature même de la sanction du réputé non écrit, laquelle opère de manière rétroactive en effaçant la clause comme si elle n’avait jamais figuré au contrat. Il serait en effet contradictoire de considérer une clause comme n’ayant jamais existé tout en en maintenant les effets pour la période antérieure à la prescription quinquennale de l’action en répétition de l’indu.
Ainsi, le locataire qui a acquitté un loyer indexé en vertu d’une clause d’indexation ultérieurement réputée non écrite peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice, le montant de la restitution devant être calculé sur la base du loyer initial et non sur celle du dernier loyer illicitement indexé. En conséquence, la combinaison de l’imprescriptibilité de l’action déclarative en réputé non écrit et de la prescription quinquennale de l’action pécuniaire en répétition de l’indu crée un dispositif protecteur particulièrement efficace au bénéfice du preneur, qui n’est pas privé du droit d’obtenir la restitution intégrale des sommes versées en exécution d’une stipulation contraire à l’ordre public de direction.
Par ailleurs, cette solution confirme la distinction fondamentale entre l’action déclarative tendant à faire constater l’inefficacité d’une clause, laquelle est imprescriptible car elle ne fait que sanctionner une violation permanente de l’ordre public, et l’action en paiement qui en découle, laquelle demeure soumise à la prescription quinquennale de droit commun. Cette architecture jurisprudentielle assure un équilibre subtil entre la protection de l’ordre public de direction inhérent au statut des baux commerciaux et la sécurité juridique des relations contractuelles, que l’écoulement du temps et la consolidation des situations acquises ne sauraient compromettre de manière excessive.
Dès lors, le régime de l’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit s’étend à l’ensemble des clauses visées par l’article L145-15 du code de commerce, c’est-à-dire celles qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le chapitre V ou aux dispositions d’ordre public énumérées par ce texte. Cette jurisprudence, qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante depuis l’arrêt fondateur du 19 novembre 2020, constitue aujourd’hui une pièce maîtresse du dispositif protecteur du locataire commercial, en ce qu’elle prive le bailleur de la faculté d’opposer l’écoulement du temps à une demande tendant à faire sanctionner l’insertion d’une clause illicite dans le contrat de bail.
B. Le point de départ différé et la computation des délais de prescription
La question du point de départ du délai de prescription constitue l’un des enjeux les plus contentieux de la matière, car elle détermine en pratique l’étendue temporelle des droits susceptibles d’être invoqués par les parties au contrat de bail commercial. La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement élaboré un corps de règles précis destiné à encadrer cette computation, en distinguant selon la nature de l’action exercée et le moment où le titulaire du droit a eu une connaissance effective des faits fondant sa prétention. Cette construction prétorienne, qui s’appuie sur la formule générale de l’article 2224 du code civil, constitue un tempérament essentiel à la rigueur des délais de prescription.
L’arrêt du 16 mars 2023 déjà évoqué illustre cette approche pragmatique avec une remarquable netteté. La Cour de cassation y précise que le délai de prescription biennale applicable à l’action en paiement de l’indemnité d’occupation due en vertu de l’article L145-57 du code de commerce « ne court qu’à compter du jour où le bailleur est informé de l’exercice par le locataire de son droit d’option ». Ce report du point de départ se justifie par le fait que le bailleur ne peut connaître l’étendue ni même l’existence de sa créance d’indemnité d’occupation qu’à partir du moment où le locataire, en manifestant sa décision de renoncer au renouvellement du bail, fait naître le droit à indemnité pour la période antérieure.
De la même manière, l’arrêt du 14 novembre 2024 consacre le principe selon lequel l’action en répétition des charges locatives ne peut commencer à se prescrire qu’à partir du jour où le locataire a eu connaissance des éléments lui permettant de vérifier l’existence et le montant de sa créance de restitution. La cour d’appel de Pau avait en l’espèce constaté que « les sommes que la bailleresse pouvait réclamer au titre des charges étaient variables, non déterminées dans leur montant et qu’une expertise avait dû être ordonnée pour les fixer », ce dont il résultait que la créance du preneur dépendait d’éléments qui n’étaient pas connus de lui, car résultant de déclarations que la bailleresse était tenue de faire.
Par ailleurs, l’article 2239 du code civil prévoit que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès. La Cour de cassation fait application de cette règle dans l’arrêt du 14 novembre 2024, en retenant que la mesure d’expertise ordonnée en référé le 15 décembre 2010 avait suspendu la prescription de l’action en répétition des sommes versées par la locataire. Cette suspension, qui s’ajoute au report du point de départ du délai, joue un rôle procédural déterminant en permettant aux parties de préserver leurs droits pendant le temps nécessaire à l’établissement des comptes entre elles.
A cet égard, l’articulation entre les règles de prescription et les mesures d’instruction judiciaire illustre la volonté du législateur et de la jurisprudence d’éviter que les délais de prescription ne constituent un obstacle insurmontable à l’exercice de droits légitimes, en particulier lorsque la connaissance de ces droits dépend d’informations détenues de manière exclusive par la partie adverse. Cette préoccupation rejoint celle qui anime le statut des baux commerciaux dans son ensemble, à savoir la recherche d’un équilibre entre les prérogatives du bailleur et la protection du fonds de commerce du preneur, lequel suppose que celui-ci puisse utilement faire valoir ses droits en justice.
Enfin, la computation des délais de prescription doit intégrer la distinction cardinale entre les actions soumises à la prescription biennale de l’article L145-60 du code de commerce, les actions relevant de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et les actions déclaratives imprescriptibles qui tendent à faire sanctionner la violation des dispositions d’ordre public du statut. Cette stratification normative impose aux praticiens une analyse rigoureuse de la nature de chaque demande pour déterminer le régime de prescription applicable et son point de départ, sous peine d’irrecevabilité de l’action. La maîtrise de ces distinctions est d’autant plus impérative que la jurisprudence ne cesse d’en affiner les contours, comme en témoignent les décisions commentées, qui constituent autant de jalons dans la construction d’un droit prétorien de la prescription adapté aux spécificités du contentieux locatif commercial, ainsi que l’illustre la pratique du cabinet en droit immobilier à Paris.
Conclusion
L’état du droit positif révèle une architecture à trois niveaux du régime de la prescription en matière de baux commerciaux, dont l’unité conceptuelle est assurée par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La prescription biennale de l’article L145-60 du code de commerce constitue le principe gouvernant les actions exercées en vertu du statut, tandis que la prescription quinquennale de droit commun régit les actions qui, bien que connexes au bail commercial, ne relèvent pas directement du chapitre V du code de commerce. Par ailleurs, la Cour de cassation a consacré l’existence d’actions imprescriptibles, au premier rang desquelles figure l’action tendant à voir réputer non écrite une clause contraire aux dispositions protectrices du statut.
Les décisions rendues entre mars 2023 et janvier 2025 témoignent d’une volonté constante de préciser les contours de ces régimes, en distinguant notamment selon la période d’occupation considérée pour l’application de la prescription biennale à l’indemnité d’occupation, selon la connaissance effective par le créancier des faits fondant sa prétention pour la fixation du point de départ du délai, et selon la nature déclarative ou pécuniaire de l’action pour la détermination du caractère prescriptible ou non du droit exercé. Cette jurisprudence, dont la cohérence d’ensemble assure la prévisibilité des solutions, constitue un guide indispensable pour la conduite des contentieux locatifs commerciaux et confirme la vitalité du dialogue entre le droit commun de la prescription et les règles spéciales du statut des baux commerciaux.
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