La fixation du prix du bail commercial renouvelé : entre mécanisme légal du plafonnement et aménagements conventionnels
I. Les mécanismes légaux de fixation du prix du bail commercial renouvelé
A. Le principe du plafonnement et son champ d’application temporel
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, soumet la fixation du prix du bail renouvelé à un mécanisme de plafonnement dont la portée dépend étroitement de la durée du bail expiré. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose que, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Ce dispositif, introduit par la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, constitue la règle protectrice du preneur, qui entend éviter que le loyer ne soit établi selon la valeur locative de marché à chaque renouvellement, ce qui exposerait le commerçant à des hausses potentiellement insoutenables.
Par une dérogation d’importance, le même article écarte le principe du plafonnement lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. La computation précise de cette durée a donné lieu à un arrêt récent de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 9 juillet 2026, dont les enseignements méritent une attention particulière. Dans cette affaire, la locataire d’un local commercial à usage de pharmacie, dont le bail avait été renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, avait sollicité le renouvellement par acte du 14 mai 2012. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement et avait assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, estimant que la durée du bail expiré excédait douze années.
La Cour de cassation, saisie du pourvoi de la locataire qui soutenait que la règle du plafonnement demeurait applicable dès lors que la demande de renouvellement avait été signifiée avant l’expiration de la période de douze ans, a rejeté cette argumentation. Dans son arrêt n° 25-11.167, la troisième chambre civile a jugé que « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 25-11.167). La Cour en a exactement déduit que, le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement étant le 1er juillet 2012, le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, la veille de la prise d’effet du nouveau bail, et en a conclu que « le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 25-11.167).
L’articulation des articles L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce est ici déterminante pour appréhender la solution. L’article L. 145-10 du code de commerce autorise le preneur à demander le renouvellement « à tout moment au cours de sa prolongation » tacite, mais cette faculté procédurale ne lui permet pas d’anticiper la date d’expiration du bail précédent. Selon l’article L. 145-12, le nouveau bail prend effet « à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ». La durée du bail renouvelé est, en application du même article, de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Dès lors, le fait que le preneur puisse demander le renouvellement avant que ne soit atteinte la durée de douze années n’empêche pas le déplafonnement, si la date de prise d’effet du nouveau bail, déterminée par l’application mécanique de l’article L. 145-12, se situe au-delà de ce seuil. La solution consacre une lecture littérale des textes qui, si elle peut paraître rigoureuse pour le preneur, présente l’avantage de la prévisibilité. Le commerçant avisé qui souhaite échapper au déplafonnement doit anticiper cette computation et formuler sa demande de renouvellement suffisamment tôt pour que le premier jour du trimestre civil suivant intervienne avant le douzième anniversaire de la prise d’effet du bail initial.
B. Les hypothèses de déplafonnement et l’encadrement des augmentations
Le législateur a prévu plusieurs hypothèses dans lesquelles la règle du plafonnement cède le pas au profit d’une fixation à la valeur locative. Outre le cas du bail excédant douze ans par l’effet de la tacite prolongation, l’article L. 145-34 du code de commerce vise la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Il convient d’y ajouter l’hypothèse, prévue par le même texte, d’une clause du contrat relative à la durée du bail qui déroge à la durée de neuf ans.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 18 septembre 2025 destiné à la publication au Bulletin, la nature de l’incidence requise pour caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Dans cette espèce, la locataire d’un local à usage de vente et exposition de luminaires contestait le déplafonnement en soutenant que la loi exigeait la constatation d’une incidence effective sur le commerce exploité, et non une simple potentialité. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation en énonçant le principe suivant : « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B).
Ce considérant de principe, qui figure au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, écarte expressément l’exigence d’une démonstration de l’impact concret sur le chiffre d’affaires du preneur, au profit d’une appréciation objective du potentiel d’incidence favorable. Il suffit donc au bailleur d’établir que l’évolution des facteurs locaux de commercialité, telle que l’implantation d’un nouveau pôle commercial, la création d’une ligne de transport ou la piétonnisation d’une artère, est par nature susceptible de bénéficier à l’activité exercée dans les lieux loués. Cette solution, favorable au bailleur, allège considérablement la charge probatoire qui pèse sur celui qui invoque le déplafonnement.
Par ailleurs, l’article L. 145-33 du code de commerce énonce que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. En conséquence, dès lors que le plafonnement est écarté par l’effet de l’une des causes de déplafonnement, le juge doit fixer le loyer en considération de l’ensemble de ces critères, sans être lié par l’évolution indiciaire.
