Le droit de préférence du preneur à bail commercial à l’épreuve de la rétractation de l’offre de vente
I. Le droit de préférence du preneur : un mécanisme protecteur aux contours redessinés
A. Le fondement légal et le champ d’application du droit de préférence
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue un dispositif législatif dont la finalité première est d’assurer la protection du fonds de commerce exploité par le preneur. L’article L. 145-1, premier alinéa, dispose que les dispositions du présent chapitre s’appliquent « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises » (L. 145-1 C. com.). Cette protection, qui se manifeste notamment par le droit au renouvellement du bail et par le versement d’une indemnité d’éviction en cas de refus non justifié, a été substantiellement renforcée par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, laquelle a introduit au sein du code de commerce un mécanisme spécifique de droit de préférence au bénéfice du locataire en cas de vente du local loué.
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, énonce expressément que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B). Ce dispositif consacre ainsi une obligation d’information renforcée à la charge du bailleur, assortie d’un droit de préemption substantiel au profit du preneur, lui permettant de se porter acquéreur du local dans lequel il exerce son activité commerciale ou artisanale.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue modifier de manière significative le champ d’application de ce droit de préférence. En effet, l’article 61 de ladite loi a inséré un avant-dernier alinéa à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, aux termes duquel le local à usage commercial devant s’entendre comme « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts » (L. n° 2026-403, art. 61). Par cette disposition d’application immédiate à toute mutation postérieure au 26 mai 2026, le législateur a entendu restreindre le périmètre du droit de préférence, en excluant nommément les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts, alors même que certaines juridictions du fond admettaient antérieurement l’application de ce droit à des boutiques abritant une activité de prestation de services intellectuels.
Par ailleurs, le législateur de 2026 a conféré une définition distincte au local à usage artisanal, lequel s’entend désormais de « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État ». Il en résulte une dualité de définitions au sein même du code de commerce : celle de l’article L. 145-1, qui détermine le champ d’application du statut des baux commerciaux dans son ensemble, et celle de l’article L. 145-46-1, qui circonscrit de manière plus restrictive le bénéfice du droit de préférence. Cette dissociation n’est pas sans susciter des interrogations quant à la cohérence d’ensemble du dispositif protecteur du preneur.
B. La notification valant offre de vente : nature juridique et effets contraignants
La qualification de la notification prévue par l’article L. 145-46-1 du code de commerce en offre de vente constitue un élément central du mécanisme du droit de préférence. L’article 1113 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». Cette assimilation légale de la simple information du locataire à une véritable offre de contracter produit des effets juridiques considérables, tant à l’égard du bailleur que des tiers acquéreurs potentiels.
En premier lieu, le bailleur se trouve lié par son offre pendant toute la durée du délai légal d’un mois, au cours duquel il ne peut ni la rétracter dans des conditions lui permettant d’échapper à toute conséquence juridique, ni conclure valablement la vente avec un tiers. La Cour de cassation a en effet précisé, dans son arrêt du 25 juin 2026, que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B). Ce considérant de principe, dont la publication au Bulletin lui confère une autorité particulière, opère une distinction fondamentale entre la nullité de la vente conclue en violation du droit de préférence et les conséquences de la rétractation unilatérale de l’offre par le bailleur.
En second lieu, la notification doit, à peine de nullité, comporter l’indication du prix et des conditions de la vente envisagée, ce qui impose au bailleur une obligation de transparence à l’égard de son locataire. Cette exigence de formalisme, à laquelle la jurisprudence est particulièrement attachée, participe de l’effectivité du droit de préférence dont l’exercice suppose une information complète et loyale du preneur. À cet égard, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de juger que le délai imparti au bailleur pour informer l’acquéreur évincé ne commence à courir qu’à compter du jour où il reçoit une notification complète et exacte (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-22.301, Publié).
Le locataire qui entend se prévaloir de son droit de préférence dispose ainsi d’un délai d’un mois à compter de la réception de la notification pour faire connaître son acceptation, laquelle peut être assortie de conditions suspensives, notamment d’obtention d’un prêt. En cas d’acceptation pure et simple dans le délai imparti, la vente est réputée parfaite dès la rencontre des volontés, sous réserve des conditions suspensives stipulées. En conséquence, le mécanisme du droit de préférence confère au preneur une position juridique singulièrement renforcée par rapport au droit commun de la vente, dès lors que le bailleur ne peut librement choisir son cocontractant.
