Le renouvellement du bail commercial à l’épreuve du contentieux : actualité jurisprudentielle du premier semestre 2026
I. Les conditions du droit au renouvellement : entre exigences légales et rigueur procédurale
A. La titularité du droit au renouvellement et l’exploitation effective du fonds
Le droit au renouvellement du bail commercial constitue la pierre angulaire du statut protecteur institué par le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. L’article L. 145-8 du code de commerce dispose que ce droit ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans les lieux loués. Le fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation. Cette exigence d’exploitation effective, que la jurisprudence apprécie avec une particulière vigilance, vise à garantir que le statut protecteur bénéficie à celui qui exerce réellement une activité commerciale dans les locaux et non à un simple détenteur du titre locatif.
La Cour de cassation rappelle régulièrement que le droit au renouvellement suppose une exploitation personnelle, continue et conforme à la destination contractuelle des lieux. Par ailleurs, en cas de pluralité de preneurs ou d’indivisaires, seul l’exploitant effectif du fonds peut se prévaloir des dispositions protectrices du statut, les copreneurs non exploitants ne pouvant en bénéficier que par ricochet. L’article L. 145-4 du même code fixe la durée minimale du bail à neuf années, tout en offrant au preneur la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Cette architecture temporelle confère au locataire une stabilité propice au développement de son activité, tout en ménageant au bailleur des hypothèses de reprise anticipée dans les cas limitativement énumérés par la loi.
Le caractère d’ordre public de ces dispositions, consacré par l’article L. 145-15 du code de commerce, interdit aux parties de déroger conventionnellement au droit au renouvellement. Sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. Cette nullité virtuelle, qui opère de plein droit sans que le preneur ait à en solliciter le prononcé, constitue une garantie fondamentale de l’effectivité du statut protecteur des baux commerciaux.
En conséquence, la vérification de la qualité du demandeur au renouvellement constitue un préalable indispensable à toute procédure, les juridictions du fond étant tenues de s’assurer que le preneur remplit effectivement les conditions posées par l’article L. 145-8 du code de commerce. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 5 mars 2026, pourvoi n° 23-23.489, illustre cette exigence dans une espèce où un bail volontairement soumis au statut des baux commerciaux avait été conclu à compter du 1er juin 2008 et où, après délivrance d’un congé avec offre de renouvellement, la Cour a dû apprécier les conditions dans lesquelles le droit au renouvellement pouvait être exercé. La rigueur avec laquelle la haute juridiction contrôle l’application des conditions légales du renouvellement témoigne de la nature d’ordre public du statut, dont les dispositions protectrices ne sauraient être écartées par des stipulations contractuelles contraires.
B. Le formalisme de la demande de renouvellement et la réponse du bailleur
L’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, dispose que les baux de locaux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et préciser, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné, en indiquant que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Par ailleurs, l’article L. 145-10 du même code prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa relatif à la réponse du bailleur. Dans les trois mois de la notification, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus, faute de quoi il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Cette architecture procédurale rigoureuse a pour objectif de sécuriser la situation juridique des parties en évitant que le preneur ne demeure dans l’incertitude quant au sort de son exploitation.
Dès lors, la Cour de cassation, dans un arrêt du 4 juin 2026, pourvoi n° 24-19.120, a rappelé l’importance déterminante du respect des règles procédurales en censurant une cour d’appel qui n’avait pas visé, avec indication de leur date, les dernières conclusions déposées par la locataire, en violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile. Elle a énoncé que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». Dans cette affaire, la locataire avait formé, en cours d’instance, une demande de renouvellement du bail, tandis que les bailleurs avaient refusé le renouvellement sans offrir d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. La cassation prononcée pour vice de motivation illustre la sévérité avec laquelle la troisième chambre civile sanctionne les manquements au formalisme procédural dans le contentieux du renouvellement des baux commerciaux.
À cet égard, l’arrêt rendu par la même chambre le 2 juillet 2026, pourvoi n° 25-13.340, s’inscrit dans cette lignée en censurant partiellement l’arrêt d’appel pour n’avoir pas visé les dernières conclusions déposées par la société bailleresse antérieurement à la clôture de l’instruction, comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé. La Cour a rappelé que « le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». En l’espèce, deux sociétés civiles immobilières, copropriétaires d’un immeuble, avaient délivré à leur locataire commercial des congés avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes tenant à la survenance de désordres structurels causés par la surcharge des planchers. Cette décision illustre combien le formalisme procédural innerve l’ensemble du contentieux du renouvellement, la troisième chambre civile n’hésitant pas à censurer les décisions qui méconnaissent les règles essentielles du procès équitable.
