La fixation du loyer du bail commercial renouvelé : entre liberté contractuelle et ordre public statutaire
I. L’affirmation de la liberté contractuelle dans la détermination du loyer du bail renouvelé
A. Le loyer binaire, soustrait à l’empire de l’article L. 145-33 du code de commerce
Le statut des baux commerciaux organise la fixation du prix du bail renouvelé selon les critères de la valeur locative énoncés à l’article L. 145-33 du code de commerce, lequel dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ce cadre légal, d’ordre public, s’impose en principe aux parties et au juge des loyers commerciaux saisi d’une demande de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, dans un arrêt du 18 juin 2026, apporté une précision essentielle quant à l’articulation entre ce dispositif légal et la liberté contractuelle lorsque le bail prévoit un mécanisme de loyer binaire.
Aux termes de cet arrêt (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045 courdecassation.fr), la Cour de cassation énonce que « la fixation du loyer renouvelé d’un bail stipulant un loyer binaire échappe en principe aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce et est régie par la convention des parties ». Par cette formulation dépourvue d’ambiguïté, la Haute juridiction consacre la primauté de la volonté contractuelle dans l’hypothèse particulière du loyer à deux composantes, comprenant une partie fixe et une partie variable assise sur le chiffre d’affaires du preneur. Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle le statut des baux commerciaux, pour impératif qu’il soit, n’interdit pas aux parties de convenir d’aménagements conventionnels lorsque ceux-ci ne portent pas atteinte aux droits fondamentaux que ledit statut garantit au preneur.
En l’espèce, le bail litigieux stipulait que la partie fixe du loyer constituait un minimum garanti correspondant à la valeur locative et prévoyait expressément que, lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourrait en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article L. 145-33 du code de commerce. La cour d’appel avait néanmoins écarté la compétence du juge des loyers commerciaux, au motif que les parties ne s’étaient pas accordées pour que la détermination de la valeur locative fût soumise à ce juge. La Cour de cassation approuve ce raisonnement et rejette le pourvoi, considérant que la cour d’appel avait souverainement apprécié la commune intention des parties sans dénaturer les clauses du contrat. Dès lors, le loyer binaire s’affirme comme un instrument de liberté contractuelle qui autorise les parties à s’extraire du carcan de la valeur locative légale, pourvu que leur volonté en ce sens soit clairement exprimée.
Cette solution, rendue en formation restreinte mais dont la portée doctrinale est significative, s’articule avec la jurisprudence antérieure relative au droit d’option du bailleur. En effet, par un arrêt du 27 février 2025 (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219 courdecassation.fr), la troisième chambre civile a précisé que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement ». Cette jurisprudence, rendue au visa des articles L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce, consacre le caractère rétroactif de la substitution de l’indemnité d’occupation au loyer lorsque le bailleur, ayant d’abord accepté le principe du renouvellement, exerce ultérieurement son droit d’option et refuse ce renouvellement.
Par ailleurs, le choix des parties de confier la détermination du loyer à un mécanisme conventionnel en lieu et place du juge des loyers ne saurait prospérer que si le dispositif retenu respecte les droits essentiels du preneur, et notamment le droit au renouvellement consacré par l’article L. 145-8 du code de commerce. À cet égard, il appartient au rédacteur du bail de veiller à l’équilibre des stipulations contractuelles, sous le contrôle du juge qui pourra, le cas échéant, sanctionner les clauses créant un déséquilibre significatif au sens de l’article 1171 du code civil. La jurisprudence de la troisième chambre civile illustre ainsi la recherche d’un point d’équilibre entre le respect de la volonté des parties et la préservation de l’ordre public statutaire qui constitue le fondement du droit des baux commerciaux.
B. La clause d’expertise, mécanisme conventionnel de substitution au juge des loyers commerciaux
La liberté contractuelle dans la détermination du loyer du bail renouvelé ne se limite pas au seul mécanisme du loyer binaire. Les parties peuvent également prévoir, dans le contrat de bail, que le prix du bail renouvelé sera déterminé par un expert désigné selon des modalités conventionnelles, écartant ainsi la compétence du juge des loyers commerciaux institué par les articles L. 145-56 et R. 145-23 du code de commerce. La troisième chambre civile a eu l’occasion de se prononcer sur l’efficacité d’une telle clause dans un arrêt du 9 juillet 2026.
Dans cette espèce (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254 courdecassation.fr), le bail commercial stipulait qu’en cas de renouvellement, le loyer du bail renouvelé serait fixé à la valeur locative de marché telle que définie contractuellement, et que cette valeur locative serait, à défaut d’accord entre les parties, fixée irrévocablement par un expert choisi sur une liste figurant en annexe du bail. En cas de désaccord persistant sur le choix de l’expert, la partie la plus diligente pouvait saisir le président du tribunal de commerce aux fins de désignation. La locataire, assignée en désignation d’expert, a soulevé la prescription de l’action du bailleur.
