L’obligation de décence du logement et la protection du locataire : la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. L’intensification de l’obligation de délivrance d’un logement décent
A. Le caractère continu de l’obligation de décence
L’obligation de délivrance d’un logement décent, qui pèse sur le bailleur en vertu des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, constitue le socle de la protection du locataire dans le contentieux locatif contemporain. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série d’arrêts rendus entre décembre 2025 et juin 2026, consolidé avec une rigueur remarquable le caractère continu de cette obligation. Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le non-respect de cette exigence expose le bailleur à une action en exécution forcée aussi longtemps que le manquement persiste.
Par un arrêt du 4 décembre 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a posé le principe selon lequel ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur (Civ. 3e, 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement des articles 1709 et 1719 du code civil, consacre l’impossibilité pour le bailleur de se retrancher derrière l’écoulement du temps pour échapper à ses obligations essentielles. L’arrêt du 10 juillet 2025, également publié au Bulletin, a étendu cette logique à l’action en résiliation du bail, en énonçant que ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail (Civ. 3e, 10 juill. 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin).
L’arrêt du 2 avril 2026 parachève cette construction en réaffirmant, dans le cadre d’un litige opposant des locataires à un office public de l’habitat, que ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations (Civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.181). Dans cette espèce, des locataires subissaient depuis 2006 une perte de luminosité et de vue consécutive à la construction d’un bâtiment en vis-à-vis, sans que le bailleur n’ait exécuté son engagement de réaliser des balcons compensateurs. La cour d’appel de Lyon avait déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites, au motif que le fait générateur remontait à l’année 2006. La Cour de cassation censure cette décision, imposant au juge du fond de rechercher si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation.
Par ailleurs, l’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-11.437, Publié au Bulletin) a précisé que le caractère continu de l’obligation de délivrance n’empêche pas l’application de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 aux demandes indemnitaires. La Cour énonce que l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin). Cette distinction entre l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée et la prescription triennale de l’action indemnitaire constitue un point d’équilibre essentiel de la jurisprudence contemporaine. Le locataire peut donc obtenir la réalisation des travaux de mise en conformité sans limite temporelle, mais ne peut prétendre à une indemnisation couvrant une période supérieure à trois années antérieures à sa demande en justice.
B. La neutralisation du congé-travaux comme instrument de contournement
L’apport le plus significatif de la jurisprudence récente réside dans la neutralisation de la pratique consistant, pour un bailleur confronté à un logement indécent, à délivrer un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité. L’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-16.993, Publié au Bulletin) condamne sans ambiguïté cette stratégie de contournement. Dans cette affaire, une société civile immobilière avait donné à bail un studio dont la pièce principale n’atteignait que 8,84 mètres carrés, surface jugée indécente par un jugement définitif du 7 janvier 2019. La bailleresse avait ensuite signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en invoquant la réalisation de travaux destinés à supprimer la cloison entre la salle de bain et la chambre pour porter la surface à 11 mètres carrés.
La cour d’appel de Paris avait validé ce congé, retenant notamment que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l’échéance du contrat ne s’apparentait pas à une résiliation judiciaire. La Cour de cassation censure cette analyse en posant une règle d’une portée considérable : ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin). Le visa combiné des articles 1719, 1°, du code civil, et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 témoigne de la volonté de la Haute juridiction d’articuler de manière cohérente les différents textes protecteurs du locataire.
Cette solution s’articule avec l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel, lorsque le logement ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. La Cour de cassation fait ainsi prévaloir le droit du locataire au maintien dans les lieux pendant la réalisation des travaux de mise en conformité, écartant la faculté pour le bailleur de se prévaloir de sa propre défaillance pour évincer l’occupant. L’arrêt rappelle également le principe fondamental posé par l’article 1719, 1°, du code civil : le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
En conséquence, le bailleur qui a délivré un logement indécent ne peut utiliser le congé pour motif légitime et sérieux, prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, comme un substitut à l’obligation de mise en conformité qui lui incombe en vertu de l’article 20-1. L’arrêt du 4 juin 2026 opère ainsi une jonction entre l’interdiction faite au bailleur de se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail pour demander l’expulsion du locataire, d’une part, et l’impossibilité de délivrer un congé fondé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement, d’autre part. Cette solution, qui relève d’une interprétation téléologique des textes protecteurs du locataire, ferme une brèche que certains bailleurs tentaient d’exploiter pour contourner les dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989.
