Depuis le 1er juillet 2026, la date de dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable détermine l’application des nouveaux seuils de la réglementation environnementale 2020. Le changement concerne notamment certaines petites constructions, extensions et surélévations. Un projet préparé pendant plusieurs mois peut donc devoir être recalculé si sa demande a été déposée après cette date, même si les plans ou les devis sont antérieurs. Le risque pratique est immédiat : attestation de conception incohérente, demande de pièce, instruction retardée, coût supplémentaire d’une nouvelle étude ou difficulté lors de l’achèvement.

La règle ne se résume pas à obtenir un document sur une plateforme. L’attestation doit correspondre au projet effectivement déposé, aux surfaces déclarées, à la version de l’étude énergétique et environnementale et, plus tard, aux travaux réellement exécutés. Le maître d’ouvrage doit aussi identifier qui devait établir ou actualiser l’étude lorsque le projet franchit les nouveaux seuils.

Cet article expose la règle transitoire, les pièces à contrôler et les recours possibles. Il distingue le dossier déposé avant le 1er juillet de celui déposé à compter de cette date, puis traite les demandes de pièces, les refus, la déclaration d’achèvement et la responsabilité des professionnels.

I. Quelle RE2020 s’applique à un permis déposé depuis le 1er juillet 2026 ?

A. La date de dépôt déclenche les nouveaux seuils RE2020

Le point de départ est la date à laquelle la demande de permis de construire ou la déclaration préalable est déposée. L’article 3 du décret n° 2026-200 du 18 mars 2026 énonce exactement : « Les dispositions du présent décret s’appliquent aux demandes de permis de construire ou aux déclarations préalables déposées à compter du 1er juillet 2026. » La date des plans, du devis, de l’acquisition du terrain ou de la signature du contrat de maîtrise d’œuvre ne remplace donc pas la date de dépôt.

Une demande déposée le 30 juin 2026 reste, en principe, soumise au régime antérieur visé par cette disposition transitoire. Une demande déposée le 1er juillet 2026 relève du texte nouveau. Cette distinction impose de conserver la preuve du dépôt : récépissé électronique, accusé d’enregistrement, bordereau du guichet unique ou récépissé délivré par la mairie. Un projet simplement préparé ou enregistré dans un espace personnel avant le 1er juillet, mais transmis après cette date, ne bénéficie pas de l’antériorité de sa préparation.

Le décret modifie notamment l’article R. 172-3 du Code de la construction et de l’habitation. Le texte vise désormais « les constructions de bâtiments d’une surface inférieure à 50 m² », les extensions de moins de 150 m² et les surélévations de moins de 150 m² ou de moins de 30 % de la surface de référence du bâtiment existant. Pour ces catégories, un arrêté peut définir des exigences alternatives aux résultats minimaux de la RE2020.

La modification ne signifie pas que toute extension inférieure à 150 m² échappe à toute exigence. Elle permet un régime alternatif défini par arrêté selon la catégorie de bâtiment. Le maître d’ouvrage doit donc croiser la nature des travaux, la destination du bâtiment, la surface de référence, l’existence d’une extension ou d’une surélévation et la date de dépôt. Une lecture limitée au seul nombre de mètres carrés peut conduire à choisir le mauvais calcul ou le mauvais formulaire.

L’article R. 172-4 du Code de la construction et de l’habitation fixe le cadre des résultats minimaux. Il commence ainsi : « La construction de tout bâtiment ou partie de bâtiment soumise à la présente section atteint des résultats minimaux ». Ces résultats portent notamment sur le besoin bioclimatique, la consommation d’énergie primaire, l’impact climatique des consommations, l’impact des composants du bâtiment sur leur cycle de vie et l’inconfort estival.

La RE2020 ne se réduit donc pas à une étiquette de consommation. Une modification de surface, de système de chauffage, de matériaux, d’orientation des baies, de protections solaires ou de composition de l’enveloppe peut affecter plusieurs indicateurs. Une étude réalisée sur un avant-projet ne doit pas être réutilisée mécaniquement si les plans déposés ont changé. La cohérence entre l’étude, la notice, les plans et l’attestation est plus importante que la date figurant sur le fichier PDF.