La cour d’appel de Paris, infirmant l’ordonnance de référé qui avait fait droit à la demande de désignation, a déclaré l’action prescrite. La Cour de cassation devait dès lors se prononcer, à titre liminaire, sur la recevabilité de l’appel formé contre cette ordonnance. La Haute juridiction énonce avec netteté que « aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance ».
En conséquence, la Cour de cassation valide le principe même de la clause d’expertise comme mode de détermination conventionnelle du loyer du bail renouvelé, tout en rappelant que l’ordonnance désignant l’expert demeure susceptible d’appel. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’admission de la clause d’arbitrage en matière de baux commerciaux, témoigne de la faveur de la jurisprudence pour les modes alternatifs de résolution des litiges locatifs. Par ailleurs, l’arrêt rappelle implicitement que le délai de prescription de l’action en désignation d’un expert conventionnel obéit au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, et non au délai biennal de l’article L. 145-60 du code de commerce, propre aux actions exercées en vertu du statut.
La combinaison de ces deux arrêts récents dessine ainsi les contours d’une liberté contractuelle étendue dans la détermination du prix du bail renouvelé, qu’il s’agisse d’opter pour un loyer binaire ou de confier à un tiers expert le soin de fixer la valeur locative. Pour autant, cette liberté n’est pas sans limite, et le législateur comme la jurisprudence ont érigé des garde-fous destinés à préserver les droits du preneur, dont l’examen de la jurisprudence la plus récente révèle la portée et la rigueur.
II. Les garde-fous de l’ordre public statutaire dans la fixation du loyer renouvelé
A. Le calcul rigoureux de la durée du bail expiré et ses conséquences sur le mécanisme du plafonnement
La règle du plafonnement, énoncée à l’article L. 145-34 du code de commerce, constitue le principe fondamental de la fixation du loyer du bail commercial renouvelé : le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, à moins que le bail n’ait duré plus de neuf ans ou, en cas de tacite prolongation, plus de douze ans. L’application de cette règle donne lieu à un contentieux nourri, dont la troisième chambre civile a récemment précisé les modalités de computation des délais. L’enjeu est de taille pour les praticiens du droit de l’immobilier commercial, comme le cabinet Kohen Avocats, qui accompagnent quotidiennement bailleurs et preneurs dans la négociation et le contentieux de leurs baux.
L’arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167 courdecassation.fr) fournit une illustration saisissante de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique la règle du déplafonnement. En l’espèce, un bail commercial avait été consenti pour neuf ans à compter du 30 juin 2000. Le preneur avait signifié une demande de renouvellement le 24 mai 2012, soit avant l’expiration de la douzième année du bail. La cour d’appel avait néanmoins retenu que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont elle déduisait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, échappant ainsi au plafonnement légal. La Cour de cassation rejette le pourvoi du preneur et approuve intégralement ce raisonnement.
La Haute juridiction énonce que « en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ». La juridiction en déduit exactement que le bail expiré avait duré douze ans et un jour, de sorte que le plafonnement légal ne trouvait pas à s’appliquer. Cette solution, d’une précision arithmétique implacable, rappelle que le fait pour le preneur de solliciter le renouvellement à tout moment au cours de la tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’a pas pour effet de fixer la date d’expiration du bail à la date de la demande.
Il en résulte une règle dont la portée pratique est considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux : le preneur qui attend les dernières semaines précédant l’expiration de la douzième année pour formuler sa demande de renouvellement s’expose à ce que le bail franchisse le seuil fatidique des douze ans, par l’effet du report de la date d’effet du nouveau bail au premier jour du trimestre civil suivant. La rigueur de cette solution est corroborée par la jurisprudence antérieure relative au même article L. 145-34 du code de commerce. En effet, l’arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834 courdecassation.fr) avait déjà énoncé « qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ».
Cette formulation, rendue en formation de section et promise à la plus haute publication, circonscrit strictement le champ du dispositif d’étalement des augmentations de loyer à 10 % par an prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34. Ce mécanisme protecteur ne bénéficie pas au preneur dont le bail a franchi la durée de douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, la Cour de cassation considérant que le déplafonnement résultant du dépassement du seuil de douze années obéit à une logique distincte de celle qui gouverne le déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Par ailleurs, les conditions de ce second type de déplafonnement ont été précisées par l’arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288 courdecassation.fr). La Cour de cassation y énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». En conséquence, il n’est pas exigé du bailleur qu’il rapporte la preuve d’un impact concret et chiffré sur l’activité du preneur ; il lui suffit d’établir que la modification des facteurs de commercialité présente un caractère favorable à l’activité considérée, ce qui allège notablement la charge probatoire pesant sur lui et facilite l’exercice de l’action en déplafonnement.
Dès lors, l’articulation du plafonnement et du déplafonnement obéit à un régime jurisprudentiel désormais stabilisé, dont la rigueur mathématique dans le calcul de la durée du bail expiré contraste avec la souplesse probatoire offerte au bailleur dans la démonstration de l’incidence favorable des modifications des facteurs locaux de commercialité. Cette dualité traduit la recherche d’un équilibre entre la protection du preneur, inhérente au statut, et la prise en compte de la réalité économique du marché locatif commercial, dans un contexte où la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit de nouvelles dispositions relatives au statut des baux commerciaux.