II. Les prérogatives processuelles du locataire face au bailleur défaillant
A. L’exception d’inexécution et la suspension des loyers
L’exception d’inexécution, mécanisme de droit commun des contrats désormais codifié à l’article 1219 du code civil, constitue l’arme processuelle la plus immédiate dont dispose le locataire confronté à un logement indécent. La jurisprudence de la troisième chambre civile en a toutefois circonscrit le domaine avec une précision qui mérite une attention particulière. L’arrêt du 28 novembre 2024 illustre cette délimitation en rejetant l’exception d’inexécution invoquée par des locataires confrontés à une maison présentant des problèmes d’étanchéité, d’isolation, d’humidité, de moisissures et de non-conformité électrique. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, approuvée par la Cour de cassation, a retenu qu’il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l’existence de ces désordres, et en a exactement déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de loyers (Civ. 3e, 28 nov. 2024, n° 23-18.135). La mise en œuvre de l’exception d’inexécution suppose donc non seulement un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, mais encore que ce manquement soit d’une gravité telle qu’il rende le logement inhabitable.
Cette exigence de proportionnalité se retrouve dans l’arrêt du 26 octobre 2023, par lequel la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d’une locataire qui invoquait l’exception d’inexécution en raison de désordres affectant la porte d’entrée de l’appartement. La cour d’appel de Paris avait relevé que l’appartement avait été entièrement remis en état à la suite de l’incendie survenu dans le logement et qu’une nouvelle porte d’entrée avait été posée à la fin des travaux. Ayant retenu que la locataire ne rapportait pas la preuve qui lui incombait que cette porte ne remplissait pas son office, la Cour de cassation a approuvé le rejet de l’exception d’inexécution (Civ. 3e, 26 oct. 2023, n° 21-24.454). Il appartient donc au locataire de rapporter la preuve du manquement du bailleur et de son caractère suffisamment grave pour justifier la suspension du paiement des loyers.
Par ailleurs, la conservation de l’allocation de logement pour non-décence, prévue par l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, introduit une dimension administrative dans le contentieux de la décence. L’arrêt du 16 avril 2026 apporte une clarification essentielle sur l’articulation entre cette procédure et la dette locative. Selon ce texte, lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, il conserve l’allocation de logement pendant un délai maximal, fixé par voie réglementaire, au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement. La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans qui avait condamné la locataire au paiement de l’intégralité des loyers, allocation de logement comprise, au motif qu’il revenait au juge de déduire de la somme réclamée par les bailleurs celle correspondant au montant des allocations conservées par la caisse d’allocations familiales (Civ. 3e, 16 avr. 2026, n° 25-10.188). Cette solution confirme que le mécanisme de conservation de l’allocation de logement par l’organisme payeur ne peut être contourné par le bailleur au moyen d’une action en paiement de l’intégralité des loyers.
En conséquence, le locataire confronté à un logement indécent dispose d’une palette de leviers processuels dont la mise en œuvre doit être soigneusement calibrée : l’exception d’inexécution, réservée aux hypothèses d’inhabitabilité avérée, la demande de mise en conformité assortie d’une réduction ou suspension du loyer sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et la conservation de l’allocation de logement par l’organisme payeur. Ces trois mécanismes, complémentaires mais distincts dans leurs conditions et leurs effets, constituent l’arsenal juridique dont la jurisprudence contemporaine précise progressivement les contours.
B. Le régime de la prescription adapté à la persistance du manquement
La question de la prescription des actions fondées sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent a donné lieu à un important travail de clarification jurisprudentielle. La troisième chambre civile a construit une distinction fondamentale entre l’action en exécution forcée, que la persistance du manquement rend imprescriptible, et l’action en responsabilité, soumise à la prescription abrégée de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cette distinction, esquissée dans l’arrêt du 4 décembre 2025 précité, a été systématisée par les arrêts du 4 juin 2026.