II. La rétractation de l’offre de vente : entre impossibilité de l’exécution forcée et responsabilité extra-contractuelle du bailleur
A. La distinction opérée par l’arrêt du 25 juin 2026 entre nullité et rétractation
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026, publié au Bulletin, constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul contentieux du droit de préférence pour irriguer la théorie générale des obligations. La haute juridiction y consacre une distinction essentielle entre deux hypothèses que la pratique pouvait être tentée de confondre : d’une part, la conclusion d’une vente avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire, sanctionnée par la nullité de ladite vente, et, d’autre part, la rétractation unilatérale de l’offre par le bailleur avant son acceptation, laquelle ne peut donner lieu qu’à des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle.
La Cour de cassation, au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, affirme que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun » (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B). En d’autres termes, le bailleur qui renonce à son projet de vendre et rétracte son offre avant que le locataire ne l’ait acceptée commet une faute, mais cette faute n’est pas sanctionnée par l’exécution forcée du contrat de vente, qui n’a pu se former en l’absence de rencontre des volontés.
L’espèce ayant donné lieu à cet arrêt est révélatrice des difficultés pratiques que peut susciter la mise en œuvre du droit de préférence. En l’occurrence, des bailleurs indivis avaient fait notifier à leur locataire, par l’intermédiaire d’un notaire, un projet de vente du local commercial. L’offre, bien que désignant la société locataire comme destinataire, avait matériellement été notifiée à la sous-locataire qui exploitait le site. Cette dernière avait informé le notaire de son acceptation, tandis que la locataire principale notifiait sa propre acceptation quelques jours plus tard. Or, entre-temps, les bailleurs avaient informé leur locataire de ce qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire pour procéder à cette notification, rétractant ainsi l’offre avant son acceptation par la locataire.
La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 15 novembre 2024, avait constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, au motif erroné que le bailleur ne pouvait rétracter son offre pendant le délai d’un mois. La Cour de cassation censure cette analyse en rappelant que si le bailleur reste effectivement lié par son offre pendant le délai légal, la sanction de la rétractation d’une offre non encore acceptée relève exclusivement du registre de la responsabilité civile et non de celui de l’exécution forcée. Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de la réforme du droit des contrats de 2016, laquelle a expressément consacré le principe selon lequel la rétractation fautive de l’offre n’engage que la responsabilité extra-contractuelle de son auteur.
Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle que la violation du droit de préférence par la conclusion d’une vente avec un tiers avant l’expiration du délai d’un mois demeure, quant à elle, sanctionnée par la nullité de cette vente. Cette distinction, qui peut paraître subtile, est en réalité porteuse d’enjeux considérables pour le preneur évincé : si la vente a été conclue avec un tiers, il peut en poursuivre l’annulation et, le cas échéant, se substituer à l’acquéreur ; si, en revanche, le bailleur a simplement renoncé à vendre, le preneur ne peut prétendre qu’à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette renonciation fautive.
B. Les conséquences pratiques pour le bailleur et le preneur
La solution dégagée par l’arrêt du 25 juin 2026 emporte des conséquences pratiques significatives pour l’ensemble des acteurs du secteur des baux commerciaux, qu’il s’agisse des bailleurs, des preneurs ou des praticiens du droit. Pour le bailleur, la portée de l’arrêt est ambivalente : s’il conserve la faculté de renoncer à son projet de vente et de rétracter son offre, il demeure exposé à une action en responsabilité dont l’issue peut s’avérer financièrement lourde, le preneur étant fondé à solliciter la réparation intégrale du préjudice résultant de cette rétractation fautive.
Pour le preneur, l’arrêt du 25 juin 2026 constitue un infléchissement jurisprudentiel qui, sans remettre en cause le principe même du droit de préférence, en atténue sensiblement la portée contraignante à l’égard du bailleur. Le locataire ne peut plus compter sur une exécution forcée de la vente en cas de rétractation de l’offre, ce qui le prive d’une prérogative essentielle dont la perspective pouvait, en pratique, dissuader le bailleur de toute velléité de rétractation. Désormais, le preneur doit démontrer l’existence d’un préjudice certain et en établir le quantum, ce qui peut s’avérer délicat en l’absence de vente effective à un tiers.