B. L’interruption du délai de prescription par la contestation des motifs du congé avec refus de renouvellement
Le régime de la prescription constitue un autre garde-fou essentiel du statut des baux commerciaux, dont la troisième chambre civile a récemment précisé les modalités d’interruption. L’article L. 145-9 du code de commerce impose au bailleur qui délivre congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction de préciser les motifs graves et légitimes justifiant ce refus, et informe le preneur qu’il doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans pour contester le congé ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction. L’article L. 145-60 du même code énonce quant à lui que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans.
La question s’est posée de savoir si la contestation, par le preneur, des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur dans le congé avait pour effet d’interrompre le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, alors même que cette action n’aurait pas été formellement introduite dans le délai biennal à compter de la date d’effet du congé. La troisième chambre civile a apporté une réponse décisive dans un arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573 courdecassation.fr).
En l’espèce, un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction avait été délivré pour le 30 juin 2020 pour motifs graves et légitimes. La locataire, placée en liquidation judiciaire, avait contesté les motifs du congé en première instance. Le cessionnaire du fonds de commerce, intervenu volontairement à l’instance, avait formé une demande de paiement de l’indemnité d’éviction par conclusions du 4 juillet 2023, soit plus de trois années après la date d’effet du congé. La cour d’appel de Versailles avait déclaré cette demande irrecevable comme prescrite, au motif que le délai de deux ans était expiré au jour de sa formulation.
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas « recherché, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». Par cette cassation pour défaut de base légale, la Cour de cassation consacre le principe selon lequel la contestation des motifs du congé par le preneur, régulièrement formulée dans le délai de deux ans imparti par l’article L. 145-9, interrompt la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence constante selon laquelle l’action en contestation du congé et l’action en paiement de l’indemnité d’éviction sont indissociablement liées, emporte des conséquences pratiques majeures pour la conduite du contentieux locatif commercial. En conséquence, le preneur qui conteste le bien-fondé des motifs graves et légitimes dans le délai biennal préserve, par ce seul fait, la possibilité de former ultérieurement une demande en paiement de l’indemnité d’éviction, même au-delà du délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé. Cette solution protectrice des droits du preneur doit être approuvée, en ce qu’elle évite que la complexité procédurale des litiges locatifs ne conduise à priver le preneur de son droit à indemnité par le jeu mécanique d’une prescription dont il a, en substance, interrompu le cours par sa contestation initiale.
Or, cette même exigence de protection procédurale se retrouve dans un arrêt du même jour, rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120 courdecassation.fr), qui sanctionne une cour d’appel pour n’avoir pas visé les dernières conclusions des parties ni exposé leurs prétentions et moyens, en violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile. Cet arrêt, qui censure également la dénaturation des conclusions du preneur, illustre l’exigence de rigueur procédurale qui gouverne le contentieux des baux commerciaux, dont les enjeux financiers considérables imposent un respect scrupuleux des droits de la défense.
À cet égard, l’ensemble de ces décisions dessine une jurisprudence soucieuse de préserver l’équilibre entre les prérogatives du bailleur et la protection du preneur, dans le cadre d’un statut dont la nature d’ordre public n’exclut pas, ainsi qu’on l’a vu, une certaine latitude contractuelle. La fixation du loyer du bail commercial renouvelé apparaît ainsi comme un point de tension privilégié entre la liberté des conventions et l’impératif de protection, que la troisième chambre civile s’emploie à réguler avec une précision croissante au fil de ses décisions les plus récentes.
Par ailleurs, la jurisprudence rendue le 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340 courdecassation.fr) vient confirmer cette exigence de rigueur procédurale en censurant, sur le fondement des articles 455 et 954 du code de procédure civile, un arrêt de cour d’appel qui n’avait pas visé les dernières conclusions des parties, lesquelles comportaient pourtant des développements nouveaux relatifs à la mise en demeure préalable au congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes. Cette décision rappelle que le formalisme procédural, loin d’être un vain ornement, constitue une garantie substantielle des droits des parties au litige locatif commercial.
Conclusion
Les décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours du premier semestre de l’année 2026 témoignent d’une volonté de clarification des règles applicables à la fixation du loyer du bail commercial renouvelé. D’un côté, la Haute juridiction reconnaît aux parties la faculté de soustraire conventionnellement la détermination du prix aux critères légaux de la valeur locative, que ce soit par le recours au loyer binaire ou par la stipulation d’une clause d’expertise contractuelle. De l’autre, elle maintient avec rigueur les garde-fous statutaires que constituent les règles de plafonnement et de prescription biennale, dont l’application obéit à des modalités de calcul et d’interruption précisément définies par la jurisprudence la plus récente. Cette double orientation, qui conjugue liberté contractuelle et impératif de protection, conforte la sécurité juridique des opérateurs du marché locatif commercial tout en préservant les équilibres fondamentaux du statut des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953 et enrichi par les réformes successives, dont la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique constitue la plus récente illustration.