Cette réglementation poursuit les objectifs posés par l’article L. 171-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le texte indique que les bâtiments « limitent les consommations d’énergie et de ressources » ainsi que leur impact sur le changement climatique pendant leur cycle de vie. Les seuils et attestations traduisent ces objectifs dans le dossier d’autorisation, puis au stade de l’achèvement.

Pour une extension ou une surélévation, quatre mesures doivent être vérifiées et conservées dans une note de calcul : la surface de référence du bâtiment existant, la surface créée, le rapport entre les deux surfaces et la qualification exacte des travaux. Une surélévation inférieure à 150 m² peut franchir le seuil de 30 % du bâtiment existant. À l’inverse, un projet d’une surface plus importante peut relever d’une autre branche du régime. L’étude doit expliquer le calcul retenu afin que le maître d’ouvrage puisse le justifier en cas de question du service instructeur.

Un projet déposé avant le 1er juillet peut être modifié après cette date. La date du permis initial reste alors une donnée essentielle, mais la nature et l’ampleur de la modification doivent être examinées. Une adaptation limitée ne se confond pas avec un projet nouveau. Si les changements remettent en cause la conception générale, augmentent fortement la surface ou conduisent à une nouvelle autorisation, le maître d’ouvrage ne doit pas présumer que l’étude initiale demeure suffisante. Il fait qualifier la procédure d’urbanisme et demande au bureau d’études une note écrite sur la réglementation applicable.

Le dossier doit comporter un tableau des versions. Pour chaque version, il est utile d’indiquer la date des plans, les surfaces, les systèmes énergétiques, les matériaux structurants, la référence de l’étude, la date de génération de l’attestation et l’autorisation à laquelle elle se rattache. Cette méthode évite qu’une attestation calculée sur la version 3 soit jointe par erreur à des plans de version 5.

Le maître d’ouvrage qui découvre le changement après le dépôt ne doit pas produire une attestation approximative pour gagner du temps. Il demande d’abord au thermicien ou au bureau d’études de confirmer le régime, de réviser l’étude si nécessaire et de documenter les écarts. Une pièce incohérente peut provoquer une demande de complément ou réapparaître lors de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Un article antérieur du cabinet explique les conséquences générales d’une attestation RE2020 manquante dans une demande de permis. La difficulté nouvelle examinée ici est plus étroite : déterminer si le dépôt effectué à compter du 1er juillet 2026 oblige à appliquer les seuils modifiés et à refaire tout ou partie du travail préparatoire.

B. Quelle attestation RE2020 joindre et qui doit la préparer ?

Le document exigé au dépôt repose sur l’article L. 122-7 du Code de la construction et de l’habitation. Son contenu est sans ambiguïté : « Au moment du dépôt du dossier de demande de permis de construire, le maître d’ouvrage fournit un document attestant du respect, au stade de la conception, des exigences énergétiques et environnementales ». La responsabilité de fournir la pièce appartient donc au maître d’ouvrage, même lorsque sa préparation technique est confiée à un architecte ou à un bureau d’études.

L’article R. 431-16, j), du Code de l’urbanisme range parmi les pièces du dossier « l’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale » lorsqu’elle est exigée par le Code de la construction et de l’habitation. La demande de permis et l’attestation appartiennent donc à une même chaîne documentaire. Le service instructeur n’a pas à reconstruire une étude technique absente ou à choisir entre plusieurs versions incompatibles.

L’attestation de conception n’est pas l’étude complète. Elle synthétise des données issues du projet et atteste le respect des exigences au stade où la demande est déposée. Sa génération doit suivre la procédure officielle et reposer sur une étude correspondant aux plans. Le portail ministériel des attestations de respect de la RE2020 distingue l’attestation au dépôt du permis et celle établie à l’achèvement. Le maître d’ouvrage conserve les fichiers sources et les justificatifs, pas seulement la page finale signée.

Avant le dépôt, il faut vérifier au minimum l’identité du maître d’ouvrage, l’adresse et les références cadastrales, la destination, les surfaces, la catégorie de travaux, le numéro de permis lorsqu’il existe déjà, la version des plans et les indicateurs repris de l’étude. Une erreur d’adresse ou de surface peut faire douter que l’attestation concerne le projet soumis. Une signature ne corrige pas une donnée matériellement fausse.