Or, le respect du formalisme ne se limite pas à la procédure contentieuse mais concerne également les actes préalables au litige. Le congé avec refus de renouvellement doit être motivé avec précision et le locataire doit être informé du délai de deux ans dont il dispose pour contester le congé ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction. La Cour de cassation, par un arrêt du 12 février 2026, pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin, a jugé de manière éclatante que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette jurisprudence, rendue sous la présidence de Madame Teiller en formation de section, rappelle avec force que le locataire ne saurait s’exonérer de son obligation de saisine du juge dans le délai de deux ans en invoquant l’attitude dilatoire du bailleur.
II. La fixation du prix du bail renouvelé : principes directeurs et évolutions contentieuses
A. Le mécanisme du plafonnement légal et ses tempéraments
Le prix du bail renouvelé est régi par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Le premier pose le principe selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Le second institue un mécanisme de plafonnement aux termes duquel, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ce dispositif, conçu pour protéger le preneur contre des hausses excessives de loyer lors du renouvellement, constitue l’un des piliers du statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, le déplafonnement du loyer constitue un enjeu contentieux majeur, la Cour de cassation ayant précisé dans un arrêt du 18 septembre 2025, pourvoi n° 24-13.288, publié au Bulletin, que le déplafonnement peut être justifié par l’évolution notable des facteurs de commercialité au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du renouvellement. La bailleresse, en l’espèce, avait accepté le principe du renouvellement mais sollicitait que le loyer fût porté à une valeur supérieure au plafond légal en invoquant une modification notable des caractéristiques du local et des facteurs locaux de commercialité. La Cour a validé l’approche des juges du fond ayant retenu l’existence d’une évolution notable de la commercialité du secteur, confirmant ainsi que l’appréciation des facteurs de déplafonnement relève de l’office souverain des juges du fond.
Dès lors, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 16 octobre 2025, pourvoi n° 23-23.834, publié au Bulletin, a apporté une précision supplémentaire en rappelant que le prix du bail commercial renouvelé ne peut être déplafonné qu’à la condition d’une modification notable des éléments énumérés par l’article L. 145-33 du code de commerce. En l’espèce, après qu’un arrêt irrévocable du 21 janvier 2021 eut fixé le prix du bail renouvelé, la Cour a dû apprécier si les conditions du déplafonnement étaient réunies au regard des éléments de preuve produits. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la haute juridiction contrôle l’application des critères légaux de déplafonnement, le bailleur ne pouvant s’affranchir du plafond que par la démonstration d’une modification notable et avérée des facteurs de commercialité, à l’exclusion de toute appréciation subjective ou approximative.
Or, la fixation du loyer du bail renouvelé ne se confond pas avec le principe même du renouvellement, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2026, pourvoi n° 24-18.372, aux termes duquel « l’acte de renouvellement du bail du 6 décembre 2016 prévoyait le renouvellement du bail a lieu sous les mêmes charges, garanties et conditions générales et particulières que le bail ». Cette précision revêt une importance pratique considérable, car elle signifie que l’acceptation du principe du renouvellement par le bailleur n’emporte pas nécessairement accord sur le montant du nouveau loyer, lequel peut être fixé ultérieurement, soit à l’amiable, soit par le juge des loyers commerciaux. La dualité entre le principe du renouvellement et la fixation du prix constitue ainsi une caractéristique essentielle du statut, qui permet de dissocier la question de la poursuite du contrat de celle de ses conditions financières.
B. L’office du juge des loyers commerciaux et la prescription de l’action en fixation
L’article L. 145-11 du code de commerce prévoit que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement. L’article L. 145-12 fixe la durée du bail renouvelé à neuf années, sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou, le cas échéant, de sa prolongation. Cette automaticité de l’effet du renouvellement garantit au preneur la continuité de son exploitation sans solution de continuité avec le bail expiré.