Une articulation délicate entre le déplafonnement et l’encadrement des augmentations de loyer a été tranchée par un arrêt du 16 octobre 2025, également publié au Bulletin, qui présente un intérêt doctrinal majeur. Dans cette espèce, la société Monoprix, locataire de locaux commerciaux donnés à bail à compter du 1er octobre 2001, dont le bail renouvelé au 1er octobre 2014 avait été déplafonné en raison de la durée du bail expiré supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation, revendiquait l’application du dernier alinéa de l’article L. 145-34, aux termes duquel « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». La locataire entendait ainsi obtenir un étalement de la hausse consécutive au déplafonnement.
La troisième chambre civile a rejeté cette prétention par une motivation dont la portée dépasse le cadre de l’espèce. La Cour juge en effet que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B).
Cette solution, qui procède à une lecture littérale et distributive des alinéas de l’article L. 145-34, opère une distinction fondamentale entre les causes du déplafonnement. Le mécanisme de lissage décennal prévu par le dernier alinéa du texte ne trouve à s’appliquer que dans les deux hypothèses qu’il vise expressément, à savoir la modification notable des éléments de la valeur locative et la clause contractuelle de durée supérieure à neuf ans. En revanche, le déplafonnement résultant du seul écoulement du temps par l’effet de la tacite prolongation au-delà de douze années échappe à cet encadrement, ce qui expose le preneur à une augmentation potentiellement intégrale et immédiate de son loyer.
II. Les aménagements conventionnels du prix du bail renouvelé
A. La liberté contractuelle dans la détermination du loyer
Le statut des baux commerciaux n’est pas d’ordre public absolu et les parties conservent la faculté d’aménager conventionnellement les modalités de fixation du prix du bail renouvelé. Cette liberté, qui puise sa source dans le principe de la force obligatoire du contrat consacré par l’article 1103 du code civil, connaît cependant des limites que la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile est venue préciser avec une acuité renouvelée au cours des derniers mois.
Un arrêt du 20 novembre 2025 a sanctionné la contradiction de motifs entachant la décision d’une cour d’appel qui avait statué sur la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé assorti d’une clause d’indexation. La cour d’appel de Nîmes, après avoir retenu que les stipulations du bail prévoyant l’application de l’indice du coût de la construction devaient continuer à s’appliquer en dépit de la réforme introduite par la loi du 18 juin 2014 dite Pinel, avait néanmoins procédé au calcul des indexations successives selon l’indice des loyers commerciaux. La Cour de cassation, au visa de l’article 455 du code de procédure civile, a censuré cette décision en relevant que « la cour d’appel, qui s’est contredite, n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-11.297).
Cet arrêt comporte, au-delà de la cassation pour contrariété de motifs, un enseignement implicite d’une portée pratique considérable. En effet, en censurant la cour d’appel pour avoir appliqué l’indice des loyers commerciaux après avoir pourtant reconnu la survie de la clause contractuelle d’indexation sur l’indice du coût de la construction, la Cour de cassation valide, en creux, le principe selon lequel la clause d’indexation stipulée dans le contrat de bail initial demeure applicable au bail renouvelé, sauf accord contraire des parties. Cette solution s’applique y compris lorsque la clause fait référence à l’indice du coût de la construction, alors même que la loi Pinel a imposé, pour les baux conclus postérieurement au 1er septembre 2014, le recours à l’indice des loyers commerciaux ou à l’indice des loyers des activités tertiaires. La liberté contractuelle prime ainsi, pour les baux antérieurs à la réforme, sur les dispositions nouvelles.
A cet égard, la pratique contractuelle a développé des clauses originales de détermination du loyer renouvelé, dont la validité et les effets ont été examinés par la Cour de cassation dans un arrêt du 9 juillet 2026 qui mérite une analyse approfondie. En l’espèce, la société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val de Marne, bailleresse, et la société Axelis Plus, locataire, avaient stipulé à titre de condition essentielle et déterminante qu’en cas de renouvellement du bail, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché, évaluée à défaut d’accord par un expert choisi sur une liste annexée au bail, et qu’en cas de désaccord sur le nom de l’expert, la partie la plus diligente saisirait le président du tribunal de commerce de Paris statuant en référé. La bailleresse, qui avait accepté le principe du renouvellement mais sollicité un nouveau prix, avait saisi le président du tribunal de commerce aux fins de désignation d’un expert. La locataire ayant interjeté appel de l’ordonnance de désignation, la bailleresse soulevait l’irrecevabilité de cet appel.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant un attendu de principe dont la formulation, par sa technicité, mérite d’être reproduite intégralement : « aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 22-24.254).