Les formulaires d’urbanisme évoluent également. Depuis le 1er juillet 2026, le formulaire de permis de construire pour une maison individuelle est présenté dans une nouvelle version sur le site officiel des formulaires administratifs. Le demandeur doit utiliser la version en vigueur pour son dépôt et suivre le bordereau correspondant. Un ancien formulaire ne prouve pas à lui seul l’application de l’ancien régime RE2020.

Le contrat conclu avec l’architecte, le maître d’œuvre, le constructeur ou le bureau d’études détermine qui doit effectuer le calcul, générer l’attestation et l’actualiser. Il faut rechercher une mission expressément définie : étude thermique et environnementale, assistance au permis, production de l’attestation, mise à jour après modification, contrôle d’exécution ou attestation d’achèvement. Une formule générale comme « dossier de permis » peut donner lieu à discussion si les pièces techniques sont confiées séparément.

Lorsque le décret du 18 mars 2026 oblige à reprendre une étude déjà réalisée, le coût supplémentaire ne doit pas être imputé automatiquement à la première personne sollicitée. Trois questions doivent être séparées. Le contrat avait-il prévu les évolutions réglementaires applicables avant le dépôt ? Le dépôt a-t-il été retardé par l’un des intervenants ? Le maître d’ouvrage a-t-il modifié le programme ou les surfaces ? Les échanges de calendrier, les devis, les comptes rendus et les versions de plans permettent de répondre.

Si le professionnel avait promis un dépôt avant le 1er juillet et laisse expirer cette échéance sans justification, sa responsabilité contractuelle peut être discutée si le retard provoque une nouvelle étude ou des travaux plus coûteux. Le maître d’ouvrage doit toutefois établir la promesse, le retard imputable, le surcoût certain et le lien entre eux. Une date envisagée dans une conversation informelle n’a pas la même portée qu’un calendrier contractuel assorti de la remise des pièces nécessaires.

À l’inverse, le maître d’ouvrage supportera plus difficilement un recours s’il a transmis tardivement le relevé topographique, changé les plans à la fin de juin ou demandé une extension supplémentaire. Les responsabilités peuvent être partagées. La priorité est alors de sécuriser l’autorisation, tout en émettant des réserves écrites sur la répartition des frais.

La personne qui signe l’attestation doit pouvoir justifier les données déclarées. Le maître d’ouvrage ne doit pas valider un document préparé sur des hypothèses qu’il sait dépassées. Il demande une note de synthèse mentionnant le régime applicable, les surfaces retenues, la version du moteur ou de la méthode, les principaux résultats, les réserves et les choix à maintenir pendant le chantier.

Cette vigilance concerne particulièrement les ventes en l’état futur d’achèvement, les contrats de construction de maison individuelle et les marchés globaux. L’acquéreur ou le maître d’ouvrage vérifie qui assume la conformité réglementaire et si le prix forfaitaire couvre une adaptation imposée par un texte entré en vigueur avant la demande. La réponse dépend du contrat, de la date de conclusion, de la date de dépôt promise et de l’origine des modifications.

Pour un achat de terrain avec projet déjà étudié, l’acquéreur demande le récépissé de dépôt, les plans estampillés, l’étude RE2020, les fichiers récapitulatifs, les attestations et les contrats des techniciens. La seule mention « conforme RE2020 » dans une annonce ne permet pas de savoir quel régime a été appliqué. Si la demande n’a pas encore été déposée, le projet doit être contrôlé au regard des règles en vigueur à la date du futur dépôt.

Enfin, la pièce jointe au dossier ne doit pas être traitée comme une formalité définitivement acquise. Toute modification du projet pendant l’instruction ou le chantier peut rendre nécessaire une actualisation de l’étude. Le maître d’ouvrage organise un point de contrôle avant chaque modification de surface, de façade, de vitrage, d’isolation, de chauffage, de ventilation ou de matériau ayant un effet sur les indicateurs.