En conséquence, la protection du preneur s’en trouve fragilisée, alors même que la loi du 26 mai 2026 a par ailleurs restreint le champ d’application du droit de préférence en excluant les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts. Cette double évolution, législative et jurisprudentielle, participe d’un mouvement de rééquilibrage des rapports entre bailleur et preneur, qui tempère le caractère exorbitant du droit de préférence sans pour autant le vider de sa substance. À cet égard, le droit au renouvellement du bail et l’indemnité d’éviction demeurent les piliers de la protection du preneur, complétés par le caractère d’ordre public de nombreuses dispositions du statut.
L’article L. 145-15 du code de commerce dispose en effet que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 » (L. 145-15 C. com.). Ce texte, qui consacre l’impérativité du statut, ne mentionne pas l’article L. 145-46-1 parmi les dispositions auxquelles il est interdit de déroger contractuellement, ce qui soulève la question de savoir si le droit de préférence participe ou non de l’ordre public du statut des baux commerciaux.
L’article L. 145-14 du même code précise que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (L. 145-14 C. com.). Cette disposition illustre le mécanisme indemnitaire qui gouverne l’ensemble du statut, y compris, désormais, le droit de préférence dont la violation est sanctionnée par des dommages et intérêts plutôt que par l’exécution forcée.
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans, conformément à l’article L. 145-4 du code de commerce, qui précise que « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». L’article L. 145-8 dispose quant à lui que « le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux » (L. 145-8 C. com.), ce qui confirme que le bénéfice du statut, incluant le droit de préférence, est étroitement lié à l’exploitation effective du fonds dans les locaux loués. Enfin, l’article L. 145-9 encadre strictement les modalités de délivrance du congé, en imposant qu’il « soit donné par acte extrajudiciaire » et qu’il « précise les motifs pour lesquels il est donné » (L. 145-9 C. com.).
L’arrêt du 25 juin 2026, par la rigueur de sa motivation et sa publication au Bulletin, s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile qui tend à conjuguer la protection du preneur avec le respect des principes généraux du droit des obligations. En cantonnant la sanction de la rétractation fautive de l’offre au seul terrain de la responsabilité extra-contractuelle, la Cour de cassation évite de créer une exception au principe fondamental de l’article 1116 du code civil, selon lequel la rétractation de l’offre empêche la conclusion du contrat. Cette solution, qui préserve la cohérence du droit commun des contrats, confère au droit de préférence une singularité qui n’est ni un droit de préemption pur, ni un simple droit de créance, mais un mécanisme hybride dont la portée exacte continuera d’être précisée par la jurisprudence.
La combinaison de la réforme législative du 26 mai 2026 et de l’arrêt de la Cour de cassation du 25 juin 2026 dessine ainsi un nouvel équilibre du droit de préférence du preneur, dont le champ d’application est désormais circonscrit et dont la sanction, en cas de rétractation de l’offre, est limitée à la réparation du préjudice subi par le locataire évincé. Cet équilibre, qui restreint le droit de préférence dans son étendue comme dans ses effets, invite les praticiens à une vigilance accrue dans la rédaction des notifications et dans l’accompagnement des preneurs confrontés à une rétractation de l’offre de vente.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026, par la publication au Bulletin dont il est assorti, constitue une décision de principe qui précise avec netteté les effets de la rétractation de l’offre de vente notifiée au locataire en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. En affirmant que cette rétractation, si elle intervient avant l’acceptation du preneur, ne peut donner lieu qu’à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, à l’exclusion de toute action en exécution forcée de la vente, la Cour de cassation ancre résolument le droit de préférence dans le droit commun des obligations, tout en préservant l’effectivité du mécanisme protecteur par la menace de dommages et intérêts. Parallèlement, la loi du 26 mai 2026 a restreint le périmètre de ce droit en excluant les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts de son champ d’application, de sorte que le droit de préférence, désormais cantonné dans son étendue comme dans ses sanctions, impose aux praticiens une actualisation de leurs analyses et de leurs pratiques. L’avenir dira si cet équilibre, qui tempère la rigueur du dispositif sans l’abroger, répond aux attentes des acteurs économiques et à l’impératif de sécurité juridique. La protection du preneur, si elle se trouve désormais encadrée dans son étendue par la loi nouvelle et dans ses sanctions par la jurisprudence de la troisième chambre civile, n’en demeure pas moins substantielle, dès lors que l’article L. 145-15 du code de commerce continue de frapper de réputée non écrite toute clause qui tendrait à priver le locataire des droits essentiels que lui confère le statut.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.