À cet égard, la Cour de cassation, dans un arrêt du 29 janvier 2026, pourvoi n° 24-17.227, publié au Bulletin, a eu l’occasion de préciser les conditions dans lesquelles le juge des loyers commerciaux peut être saisi d’une demande de fixation du prix du bail renouvelé. La Cour a rappelé que la saisine du juge des loyers doit intervenir dans les formes et délais prescrits par les articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, à peine d’irrecevabilité. La compétence exclusive du juge des loyers pour la fixation du prix du bail renouvelé constitue une garantie procédurale essentielle pour les parties, qui sont ainsi assurées que leur litige sera tranché par un magistrat spécialisé dans les questions d’évaluation locative.
En conséquence, l’articulation entre l’action en fixation du loyer et l’action en contestation du congé avec refus de renouvellement a donné lieu à une importante décision de la troisième chambre civile en date du 4 juin 2026, pourvoi n° 24-21.573. La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait déclaré prescrite la demande d’indemnité d’éviction sans avoir recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société locataire sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ». Cette solution, fondée sur les articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, consacre le principe selon lequel la contestation des motifs du congé par le preneur interrompt le délai de prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, ce qui permet au locataire de former une demande indemnitaire même au-delà du délai de deux ans, dès lors qu’il a manifesté son opposition aux motifs invoqués par le bailleur dans le délai imparti.
Par ailleurs, l’arrêt du 12 février 2026, pourvoi n° 24-15.323, a rappelé que la prescription biennale de l’article L. 145-60 s’applique à l’ensemble des actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, y compris l’action en fixation de l’indemnité d’éviction. Dans cette espèce, les bailleurs faisaient grief à l’arrêt d’appel d’avoir rejeté leur demande de sursis à statuer sur le litige portant sur la fixation de l’indemnité d’éviction due à la suite du congé avec refus de renouvellement. La Cour a précisé que le délai biennal, qui court à compter de la date d’effet du congé, constitue une prescription et non une forclusion, ce qui autorise son interruption selon les causes de droit commun prévues par le code civil.
Dès lors, la Cour de cassation, dans un arrêt du 19 mars 2026, pourvoi n° 24-20.715, a sanctionné la contradiction entre les motifs et le dispositif d’un arrêt de cour d’appel qui, tout en retenant dans ses motifs que le congé délivré le 29 juin 2018 avait mis fin au bail et ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction, avait rejeté dans son dispositif la demande d’indemnité d’éviction formée par la locataire. Rappelant que « la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motifs », la Cour a cassé le chef de dispositif concerné, démontrant ainsi l’exigence de cohérence qui s’impose aux juridictions du fond lorsqu’elles statuent sur le droit à indemnité d’éviction du preneur évincé. La cassation prononcée par voie de retranchement, sans renvoi, illustre la volonté de la haute juridiction de mettre un terme définitif à un litige dont la solution s’imposait avec évidence au regard des constatations déjà opérées par les juges du fond.
Or, l’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. L’évaluation de cette indemnité, qui constitue souvent l’enjeu financier principal du litige, requiert une expertise approfondie des éléments du fonds de commerce, de la situation géographique du local et des perspectives de reconversion du preneur évincé.
Conclusion
Le contentieux du renouvellement des baux commerciaux révèle une tension permanente entre la protection statutaire du preneur, fondée sur le caractère d’ordre public des dispositions du chapitre V du code de commerce, et la nécessité d’assurer une sécurité juridique minimale dans les relations contractuelles. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile au cours du premier semestre 2026 témoignent de cette recherche d’équilibre, la haute juridiction rappelant avec constance les exigences du formalisme procédural tout en préservant les droits substantiels du locataire évincé. La distinction entre le principe du renouvellement et la fixation de son prix continue de structurer le régime juridique applicable, tandis que la prescription biennale, conçue comme un instrument de stabilité juridique, se voit tempérée par des mécanismes d’interruption dont la Cour de cassation précise progressivement les contours. La pratique du droit des baux commerciaux commande ainsi une vigilance accrue dans la rédaction des actes de procédure et le respect des délais, à peine pour le preneur de perdre le bénéfice du droit au renouvellement et pour le bailleur de se voir privé de la possibilité d’opposer un refus fondé sur des motifs légitimes.
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