II. Que faire si l’attestation bloque le permis ou révèle une non-conformité ?

A. Dossier incomplet, demande de pièce ou refus : comment réagir ?

Une demande de pièce complémentaire doit être lue avant toute réponse précipitée. Il faut identifier la pièce réclamée, le fondement indiqué, le délai donné, la date de notification et l’effet annoncé sur l’instruction. Le demandeur compare ensuite la demande au bordereau des pièces et au contenu réellement transmis. Il conserve l’enveloppe, le courriel complet ou l’accusé de réception électronique.

La jurisprudence confirme qu’une attestation exigible peut être réclamée lorsqu’elle manque. Dans l’arrêt CAA Marseille, 6 avril 2023, n° 20MA01511, la cour écrit : « Cette attestation étant manquante, c’est à bon droit que le service instructeur en a demandé la production ». L’affaire concernait le régime alors applicable, mais le raisonnement procédural reste utile : une pièce réglementaire absente peut retarder le point de départ du délai d’instruction.

La présence d’un fichier nommé « attestation » ne suffit pas si son contenu obligatoire est tronqué. La CAA Versailles, 20 juin 2024, n° 23VE02089 relève exactement que « l’attestation établie par le pétitionnaire ne comporte pas le deuxième feuillet du formulaire ». Cette décision invite à contrôler toutes les pages, annexes, signatures et données attendues avant le dépôt. Un PDF incomplet peut produire le même risque pratique qu’une absence de pièce.

Le service instructeur est lui-même soumis à des règles de délai et de procédure. Dans l’arrêt CAA Lyon, 10 octobre 2023, n° 21LY04142, la cour juge : « Faute d’avoir présenté une demande de pièce complémentaire dans le délai d’un mois, la commune ne pouvait fonder le refus de permis de construire ». La citation doit être replacée dans les faits de cette affaire et dans les textes applicables à la demande concernée. Elle montre néanmoins qu’un refus tardif fondé sur l’incomplétude ne se confond pas avec un refus fondé sur une non-conformité de fond.

Une autre décision illustre le rôle formel de l’attestation dans le dossier. La CAA Nantes, 20 septembre 2022, n° 21NT00122 énonce : « La présence dans le dossier de demande de permis de construire de cette attestation suffit à assurer le respect » des exigences documentaires examinées. Cet arrêt portait sur l’ancienne réglementation thermique. Il ne dispense pas de respecter la RE2020 ni ne protège une déclaration frauduleuse. Il distingue seulement le contrôle de la présence de la pièce, au stade de l’autorisation, des contrôles techniques ultérieurs.

Face à une demande de complément, la première option est souvent de produire une attestation corrigée dans le délai, accompagnée d’un courrier très bref reliant la pièce aux plans et à la date de dépôt. Le maître d’ouvrage ne transmet pas plusieurs attestations concurrentes sans explication. Si une ancienne version a été envoyée, il précise qu’elle est remplacée et identifie la nouvelle version.

Si la demande paraît juridiquement infondée, une réponse conservatoire peut produire la pièce sous réserves tout en exposant le désaccord. Cette stratégie évite parfois de perdre du temps d’instruction. Elle n’est pas toujours possible : obtenir une nouvelle étude peut coûter cher ou imposer des modifications de conception. Le choix dépend de l’urgence du projet, du coût de mise en conformité et de la solidité du moyen procédural.

En cas de refus, la décision doit être analysée motif par motif. Un motif tiré de l’absence de pièce, un motif tiré de résultats RE2020 insuffisants et un motif d’urbanisme relatif à l’aspect extérieur appellent des réponses différentes. Le demandeur vérifie la date et les voies de recours, rassemble le dossier complet déposé, les demandes de pièces, ses réponses et la preuve de chaque transmission.

Un recours gracieux peut demander le retrait du refus lorsque le dossier a été mal lu ou que la pièce était présente. Il doit être précis et ne pas se limiter à transmettre une nouvelle attestation. Un recours contentieux peut soulever les vices propres de la décision. Les délais dépendent de la notification et de l’affichage ; ils doivent être calculés sur les pièces du dossier, sans attendre la fin d’une négociation informelle avec la mairie.

Lorsque le refus révèle une vraie non-conformité, corriger le projet et déposer une nouvelle demande peut être plus rapide qu’un contentieux. Cette décision suppose une comparaison chiffrée : durée probable du recours, coût d’une nouvelle étude, coût des adaptations, impact du retard sur le financement et risque que d’autres motifs d’urbanisme subsistent. L’objectif n’est pas de gagner un débat abstrait si une autorisation sécurisée peut être obtenue plus vite.