L’arrêt n° 24-11.437 du 4 juin 2026, publié au Bulletin, constitue à cet égard l’arrêt de principe. Après avoir rappelé que l’obligation de délivrance d’un logement décent est continue et exigible pendant toute la durée du bail, la Cour énonce que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin). Cette solution, fondée sur les articles 1709 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, combinés à l’article 7-1 de cette même loi dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, réalise un équilibre entre la protection du locataire et la sécurité juridique du bailleur. Le locataire ne peut se voir opposer la prescription pour obtenir la réalisation des travaux de mise en conformité, le manquement du bailleur se renouvelant chaque jour où le logement demeure indécent. En revanche, l’indemnisation du préjudice de jouissance est cantonnée à la période triennale précédant la demande en justice.
L’arrêt du 4 décembre 2025 (n° 23-23.357), rendu dans le cadre d’un bail commercial mais dont la portée s’étend à l’ensemble des baux, avait déjà posé les prémisses de cette distinction en censurant l’arrêt de la cour d’appel de Riom qui avait déclaré irrecevables les demandes de la locataire au motif que le bail avait été conclu plus de cinq ans avant l’assignation. La Cour énonce que la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision en se déterminant par des motifs insuffisants à écarter l’obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux et sans rechercher si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée (Civ. 3e, 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin). La persistance du manquement au jour de l’assignation constitue ainsi le critère déterminant de la recevabilité de l’action en exécution forcée, quelle que soit l’ancienneté du contrat ou la date à laquelle le manquement est apparu.
L’arrêt du 10 juillet 2025 (n° 23-20.491) a transposé cette logique à l’action en résiliation du bail pour manquement du bailleur à ses obligations. Dans cette espèce, un bailleur avait amputé d’un tiers l’assiette du bail commercial en construisant un hangar et un parking loués à un tiers. La cour d’appel de Colmar avait déclaré partiellement prescrite l’action en résiliation, au motif que le délai de prescription courait à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée. La Cour de cassation censure cette analyse en rappelant que la réduction de l’assiette du bien loué persistait, la cour d’appel a violé les textes susvisés (Civ. 3e, 10 juill. 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin). L’action en résiliation fondée sur un manquement persistant du bailleur est donc, comme l’action en exécution forcée, recevable tant que le manquement n’a pas cessé.
L’arrêt du 2 avril 2026 (n° 24-22.181), déjà évoqué, confirme cette orientation en censurant l’arrêt de la cour d’appel de Lyon qui avait déclaré prescrites les demandes de locataires subissant depuis 2006 une perte de jouissance consécutive à une construction en vis-à-vis. La Haute juridiction impose au juge du fond de rechercher si les parties avaient entendu modifier l’assiette du bail depuis sa conclusion et si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en exécution forcée et en indemnisation (Civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.181). L’office du juge est ainsi redéfini : il ne peut se borner à constater l’ancienneté du fait générateur pour déclarer l’action prescrite, mais doit caractériser la cessation effective du manquement à la date de la demande en justice.
Dès lors, le régime de la prescription applicable au contentieux de la décence se dédouble nettement : l’action en exécution forcée, tendant à la cessation d’un dommage continu, échappe à toute prescription extinctive tant que le manquement perdure, tandis que l’action en responsabilité, tendant à la réparation des conséquences dommageables du manquement, se prescrit par trois ans à compter de la demande en justice pour la période antérieure. Cette construction, d’une remarquable cohérence, protège le locataire contre l’inertie prolongée du bailleur tout en préservant ce dernier d’une condamnation indemnitaire rétroactive sans limite temporelle.
Conclusion
La jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, déployée avec une intensité particulière au cours de l’année judiciaire 2025-2026, témoigne d’un mouvement de fond en faveur de la protection du locataire confronté à un logement indécent. Les arrêts rendus entre décembre 2025 et juin 2026, dont trois publiés au Bulletin, consolident une architecture juridique qui repose sur trois piliers : le caractère continu et imprescriptible de l’obligation de délivrance d’un logement décent, la neutralisation du congé-travaux comme instrument de contournement de cette obligation, et l’articulation raisonnée entre les prérogatives processuelles du locataire et le régime de la prescription. La combinaison des articles 1709 et 1719 du code civil avec les articles 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, éclairée par l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, offre désormais un cadre juridique lisible et opératoire pour les praticiens comme pour les justiciables.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.