La portée de cette décision est double et intéresse tant le droit processuel que le droit substantiel des baux commerciaux. En premier lieu, elle rappelle avec netteté que, contrairement à la désignation judiciaire d’un tiers estimateur sur le fondement de l’article 1592 du code civil, laquelle est traditionnellement considérée comme insusceptible d’appel, la désignation d’un expert en exécution d’une clause contractuelle insérée dans un bail commercial obéit aux règles de droit commun de la procédure civile, et la voie de l’appel est ouverte contre l’ordonnance du président du tribunal de commerce. En second lieu, elle confirme, fût-ce implicitement, la validité des clauses par lesquelles les parties à un bail commercial conviennent de substituer à l’office du juge des loyers commerciaux un mécanisme conventionnel de fixation du prix du bail renouvelé, sous réserve du respect des voies de recours de droit commun et des délais de prescription applicables.
B. Le loyer binaire et les limites de l’office du juge des loyers commerciaux
La stipulation d’un loyer dit binaire, comprenant une partie fixe et une partie variable assise sur un pourcentage du chiffre d’affaires du preneur, constitue une pratique répandue dans les baux commerciaux, singulièrement dans le secteur de la distribution et des centres commerciaux. Cette technique contractuelle permet au bailleur de participer à la prospérité du commerce exploité dans les lieux loués tout en garantissant un revenu minimum. La question de la compétence du juge des loyers commerciaux pour connaître de la fixation de la partie fixe de ce loyer lors du renouvellement a été tranchée par un arrêt de la troisième chambre civile du 18 juin 2026.
Dans cette affaire, la société Promod, locataire de locaux à usage commercial donnés à bail le 29 septembre 2002 par la société civile immobilière Barneoud Wasquehal, avait demandé le renouvellement du bail puis saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé. Le bail stipulait un loyer comportant une part fixe et une part variable calculée sur le chiffre d’affaires hors taxes du locataire, et précisait que la partie fixe constituait « un minimum garanti correspondant à la valeur locative », avec une clause énonçant qu’il était « expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article L. 145-33 du code de commerce ».
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant le principe suivant, qui constitue un apport significatif à la théorie du loyer binaire : « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-21.045).
La cour d’appel de Douai, dont l’arrêt est confirmé, avait en effet constaté que le bail liant les parties stipulait un loyer binaire et avait retenu, à bon droit selon la Cour de cassation, que la partie fixe de ce loyer n’était régie que par la convention des parties, et non par les dispositions statutaires relatives à la fixation du prix. L’arrêt ajoute, par une appréciation souveraine des juges du fond exclusive de dénaturation, que les clauses du contrat ne manifestaient pas une volonté suffisamment claire des parties de soumettre la détermination du loyer de base au juge des loyers.
Or, cette solution, qui circonscrit l’office du juge des loyers commerciaux dans l’hypothèse du loyer binaire, invite les rédacteurs d’actes à une précision rédactionnelle accrue. La simple référence à la valeur locative et à l’article L. 145-33 du code de commerce ne suffit pas à conférer compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer la partie fixe du loyer du bail renouvelé. Il appartient aux parties de manifester expressément leur volonté de recourir à ce mode juridictionnel de fixation du prix, à défaut de quoi la partie fixe du loyer binaire sera régie exclusivement par les stipulations contractuelles.
En conséquence, la coexistence d’un mécanisme légal de fixation du prix, fondé sur le plafonnement indiciaire ou, dans les hypothèses de déplafonnement, sur la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, et d’aménagements conventionnels laissés à la libre disposition des parties, crée un paysage juridique dont la complexité n’a d’égale que la technicité. Le juge des loyers commerciaux voit son office tantôt renforcé par le statut impératif, tantôt limité par la convention des parties, selon que ces dernières ont manifesté une volonté claire et non équivoque de lui confier la détermination de la partie fixe du loyer. Cette dualité de régimes, qui irrigue l’ensemble de la matière, impose aux praticiens une vigilance accrue dans la rédaction des clauses relatives au prix du bail renouvelé.
Conclusion
La fixation du prix du bail commercial renouvelé obéit à des règles dont l’apparente simplicité dissimule une technicité certaine, que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation contribue à éclairer avec une précision croissante. Le mécanisme du plafonnement, pierre angulaire du statut protecteur du preneur, trouve sa limite dans le dépassement de la durée de douze années par tacite prolongation, sans que le lissage décennal des augmentations prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce ne puisse être invoqué dans cette hypothèse, comme l’a jugé l’arrêt du 16 octobre 2025. Par ailleurs, les aménagements conventionnels, qu’il s’agisse des clauses d’expertise substituant un tiers à l’office du juge ou des stipulations de loyer binaire écartant la compétence du juge des loyers commerciaux, demeurent soumis à la volonté clairement exprimée des parties, ainsi que l’ont rappelé les arrêts des 9 juillet et 18 juin 2026. Cette articulation entre l’impérativité du statut et la liberté contractuelle constitue, en définitive, le fil conducteur d’une jurisprudence qui, sans bouleversement spectaculaire, affine avec constance les équilibres du droit des baux commerciaux.
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