Le maître d’ouvrage doit aussi préserver ses recours contractuels. Il notifie au professionnel la demande de pièce ou le refus, lui demande une analyse et l’invite à déclarer le sinistre à son assureur de responsabilité si une faute est envisagée. Il évite de signer un avenant contenant une renonciation générale avant d’avoir chiffré les conséquences. Le paiement d’une étude corrective peut être effectué sous réserves lorsque le calendrier du projet l’exige.

Le préjudice doit être documenté au fur et à mesure : honoraires de reprise, modification des marchés, intérêts intercalaires, prorogation d’une promesse de vente, coût de relogement, pénalités éventuelles et perte d’une aide. Tous ces postes ne seront pas nécessairement indemnisables. Ils doivent être certains, reliés au manquement invoqué et justifiés par des factures ou des contrats.

Une expertise amiable contradictoire peut être utile lorsqu’un thermicien, un architecte et une entreprise attribuent la non-conformité les uns aux autres. Chaque intervenant reçoit les mêmes documents et peut formuler ses observations. L’expert distingue une erreur de calcul, une modification de chantier, une donnée erronée, une exigence nouvelle et un défaut de coordination.

B. Achèvement, surcoût et responsabilité : comment sécuriser la conformité finale ?

L’obtention du permis ne termine pas le contrôle. L’article L. 122-9 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’à l’achèvement, le maître d’ouvrage fournit un document « attestant du respect des règles de construction en matière de performance énergétique et environnementale ». Cette attestation finale porte sur les travaux exécutés, pas seulement sur la conception autorisée.

Le chantier doit donc conserver la continuité documentaire entre l’étude initiale et l’ouvrage. Les entreprises transmettent les fiches techniques, factures, références des équipements, épaisseurs d’isolant, performances des menuiseries et justificatifs des matériaux. Les changements proposés pour des raisons de disponibilité ou de coût sont validés avant mise en œuvre par la personne chargée de l’étude.

Une substitution présentée comme « équivalente » peut modifier le bilan énergétique ou carbone. Le maître d’ouvrage demande une validation écrite et une mise à jour du calcul. Si l’entreprise procède sans accord, les photographies datées, bons de livraison et procès-verbaux de chantier permettront d’identifier la modification. Une réserve générale en fin de chantier est moins efficace qu’un contrôle au moment de la pose.

La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux, ou DAACT, ouvre une phase propre. L’article R. 462-6 du Code de l’urbanisme prévoit : « A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité ». Ce délai est porté à cinq mois lorsque le récolement est obligatoire.

Le silence de l’administration produit ensuite un effet encadré. Selon l’article R. 462-10 du Code de l’urbanisme, l’autorité délivre, sur demande, une attestation certifiant que la conformité n’a pas été contestée lorsque le délai est expiré. Cette attestation administrative ne remplace pas les attestations techniques exigées et ne purge pas une fraude.

Une DAACT irrégulière peut empêcher le délai de courir. La CAA Lyon, 21 octobre 2025, n° 24LY00849 retient que, « faute d’avoir respecté la procédure prévue à l’article R. 462-1 du code de l’urbanisme, les délais […] n’ont pas commencé à courir ». Avant d’attendre une non-contestation tacite, le maître d’ouvrage vérifie donc que la déclaration et toutes les attestations requises ont été régulièrement déposées.

Le site officiel consacré à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux rappelle les documents à joindre selon les caractéristiques du projet. Le dossier remis à la mairie doit correspondre à celui conservé par le maître d’ouvrage. Les preuves de dépôt, de réception et d’envoi de chaque annexe sont archivées.

Si l’attestation finale ne peut pas être délivrée, la première question est technique : quels indicateurs échouent, quelles données diffèrent de l’étude initiale et quelles corrections sont possibles ? La seconde est contractuelle : qui a conçu, prescrit, validé ou exécuté la solution défaillante ? La troisième est financière : quel est le coût raisonnable de la mise en conformité et quelles dépenses sont causées par le retard ?

La responsabilité de l’architecte ou du maître d’œuvre peut être recherchée pour une erreur de conception, un défaut de conseil ou une absence de contrôle entrant dans sa mission. Celle du bureau d’études peut être discutée en cas de calcul erroné ou de préconisation inadaptée. Celle de l’entreprise peut être engagée si elle n’a pas respecté les prescriptions ou a substitué un produit. Le contrat et les comptes rendus déterminent l’étendue réelle de chaque mission.

Le maître d’ouvrage a aussi des obligations. Il doit communiquer des informations exactes, soumettre les modifications et ne pas imposer une solution dont la non-conformité lui a été signalée. Une économie décidée en cours de chantier peut réduire ou exclure la responsabilité d’un professionnel qui avait émis une réserve précise. Les courriels de validation et les comptes rendus sont donc déterminants.

Avant toute reprise destructive, les parties organisent un constat contradictoire. Une expertise peut fixer l’état de l’ouvrage, analyser les calculs et comparer plusieurs solutions. Les assureurs sont convoqués. Une correction immédiate reste possible en cas d’urgence, mais les preuves doivent être préservées par des photographies, prélèvements, factures et rapports.

Dans une vente, une attestation manquante ou une conformité non sécurisée doit être signalée au notaire et à l’acquéreur. Les parties peuvent reporter la signature, prévoir une condition, consigner une somme ou répartir les travaux, après analyse du risque. Dissimuler la difficulté expose à un contentieux plus large portant sur l’information, les garanties et la valeur du bien.

Pour un financement, le retard de conformité peut bloquer un déblocage de fonds ou une livraison. Le maître d’ouvrage informe la banque et vérifie les conditions contractuelles avant que le délai ne produise des pénalités. Il sollicite des prorogations écrites et conserve les coûts directement liés au retard. Une simple estimation globale ne suffit pas pour une future demande indemnitaire.

À Paris et en Île-de-France, les projets d’extension et de surélévation cumulent souvent contraintes RE2020, règles du plan local d’urbanisme, copropriété et voisinage. La conformité environnementale ne dispense pas d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale lorsque les parties communes ou l’aspect extérieur sont affectés. Elle ne règle pas non plus les questions de vues, d’empiétement, de mitoyenneté ou de stabilité. Chaque autorisation doit être identifiée dans un calendrier commun.

Une méthode de clôture limite les risques. Avant la DAACT, le maître d’ouvrage réunit le permis et ses modificatifs, les plans exécutés, l’étude actualisée, les attestations, les factures et fiches techniques, les procès-verbaux de réception, les réserves et leur levée. Il fait contrôler les écarts entre le projet autorisé et l’ouvrage, puis dépose un dossier complet dont il conserve une copie horodatée.

La page du cabinet consacrée à l’accompagnement en droit immobilier à Paris présente les interventions possibles lorsque la difficulté associe autorisation d’urbanisme, contrat de construction, copropriété et responsabilité professionnelle.

Conclusion

Le 1er juillet 2026 est une date de dépôt, pas une date de conception du projet. Une demande enregistrée à compter de cette date doit être examinée au regard des seuils modifiés par le décret du 18 mars 2026. Les petites constructions, extensions et surélévations exigent une qualification précise de la surface et du régime alternatif applicable. Une étude préparée avant cette date ne peut être jointe sans vérifier sa cohérence avec les plans finalement déposés.

L’attestation de conception doit être complète, correspondre au bon projet et rester reliée aux fichiers de calcul. En cas de demande de pièce, le maître d’ouvrage contrôle le fondement, le délai et le contenu déjà transmis. Il peut corriger le dossier, répondre sous réserves ou contester un refus selon l’urgence et la nature du défaut. Les décisions rendues sur les attestations thermiques montrent que l’absence, l’incomplétude et la tardiveté de la demande administrative ne produisent pas les mêmes effets.

La conformité doit ensuite être suivie pendant le chantier. Tout changement de matériau, d’équipement ou de surface est soumis au bureau d’études avant exécution. À l’achèvement, la DAACT et l’attestation environnementale reposent sur l’ouvrage réel. Si une non-conformité apparaît, les preuves techniques et contractuelles permettent de choisir une correction, une expertise et, si nécessaire, un recours contre le professionnel responsable.

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